Kiracı Nasıl Çıkarılır? (Kiracı Tahliyesi)

Kiracı Nasıl Çıkarılır? (Kiracı Tahliyesi)

kiraci tahliyesi

“Kiracı nasıl çıkarılır” sorusu en sık karşılaştığımız sorulardan birisidir. Bu makalede “kiracı nasıl çıkarılır?” sorusunun cevabını vereceğiz. Evin tahliyesi için verdiğimiz bilgilerin tamamı “çatılı işyeri kiraları” için de aynen geçerlidir. Kiracı tahliyesi ya da diğer adıyla kiracıyı çıkarma, uygulamada oldukça sık rastlanan ve önemle takip edilmesi gereken bir konudur. Mevzuat düzenlemeleri bir yandan kiracıya ciddi bir koruma sağlarken diğer yandan kiraya verenler için de çeşitli kiracı tahliyesi yolları belirlemiştir. Kira hukukumuza göre kiracıyı tahliye edebilmek için haklı sebepler şunlardır;

  • Temerrüt (30 gün süre verdin ödemedi)
  • Bir kira dönemi 2 ihtar (İhtarlar sonrasında kirayı ödese de tahliye mümkün)
  • Tahliye taahhüdü (kira sözleşmesi ile aynı günde alınırsa geçersiz)
  • Edinim ve ihtiyaç sebebiyle
  • Sözleşmeye esaslı aykırılık (alt kiracı vs.)
  • 10 yıllık uzama süresi sonunda (1 senelik kira sözleşmesi yaptı iseniz kiracınızı, kiracılık ilişkisinin başladığı tarihten 12 sene sonra hiçbir gerekçe göstermeden tahliye davası yolu ile konuttan çıkarabilirsiniz. İhtar şartı var.)
  • Esaslı tadilat, yıkım.

Öncelikle belirtelim ki; hukuk sistemimizde kiracının çıkarılması sadece yasada düzenlenmiş olan nedenlerin varlığı halinde söz konusu olabilir. Yasada düzenlenmiş olan nedenlerin bulunmaması durumunda ise kiracı çıkarılamaz. Türk Borçlar Kanunu’nun “Dava sebeplerinin sınırlılığı” başlıklı 354. maddesine göre; “Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez.” Yazımızda kiracıyı çıkarma şartları nelerdir, nasıl bir yol izlenmeli, kiracı tahliyesi davasının şartları neler gibi soruları yanıtladık. Önemli bir konu olması nedeniyle yazımızı dikkatli okumanızı öneririz.

kiraci tahliyesi nedenleri
kiraci tahliyesi nedenleri

Kiracı Tahliyesi Nedir?

Kira sözleşmesi belirsiz veya belirli süreli yapılmış olsa dahi kira sözleşmesinin süresinin bitmesi halinde kiracı evden çıkarmak için yeterli değildir. Kiracı evden ancak kanunda yer alan sebepler dahilinde çıkarılabilir. Kiraya verenin, kiracıyı evden çıkarabilmesi için kanunda sayılmış olan sebeplerden birisine dayanması gerekir. Kiraya veren ve kiracı arasına oluşturulan hukuki bağ zaman içerisinde zarar görebilir. Kiraya verenin haklı sebebi olmadığı takdirde kira kontrat süresi boyunca kiracıyı mülkten tahliye edemez. Ancak kontrat süresi devam etse bile mülk sahibinin haklı sebepleri olduğu takdirde kiracı tahliye edilebilir, kira sözleşmesi feshedebilir.

Kiralanan taşınmazdaki kiracının herhangi bir nedenle taşınmazdan hukuki yollara başvurarak çıkarılmasına kiracı tahliyesi denir. Kiracıyı çıkarma çeşitli sebeplere dayanabilir. Bu sebepler aşağıda detaylıca açıklanmıştır.  Kiracı tahliyesine ilişkin temel hükümler 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 347 ve devamında yer alır. Bunun haricinde mevzuatın muhtelif yerlerinde kiracıyı çıkarma ile ilgili hükümler mevcuttur. Aşağıda bunlarla ilgili bilinmesi gerekenleri detaylıca açıklanmış ve merak edilen sorular yanıtlanmıştır.

İki Haklı İhtar ile TahliyeTek İhtar ile Tahliye
TBK’da konut ve çatılı işyeri için özel düzenlenmiştir.TBK genel hükümlerine göre tahliye sebebidir.
Kiracıya süre verilmesi zorunlu değildir.Kiracıya en az 30 günlük süre verilmelidir.
Daha uzun süren bir prosedürdür.Daha kısa olduğu için daha çok tercih edilir.
Sulh Hukuk Mahkemesinde (daha detaylı) görülür.İcra Hukuk Mahkemesinde (daha basit) görülür.
İhtarlardan sonra kiranın ödenip ödenmemesi önemli değildir, tahliye mümkündür.İhtardan sonra kira bedelinin ödenirse tahliye imkanı kalmaz.

Kiracıyı Evden Çıkarmanın Nedenleri

Evini kiraya veren mal sahibiyseniz kiracıyı evden çıkarmak için geçerli sebeplerinizin olması gerekir. Çünkü kiracı, “Ben çıkıyorum” demediği sürece normal şartlarda kiracıyı tahliye etmeniz pek mümkün değil. Sadece bazı durumlarda evinizde oturan kiracıya, tahliye davası açabilirsiniz. Bu durumlar şu şekilde olabilir:

Kiracının çıkarabilmesi için gereken sebepler Türk Borçlar Kanunu’nda hükme bağlanmıştır. Kiraya veren, bu nedenlerden birine dayanarak kiracısını evden çıkarabilir. Bu nedenlerin bulunmaması halinde kira sözleşmesi belirli süreli dahi olsa evin tahliyesi istenemez. Bu nedenler şunlardır:

  • Kiranın ödenmemesi,
  • Tahliye taahhütnamesinin bulunması,
  • Kiralayanın kendisinin veya yakınlarının eve ihtiyacının olması,
  • Ev için tadilatın gerekmesi,
  • Komşuların rahatsız edilmesi,
  • Kiracıya ait bir evin varlığı,
  • Kiracının iflası,
  • 10 yılın dolması,
  • Önemli nedenlerin varlığı.
kiraci tahliyesi nasil yapilir
kiraci tahliyesi nasil yapilir

Kiranın Ödenmemesi Nedeniyle Kiracı Tahliyesi

Türk Borçlar Kanunu madde 352/2 uyarınca; “Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.”

Buna göre; kiracı bir yıl içinde iki defa kirayı ödememişse taşınmazın sahibi kiracıyı çıkarabilir. Bunun için kiralayanın kiracısına iki kez haklı ihtar çekmesi gerekir. Örnek vermek gerekirse; aynı kira yılında kiracı haziran ve ekim ayının kiralarını ödememişse; kiracıya bu iki aya dair ihtarnamenin gönderilmesi lazımdır. Burada kiralayanın kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davasını açmalıdır. Ev sahibine kirasını düzenli ödemeyen kiracının ya da kirasını hiç ödemeyen kiracının evden çıkartılabilmesi için 3 yol vardır. Bunlar;

  • 2 haklı ihtar ile kiracının tahliyesi: Aynı kira yılına ait iki kira bedelinin ödenmemiş olması halinde kiracıya iki tane ihtarname gönderilmelidir. 2 tane ihtarname gönderildikten sonra kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içerisinde tahliye davası açılması gerekir.
  • Temerrüt yoluyla kiracının tahliyesi: kiranın ödenmemesi halinde kiracıya ihtarname çekilir. Bu ihtarnamede; “kira bedelinin 30 gün içerisinde ödenmesi gerektiği aksi takdirde sözleşmenin feshedileceği” yazmalıdır. Kiracı 30 gün içerisinde ödeme yapması halinde evden çıkarılamaz. Ancak bu süre içerisinde ödeme yapılmazsa kiracının tahliyesi icra yoluyla sağlanır.
  • İcra yoluyla kiracının tahliyesi: Kiracıya tahliye talepli icra takibi başlatılabilir. Tahliye talepli icra takibi ile hem kiracının evden tahliyesi hem de ödenmeyen kira bedelleri istenir. Eğer sadece kira bedelleri isteniyorsa ilamsız icra takibi başlatılmalıdır.

Tahliye Taahhütnamesinin Bulunması Nedeniyle Kiracı Tahliyesi

Tahliye taahhütnamesi, kiracının evi belirli sürenin sonunda boşaltacağı hususundaki beyanıdır. Tahliye taahhütnamesine dayanarak kiracının çıkarılabilmesi için, tahliye taahhüdünün kira sözleşmesi imzalandıktan sonra verilmesine gerek vardır. Kira sözleşmesi yapılırken tahliye taahhüdü de yapılmışsa, tahliye taahhüdü geçersiz olur. Öte yandan tahliye taahhütnamesinin yazılı olması da gerekir. (Türk Borçlar Kanunu madde 352/1)

Bu şekilde yapılmış tahliye taahhütnamesi varsa, taahhüt edilen süre gelince kiracı, evden çıkmalıdır. Taahhüt edilen süre geldiği halde, kiracının evden çıkmaması durumunda ise, belirtilen sürenin bitmesinden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılmalıdır. Tahliye taahhütnamesinin bulunması halinde, kiracıya karşı icra takibi açılarak da evin tahliyesi istenebilir. (Türk Borçlar Kanunu madde 352/1)

kiraci tahliyesi kiraci nasil cikarilir
kiraci tahliyesi kiraci nasil cikarilir

Kiralayanın Kendisinin veya Yakınlarının Eve İhtiyacının Olması Nedeniyle Kiracı Tahliyesi

Kiralayanın kendisinin veya yakınlarının eve ihtiyacının olması halinde evin tahliyesi istenebilir. Burada yakınlardan kasıt, kiraya verenin eşi, üstsoyu, altsoyu ve bakmakla yükümlü olduğu kişidir. Bu kişilerden birinin eve ihtiyacı varsa evin tahliyesi talep edilebilir. Ayrıca, bu kişilerden birinin bu eve ihtiyacı gerçekten olmalıdır. Bu kişilerden birinin bu eve gerçekten ihtiyacı yoksa, kanunun aradığı şart gerçekleşmemiş demektir.

Öte yandan, kira sözleşmesi belirsiz süreli ise, her altı aylık dönem, fesih dönemidir. Altı aylık dönemin sonunda sözleşme feshedilebilir. Bunun için de kiracıya üç ay önceden bildirimde bulunulmalıdır. Kiracının bu bildirime rağmen, evi tahliye etmemesi halinde tahliye davasının açılması mümkündür. Burada tahliye davası fesih döneminin sona ermesinden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Kira sözleşmesi belirli süreli ise, sözleşmenin süresinin bitmesinden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılmalıdır.

 

Diğer taraftan, ihtiyaç nedenine dayanarak ev tahliye edilmişse; taşınmaz üç yıl süresince eski kiracıdan başka birisine kiralanamaz. (Türk Borçlar Kanunu madde 355)

 

Ev İçin Tadilatın Gerekmesi Nedeniyle Kiracı Tahliyesi

Borçlar Kanunumuza göre, kiralanan taşınmazın tadilatının gerekmesi halinde evin tahliyesi istenebilir. Bunun için tadilatın önemli olması gerekir. Tadilat yapılırken evin kullanılmasına imkan bulunmamalıdır. Küçük tadilatlardan dolayı bu yola gidilemez. Öte yandan, kira sözleşmesi belirsiz süreli ise, her altı aylık dönem, fesih dönemidir. Altı aylık dönemin sonunda sözleşme feshedilebilir. Bunun için de kiracıya üç ay önceden bildirimde bulunulmalıdır. Kiracının bu bildirime rağmen, evi tahliye etmemesi halinde tahliye davasının açılması mümkündür. Burada tahliye davası fesih döneminin sona ermesinden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Kira sözleşmesi belirli süreli ise, sözleşmenin süresinin bitmesinden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılmalıdır. Diğer taraftan, tadilat nedenine dayanarak ev tahliye edilmişse; taşınmaz üç yıl süresince eski kiracıdan başka birisine kiralanamaz.

Kirasını Düzenli Ödeyen Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?

Kirasını düzenli ödeyen kiracının tahliyesi  mümkün müdür? Sorusu tarafımıza çok fazla sorulmakta olup ev sahibi ve kiracıların sorduğu en önemli sorulardan biridir. Kirasını düzenli ödeyen kiracıyı tahliye etmek çok zordur. Zira kiracının en temel görevi kirayı ödemektir. Dolayısıyla kirayı zamanında ve eksiksiz ödeyen kiracı bir kaç durum haricinde tahliye edilemez. Kiracı  kira bedelini düzenli, eksiksiz ve aynı zamanda aidat, küçük tamirat bedeli gibi yan giderleri de tam olarak ödüyor ise kiraya veren temerrüt olgusuna dayanarak tahliye davası açamaz. Kirasını düzenli ödeyen kiracının tahliyesi 4 durumda söz konusu olabilir. Bunlar;

  1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
  2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise
  3. Tahliye taahhütnamesi,
  4. Son olarak 10 yıllık kira sözleşmesi sonunda tahliye edebilir. Bunun içinde çeşitli durumlar vardır.

Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilecektir. Belirtilen şartların mevcut olması halinde kiracının ödemelerini düzenli yapıp yapmadığına bakılmaksızın taşınmazdan tahliyesine karar verilir. Yine kiracı kirasını düzenli olarak ödüyor olsa bile, taşınmaz kiralanmasından sonra olmak üzere kiracıdan alınan geçerli bir tahliye taahhüdü kapsamında da kiracının taşınmazdan tahliyesi mümkündür.

Kiracıyı tahliye etmek için ilk yapılabilecek yol ihtiyaç sebebiyle tahliye davasıdır. Kirasını düzenli ödeyen kiracıya karşı, kiraya veren, sulh hukuk mahkemesinde “ihtiyaç nedeniyle tahliye davası” açabilir. Davada; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu bir kişinin ihtiyacı nedeniyle kiralanan taşınmazın tahliye edilmesi zorunluluğu ispatlanmalıdır. İkinci ihtimal ise yeniden inşası ve imarı içindir. Üçüncü durum tahliye taahhütnamesi. Son yol ise şayet kiracı 10 yıldan daha fazla süre kiracıysa 10 yıllık süre dolmasından sebep göstermeden kiracıyı tahliye edebilir.

en hizli kiraci tahliyesi
en hizli kiraci tahliyesi

Ev Sahibi Evi Satarsa Kiracının Hakları Nelerdir?

Türk Borç Kanununda kiracıyı koruyan düzenlemelerden biride bu durumdur. Kira hukukunda, kiracılı evin satılması durumda kiracının mağdur olmaması amaçlanmıştır.  Kiracının, ev satılmadan önce imzalamış olduğu sözleşme devam ederken ev sahibinin evi bir başkasına satması durumunda, önceden imzalanan sözleşme ve şartları aynı şekilde yeni malikle devam eder. Türk Borç Kanununda, kiraya verilmiş bir evin satılması durumda kiracının mağdur edilmemesi esas alınmıştır. İmzalanan kira sözleşmesi korunarak yeni malikle olduğu gibi devam eder.

Kiracı, evin yeni sahibi ile eski kira sözleşmesi kapsamın ev sahibi, kiracı ilişkisini korumaya devam eder. Yeni ev sahibiyle tekrar kontrat yapılmasına gerek yoktur. Eski kiraya veren ile imzalanan sözleşmedeki hüküm ve koşullar aynı şekilde geçerliliğini koruyacak, sadece kira ilişkisinin kiraya veren tarafı değişmiş olacaktır. Yani kiracı açısından kira bedeli ödeme borcunun muhatabı, yeni kiraya veren olacaktır. Yeni ev sahibinin onaylı yeni hesap numarası ile tapunun onda olduğuna dair belgeyi kiracıya bildirmesi yeterlidir. Kısacası kira hukukunu içine alan yasalara göre evin sahibinin kiracılı evi satılması durumunda, kiracının evi hemen boşaltma zorunluluğu yoktur.

Peki yeni ev sahibinin yeni evi alması durumunda hakkı var mıdır? Öncelikle eski ev sahibi kiracılı ev satılabilir mi? sorunun cevabı pek tabi satılabilir. Tapuda şerh yoksa, ev satılması gayet normaldir. Kiracılı evin satılmasından sonra, kanunlara göre kira sözleşme süresince kiracı evde oturma hakkı bulunuyor. Kontrat doğrudan yeni ev sahibi olduğu gibi devam eder. Fakat bazı durumlarda, Türk Borçlar Kanunu’na göre yeni malik evin boşaltılmasını kiracıdan isteyebilir. Bu durum ihtiyaç sebebiyle tahliyedir. Şayet evi satın alan yeni maliğin, yaşamını sürdürebileceği başka evi, iş yeri vs yoksa kiracıdan evi boşaltmasını kiracıdan isteyebilir. Bu durumda evi aldığı tarihten itibaren en az bir ay önce ihtar çekmeli ve 6 ay beklemelidir. 6 ayın sonunda kiracı evi tahliye etmezse, yeni malik ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilir.

Komşuların Rahatsız Edilmesi Nedeniyle Kiracı Tahliyesi

Böyle bir durumda ve sıkıntı büyüdüğünde, rahatsızlık veren komşunun evden çıkarılması gündeme gelebilir. Peki, ama istenmeyen kiracı ya da ev sahibi nasıl çıkarılır? Kiracının bir takım yükümlülükleri vardır. Bu bağlamda kiracı, komşularına saygı göstermeli ve komşuluk kurallarına uymalıdır. Kiracının bu yükümlülüklerine aykırı davranması durumunda evin tahliyesi istenebilir. Kira sözleşmesi iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdendir. Özellikle kiracıların borçları ve bu borçlara aykırı davranılması halinde başvurulabilecek hukuki imkanlar uygulamada çok fazla karşımıza çıkmaktadır. Günümüzde kiraya verenler (ev sahipleri) kiralanan yerin özensiz veya sözleşmeye aykırı kullanımı nedeniyle büyük zararlara uğrayabilmektedirler.

Kira ilişkisinin devamı ve sonrasında özellikle kiraya verenlerin zarar görmesini engellemek amacıyla kiracılara yüklenen borçlardan biri de Türk Borçlar Kanunu’nun 316. Maddesi ile düzenlenen kiracının, kiralananı özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcudur. Bu düzenleme niteliği gereği tüm kira sözleşmelerine uygulanmaktadır. Kiracının özen borcunun bir görünümü olan komşulara saygı gösterme borcu, toplum yaşamının da bir gereğidir. Buna göre kiracı, taşınmazda oturan diğer kişilere, yani komşularına karşı saygı kuralları çerçevesinde hareket etmelidir. Kiracının bu yükümlülüğü hem kiraya verene hem de kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara ilişkindir. Yargıtay içtihatları uyarınca kiracının her akşam eve sarhoş gelmesi, kiralananda huzursuzluk çıkarması, iyi komşuluk kurallarına uymaması, kiralanan yeri randevu evi olarak kullanması, kiraya verene hakaret etmesi, kiraya vereni ölümle tehdit etmesi, radyonun/televizyonun sesini açarak apartmanda bulunanların huzurunu bozması komşuluk icaplarına aykırı hareket sayılmıştır.

ürk Borçlar Kanunu’nun 316/2. Maddesine göre; kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması halinde kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kiralarında, en az 30 gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Kiracı Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?

Hukuka uygun olarak kiracılarının aleyhine tahliye davası açan ev sahipleri sahipleri tarafımıza sıklıkla “Kiracı tahliye davası ne kadar sürer?” Sorusunu yöneltmektedir. Taşınmazların tahliye işlemleri Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiştir. Fakat davanın ne kadar sürede sonuçlanacağı her hangi bir kanunda yazmamaktadır. Kiracı tahliye davası dosyanın niteliğine, davayı görmekte olan mahkemenin iş yoğunluğuna, bulunduğu ile, kiracının itiraz hakkını kullanmasına göre sonuçlanma süreci de değişiklik gösterir. Yine kimi kiracılar zaman kazanmak adına bu süreci uzatmakta ve ev sahipleri tahliye işlemlerini geçiktirmektedir. Tahliye davalarında karar süreci ortalama, 5 ay ile 1 buçuk yıl arasında değişiklik gösterir. Fakat bu süreye istinaf süresi dahil değildir.

Kiracı tahliye davası için yargının hedefi 300 gündür. Fakat bu süre hedef süredir. Her zaman bu süre içinde dava sonuçlandırılmıyor. Avukatlık hizmeti alındığında bu süre içerisinde karar alınabilirken, avukatlık hizmeti alınmadığında bu süre 5 ay ile 1 buçuk yıl arasında değişmektedir. Fakat son yapılan kira zammı düzenlemelerinden sonra çok fazla kira bedeli uyuşmazlığı ve tahliye davaları açıldığı için en yakın duruşma tarihi dahi 6 ay sonrasına verilmektedir. Bu da davaların 2 yıl civarı sürmesine neden olmaktadır. Mahkeme tarafından alınan kiracı tahliye kararına, kiracılar tarafından mutlaka uyulmalıdır. Karar sonrası kiracıya 15 günlük taşınmazı boşaltma süresi verilir. Bu 15 günlük süre kiracıya kararın tebliği ile başlar ve süre sonunda kiracının taşınmazı boşaltması beklenir. Bu süre içerisinde kiracı taşınmazı boşaltmaz ise evin icra zoruyla boşaltılması sağlar.

Kiracının İflası Nedeniyle Kiracı Tahliyesi

Kiracının iflası talep edilmişse, ev sahibi kiracının ileride ödemesi gereken kira bedelleri karşılığında güvence verilmesini isteyebilir. Bunun için iflas masasına veya kiracıya yazılı bildirimde bulunmalıdır. Anılan bildirimle kiracının güvence göstermesi için uygun süre verir. Söz konusu sürenin bitene kadar kendisine güvence verilmemesi halinde sözleşmeyi feshedebilir.

Hukukumuza göre, kiralanan taşınmazla aynı belediye sınırları içinde kiracıya veya eşine ait bir evin varlığı halinde, kiralananın tahliyesi istenebilir. Burada önemli olan şudur: Ev sahibi, kiracıya veya eşine ait bir evin varlığını sonradan öğrenmelidir. Ev sahibinin anılan durumu kira sözleşmesi yapılırken bilmesi halinde, bu sebebe dayanılarak tahliye istenemez.

10 Yıllık Kiracı Nasıl Çıkarılır?

10 yıllık kiracı, Kanun’da öngörülen zaman aralıklarında ihtar çekip ardından tahliye davası açarak çıkarılır. İhtar prosedürü, sözleşmenin belirli veya belirsiz süreli olmasına göre değişmektedir. 10 yıllık kiracının kira sözleşmesi,

  • Belirli süreli ise: sözleşmede belirlenen süre dolmalı ve bunu takip eden 10 yıl da dolmalıdır. Sonraki yıllarda, kira yılının bitiminden en az 3 ay önce kiracıya ihtar çekerek dönem sonunda tahliye davası açılarak kiracı çıkarılabilir.
  • Belirsiz süreli ise: 10 yıllık kiracının kira sözleşmesi kira sözleşmesi kira ilişkisinin başlamasından itibaren 10 yıl geçmiş olmalıdır. Bunu takip eden her 6 ay bir kira dönemi sayılacaktır. 6 aylık kira döneminin bitiminden en az 3 ay önce kiracıya ihtar çekilmesi suretiyle dönem sonunda tahliye davası açılarak kiracı çıkarılabilir.

10 yıllık kiracıya gönderilmesi gereken ihtarnamede, durum açık bir şekilde belirtilmeli ve tahliye talep edilmelidir. Görüldüğü üzere, 10 yıllık kiracının tahliyesinde sözleşmenin belirli veya belirsiz süreli yapılmasına bağlı olarak sonraki süreçler de farklılaşmaktadır.

TBK 347, belirli süreli sözleşmede 10 yıl hesabı açısından örneği:

(Ankara BAM 15 HD 2017/1386 E 2017/1531 K 26.10.2017)

  • 01.01.2007 /Sözleşme
  • 5 yıl 01.01.2012 / Sözleşme bitim
  • 01.01.2022 / 10 yıl uzama sonu
  • 01.01.2023 Dava açılma başlangıcı

Kira sözleşmesinin yapılmasından itibaren 10 yıl geçmişse, ev sahibi evin tahliyesini isteyebilir. Bunun için her kira yılından üç ay önce kiracıya bir bildirimde bulunmalıdır. Anılan bildirimde kiracının evden çıkmasını talep etmelidir. Önemli nedenlerin varlığı halinde her iki tarafın da sözleşmeyi sona erdirme hakkı vardır. Burada kastedilen sözleşmenin devamını katlanılmaz hale getiren sebeplerdir. Böyle bir durum mevcutsa, taraflar bu haklarını kullanarak sözleşmeyi sona erdirebilirler.

Kirasını Ödemeyen Kiracı Evden Nasıl Çıkartılır?

Kiracı kirasını düzenli ödemiyorsa veya hiç ödemiyorsa üç yolla evden çıkartılabilir. Bu yollar şunlardır:

  • İki ihtarla tahliye: Aynı kira yılına ait iki kira bedelinin ödenmemiş olması halinde kiracıya iki tane ihtarname gönderilmelidir. 2 tane ihtarname gönderildikten sonra kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içerisinde tahliye davası açılması gerekir.
  • Temerrüt yoluyla tahliye: Kiracı kirayı ödemezse ona ihtarname çekilir. Anılan ihtarname ile; “kira bedelini 30 gün ödemesi, aksi halde ev sahibinin sözleşmeyi feshedeceği” belirtiler. 30 gün içinde kiracının gene ödememesi durumunda hemen evden çıkarmak mümkün değildir. Bunun için icra yoluna gidilmelidir.
  • İcra yoluyla tahliye: Ev sahibi, kiracıya karşı icra takibi başlatarak, evin tahliye talep edebilir. Bu icra takibinde evin tahliyesini ve ödenmeyen kiraların ödenmesini ister. Sırf kira bedellerinin ödenmesini isteyecekse ilamsız icra takibi yolu tercih edilebilir.

Tahliye Davası Nerede Açılır?

Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4. maddesi gereğince; tahliye davalarında sulh hukuk mahkemesi görevlidir. Bu davalarda yetkili mahkeme ise, taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemedir. Ama bu mahkeme kesin yetkili mahkeme değildir. Dolayısıyla dava, davalının yerleşim yeri veya sözleşmenin ifa edileceği yerdeki sulh hukuk mahkemesinde de açılabilir.

Kiracı Tahliyesi Dava Dilekçesi

Tahliye Davası Dilekçe Örneği

Ankara (    ) Sulh Hukuk Mahkemesine

Davacı  : Ad Soyad (TC Kimlik No:…) – Adres

Vekili    : Av. Ad Soyad – Adres

Davalı   : Ad Soyad (TC Kimlik No: …) – Adres

Konu     : Tahliye talepli dava dilekçesidir.

Açıklamalar

  1. Davacı müvekkilin sahibi olduğu konut üzerinden kiracı davalı ile kira sözleşmesi düzenlenmiştir. İlgili sözleşme …/…/… tarihinde aylık 2.000,000 TL bedel olmak kaydıyla taraflar arasında anlaşma sağlanmıştır.
  2. Ancak taraflar arasındaki kira sözleşmesinin süresi sona ermeye yakın olan …/…/… tarihinde, noterlik tarafından kira sözleşmesinin yenilemeyeceği bildirilmiş, sözleşme süresinin sona erdiği gün davaya konu olan yerin tahliye edilerek anahtar teslimi ihtarında bulunulmuştur.
  3. Kira sözleşmesinden ileri gelen hükümlere uymamış olduğundan sözleşme hükümlerini ihlal etmiştir.

Sonuç ve İstem: Yukarıda belirtilen ve gerekçelendirilen nedenlerle; sözleşmenin feshi ile taşınmazın tahliyesine karar verilmesini vekaleten talep ederim.

Davacı Vekili

Av. Umur Yıldırım

İmza

Yorum Gönderin

E-posta adresiniz yayınlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

X
kadim hukuk ve danışmanlık