Eve zarar veren kiracı hakkında ne yapılır sorusu zaman zaman gündeme gelmektedir. Eve zarar veren kiracı hakkında zararın tespiti sağlanarak verilen zarara karşı tazminat davası açılır. Kiracı evde oturmaya devam ediyorken zarar vermişse kiracının tahliyesi sağlanabilir. Kiracıların en temel görevi kiralanan evi özenle kullanma yükümlülüğüdür. Kiracının evi özenle kullanma yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya verene bazı haklar verilmiştir. Kiracı kiralananı iyiniyet ve dürüstlük kurallarına uygun olarak kullanmak durumundadır. Kiraya veren kiralananı özenle kullanmayan, kiralanana zarar veren kiracısına şartların sağlanması durumunda tazminat davası açabileceği gibi durumun elverişli olması halinde tahliye davası da açabilir. Kiracının eve zarar vermesi, evde ev sahibinin istemediği değişiklikleri yapması durumlarında kiracının sorumluluğu doğmaktadır. Eve zarar veren kiracı hakkında;

• Maddi tazminat davası açılabilir.
• Manevi tazminat davası açılabilir.
• Tahliye davası açılabilir.
• Tespit davası açılabilir.

Ev sahibi kiracının mülküne zarar verdiğini öğrenirse bu durumun öncelikle tespit edilmesi tazminat davası bakımından önemlidir. Öncelikte eve verilen zararın tespiti sonucunda tazminat davası açılması ile ev sahipleri zararlarını kiracıdan tazmin edebilirler. Zararın öğrenilmesi ve tespiti bakımından birtakım şartların yerine getirilmesi sonucu zararın kiracıdan talep edilebilmesi mümkündür. Bu makalemizde Kadim Hukuk ve Danışmanlık olarak eve zarar veren kiracı hakkında ne yapılır sorusunun cevabını vermeye çalışacağız.

Kiracım Eve Zarar Verdi Ne Yapmalıyım?

Kiracının evi özenle kullanım yükümlülüğü bulunmaktadır. Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda ev sahibi tarafından kiracıya tazminat davası açılabilir. Ancak tazminat davası açılabilmesi için kiracının evde halen oturup oturmama durumuna göre tazminat davası açılması için tamamlanması gerekenler değişmektedir. Kiracının özenle kullanım yükümlülüğüne aykırı davrandığı hallerde direkt olarak tazminat davası açmadan önce öncelikle kiracının eve verdiği zararların tespit edilmesi için tespit davası açılması gerekmektedir. Zararın öğrenilmesi zamanına göre ev sahibinin yapması gerekenler değişir;

• Kiracı evde oturmakta iken zararın öğrenilmesi durumunda; Öncelikle yapılması gereken kiracıya ihtarname gönderilmesidir. İhtarname ile kiralanana verilen zararın 30 gün içerisinde giderilmesi talep edilir. 30 gün içerisinde zararın giderilmesi durumunda ortada herhangi bir zarar kalmadığından dava açılmasına gerek kalmayacaktır. Ancak kiracının ihtarname ile verilen 30 günlük sürede zararı gidermemesi halinde ev sahibinin tahliye davası açma hakkı bulunur.
• Kiracı evden çıktıktan sonra zararın öğrenilmesi durumunda; öncelikle yapılması gereken sulh hukuk mahkemesine zararın tespiti davası açmaktır. Zararın tespit edilmesi sonrasında kiracı aleyhine tazminat davası açılabilir.

Kiracının Eve Verdiği Zararı Nasıl Tespit Edilir?

Kiracının evden çıkması sonrasında yapılan kontrollerde eve zarar verildiği fark edilmişse bu durumda ev sahibinin yapması gereken öncelikle tespit davası açmaktadır. Tespit davası Sulh Hukuk Mahkemesine verilecek bir dilekçe ile açılabilir. Dava açılması için yetkili mahkeme de taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Tespit davası normal bir hukuk davasına nazaran kısa sürede sonuç alınan bir dava türüdür. Tespit süreci daha çok zararın tespiti ile ilgili bilirkişi raporu alınması ve bilirkişi raporu sonucunda tespitin yapılması şeklinde iki hafta ila iki ay gibi kısa sürede tamamlanır. Eve zarar veren kiracının tespiti açılacak davada en önemli meseledir.

Kiralanana verilen zarar için tespit talebini alan mahkeme tespit işlemi için rapor hazırlamak üzere bilirkişi görevlendirmesi yapar. Bilirkişi eve gelerek zarara dair notlarını alır ve süresi içerisinde mahkemeye rapor halinde sunar. Bilirkişi raporunun hazırlanma sürecinde evde bulunan demirbaşların kolayca tespit edilebilmesi için kira sözleşmesinde demirbaşların listelenmiş olması tespitin kolayca tamamlanmasını sağlayacaktır. Bu bakımdan demirbaşların kira sözleşmesinde listelenmesi zarar ortaya çıkması durumunda ispatı bakımından önemlidir.

Tespit davası açılırken zarara ilişkin elde edilen delillerin de dosyaya sunulması önemlidir. Kiracıdan sonra eve girildiğinde video ve fotoğraf çekilmesi ve bu belgelerin dosyaya sunulması tespit yapılmasını kolaylaştıracaktır. Zararın mahkeme kararı ile de tespit edilmesi halinde tazminat davası açılmasının önünde engel kalmayacak ve zararın da mahkeme tarafından tespiti yapıldığı için davanın kazanılmasına neredeyse kesin olarak bakılacaktır. Bu sebeple tespit davası açılması önemlidir.

Tespit Davasında Yetkili ve Görevli Mahkeme Neresidir?

Dava dilekçelerinin verileceği görevli mahkemeler usul kanunları ile ilgili diğer kanunlarda yer alan hükümlerle belirlenmişleridir. Söz gelimi kira sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıklara ilişkin davalar sulh hukuk mahkemelerinde, taşınmaz mülkiyeti ile ilgili davalar asliye hukuk mahkemelerinde, ticaret şirketleri ile ilgili davalar ticaret mahkemelerinde, iş hukuku ve çalışma hayatını ilgilendiren konularla ilgili davalar iş mahkemelerinde, boşanma davaları aile mahkemelerinde görülür. Kiracının eve zarar vermesi durumunda açılacak tespit davasında da sulh hukuk mahkemeleri görevlidir.

Yetkili mahkeme ise davanın görüleceği yer mahkemesini ifade etmektedir. Yetkili mahkeme kural olarak davalının yerleşim yeri mahkemesidir. Sözleşmeden doğan davalar, sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde de açılabilir. Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar ile taşınmazın zilyetliğine yahut alıkoyma hakkına ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Usule ilişkin olanlar başta olmak üzere görev ve yetkiye ilişkin kanun hükümleri dikkatle değerlendirilmeli, dava görevli ve yetkili mahkemede açılmalıdır. Davanın yanlış mahkemede açılması en hafifi zaman kaybı ve gecikme olmak üzere daha ağır sonuçlara yol açabilir. Kiracının eve zarar vermesi durumunda açılacak tespit davasında da yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesidir.

Eve Zarar Veren Kiracıya Tazminat Davası Açabilir Miyim?

Kiraya veren evine zarar veren kiracısına karşı tazminat davası açarak zararının giderilmesini talep edebilir. Zararın tespiti için açılan dava sonucunda verilen hüküm de dava dilekçesine eklenir. Mahkeme tespit davası ilamını karar verirken dikkate alacaktır. Tazminat davası ile kiraya verenin kiralanana bakım ve özen borcunu yerine getirmeyen kiracı sebebiyle ödemek zorunda kaldığı masraflar ve zararın bedelinin tazmin edilmesi talep edilir. Kiracının tazminat davası sonucunda ödemesi gerekmeyen zararlar;

• Kiracının evi kullandığı süre boyunca olağan kullanım sonucu meydana gelen eskimeler, yıpranmalar ve bozulmalardan dolayı tazmin sorumluluğu yoktur.
• Kiracı, kiralananda beklenmedik hal, mücbir sebep sonucu oluşan zararlardan da sorumlu olmayacaktır.

Eve zarar veren kiracı hakkında tazminat davası açılabilmesi için on yıllık bir zamanaşımı süresi mevcuttur. On yıllık sürenin geçirilmesi durumunda artık kiracıdan zararın tazmini talep edilemez. Tazminat davası açılırken taleplerin ve zararın doğru şekilde belirtilmesi ve doğru şekilde delillendirilmesi hak kaybı yaşanmaması için önemlidir. Bu bakımdan Kira Hukuku bakımından uzman avukatlardan yardım alınarak dava açılmasını tavsiye ederiz.

Eve Zarar Veren Kiracıya Açılacak Tazminat Davası Görevli ve Yetkili Mahkeme

Görevli mahkeme, dava şartı olup bir davaya bakmakta görevli olan mahkemenin belirtilmesidir. Dava açılacağı zaman dikkat edilmesi gereken iki temel usulü şart vardır. Bunlardan biri uyuşmazlığa hangi mahkemenin bakacağı yani hangi mahkemenin görevli olduğu; diğeri ise hangi yer mahkemesinin bakacağı yani hangi mahkemenin yetkili olduğu hususudur. Mahkeme davanın her aşamasında görevli olup olmadığını inceleyebilir. Taraflarda, davanın her aşamasında da görevsizlik iddiasını ileri sürebilmektedirler. Eve zarar veren kiracıya karşı açılacak tazminat davasında görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir.

Yetki, bir davaya yer bakımından hangi mahkemenin bakabileceğini belirten kurallardır. Görevli mahkemenin sulh hukuk, asliye hukuk veya özel mahkemelerden biri olarak belirledikten sonra, davanın hangi yerdeki görevli mahkemede açılacağının tespiti yetki kurallarına göre yapılmaktadır. Yetki, bir davaya yer bakımından hangi mahkemenin bakabileceğini gösterirken, görev bir yerdeki mahkemelerden hangisinin davaya bakması gerektiğini göstermektedir. Eve zarar veren kiracıya karşı açılacak tazminat davasında yetkili davalının bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesidir.

Kiracının Evdeyken Eve Zarar Vermesi ve Tahliye Davası

Eve zarar veren kiracının tahliye edilmesi mümkündür. Kiracının evde otururken eve zarar vermesi durumunda ev sahibinin tahliye davası açarak kiracıyı tahliye ettirme hakkı bulunmaktadır. TBK’nın 316/1. Maddesine göre; Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracı, kiralananı, sözleşmeye, tahsis amacına uygun olarak özenle kullanmak, kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Akde aykırılıktan söz edebilmek için dava konusu edilecek akde aykırılığın ‘bizzat kiralananın kullanılması’ ile ilgili olması gerekir. Kiralananın bizzat kullanımı ile ilgili olmayan akde aykırılık iddiaları tahliye nedeni değildir. Örneğin; kahve olarak kiraya verilen taşınmazın depo olarak kullanılması akde aykırılık iken, kira sözleşmesinde yer alan depozito bedelinin ödenmemesi bizzat kiralananın kullanımı ile ilgili olmadığından TBK’nın 316. maddesi gereği tahliye nedeni değildir.

TBK nin 316/2. maddesine göre; Kiracının, TBK’nun 316/1 maddesinde yer alan yükümlülüğüne aykırı davranması halinde kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, zararın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı ihtar gönderir. Keşide edilen ihtara rağmen zarar giderilmez ise kiralayan akdin feshi ve tahliye davası açabilir. Konut ve çatılı işyerlerinde; keşide edilen ihtarnamede kiralanana verilen zararın belirtilmesi gerekir. Akde aykırılığın giderilmesi için kiraya verilen 30 günlük süre içinde zarar giderilir ise dava açılamaz. Otuz günlük süre sonunda zararın giderilmesi dava açma hakkını ortadan kaldırmaz.

Eve Zarar Veren Kiracıyı Direkt Tahliye Ettirebilir Miyim?

Eve zarar veren kiracının tahliye edilmesi mümkündür. Eve zarar verdiği anlaşılan kiracının tahliyesinin talep edilebilmesi için öncelikle kendisine ihtarname çekilerek otuz gün içerisinde zararı tazmin etmesi istenir. Otuz günlük süre sonucunda zarar tazmin edilmezse tahliye davası açılabilir. Ancak bazı şartların varlığı halinde kiracıya süre verilmese dahi tahliye davası açılabilmesi mümkündür. Bu durumla ilgili olarak TBK’nın 316/3 maddesinde zararın giderilmesi için süre verilmesine gerek olmaksızın açılacak tahliye davasına ilişkin düzenlemeye yer verilmiştir.

TBK’nın 316/3. maddesine göre; Konut ve çatılı işyeri kirasında,

• Kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi,
• Kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya,
• Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren akde aykırılığın giderilmesini istemeden bildirimde bulunarak akdin feshi ve tahliye davası açabilir.

Örneğin; kiracının, kiralayanı darp etmesi, kira konusu taşınmazı randevu yeri olarak kullanması gibi durumlarda TBK’nın 316/3 maddesine göre akde aykırılın giderilmesi için önceden otuz günlük süre verilmesine gerek yoktur. Konut ve çatılı işyeri olmayan, genel hükümlere tabi kiralamalarda kiralanana zarar verildiğinin tespiti halinde kiracıya herhangi bir süre verilmeksizin tahliye davası açılabilir.

Eve Zarar Veren Kiracı Tahliyesi Görevli ve Yetkili Mahkeme

6100 sayılı Kanunun ile; kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dahil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davalarda Sulh Hukuk Mahkemesi’nin görevli olduğu belirtilmiştir. Bu sebeple eve zarar veren kiracının zararı gidermemesi sebebiyle açılacak tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.

Yetki, bir davaya yer bakımından hangi mahkemenin bakabileceğini belirten kurallardır. Görevli mahkemenin sulh hukuk, asliye hukuk veya özel mahkemelerden biri olarak belirledikten sonra, davanın hangi yerdeki görevli mahkemede açılacağının tespiti yetki kurallarına göre yapılmaktadır. Eve zarar veren kiracıya karşı açılacak tahliye davasında yetkili taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesidir.