Kiracı Nasıl Çıkarılır? (Kiracı Tahliyesi)

“Kiracı nasıl çıkarılır” sorusu en sık karşılaştığımız sorulardan birisidir. Kiracının evden çıkarılması bakımından birçok hukuki yol vardır. Kiracının evden tahliyesinin sağlanabilmesi için birtakım şartların oluşması gerekir. Örnek vermek gerekirse; kiracının kira bedelini ödememesi, kira bedelini ödeme konusunda temerrüde düşmesi, kiraya verenin kiralanan yönünden ihtiyacının olması, kiralananı yeni satın alan malikin ihtiyacının olması, kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden itibaren 10 yıl geçmesi, kiracının kiralanana zarar vermesi gibi birçok sebeple kiracı evden çıkarılabilir. Kiracı tahliyesi ya da diğer adıyla kiracıyı çıkarma, uygulamada oldukça sık rastlanan ve önemle takip edilmesi gereken bir konudur. Mevzuat düzenlemeleri bir yandan kiracıya ciddi bir koruma sağlarken diğer yandan kiraya verenler için de çeşitli kiracı tahliyesi yolları belirlemiştir. Kira hukukumuza göre kiracıyı tahliye edebilmek için haklı sebepler şunlardır;

• Temerrüt (30 gün süre verdin ödemedi)
• Bir kira dönemi 2 ihtar (İhtarlar sonrasında kirayı ödese de tahliye mümkün)
• Tahliye taahhüdü (kira sözleşmesi ile aynı günde alınırsa geçersiz)
• Edinim ve ihtiyaç sebebiyle
• Sözleşmeye esaslı aykırılık (alt kiracı vs.)
• 10 yıllık uzama süresi sonunda (1 senelik kira sözleşmesi yaptı iseniz kiracınızı, kiracılık ilişkisinin başladığı tarihten 12 sene sonra hiçbir gerekçe göstermeden tahliye davası yolu ile konuttan çıkarabilirsiniz. İhtar şartı var.)
• Esaslı tadilat, yıkım.

Öncelikle belirtelim ki; hukuk sistemimizde kiracının çıkarılması sadece yasada düzenlenmiş olan nedenlerin varlığı halinde söz konusu olabilir. Yasada düzenlenmiş olan nedenlerin bulunmaması durumunda ise kiracı çıkarılamaz. Türk Borçlar Kanunu’nun “Dava sebeplerinin sınırlılığı” başlıklı 354. maddesine göre; “Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez.” Bu makalemizde “kiracı nasıl çıkarılır?” sorusunun cevabını sizlere vereceğiz. Evin tahliyesi için verdiğimiz bilgilerin tamamı “çatılı işyeri kiraları” için de aynen geçerlidir.  Yazımızda kiracıyı çıkarma şartları nelerdir, nasıl bir yol izlenmeli, kiracı tahliyesi davasının şartları neler gibi soruları yanıtladık. Önemli bir konu olması nedeniyle yazımızı dikkatli okumanızı öneririz.

Kiracı Tahliyesi Nedir?

Kira sözleşmesi belirsiz veya belirli süreli yapılmış olsa dahi kira sözleşmesinin süresinin bitmesi halinde kiracı evden çıkarmak için yeterli değildir. Kiracı evden ancak kanunda yer alan sebepler dahilinde çıkarılabilir. Kiraya verenin, kiracıyı evden çıkarabilmesi için kanunda sayılmış olan sebeplerden birisine dayanması gerekir. Kiraya veren ve kiracı arasına oluşturulan hukuki bağ zaman içerisinde zarar görebilir. Kiraya verenin haklı sebebi olmadığı takdirde kira kontrat süresi boyunca kiracıyı mülkten tahliye edemez. Ancak kontrat süresi devam etse bile mülk sahibinin haklı sebepleri olduğu takdirde kiracı tahliye edilebilir, kira sözleşmesi feshedebilir.

Kiralanan taşınmazdaki kiracının herhangi bir nedenle taşınmazdan hukuki yollara başvurarak çıkarılmasına kiracı tahliyesi denir. Kiracıyı çıkarma çeşitli sebeplere dayanabilir. Bu sebepler aşağıda detaylıca açıklanmıştır.  Kiracı tahliyesine ilişkin temel hükümler 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 347 ve devamında yer alır. Bunun haricinde mevzuatın muhtelif yerlerinde kiracıyı çıkarma ile ilgili hükümler mevcuttur. Aşağıda bunlarla ilgili bilinmesi gerekenleri detaylıca açıklanmış ve merak edilen sorular yanıtlanmıştır.

Kiracıyı Evden Çıkarmanın Nedenleri

Evini kiraya veren mal sahibiyseniz kiracıyı evden çıkarmak için geçerli sebeplerinizin olması gerekir. Çünkü kiracı, “Ben çıkıyorum” demediği sürece normal şartlarda kiracıyı tahliye etmeniz pek mümkün değil. Sadece bazı durumlarda evinizde oturan kiracıya, tahliye davası açabilirsiniz. Kiracının çıkarabilmesi için gereken sebepler Türk Borçlar Kanunu’nda hükme bağlanmıştır. Kiraya veren, bu nedenlerden birine dayanarak kiracısını evden çıkarabilir. Bu nedenlerin bulunmaması halinde kira sözleşmesi belirli süreli dahi olsa evin tahliyesi istenemez. Bu nedenler şunlardır:

• Kiranın ödenmemesi,
• Tahliye taahhütnamesinin bulunması,
• Kiralayanın kendisinin veya yakınlarının eve ihtiyacının olması,
• Ev için tadilatın gerekmesi,
• Komşuların rahatsız edilmesi,
• Kiracıya ait bir evin varlığı,
• Kiracının iflası,
• 10 yılın dolması,
• Önemli nedenlerin varlığı.

Kiracı Nasıl Çıkarılır? En hızlı Kiracı Nasıl Çıkarılır? Hangi durumlarda kiracı tahliyesinin mümkün olduğu, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunda düzenlenmiştir.  Bu nedenlere dayanmadan kiracı tahliye edilemez. Kiracı tahliyesi nedenleri arasında kiranın ödenmemesi, tahliye taahhütnamesinin varlığı, kiraya verenin veya yakınlarının evi kullanma ihtiyacı, tadilat gerekliliği, komşuların rahatsız edilmesi, kiracının kendi evinin olması, kiracının iflası, 10 yılın dolması ve diğer önemli nedenler bulunur. Kiracı, herhangi bir tahliye nedeni söz konusu olduğunda Kanun’un öngördüğü usule göre dava açılarak veya tahliye talepli icra takibi açılarak evden çıkarılır. Hangi durumlarda kiracı tahliyesinin mümkün olduğu, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunda düzenlenmiştir.

Kiracı Tahliye Davası Nedir?

Günümüz ekonomik şartlarında ev sahiplerinin kira hususunda anlaşmaya varamadıkları kiracılarını ev veya işyerlerinden tahliye etmek istemesi söz konusu olmaktadır. Kiracı tahliyesi ya da diğer adıyla kiracıyı çıkarma, uygulamada oldukça sık rastlanan ve önemle takip edilmesi gereken bir konudur. Kira hukukumuza göre kiracıyı tahliye edebilmek için haklı sebepler bulunması halinde, yasal düzenlemelerin gerektirdiği şekilde kiraya verenler tahliye talebinde bulanarak mülklerini tahliye ettirebilecek ve bu şekilde mağdur olmalarının önüne geçilebilecektir.

Kiracı kiraladığı yerden ancak kanunda yer alan sebepler dâhilinde çıkarılabilir. Kiraya verenin, kiracıyı evden çıkarabilmesi için kanunda sayılmış olan sebeplerden birisine dayanması gerekmektedir. Kiraya verenin haklı sebebi olmadığı takdirde kira kontrat süresi boyunca kiracıyı mülkten tahliye edemez. Ancak kontrat süresi devam etse bile mülk sahibinin haklı sebepleri olduğu takdirde kiracı tahliye edilebilir, kira sözleşmesi feshedebilir.

Kiracının tahliyesini talep etmede süre şartı bakımından hangi tahliye sebebine dayanılarak dava açılırsa o tahliye sebebinin kendi içerisinde gerektiren şartlara bakılmaktadır. Her ne kadar makalemizin başlığı beş yıllık ve on yıllık kiracının tahliyesi olsa da, Kanunda belirtilen tahliye sebepleri bakımından tahliye için kesin bir süre aranmamıştır. Tahliye davası için aranması gereken süre şartı her tahliye sebebi için değişkenlik göstermektedir. Kiracının tahliye edilebilmesi için beş veya on yıl kiralananda oturması şartı bulunmamaktadır. Beş yıl şartı sadece kira tespit davalarında hakkaniyet esasına ve emsal bedellere göre kira artırımı talep edilebilmesi için olması beklenen süredir. Tahliyeye davaları bakımından beş yıl şartı bulunmamaktadır. Türk Borçlar Kanunu genel hükümlerine göre kiracının tahliyesi sebepleri;

• Sözleşmeye aykırı kullanım sonucu tahliye talebi,
• Temerrüt nedeniyle tahliye talebi,
• Belirli süreli sözleşmelerde sürenin dolması sonucu tahliye talebi,
• Belirsiz süreli sözleşmelerde tahliye talebi,
• Önemli sebeplerin varlığı halinde tahliye talebi.

Konut ve Çatılı İşyerlerinde Tahliye Sebepleri,

• Kiralayanın konut gereksinimi sebebiyle tahliye talebi,
• Kiralayanın işyeri gereksinimi sebebiyle tahliye talebi,
• Kiralananın imar ve inşası sebebiyle tahliye talebi,
• Yeni iktisap sebebiyle tahliye talebi,
• Yazılı tahliye taahhütnamesine dayanılarak yapılan tahliye talebi,
• Kirayı geciktiren kiracıya iki haklı ihtar gönderilmesi ile tahliye talebi,
• Kiracının veya eşinin aynı ilçede evinin bulunması nedeniyle tahliye talebi,
• 10 yıllık uzama süresinin dolması sebebiyle tahliye talebidir.

Türk Borçlar Kanununda konut ve çatılı işyerlerinin kira sözleşmelerinin dava yoluyla sona erdirilmesi düzenlenmiştir. Uygulamada belirtilen sebeplere dayanılarak kiraya veren tarafından kiracıya karşı açılacak bu davalar tahliye davası olarak isimlendirilmektedir. Türk Borçlar Kanununda tahliye davası açılabilecek durumlar 350 ve 352. maddeler arasında sayılmıştır.

Türk Borçlar Kanunu Madde 350

Kiraya veren, kira sözleşmesini;

1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

Türk Borçlar Kanunu Madde 351

Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

Türk Borçlar Kanunu Madde 352

Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.

Kiracı Tahliye Davasında Görev

Kiracı tahliye davası, kiraya verenin kiracının kiraya verdiği taşınmazdan kanunda belirtilen sebeplerle boşaltılması için açmış olduğu dava türüdür. Kiracı tahliye davasına ilişkin düzenlemeler Türk Borçlar Kanunu ve İcra İflas Hukukunda düzenlenmiştir. Kiracı tahliye davası, kira sözleşmesini sona erdirerek kiracının taşınmazı tahliye etmektedir. Kira sözleşmesinden doğan davalarda göreve ilişkin kurallar Hukuk Muhakemeleri Kanununun 4. maddesinde düzenlenmiştir.

HMK 4. Madde

Sulh hukuk mahkemeleri, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın;

a) Kiralanan taşınmazların, 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davaları,

b) Taşınır ve taşınmaz mal veya hakkın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin davaları,

c) Taşınır ve taşınmaz mallarda, sadece zilyetliğin korunmasına yönelik olan davaları,

ç) Bu Kanun ile diğer kanunların, sulh hukuk mahkemesi veya sulh hukuk hâkimini görevlendirdiği davaları görürler.

Kiraya ilişkin uyuşmazlıklarda dava değerine bakılmaksızın görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir.

Kiracı Tahliye Davası Yetki

Kiralananın tahliyesi ile ilgili davalar Hukuk Muhakemeleri Kanununun 6. maddesinde düzenlenen genel yetki uyarınca kiracının yerleşim yeri mahkemesinde açılabilir. Bunun dışında tahliye davalarında Hukuk Muhakemeleri Kanununun 10. maddesi uyarınca kira sözleşmesinin ifa edileceği yer mahkemesi de yetkilidir. Kiracı tahliye davası yetkili mahkemede açılmalıdır. Yetkisiz mahkemede açılması durumunda yetki itirazı yapılırsa dava yetkili yer mahkemesine gönderilir. (Talep halinde). Bu da davanın uzamasına ve zaman kaybına neden olacaktır.

Madde 6 – Genel Yetkili Mahkeme

(1) Genel yetkili mahkeme, davalı gerçek veya tüzel kişinin davanın açıldığı tarihteki yerleşim yeri mahkemesidir.

(2) Yerleşim yeri, 22/11/2001 tarihli ve 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu hükümlerine göre belirlenir.

Madde 10 – Sözleşmeden Doğan Davalarda Yetki

(1) Sözleşmeden doğan davalar, sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde de açılabilir.

Kiracı Tahliye Davasında Taraf Ehliyeti ve Husumet

Taraf ehliyeti davada taraf olabilme yeteneğidir. Taraf ehliyeti, medeni hukuktaki medeni haklardan yararlanabilme ehliyetinin medeni usul hukukundaki görünümüdür. Medeni haklardan yararlanma ehliyeti bulunan her gerçek veya tüzel kişi, davada taraf olabilme ehliyetine de sahiptir.

Kiracı tahliye davası, kira sözleşmesini yapan kiraya veren tarafından kiracıya karşı açılır. Tapuya kayıtlı bulunmayan taşınmaz malin maliki de tahliye davası açabilir. Yeni malik, eski mal sahibinin kiracı ile yaptığı sözleşmeye dayanarak tahliye davası açabilir. Yeni malik eski malikin haklarına halef olmuştur. Davacının kiralananı satıp devretmesi halinde kiralananla ilgisi kesilmiş olacağından artık dava hakkinin devam edeceğinden bahsedilemez. Bu durumda yeni malik, eski malik tarafından açılmış olan davaya ancak dava hakkinin kendisine temlik edilmesi koşuluyla devam edebilir.

Kiraya verenin ölümü halinde tahliye davası, kiraya verenin mirasçıları tarafından açılır. Mirasçılar, mirasçılık belgesine göre tespit edilir. Yapılan kira sözleşmesine göre kiraya verenler birden fazla ise, kiraya verenler arasında mecburi dava arkadaşlığı olması nedeniyle kiraya verenlerin hepsinin birlikte dava açması gerekir. Böyle bir durumda bir vekil vasıtası ile dava açmak daha uygun olacaktır. Paylı mülkiyete (müşterek mülkiyete) konu olan taşınmaz malların tahliyesinde tahliye davasını pay ve paydaş çoğunluğunu teşkil eden malikler açar.

Kira Tahliye Davasında İhtarname ve Dava Dilekçesi

Kiracı tahliye davasında, kiraya verenin dava açmadan önce kiracıya ihtarname göndermesi gerekir. İhtarnamede, kiracının kirayı ödememesi, kira sözleşmesini ihlal etmesi veya kiralanan yeri tahrip etmesi gibi nedenlerle tahliye edileceği belirtilmelidir. Kiracı ihtarnameyi tebliğ aldıktan sonra 30 gün içinde ödemesini yapmazsa veya tahliye için gerekli şartları yerine getirmezse, kiraya veren tahliye davası açabilir.

Dava dilekçesinde, kiraya verenin davasını dayandırdığı delilleri sunması gerekir. Bu deliller, kira sözleşmesinin bir örneğini, kira bedelini ödemediğine dair ihtarnameyi ve kiralananı tahliye etmesini talep ettiğini gösterir bir dilekçeyi içerebilir. Kiracı tahliye davasında, kiracının davaya katılması gerekir. Kiracı, davaya katılmazsa, mahkeme tarafından yokluğunda karar verilebilir. Kiracı tahliye davasında, kiracının kira sözleşmesini feshetmesi veya kiralananı tahliye etmeyi taahhüt etmesi halinde, dava konusuz kalabilir. Kiracı tahliyesinde dikkat edilmesi gerekenler şunlardır:

• Kiracıya ihtarname gönderirken ihtarnamenin içeriğinde gerekli tüm bilgilerin yer aldığından emin olunmalıdır.
• Tahliye davası açarken davaya konu olan taşınmazın tapu fotokopisi, kira sözleşmesi ve diğer gerekli belgelerle birlikte dava açılmalıdır.
• Davanın takip edilmesi ve gerekli işlemlerin zamanında yapılması önemlidir.
• Kiracı çıkarmak, hukuki bir süreçtir. Bu nedenle, kiracının tahliyesi için gerekli prosedürlerin doğru bir şekilde yerine getirilmesi gerekir. Aksi takdirde, kiracı tahliye davası kaybedilebilir.

İcra Mahkemelerindeki Düzenleme

• İlamlı İcra Yolu ile Tahliye
• İlamsız İcra Yoluyla Tahliye (Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle, Kira Süresinin Dolması Nedeniyle)

• İlamlı İcra Yolu ile Tahliye

Kira ilişkisinden doğan sorunlar nedeniyle kiracının tahliye edilmesini istiyorsanız. Bunun iki şekilde yapma imkanımız vardır. Bunlardan birincisi Türk Borçlar Kanununda belirtilen kiracının borçların (yükümlülüklerini) yerine getirmemesi ve yine Türk Borçlar Kanununda belirtilen diğer genel şartlara dayalı olarak açılacak tahliye davası sonrasında alacağınız tahliye kararına dayalı olarak tahliye, ikinci olarak da “Kira Bedelinin Ödenmemesi veya Kira Süresinin Dolması Nedeniyle herhangi bir dava açmadan icra müdürlüğüne başvurmak ve gerekli şartları sağlamak koşuluyla tahliyedir.

Kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dahil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bunlara karşı açılan davalar da sulh hukuk mahkemesinin görevine girer. Yetkili mahkemesi ise taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesidir. Mahkeme tarafından verilen tahliye kararı alacaklının yerleşim yeri icra dairesinde icraya konulabilir. Tahliye kararları taşınmaza ilişkin olması nedeniyle Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 443/4 maddesi gereğince kesinleşmeden icra dairesi aracılığıyla infaz edilemez.

• İlamsız İcra Yolu ile Tahliye

İlamsız icra ile tahliye iki şekilde yapılabilir. Bunlar kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle ve kira süresinin dolması nedeniyle kanunda sınırlı sayıda olarak belirtilmiştir.

1. Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye

Kiracının kira bedelini ödememesi halinde yapılacak iki şey vardır. Birincisi isterseniz gidip sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası ve alacak davası açabilirsiniz. İsterseniz ikinci bir yol olarak da kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle icra müdürlüğünden kiracının tahliyesini ve aynı zamanda ödenmeyen kiralarınızı talep edebilirsiniz. Bu iki durumun genel farkları şunlardır.

Sulh hukuk mahkemesine açacağınız kira alacağı ve tahliye davası sonunda verilecek kabul kararı ile ilamlı, icra yoluyla tahliye işlemini ve alacağınızın tahsili işlemini gerçekleştirmek mümkündür. İlamsız icra yoluyla tahliye talebinde ise henüz kesin bir alacağınız bulunmamakta olup, borçlu kiracı süresi içerisinde bu alacağa ve tahliyeye itiraz edebilir. Bu durumda sizin icra mahkemesine başvurarak itirazın iptali ve tahliye isteme hakkiniz bulunmaktadır. Ayrıca ilamsız icra da takip kesinleştikten sonra icra mahkemesine başvurarak tahliye kararı alınması gerekmektedir. Bu yolda kiraya veren sadece kira alacağının tahsili için takip yapabileceği gibi, hem kira alacağının tahsilini hem de kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle kiracının kiralanandan tahliyesini isteyebilir. Bu nedene dayanarak takip yapabilmenin iki şartı vardır. Bunlar;

• Alacaklı kiraya veren ile borçlu kiracı arasında bir kira ilişkisinin bulunması
• Kira alacağının muaccel hale gelmesi.

2. Kira Süresinin Dolması Nedeniyle Tahliye

Kira süresinin sona ermesi nedeniyle ilamsız tahliye yolu başvurabilmek için kiracının elinde yazılı bir kira sözleşmesinin özellikle konut ve çatılı işyerlerinde ayrıca tahliye taahhütnamesi (TBK.md. 347, 352) bulunması gerekir. Sözlü bir kira sözleşmesinin bulunması halinde bu yola başvurulamaz.

Takibin Aşamaları:

• Takip Talebi

Kiraya veren alacaklı, süresinin sona ermesinden sonra sözleşmeyi yenilemek istemiyorsa bu sürenin bitmesinden itibaren bir ay içinde icra müdürlüğüne başvurarak kiracı borçlunun tahliyesini istemelidir. Başvuru sözlü olarak yapılabileceği gibi, yazılı veya elektronik ortam da (Uyap sistem üzerinden de) yapılabilir. Kiraya veren, alacaklı başvurusu esnasında yazılı kira sözleşmesinin ve taşınmaz konut veya çatılı işyeri ise mutlaka tahliye taahhütnamesinden iki suretini takip talebine eklemelidir. Yazılı kira sözleşmesi veya tahliye taahhütnamesinin bir sureti tahliye emri ile birlikte borçlu kiracıya tebliğ edilmelidir. Takip talebinde ve tahliye emrinde tahliyesi istenen kiralananın taşınmazın türü ve adresinin açık ve net olarak belirtilmiş olması gerekir.

• Tahliye emri

Tahliye istemini (talebini) alan icra müdürü kiracıya bir tahliye emri gönderir. Tahliye ve teslim süresi 15 gündür. İtiraz süresi ise 7 gündür. 7 gün içinde itiraz edilmezse takip kesinleşir.

• Tahliye ve teslim talebi

15 gün sonunda kiracı hem itiraz etmeyip hem de taşınmazı boşaltmazsa icra dairesine tahliye talebi gönderilir ve kiracının tahliyesi icra eliyle yapılır.

Kiranın Ödenmemesi Nedeniyle Kiracı Tahliyesi

Türk Borçlar Kanunu madde 352/2 uyarınca; “Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.”

Buna göre; kiracı bir yıl içinde iki defa kirayı ödememişse taşınmazın sahibi kiracıyı çıkarabilir. Bunun için kiralayanın kiracısına iki kez haklı ihtar çekmesi gerekir. Örnek vermek gerekirse; aynı kira yılında kiracı haziran ve ekim ayının kiralarını ödememişse; kiracıya bu iki aya dair ihtarnamenin gönderilmesi lazımdır. Burada kiralayanın kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davasını açmalıdır. Ev sahibine kirasını düzenli ödemeyen kiracının ya da kirasını hiç ödemeyen kiracının evden çıkartılabilmesi için 3 yol vardır. Bunlar;

• 2 haklı ihtar ile kiracının tahliyesi: Aynı kira yılına ait iki kira bedelinin ödenmemiş olması halinde kiracıya iki tane ihtarname gönderilmelidir. 2 tane ihtarname gönderildikten sonra kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içerisinde tahliye davası açılması gerekir.
• Temerrüt yoluyla kiracının tahliyesi: kiranın ödenmemesi halinde kiracıya ihtarname çekilir. Bu ihtarnamede; “kira bedelinin 30 gün içerisinde ödenmesi gerektiği aksi takdirde sözleşmenin feshedileceği” yazmalıdır. Kiracı 30 gün içerisinde ödeme yapması halinde evden çıkarılamaz. Ancak bu süre içerisinde ödeme yapılmazsa kiracının tahliyesi icra yoluyla sağlanır.
• İcra yoluyla kiracının tahliyesi: Kiracıya tahliye talepli icra takibi başlatılabilir. Tahliye talepli icra takibi ile hem kiracının evden tahliyesi hem de ödenmeyen kira bedelleri istenir. Eğer sadece kira bedelleri isteniyorsa ilamsız icra takibi başlatılmalıdır.

Temerrüt nedeniyle tahliye davasında dikkat edilecek hususlar şunlardır:

Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Temerrüt nedeniyle tahliye davası açılmasının aşağıda belirtilen iki şartı vardır:

• Kira alacağının muaccel hale (ödeme günün) gelmesi
• Keşide edilen ihtara veya gönderilen kira ihtarlı ödeme emrine rağmen kira parasının otuz günlük süre içerisinde ödenmemesi

Kiralayan, muaccel hale gelen kira alacağı için 7 örnek icra takibi yapabileceği gibi 13 örnek icra takibi de yapabilir. Kiracı aleyhine yapılacak 7 örnek icra takibi kiralayana temerrüt nedeniyle tahliye davası açma hakkı vermez. İcra takibi yapıldıktan ve kiracıya ödeme emri tebliğ edildikten sonra ödeme yapılırsa bir yıllık kira dönemi içinde gerçekleşecek iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açma hakkı vermektedir.

Temerrüt nedeniyle tahliye davası süre şartı ve ihtarname şu şekilde olmalıdır:

Kira bedelinin kira sözleşmesinde kararlaştırılan zamanda ödenmemesi halinde kiralayan ihtarname veya icra dairesi aracılığıyla göndereceği kira ihtarlı ödeme emri ile (konut ve çatılı işyerleri kiralarında 30 gün hasılat kirasında 60 gün diğer kiralarda 10 gün) muaccel hale gelen ve ödenmeyen kira parasının ödenmesini talep edebilir. İhtarname veya gönderilen kira ihtarlı ödeme emrine rağmen otuz günlük süre içerisinde muaccel hale gelen kira paraları ödenmez ise kiralayan kiracı aleyhine sulh hukuk mahkemesi veya icra hukuk mahkemesinde temerrüt nedeniyle tahliye davası açabilir. Tahliye davası, temerrüt oluşan 10, 30 ve 60 günlük sürelerin dolmasını takip eden günden itibaren en geç bir yıl içinde sulh hukuk mahkemesinde, altı ay içinde ise icra hukuk mahkemesinde açılmalıdır.

Kiracı Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?

Hukuka uygun olarak kiracılarının aleyhine tahliye davası açan ev sahipleri sahipleri tarafımıza sıklıkla “Kiracı tahliye davası ne kadar sürer?” Sorusunu yöneltmektedir. Taşınmazların tahliye işlemleri Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiştir. Fakat davanın ne kadar sürede sonuçlanacağı her hangi bir kanunda yazmamaktadır. Kiracı tahliye davası dosyanın niteliğine, davayı görmekte olan mahkemenin iş yoğunluğuna, bulunduğu ile, kiracının itiraz hakkını kullanmasına göre sonuçlanma süreci de değişiklik gösterir. Yine kimi kiracılar zaman kazanmak adına bu süreci uzatmakta ve ev sahipleri tahliye işlemlerini geciktirmektedir. Tahliye davalarında karar süreci ortalama, 5 ay ile 1 buçuk yıl arasında değişiklik gösterir. Fakat bu süreye istinaf süresi dahil değildir.

Kiracı tahliye davası için yargının hedefi 300 gündür. Fakat bu süre hedef süredir. Her zaman bu süre içinde dava sonuçlandırılmıyor. Avukatlık hizmeti alındığında bu süre içerisinde karar alınabilirken, avukatlık hizmeti alınmadığında bu süre 5 ay ile 1 buçuk yıl arasında değişmektedir. Fakat son yapılan kira zammı düzenlemelerinden sonra çok fazla kira bedeli uyuşmazlığı ve tahliye davaları açıldığı için en yakın duruşma tarihi dahi 6 ay sonrasına verilmektedir. Bu da davaların 2 yıl civarı sürmesine neden olmaktadır. Mahkeme tarafından alınan kiracı tahliye kararına, kiracılar tarafından mutlaka uyulmalıdır. Karar sonrası kiracıya 15 günlük taşınmazı boşaltma süresi verilir. Bu 15 günlük süre kiracıya kararın tebliği ile başlar ve süre sonunda kiracının taşınmazı boşaltması beklenir. Bu süre içerisinde kiracı taşınmazı boşaltmaz ise evin icra zoruyla boşaltılması sağlar.

Belirli Süreli Sözleşmelerde Süre Bitimi Nedeniyle Tahliye Davası

Kira sözleşmesinde açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse, bu sürenin sonunda kendiliğinden sözleşme sona erer. TBK’ nın 327.maddesine göre; kira sözleşmesinin süre sonunda sona ermesi için kiralananın TBK’ nin genel hükümlerine tabi olması gerekir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında süre bitimi nedeniyle tahliye davası açılamaz. Davanın tarafları kiralayan ve maliktir. Süre bitimi nedeniyle açılacak tahliye davası kiralayan tarafından açılır. Açılacak davada husumet kiracıya yönetilmelidir. Süre bitimi nedeniyle akdin feshi ve tahliye talebi; icra dairesine yapılacak 14 Örnek başvuru ile yapılabileceği gibi, sulh hukuk mahkemesinde süre bitimi nedeniyle açılacak tahliye davası ile de gerçekleşebilir.

Belirli süreli sözleşmelerde süre bitimi nedeniyle tahliye davasında süre şartı ve ihtarname şu şekilde olmalıdır:

Kira sözleşmesinde açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse, bu sürenin sonunda sözleşme kendiliğinden sona erer. Taraflar, bu durumda, açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürürlerse, kira sözleşmesi başlangıcı belli sonu belli olmayan belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür. Türk Borç Kanunu’nun genel hükümlerine tabi kiralamalarında kiracı ve kiralayana süre sonunda hiçbir neden göstermeksizin sözleşmeyi feshedebilir.

süre bitimi nedeniyle açılacak dava için TBK da süre belirlenmemiş olup bu hususta  İİK’nın 272. maddesi gereği sözleşmenin sona ermesini takip eden bir aylık süre içinde açılmalı veya icra dairesinde ödeme emri gönderilmelidir. Önceden ihtar keşide edilmiş ise dönem sonuna kadar tahliye davası açılabilir. Belirsiz hale dönüşen kiralananın tahliyesi fesih bildirim sürelerine uyularak taşınmazın tahliyesi (altışar aylık dönemlere ayrılıp, altı aylık sürenin ilk üç ayından ihtar, altı ayın sonunda tahliye davası) talep edilebilir.

Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde Tahliye Davası

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflardan her biri, daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilmektedir. Fesih dönemlerinin hesabında, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esastır. Sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur. TBK’nın 329. Maddesine göre ise; taraflardan her biri bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel adette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir adetin bulunmaması durumunda alt aylık kira döneminin sonu için üç aylık fesih bildirim süresine uyarak kira akdini feshedebilir.

Belirsiz süreli sözleşmelerde süre bitimi nedeniyle tahliye davasında süre şartı ve ihtarname şu şekilde olmalıdır:

Türk Borçlar Kanunu’nun genel hükümlerine tabi olup belirsiz süreli olarak akdedilen kira sözleşmelerinin feshi için akdin başlangıcının ispat edilmesi gerekmektedir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflar daha uzun bir feshi ihbar süresi öngörmemiş ise her birinin yasal fesih dönmelerine ve fesih bildirim sürelerine uyularak (6 aylık dönme sonu için 3 ay önceden feshi ihbarda bulunularak) sözleşme feshedilebilir. Fesih dönemlerinin hesabında kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır. Fesih dönemi ve bildirim süresine uyulmadan yapılan ihbarlar bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur. Kira akdinin feshi için süre bitimi dışında sebep belirtmeye gerek yoktur. Fesih bildiriminde herhangi bir sebep bildirilmesine gerek yoktur. Fesih bildirimi kiralayan tarafından yapılabileceği gibi kiracı tarafından da yapılabilir. Açılacak tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.

Tahliye Taahhütnamesinin Bulunması Nedeniyle Kiracı Tahliyesi

Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. TBK’nın 352/1 maddesine göre dava açılabilmesi için; kiralanan taşınmazın konut ve çatılı işyeri hükümlerine tabi olması gerekir. Kiralanan taşınmaz konut ve çatılı işyeri değil ise veya taşınmaz TBK’nın genel hükümlerine tabi ise TBK’nın 352/1 maddesinde düzenlenen yazılı tahliye taahhüdüne dayalı dava açılamaz.

Yazılı tahliye taahhüdüne dayalı tahliye davasında kiraya verenin dava hakkı yasadan ve kira sözleşmesinin tarafı olmasından kaynaklanmaktadır. Kiraya veren vekili olarak kira sözleşmesini imzalayan vekilin dava açma hakkı yoktur. Kiraya veren aynı zamanda kiralananın maliki ise dava açma hakkı vardır. Kiraya veren malik değil ise malik tahliye taahhüdüne dayalı olarak dava açamaz. Zira tahliye taahhüdü kira sözleşmesini imzalayana verilmiştir. Kiraya veren birden fazla kişi ise, tahliye davası bölünemeyecek dava niteliğinde olduğundan bütün kiralayanların birlikte dava açması gerekir. Tek bir kiralayan kendi başına dava açmış ise diğer kiralayanların muvafakatinin alınması gerekir.

Tahliye taahhütnamesi, kiracının evi belirli sürenin sonunda boşaltacağı hususundaki beyanıdır. Tahliye taahhütnamesine dayanarak kiracının çıkarılabilmesi için, tahliye taahhüdünün kira sözleşmesi imzalandıktan sonra verilmesine gerek vardır. Kira sözleşmesi yapılırken tahliye taahhüdü de yapılmışsa, tahliye taahhüdü geçersiz olur. Öte yandan tahliye taahhütnamesinin yazılı olması da gerekir. (Türk Borçlar Kanunu madde 352/1)

Bu şekilde yapılmış tahliye taahhütnamesi varsa, taahhüt edilen süre gelince kiracı, evden çıkmalıdır. Taahhüt edilen süre geldiği halde, kiracının evden çıkmaması durumunda ise, belirtilen sürenin bitmesinden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılmalıdır. Tahliye taahhütnamesinin bulunması halinde, kiracıya karşı icra takibi açılarak da evin tahliyesi istenebilir. (Türk Borçlar Kanunu madde 352/1)

Yazılı Tahliye Taahhüdü Nedeniyle Tahliye Davasında Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar Nelerdir?

• Kiracı, kira akdi kurulduktan sonra, yazılı tahliye taahhüdünde bulunarak taşınmazın tahliye edileceğini kiracı tarafından kiralayana taahhüt edebilir. Tahliye taahhüdünün mutlaka yazılı olması gerekir. Tahliye taahhüdü bir tarihe bağlı olabileceği gibi bir olayın gerçekleşmesi veya bir mevsimin gerçekleşmesine de bağlanabilir.
• Kural olarak taşınmazın kiralanması sırasında imzalanan tahliye taahhütleri geçersizdir. Zira Yargıtay yerleşmiş içtihatlarında kiracının zor durumdan faydalanılarak alındığı, iradesinin fesada uğradığı gerekçesiyle geçersiz kabul edilmektedir. Ancak yenilenen kira sözleşmelerinde (teselsül nitelikli) yenilenen kira sözleşmesinde tahliye taahhüdüne yer verilmesi halinde yenilenen kira sözleşmesinde yer alan tahliye taahhüdünü geçerli hale getirir.
• Tahliye taahhüdü şirket tarafından verilmekte ise tahliye taahhüdündeki imzanın şirket yetkilisine ait olması gerekir. Kiracı birden fazla ise yazılı tahliye taahhüdünün geçerli olması için bütün kiracılar tarafından imzalanması gerekir. Aksi takdirde yazılı tahliye taahhüdü geçersiz olarak kabul edilir.

Yazılı Tahliye Taahhüdü Nedeniyle Tahliye Davası Süre Şartı ve İhtarname

Kiracı kira sözleşmesinin tanzim tarihinden sonra taşınmazı tahliye edeceğini taahhüt etmiş ise taahhüt edilen tarihte taşınmaz tahliye edilmez ise kiralayan bir ay içinde açacağı tahliye davası ile taşınmazın tahliyesini talep edebileceği gibi icra dairesinde 14 örnek icra takibi yaparak kira konusu taşınmazın tahliyesi talep edilebilir. Yapılan icra takibine (14 örnek), kiracı tarafından 7 günlük süre içerisinde itiraz edilmesi halinde imzaya itiraz yok ise veya tahliye taahhüdü noter tarafından düzenlenmiş ise icra hukuk mahkemesinde altı aylık süre içerisinde itirazın kaldırılması ve tahliye davası açılabilir. Kiralayan dilerse bir yıllık süre içinde sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali ve tahliye davası açılabilir.

Yazılı tahliye taahhüdü adi nitelikte ise (noter tarafından düzenlenmemiş ise) imzaya itiraz halinde imza incelemesi yapılıp, yargılamayı gerektirdiğinden itirazın iptali ve tahliye davasının sulh hukuk mahkemesinde açılması gerekir. Dava açılma döneminden önce dava açılacağı ihtar keşide ve tebliğ edilmiş ise Yargıtay in yerleşmiş son karalarına göre dönem sonuna kadar yazılı tahliye taahhüdüne dayalı dava açılabilir.

Konut İhtiyacı Nedeniyle Tahliye

Kiralayan kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde tahliye davası açabilir. Davanın süresinde açılıp, açılmadığının mahkemece resen dikkate alınması gerekir. Davalı tarafça savunulmazsa dahi dava süresi içinde açılmamış ise mahkemece davanın reddine karar verilmelidir. Dava kiracılara karşı açılır. Birden fazla kiracı varsa mecburi dava arkadaşlığı gereği açılan davada husumetin tüm kiracılara karşı yönetilmesi gerekir. Konut gereksinimi nedeniyle gönderilen ihtarnamelerinde tüm kiracılara gönderilmesi gerekir.

İhtiyaç iddiasının gerçekleşmiş olması veya yakın zamanda gerçekleşmesi gerekir. Dava süresince de ihtiyaç iddiasının devam etmesi gerekir. İhtiyaç nedeniyle açılacak tahliye davasında ihtiyaç iddiasının gerçek, zorunlu ve samimi olması ve ihtiyacın dava süresince devam etmesi gerekmektedir. Aksi halde davanın reddi söz konusu olabilir. Davacı iddiayı her türlü delille ispat edebilir. İhtiyaç iddialısının birden fazla konutu olması halinde kiralayan istediği konut için tahliye davası açabilir. Kiracı böyle bir durumda kiralayan/ihtiyaç iddialısının kötü niyetli olduğu iddiasında bulunamaz.

İhtiyaç iddialısının kirada olması, ihtiyaç iddiası için karine teşkil eder. Kiraya verenin taşınmazı boş tutmasına rağmen ihtiyaç iddiasında bulunması ihtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olmadığını göstermektedir. Yurt dışında ikamet eden malik yaz aylarında gelip kalacağı taşınmaz için ihtiyacı için tahliye davası açabilir. Kiralayan veya malik reşit olan çocuğunun ihtiyaç iddiası için (reşit olan çocuğun ayrı yaşama hakkı olduğundan) tahliye davası açabilir.

Konut ihtiyacı nedeniyle tahliye davası süre şartı ve ihtarname şu şekilde olmalıdır:

TBK’nın 350. Maddesine göre belirli süreli kira sözleşmelerinde; tahliye davasının akdin sona ermesini takip eden bir ay içinde açılması gerekir. Ancak TBK’nın 353. Maddesi gereği dava açılması için öngörülen sürede (sözleşme süresinden önce veya en geç dava tarihine kadar) ihtar keşide ve tebliğ etmesi halinde dönem sonuna kadar tahliye davası açabilmektedir. Kira sözleşmesi başlangıcı belli sonu belli olmayan sözleşme ise dava açılma zamanı TBK’nın 329. Maddeleri gereği; altışar aylık dönemler için üç ay önceden gereksinim iddiasının kiracıya bildirilmesi altıncı ayın sonunda ise tahliye davasının açılması ile gerçekleşir. Altışar aylık dönemin başlangıcı için kira başlangıç tarihi esas alınır.

İşyeri İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası

Kiralayan kendisi, eşi, alt ve üst soyu, bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için işyeri gereksinimi nedeniyle tahliye davası açabilir. İşyeri gereksinimi nedeniyle açılacak tahliye davalarında husumet kiracıya yöneltilir. Kira sözleşmesinde kiracı birden fazla ise husumetin tüm kiracılara yönetilmesi gerekir.

İhtiyaç çıkması durumunda belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre (TBK m.328,TBK m.329) fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde tahliye davası açabilir. Davanın süresinde açılıp, açılmadığının mahkemece resen dikkate alınması gerekir. Dava kiracılara karşı açılır. Birden fazla kiracı varsa mecburi dava arkadaşlığı gereği açılan davada husumetin tüm kiracılara karşı yönetilmesi gerekir. İşyeri gereksinimi nedeniyle gönderilen ihtarnamelerinde tüm kiracılara gönderilmesi gerekir.

İhtiyaç iddiasının gerçekleşmiş olması veya yakın zamanda gerçekleşmesi gerekir. İhtiyaç nedeniyle açılacak tahliye davasında İhtiyaç iddiasının gerçek, zorunlu ve samimi olması ve dava süresince devam etmesi gerekmektedir. Konut gereksinimi nedeniyle açılacak tahliye davalarında kabul edilenin aksine ihtiyaçlının kirada olması ihtiyaç iddiası için karine değildir. Ancak kiracının tahliye tehdidi altında olması kiralanan taşınmazın tahliyesi için yeterlidir. İhtiyaç iddialısının işyeri yetecek durumda ise işyeri ihtiyaç iddiası gerçek ve samimi kabul edilemez. Ancak şirket ihtiyacı için mevcut işyeri yetmemekte ve dar gelmekte ise ihtiyaç iddiası gerçek ve samimi kabul edilir. Tüzel kişinin maliki olduğu taşınmaz için şirket yetkilisinin ihtiyaç iddiası olduğu ileri sürülerek tahliyesi talep edilemez.

İşyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davası süre şartı ve ihtarname şu şekilde olmalıdır:

TBK’nın 350. Maddesine göre belirli süreli kira sözleşmesinde; tahliye davasının akdin sona ermesini takip eden bir ay içinde açılması gerekir. Ancak TBK’nın 353. Maddesi gereği dava açılması için öngörülen sürede ihtar keşide ve tebliğ etmesi halinde dönem sonuna kadar tahliye davası açabilir. Dönem sonu ile kastedilen kira sözleşme süresinin sonunu takip eden bir yıllık dönem sonuna kadar olan dönemdir. Kira sözleşmesi başlangıcı belli sonu belli olmayan sözleşme ise dava açılma zamanı TBK’nın 329. Maddesi gereği; altışar aylık dönemler için üç ay önceden gereksinim iddiasının kiracıya bildirilmesi altıncı ayın sonunda ise tahliye davasının açılması ile gerçekleşir. Altışar aylık dönemin başlangıcı için kira başlangıç tarihi esas alınır.

İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye Davası

Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilmektedir.

Kira sözleşmesinde kiracının esas edimi kiralananın kullanımı karşılığında ödemeyi üstlendiği kira bedelidir. Kiracı kira sözleşmesinden kaynaklanan aylık kira ödeme yükümlülüğünü bir kira dönemi içerisin de iki kez ihlal ederse kiralayan bir yıllık kira dönemi sonrasında kiracı aleyhine iki haklı ihtara dayalı olarak tahliye davası açabilir. Kiralayanın iki haklı ihtara dayalı tahliye davası açabilmesi için;

• Kiracının muaccel hale gelen aylık kira ödemesini süresinde ödememesi,
• Kiralayan tarafından keşide edilen ihtar veya icra takibinden sonra ödemesi gerekir. İcra takibi 13 örnek olabileceği gibi 7 örnek icra takibi de olabilir.

Davanın kiralayan tarafından açılması gerekir. Kiralayan olmayan malikin dava açabilmesi için öncelikle keşide edilecek ihtara tapu senedinin eklenip kira paralarının kendisine ödenmesini (adres ve hesap numarası bildirerek) talep etmesi gerekir. Tapu kaydı eklenerek ilk ihtar keşide edildikten sonra keşide/tebliğ edilen ihtar, iki haklı ihtar olup, davaya delil teşkil edebilir. Davanın kiracıya karşı açılması gerekir. Birden fazla kiracı var ise ihtarın ve davanı bütün kiracılara karşı birlikte açılması gerekir.

Kira ilişkisi kurulduktan sonra, kiralanan taşınmazı iktisap eden yeni malik, öncelikle kiracıya tapu senedini ve hesap numarasını ekleyip kira parasının kendisine ödenmesi için ihtar keşide edecek, keşide edilen ihtardan sonra muaccel hale gelen kira parasının bir yıllık kira dönemi içerisinde keşide edilen iki ihtardan sonra ödenmesi halinde iki haklı ihtar sebebine bağlı olarak dava açabilecektir.

İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye Davasında Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

• Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
• İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası için bir yıllık kira dönemi içerisinde muaccel hale gelen kira parasının kiralayan tarafından keşide edilen ihtardan (veya icra takibinden) sonra ödenmesi ile oluşur. Aylık kira parasının muaccel hale gelip, gelmeyeceği kira sözleşmesinde aylık kira parasının kararlaştırılan ödeme gününe göre tespit edilir.

İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye Davası Süre Şartı ve İhtarname

İki haklı ihtar nedeniyle açılan tahliye davasında mahkemece tahliye karar verilebilmesi için kiracıya bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması gerekir. Bir kira yılını aşan süre içinde ihtarı yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasının açılması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Haklı ihtarların bir yıllık kira dönemi içerisinde gerçekleşmesi yeterlidir. İki haklı ihtar nedeniyle açılacak tahliye davasında (önceki yerleşmiş Yargıtay içtihatlarından farklı olarak) önceden ihtar keşide/tebliğ edilmiş ise dönem sonuna kadar tahliye davası açılabilir.

İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye Davasında Haklı İhtar ve Muacceliyet Şartı

TBK’nun 117. Maddesine göre; muaccel bir borcun borçlusu, alacaklının ihtarı ile temerrüde düşer. Kira sözleşmesinde ödeme gününün tespit edilmiş olması halinde ödeme gününün geçmesi ile birlikte kiracı temerrüde düşer. Kira sözleşmesinde ödeme günü kararlaştırılan aylık kira parasının gününde ödenmemesi halinde haklı ihtarın oluşabilmesi için; kiralayanın kiracı aleyhine noterden ihtar göndermesi veya icra yoluyla (7 örnek veya 13 örnek) icra takibi yapılmasından sonra ödemenin yapılmış olması yeterlidir.

Keşide edilen ihtar veya ödeme emri kiracıya tebliğ edilmeden, kiracı tarafından muaccel hale gelen kira alacağı ödemesi yapılmış ise haklı ihtar oluşmaz. Tebliğ edilen ihtar veya ödeme emrinde tebliğ saati belli değil ise aynı tebliğ günü içinde ödeme yapılması halinde (tebliğden sonra ödemenin yapıldığı ispat edilemez ise) haklı ihtar olmaz. Kira bedelinin peşin ödenmesi halinde haklı ihtar oluşmaz. 6098 sayılı TBK’nun 89. Maddesine göre; kira borcu kiralayana götürülmesi gereken borçlardandır. Bu nedenle kiracı, kiralayanın banka hesap numarası yok ise muaccel hale gelen kira parasının konutta ödemeli olarak kiralayana göndermelidir.

Kiralayanın Kendisinin veya Yakınlarının Eve İhtiyacının Olması Nedeniyle Kiracı Tahliyesi

Kiralayanın kendisinin veya yakınlarının eve ihtiyacının olması halinde evin tahliyesi istenebilir. Burada yakınlardan kasıt, kiraya verenin eşi, üstsoyu, altsoyu ve bakmakla yükümlü olduğu kişidir. Bu kişilerden birinin eve ihtiyacı varsa evin tahliyesi talep edilebilir. Ayrıca, bu kişilerden birinin bu eve ihtiyacı gerçekten olmalıdır. Bu kişilerden birinin bu eve gerçekten ihtiyacı yoksa, kanunun aradığı şart gerçekleşmemiş demektir.

Öte yandan, kira sözleşmesi belirsiz süreli ise, her altı aylık dönem, fesih dönemidir. Altı aylık dönemin sonunda sözleşme feshedilebilir. Bunun için de kiracıya üç ay önceden bildirimde bulunulmalıdır. Kiracının bu bildirime rağmen, evi tahliye etmemesi halinde tahliye davasının açılması mümkündür. Burada tahliye davası fesih döneminin sona ermesinden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Kira sözleşmesi belirli süreli ise, sözleşmenin süresinin bitmesinden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılmalıdır.

Akde Aykırılık Nedeniyle Tahliye

Kiracı, kiralananı, sözleşmeye, tahsis amacına uygun olarak özenle kullanmak, kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Akde aykırılık nedeniyle dava açma hakkı kiralayana aittir. Yeni malik TBK’nın 310. Maddesi gereği sözleşmeye taraf olacağından açılan dava hakkını TBK’nun 183. Maddesi gereği temlik almış ise açılan davaya taraf olabilir. Yeni malike ayrıca eski malikin kira sözleşmesinden kaynaklanan haklarına halef olacağından dava şartlarını oluşturmakla ayrı bir dava açabilir.

Akde aykırılık nedeniyle tahliye davasında dikkat edilecek hususlar şunlardır:

• Akde aykırılıktan söz edebilmek için dava konusu edilecek akde aykırılığın ‘bizzat kiralananın kullanılması’ ile ilgili olması gerekir. Kiralananın bizzat kullanımı ile ilgili olmayan akde aykırılık iddiaları tahliye nedeni değildir.
• Kira akde aykırılık sebebiyle açılacak tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.
• Akde aykırılık nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için kiralayanın, kiracının kiralananın bizzat kullanımı ile ilgili akde aykırılık kullanımına izin vermemesi veya muvafakat etmemesi gerekir.
• Kiracının kiralanana kasıtlı olarak zarar vermesi, kaçak yapı yapması, taşınmazda oturulmasının komşular için çekilemez hal alması, kiralananda kumar oynatılması, kiralayanı darp etmesi, kiralayana hakaret etmesi pek fena kullanım olarak kabul edilebilir ve pek fena kullanım nedeni ile kiracıya akde aykırı hususun giderilmesi için süreli bir ihtar gönderilmesine gerek yoktur.

Akde aykırılık nedeniyle tahliye süre şartı ve ihtarname şu şekildedir:

Kiracının, yükümlülüklerine aykırı davranması halinde kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, akde aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı ihtar gönderir. Keşide edilen ihtara rağmen akde aykırılık giderilmez ise kiralayan akdin feshi ve tahliye davası açabilir. Konut ve çatılı işyeri olmayan, genel hükümlere tabi kiralamalarda akde aykırılık olduğunun tespiti halinde kiracıya herhangi bir süre verilmeksizin tahliye davası açılabilir. Konut ve çatılı işyerlerinde;  kiracıya gönderilecek ihtarname ile akde aykırılığın belirtilmesi gerekir. Akde aykırılığın giderilmesi için kiraya verilen 30 günlük süre içinde akde aykırılık giderilir ise dava açılamaz. Otuz günlük süre sonunda akde aykırılık giderilmesi dava açma hakkını ortadan kaldırmaz.

TBK’nın 316/3. maddesine göre; Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren akde aykırılığın giderilmesini istemeden bildirimde bulunarak akdin feshi ve tahliye davası açabilir. Örneğin; kiracının, kiralayanı darp etmesi, kira konusu taşınmazı randevu yeri olarak kullanması bu duruma örnektir.

Kiralananın İmar ve İnşası Sebebiyle Tahliyesi

Kiralananın yeniden inşası veya imanı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ise bu işlerin yapılması sırasında kiracı tarafça kiralananın kullanımı imkansız ise belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiraya ilişkin (TBK’nın 329. Maddesi) genel hükümlere ilişkin fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihte başlayarak bir ay içinde imar ve inşa amaçlı tahliye davası açabilmesi mümkündür.

Yeniden inşa nedeniyle açılacak tahliye davasında; binanın yeniden yıkılıp yenisinin yapılacağı amaçlandığından tasdikli ve onaylı mimari projenin ibrazı şarttır. Dava açılırken mevcut olmayan onaylı proje yargılama aşamasında da mahkemeye sunulabilir. Ancak mahkemece kesin süre verilmiş (ilgili belediyenin onayının gecikmesi söz konusu değil) ise kesin süre içinde inşaat ruhsatı ve onaylı projenin ibrazı zorunludur.

İmar amaçlı tahliye davasında ise; kiralananın tamir ve tadil edilerek mevcut halinden daha modern hale getirilmesi talebi imar amaçlı tahliye nedenidir. İmar amaçlı esaslı tadilat nedeniyle tahliye davası yapılabilmesi için tadilat ve onarımın yapıldığı sırada kiralanan taşınmazda fiilen oturulmasının imkansız olması gerekir. Yeniden inşa amaçlı tahliye davasında olduğu gibi esaslı tadilata bağlı olarak açılacak davalarda inşaat ruhsatı ve tadilat projesinin dava açılırken veya en geç mahkemece verilecek kesin süreye kadar dosyaya sunulması zorunludur.

Kiralananın imar ve inşası sebebiyle tahliyesi davasında dikkat edilmesi gerekilen hususlar şunlardır:

• Kira konusu konut ve çatılı işyerinin ‘Yeniden İnşa’ veya ‘Esaslı Onarımı’ nedeniyle tahliyesi talep edilebilir. Esaslı tadilat ve onarımda, yapılacak onarım sırasında kiracının kiralanan taşınmazda bulunmasının imkansız olması gerekir. Ufak, tefek tadilatlar geçici tahliye nedeni olabilir.
• Yeniden inşa durumunda kira konusu taşınmaz yıkılarak yerine yeni bir yapı inşa edilecektir. Kiralanan binanın ruhsatsız olması TBK m.350/2 gereği inşa amaçlı olarak tahliye davası açılmasına engel değildir.
• Taşınmazın esaslı onarımında ise yeni bir yapı inşası söz konusu olmayıp, yapının taşıyıcı unsurları yerinde kalmak ve binada esaslı onarım yapılması halinde kira konusu taşınmazın tahliyesi talep edilebilir.
• Yeniden inşa nedeniyle açılacak davada inşaat ruhsatının ve onaylı mimari projenin sunulması gerekir. Ancak ilgili belediyeye müracaat edilmiş, henüz onaydan çıkmamış ve süreç devam etmekte ise mahkemece ilgili belediyeden onay sonucunun beklenmesi gerekir.
• Taşınmazın Yeniden İnşası’ veya Taşınmazın Esaslı Onarımı’ halinde dava açılması için;

1. Mimari ve tadilat projesi hazırlanması,
2. Mimari projenin o yere ait olması,
3. Mimari proje gereği tadilat sırasında kiralananda oturmanın mümkün olmaması gereklidir.

Borçlar Kanunumuza göre, kiralanan taşınmazın tadilatının gerekmesi halinde evin tahliyesi istenebilir. Bunun için tadilatın önemli olması gerekir. Tadilat yapılırken evin kullanılmasına imkan bulunmamalıdır. Küçük tadilatlardan dolayı bu yola gidilemez. Öte yandan, kira sözleşmesi belirsiz süreli ise, her altı aylık dönem, fesih dönemidir. Altı aylık dönemin sonunda sözleşme feshedilebilir. Bunun için de kiracıya üç ay önceden bildirimde bulunulmalıdır. Kiracının bu bildirime rağmen, evi tahliye etmemesi halinde tahliye davasının açılması mümkündür. Burada tahliye davası fesih döneminin sona ermesinden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Kira sözleşmesi belirli süreli ise, sözleşmenin süresinin bitmesinden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılmalıdır. Diğer taraftan, tadilat nedenine dayanarak ev tahliye edilmişse; taşınmaz üç yıl süresince eski kiracıdan başka birisine kiralanamaz.

Kirasını Düzenli Ödeyen Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?

Kirasını düzenli ödeyen kiracının tahliyesi  mümkün müdür? Sorusu tarafımıza çok fazla sorulmakta olup ev sahibi ve kiracıların sorduğu en önemli sorulardan biridir. Kirasını düzenli ödeyen kiracıyı tahliye etmek çok zordur. Zira kiracının en temel görevi kirayı ödemektir. Dolayısıyla kirayı zamanında ve eksiksiz ödeyen kiracı bir kaç durum haricinde tahliye edilemez. Kiracı  kira bedelini düzenli, eksiksiz ve aynı zamanda aidat, küçük tamirat bedeli gibi yan giderleri de tam olarak ödüyor ise kiraya veren temerrüt olgusuna dayanarak tahliye davası açamaz. Kirasını düzenli ödeyen kiracının tahliyesi 4 durumda söz konusu olabilir. Bunlar;

1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise
3. Tahliye taahhütnamesi,
4. Son olarak 10 yıllık kira sözleşmesi sonunda tahliye edebilir. Bunun içinde çeşitli durumlar vardır.

Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilecektir. Belirtilen şartların mevcut olması halinde kiracının ödemelerini düzenli yapıp yapmadığına bakılmaksızın taşınmazdan tahliyesine karar verilir. Yine kiracı kirasını düzenli olarak ödüyor olsa bile, taşınmaz kiralanmasından sonra olmak üzere kiracıdan alınan geçerli bir tahliye taahhüdü kapsamında da kiracının taşınmazdan tahliyesi mümkündür.

Kiracıyı tahliye etmek için ilk yapılabilecek yol ihtiyaç sebebiyle tahliye davasıdır. Kirasını düzenli ödeyen kiracıya karşı, kiraya veren, sulh hukuk mahkemesinde “ihtiyaç nedeniyle tahliye davası” açabilir. Davada; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu bir kişinin ihtiyacı nedeniyle kiralanan taşınmazın tahliye edilmesi zorunluluğu ispatlanmalıdır. İkinci ihtimal ise yeniden inşası ve imarı içindir. Üçüncü durum tahliye taahhütnamesi. Son yol ise şayet kiracı 10 yıldan daha fazla süre kiracıysa 10 yıllık süre dolmasından sebep göstermeden kiracıyı tahliye edebilir.

Ev Sahibi Evi Satarsa Kiracının Hakları Nelerdir?

Türk Borç Kanununda kiracıyı koruyan düzenlemelerden biride bu durumdur. Kira hukukunda, kiracılı evin satılması durumda kiracının mağdur olmaması amaçlanmıştır.  Kiracının, ev satılmadan önce imzalamış olduğu sözleşme devam ederken ev sahibinin evi bir başkasına satması durumunda, önceden imzalanan sözleşme ve şartları aynı şekilde yeni malikle devam eder. Türk Borç Kanununda, kiraya verilmiş bir evin satılması durumda kiracının mağdur edilmemesi esas alınmıştır. İmzalanan kira sözleşmesi korunarak yeni malikle olduğu gibi devam eder.

Kiracı, evin yeni sahibi ile eski kira sözleşmesi kapsamın ev sahibi, kiracı ilişkisini korumaya devam eder. Yeni ev sahibiyle tekrar kontrat yapılmasına gerek yoktur. Eski kiraya veren ile imzalanan sözleşmedeki hüküm ve koşullar aynı şekilde geçerliliğini koruyacak, sadece kira ilişkisinin kiraya veren tarafı değişmiş olacaktır. Yani kiracı açısından kira bedeli ödeme borcunun muhatabı, yeni kiraya veren olacaktır. Yeni ev sahibinin onaylı yeni hesap numarası ile tapunun onda olduğuna dair belgeyi kiracıya bildirmesi yeterlidir. Kısacası kira hukukunu içine alan yasalara göre evin sahibinin kiracılı evi satılması durumunda, kiracının evi hemen boşaltma zorunluluğu yoktur.

Peki yeni ev sahibinin yeni evi alması durumunda hakkı var mıdır? Öncelikle eski ev sahibi kiracılı ev satılabilir mi? sorunun cevabı pek tabi satılabilir. Tapuda şerh yoksa, ev satılması gayet normaldir. Kiracılı evin satılmasından sonra, kanunlara göre kira sözleşme süresince kiracı evde oturma hakkı bulunuyor. Kontrat doğrudan yeni ev sahibi olduğu gibi devam eder. Fakat bazı durumlarda, Türk Borçlar Kanunu’na göre yeni malik evin boşaltılmasını kiracıdan isteyebilir. Bu durum ihtiyaç sebebiyle tahliyedir. Şayet evi satın alan yeni maliğin, yaşamını sürdürebileceği başka evi, iş yeri vs yoksa kiracıdan evi boşaltmasını kiracıdan isteyebilir. Bu durumda evi aldığı tarihten itibaren en az bir ay önce ihtar çekmeli ve 6 ay beklemelidir. 6 ayın sonunda kiracı evi tahliye etmezse, yeni malik ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilir.

Yeni İktisap Nedeniyle Tahliye Davasında Nelere Dikkat Edilmelidir?

• İktisap ve ihtiyaç nedeniyle dava açılmasının en önemli şartı, taşınmazın konut ve çatılı işyeri niteliğinde olmasıdır. TBK’ nın genel hükümlerine tabi taşınmazlar için yeniden iktisap ve ihtiyaç nedenine bağlı olarak tahliye davası açılamaz.
• Kiralanan taşınmaza ilişkin olarak kiralayan ve kiracı arasında kira akdi kurulduktan sonra kiralananın yeni malike devredilmesi halinde yeni malikin iktisap ve gereksinim (ihtiyaç) nedenine dayalı olarak dava açabilir. Davanın kabulü için; akdin kurulmasından sonra taşınmazın iktisap edilmesi yetmemekte ayrıca ihtiyaç iddiasının da ispat edilmesi gerekmektedir.
• Yeni malik, dilerse kiracının önceki malik ile akdetmiş olduğu kira sözleşmesine TBK’nin 310. Maddesi gereği halef olma sıfatı ile dava açabileceği gibi isterse iktisap tarihinden itibaren bir ay içinde ihtar keşide ve tebliğ edip, iktisap tarihinden itibaren altı ay sonra tahliye davası açabilir. İktisap başlı başına yeterli olmayıp ayrıca açılacak davada ihtiyaç iddiasının da ispat edilmesi gerekir.
• Yeni iktisap, taşınmazın satın alınmak suretiyle tapuya tescil edilmesi ile gerçekleşebileceği gibi, taşınmaz miras veya cebri icra sonucu yeni malik adına tapuya tescil edilmesi ile de gerçekleşebilir.
• TBK’nın 312. Maddesi gereği önceki malik ile kiracı arasında akdedilen kira sözleşmesi tapuya şerh edilmiş ise yeni malik tapuda yer alan şerh gereği kira süresinin (şerh süresi) sonunu beklemeden tahliye davası açamaz.

Yeni İktisap Nedeniyle Tahliye Davasında Süre Şartı ve İhtarname Zorunluluğu

Kira konusu taşınmazı kira akdi kurulduktan sonra iktisap eden yeni malik, daha önceki malik ile akdedilen kira sözleşmesi gereği iki şekilde dava açma hakkına sahiptir;

• Yeni malik TBK’nın 351/1 maddesi gereği; taşınmazı iktisap ettiği tarihten itibaren, bir ay içinde ihtar keşide, tebliğ edip iktisap edilen taşınmaza ihtiyacı olduğunu bildirip altı ay sonra iktisap ve gereksinim nedeniyle tahliye davası açabilir.
• Yeni malik TBK’nın 351/2 Maddesi gereği, eski malikin kira sözleşmesinden kaynaklanan haklarına TBK’nın 310. Maddesi gereği halef olacağından, önceki malik ile kiracı arasında akdedilen kira sözleşmesinin sonra ermesine altı aydan daha kısa bir süre kalmış ise yeni malik TBK’nın 310. Maddesi gereği eski malikin sözleşmeden kaynaklanan haklarına halef olacağından bir ay içinde ihtar ile altı ay sonunu beklemeden önceki malik ile akdedilen sözleşme süresinin sonunu takipten bir ay içinde (veya en geç dava tarihine kadar ihtar keşide ve tebliğ edilmiş ise) tahliye davası açabilir.

Komşuların Rahatsız Edilmesi Nedeniyle Kiracı Tahliyesi

Böyle bir durumda ve sıkıntı büyüdüğünde, rahatsızlık veren komşunun evden çıkarılması gündeme gelebilir. Peki, ama istenmeyen kiracı ya da ev sahibi nasıl çıkarılır? Kiracının bir takım yükümlülükleri vardır. Bu bağlamda kiracı, komşularına saygı göstermeli ve komşuluk kurallarına uymalıdır. Kiracının bu yükümlülüklerine aykırı davranması durumunda evin tahliyesi istenebilir. Kira sözleşmesi iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdendir. Özellikle kiracıların borçları ve bu borçlara aykırı davranılması halinde başvurulabilecek hukuki imkanlar uygulamada çok fazla karşımıza çıkmaktadır. Günümüzde kiraya verenler (ev sahipleri) kiralanan yerin özensiz veya sözleşmeye aykırı kullanımı nedeniyle büyük zararlara uğrayabilmektedirler.

Kira ilişkisinin devamı ve sonrasında özellikle kiraya verenlerin zarar görmesini engellemek amacıyla kiracılara yüklenen borçlardan biri de Türk Borçlar Kanunu’nun 316. Maddesi ile düzenlenen kiracının, kiralananı özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcudur. Bu düzenleme niteliği gereği tüm kira sözleşmelerine uygulanmaktadır. Kiracının özen borcunun bir görünümü olan komşulara saygı gösterme borcu, toplum yaşamının da bir gereğidir. Buna göre kiracı, taşınmazda oturan diğer kişilere, yani komşularına karşı saygı kuralları çerçevesinde hareket etmelidir. Kiracının bu yükümlülüğü hem kiraya verene hem de kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara ilişkindir. Yargıtay içtihatları uyarınca kiracının her akşam eve sarhoş gelmesi, kiralananda huzursuzluk çıkarması, iyi komşuluk kurallarına uymaması, kiralanan yeri randevu evi olarak kullanması, kiraya verene hakaret etmesi, kiraya vereni ölümle tehdit etmesi, radyonun/televizyonun sesini açarak apartmanda bulunanların huzurunu bozması komşuluk icaplarına aykırı hareket sayılmıştır.

ürk Borçlar Kanunu’nun 316/2. Maddesine göre; kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması halinde kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kiralarında, en az 30 gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Kiracının veya Eşini Aynı İlçe veya Belde Sınırları İçinde Konutunun Olması Nedeniyle Tahliye Davası

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir. Dava açma hakkı kira sözleşmesinin tarafı olan kiralayana aittir. Birden fazla kiralayan var ise davanın tüm kiralayanlar tarafından birlikte açılması gerekir.

Davada husumet kiracıya yöneltilir. Birden fazla kiracı var ise aralarında zorunlu dava arkadaşlığı olduğundan husumetin tüm kiracılara karşı yönetilmesi gerekir. Ancak aynı ilçe ve belde sınırları içerisinde kiracılardan sadece birinin oturulabilir evi varsa evi olan kişi ile ilgili olarak tahliye kararı verilemez. Zira tahliye davaları bölünebilecek nitelikte davalardan değildir. TBK’nın 352/3 maddesi gereği tahliye davası açılabilmesi için kiracı veya eşine ait konutun oturmaya elverişli ve kiracının sosyal statüsüne uygun olması gerekir.

Kiracının veya Eşini Aynı ilçe veya Belde Sınırları İçinde Konutunun Olması Nedeniyle Tahliye Davası Süre Şartı ve İhtarname

Kiracının veya eşinin, kiralanan taşınmaz ile aynı ilçe veya belde sınırları içerisinde kendilerine ait bir konutunun olması halinde kiralayan sözleşme süresinin sona ermesini takip eden bir aylık süre içinde tahliye davası açabilir. TBK m.352/3 göre, kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir. TBK’nın 353. Maddesi gereği en geçe dava açılma tarihine kadar akdin feshedileceği kiracıya bildirilmiş ise dönem sonuna kadar TBK’nın 352/3 maddesi gereği tahliye davası açılabilir.

Kiracının İflası Nedeniyle Kiracı Tahliyesi

Kiracının iflası talep edilmişse, ev sahibi kiracının ileride ödemesi gereken kira bedelleri karşılığında güvence verilmesini isteyebilir. Bunun için iflas masasına veya kiracıya yazılı bildirimde bulunmalıdır. Anılan bildirimle kiracının güvence göstermesi için uygun süre verir. Söz konusu sürenin bitene kadar kendisine güvence verilmemesi halinde sözleşmeyi feshedebilir.

Hukukumuza göre, kiralanan taşınmazla aynı belediye sınırları içinde kiracıya veya eşine ait bir evin varlığı halinde, kiralananın tahliyesi istenebilir. Burada önemli olan şudur: Ev sahibi, kiracıya veya eşine ait bir evin varlığını sonradan öğrenmelidir. Ev sahibinin anılan durumu kira sözleşmesi yapılırken bilmesi halinde, bu sebebe dayanılarak tahliye istenemez.

10 Yıllık Kiracı Nasıl Çıkarılır?

10 yıllık kiracı, Kanun’da öngörülen zaman aralıklarında ihtar çekip ardından tahliye davası açarak çıkarılır. İhtar prosedürü, sözleşmenin belirli veya belirsiz süreli olmasına göre değişmektedir. 10 yıllık kiracının kira sözleşmesi,

• Belirli süreli ise: sözleşmede belirlenen süre dolmalı ve bunu takip eden 10 yıl da dolmalıdır. Sonraki yıllarda, kira yılının bitiminden en az 3 ay önce kiracıya ihtar çekerek dönem sonunda tahliye davası açılarak kiracı çıkarılabilir.
• Belirsiz süreli ise: 10 yıllık kiracının kira sözleşmesi kira sözleşmesi kira ilişkisinin başlamasından itibaren 10 yıl geçmiş olmalıdır. Bunu takip eden her 6 ay bir kira dönemi sayılacaktır. 6 aylık kira döneminin bitiminden en az 3 ay önce kiracıya ihtar çekilmesi suretiyle dönem sonunda tahliye davası açılarak kiracı çıkarılabilir.

10 yıllık kiracıya gönderilmesi gereken ihtarnamede, durum açık bir şekilde belirtilmeli ve tahliye talep edilmelidir. Görüldüğü üzere, 10 yıllık kiracının tahliyesinde sözleşmenin belirli veya belirsiz süreli yapılmasına bağlı olarak sonraki süreçler de farklılaşmaktadır.

TBK 347, belirli süreli sözleşmede 10 yıl hesabı açısından örneği:

(Ankara BAM 15 HD 2017/1386 E 2017/1531 K 26.10.2017)

• 01.01.2007 /Sözleşme
• 5 yıl 01.01.2012 / Sözleşme bitim
• 01.01.2022 / 10 yıl uzama sonu
• 01.01.2023 Dava açılma başlangıcı

Kira sözleşmesinin yapılmasından itibaren 10 yıl geçmişse, ev sahibi evin tahliyesini isteyebilir. Bunun için her kira yılından üç ay önce kiracıya bir bildirimde bulunmalıdır. Anılan bildirimde kiracının evden çıkmasını talep etmelidir. Önemli nedenlerin varlığı halinde her iki tarafın da sözleşmeyi sona erdirme hakkı vardır. Burada kastedilen sözleşmenin devamını katlanılmaz hale getiren sebeplerdir. Böyle bir durum mevcutsa, taraflar bu haklarını kullanarak sözleşmeyi sona erdirebilirler.

Kirasını Ödemeyen Kiracı Evden Nasıl Çıkartılır?

Kiracı kirasını düzenli ödemiyorsa veya hiç ödemiyorsa üç yolla evden çıkartılabilir. Bu yollar şunlardır:

• İki ihtarla tahliye: Aynı kira yılına ait iki kira bedelinin ödenmemiş olması halinde kiracıya iki tane ihtarname gönderilmelidir. 2 tane ihtarname gönderildikten sonra kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içerisinde tahliye davası açılması gerekir.
• Temerrüt yoluyla tahliye: Kiracı kirayı ödemezse ona ihtarname çekilir. Anılan ihtarname ile; “kira bedelini 30 gün ödemesi, aksi halde ev sahibinin sözleşmeyi feshedeceği” belirtiler. 30 gün içinde kiracının gene ödememesi durumunda hemen evden çıkarmak mümkün değildir. Bunun için icra yoluna gidilmelidir.
• İcra yoluyla tahliye: Ev sahibi, kiracıya karşı icra takibi başlatarak, evin tahliye talep edebilir. Bu icra takibinde evin tahliyesini ve ödenmeyen kiraların ödenmesini ister. Sırf kira bedellerinin ödenmesini isteyecekse ilamsız icra takibi yolu tercih edilebilir.

Kiracı Tahliyesi Dava Dilekçesi

Tahliye Davası Dilekçe Örneği

Ankara (    ) Sulh Hukuk Mahkemesine

Davacı: Ad Soyad (TC Kimlik No:…) – Adres

Vekili: Av. Ad Soyad – Adres

Davalı: Ad Soyad (TC Kimlik No: …) – Adres

Konu: Tahliye talepli dava dilekçesidir.

Açıklamalar

1. Davacı müvekkilin sahibi olduğu konut üzerinden kiracı davalı ile kira sözleşmesi düzenlenmiştir. İlgili sözleşme …/…/… tarihinde aylık 2.000,000 TL bedel olmak kaydıyla taraflar arasında anlaşma sağlanmıştır.
2. Ancak taraflar arasındaki kira sözleşmesinin süresi sona ermeye yakın olan …/…/… tarihinde, noterlik tarafından kira sözleşmesinin yenilemeyeceği bildirilmiş, sözleşme süresinin sona erdiği gün davaya konu olan yerin tahliye edilerek anahtar teslimi ihtarında bulunulmuştur.
3. Kira sözleşmesinden ileri gelen hükümlere uymamış olduğundan sözleşme hükümlerini ihlal etmiştir.

Sonuç ve İstem: Yukarıda belirtilen ve gerekçelendirilen nedenlerle; sözleşmenin feshi ile taşınmazın tahliyesine karar verilmesini vekaleten talep ederim.

              Davacı Vekili

         Av. Umur Yıldırım

                    İmza

Kiracıya Tahliye Davası Dilekçe Örneği

Ankara Nöbetçi Sulh Hukuk Mahkemesine

Davacı:

Vekili:

Davalı:

Dava Konusu: Kiracının Temerrüdü, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye talebidir.

Açıklamalar:

1. Davalı Kiracı …, mülkiyeti müvekkilim Kiralayan ….’ye ait ve Konta ili, Karatay ilçesi ……….. adresinde bulunan dairede ……… başlangıç tarihli kira sözleşmesi gereğince kiracı olarak oturmakta ve halen aylık ……….. TL kira ödemektedir.
2. Davalı ……. ile müvekkilim ………. arasında yapılan kira sözleşmesinde kira bedellerinin her ayın 1 ile 5. günleri arasında …….. Bankası ………..şubesinde açılmış bulunan hesaba yatırılması kararlaştırılmıştır. Ancak davalının, ……. yılı …….. ayına ait kira bedelini ödememesi üzerine müvekkilim tarafından ………… tarihinde ………… Noterliğince ihtarname çekilmiş ve buna rağmen davalı Nisan ayına ait kira bedelini ödememiştir.
3. Kiracının bir kira dönemi içerisinde iki haklı ihtara neden olması ve kira bedelini ödemeyerek temerrüde düşmüş olmasından dolayı iş bu tahliye ve kira bedeli alacağı davasının açılması zorunluluğu doğmuştur.

Hukuki Sebepler :TBK,HMK ve sair mevzuat

Deliller                 : ………. tarihli kira sözleşmesi, ……… Noterliğince çekilen ……… ve ………….tarihli ihtarnameler, tapu kayıtları, tanık beyanı ve gerektiğinde her türlü hukuki deliller.

Sonuç ve İstem : Yukarıda sayılan nedenlerle kiracının bir kira döneminde iki haklı ihtara neden olması ve bu ihtarla temerrüde düşmüş olması nedenine dayanılarak açılan davamızın kabulü ile davalının kiracı olarak oturmakta olduğu yukarda belirtilen adreste bulunan daireyi tahliyesine, ödenmemiş kira bedeli olan toplam …………TL’nin tahsiline ve yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davalı üzerinde bırakılmasına karar verilmesini  arz ve talep

                        Av. Umur Yıldırım

Kiracıya Tahliye Davası Yargıtay Kararları

Yargıtay 3. HD 2018/1149E-2018/5273K

• Kiracıya Tahliye Davası
• TBK 316. Madde

Taraflar arasında yazılı kira sözleşmesi bulunduğu hususunda uyuşmazlık bulunma maktadır. Davacı kiraya veren tarafından gönderilen 27.08.2012 tarihli ihtarname ile; tutu lan tutanaklarla site sakinliğini ve güvenliğini bozucu hareketlerde bulunulduğunun sabit olduğu belirtilerek ihtarnamenin tebliğinden itibaren 30 gün içinde akde aykırılığın giderilmesi aksi halde dava açılacağı belirtilmiş olmasına rağmen, dosya içerisinde ihtarnamenin muhatabına tebliğ edildiğine dair tebliğ şerhine rastlanılamamıştır. İhtarname tebliğ edilmiş ise; tebliğ tarihinden itibaren isnat edilen davranışların TBK’nın 316. maddesi kapsamında akde aykırılık halini oluşturup oluşturmayacağı hususu üzerinde durularak, dava açıldığı tarih de gözetilmek suretiyle, davacının dava açmaktaki haklılık durumu değerlendirilerek sonucuna göre yargılama masrafı ve vekalet ücreti hakkında bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.

Sonuç: Yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü…

Yargıtay 6. HD 2008/728E – 2008/3149

• Kiracıya Tahliye Davası
• TBK 316. Madde

Taraflar arasında yazılı sözleşme bulunmayıp, önceki malikler ile davalı arasında 1.6.1988 başlangıç tarihli sözlü sözleşme bulunmaktadır. Davacılar, 29.5.2007 tanzim tarihli eski hale getirme ihtarnamesi ile, kiralananın vitrin ve kapısının değiştirildiğini, zemin, bodrum ve giriş katların tabanına fayans döşendiğini ve sıva onarımı yapıldığını bildirerek kiralananın eski haline getirilmesini istemiştir. Davacıların, eski hale getirme ihtarına konu ettiği ve davaya dayanak yaptığı kiralananda davalı tarafından gerçekleştirilen eylem kiralanana yönelik esaslı bir tadilat niteliğinde olmayıp, kiralananı güzelleştirmeye yöneliktir. Yapılan değişiklik taşınmazın mimari yapısında da herhangi bir değişiklik meydana getirmemiştir. Bu bakımdan çok basit bir ameliyenin yapılması akde aykırılık olarak kabul edilemez. Bu durumda mahkemece, akde aykırılık olgusu gerçekleşmediğinden davanın reddi ne karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalı vekilinin temyiz itirazlarını kabulü ile hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 17.03.2008 tarihinde oybirliği ile karar verildi.