Tahliye Taahhütnamesi

Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağına dair kiraya verene verdiği yazılı belgedir. Diğer bir ifadeyle tahliye taahhütnamesi ile kiracı, belirli bir sürenin tamamlanması ile kiralananı boşaltacağını beyan ettiği yazılı belgedir. . Kiralayanın, yazılı tahliye taahhüdü sebebiyle, taahhütte bildirilen tarih itibariyle taşınmazı tahliye etmemesi durumunda, kiraya veren bir ay içinde, icra dairesine 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 272. madde hükümleri kapsamında tahliyeye icra yolu ile başvurabilir ya da mahkemelerde tahliye talepli dava açtırabilmektedir. Tahliye taahhütnamesi Türk Borçlar Kanunumuzun 352 ve devamındaki maddelerinde düzenlenmiştir. Konut ve çatılı işyerlerinin kiralarında sözleşmenin sona ermesi;

• Bildirim veya
• Dava yoluyla gerçekleşebilmektedir.

Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği tek taraflı bir sözleşmedir. Kiracının bu beyanı, aşağıdaki belirtilen geçerlilik şartlarını sağlaması koşulu ile yasal olarak geçerlilik kazanacak ve kiralananın tahliye edilmemesi durumunda kiralayan yasal yollara başvuru yaparak kiracıyı icra ile çıkarabilecektir. Ev fiyatlarının artması, kiraya verenlerin % 25 yasal kira zammı üzerinde kira artırımı yapamaması sebebiyle kiracılarını tahliye etmeye çalışmaktadır. Bunun en kolay ve hızlı yolu ise tahliye taahhütnamesidir. Kiraya veren ve kiracılar son zamanlarda googleda; kiracı tahliye taahhütnamesi Word, kiracı tahliye taahhütnamesi PDF, boş tahliye taahhütnamesi imzaladım, geçerli tahliye taahhütnamesi, kira tahliye taahhütnamesi, kiracı tahliye taahhütnamesi imzalamak zorunda mi, noter onaylı tahliye taahhütnamesi gibi soruları sormaktadır. Bizde bu yazımızda tüm bu soruları cevapladık.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352/1 hükmü şu şekildedir: “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.*” 

6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un 7/1-a bendinde ise: “Kiracı tarafından gayrimenkulün tahliye edileceği yazı ile bildirilmiş olmasına rağmen tahliye edilmezse icra dairesine müracaatla tahliye isteyebileceği gibi, tahliye davası açabilir.” 

Tahliye Taahhütnamesi Nedir?

Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağına dair sunduğu irade beyanıdır. Tahliye taahhüdü hususu, kira sözleşmesinin kiracıdan kaynaklanan sebeplerle dava yolu ile bitmesi durumunda işlerlik kazanır. Türk Borçlar Kanunun 352. maddesinin birinci fıkrasında; Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir denmektedir. Tahliye taahhütnamesi yaparken;

• Taahhüt yazılı olarak yapılmalı ve kiracının imzasını taşımalıdır. Birden fazla kiracı varsa tahliye taahhüdünü bütün kiracıların imzalaması gerekir. Hangi sözleşme ilişkisi kapsamında hangi konut ya da iş yerinin tahliye edileceği açıkça anlaşılır olmalıdır. Tahliye taahhüdü, herhangi bir şarta bağlı olmamalıdır.
• Tahliye taahhütnamesinde iki tarih bulunur: Düzenleme tarihi ve tahliye tarihi. Taahhüdün düzenleme tarihi, kira sözleşmesinden sonraki bir tarih olmalıdır. Kira sözleşmesinden önce ya da sözleşmeyle aynı tarihteki taahhüt geçersizdir. Tahliye tarihi, düzenleme tarihinden sonraki herhangi bir tarih olabilir.
• Tarih kısmı boş olan tahliye taahhütlerinin ev sahibi tarafından sonradan doldurulmasını Yargıtay, hukuka uygun görmektedir; ancak taahhüdün geçerliliği TBK 27’deki şartlara bağlı olup irade bozukluğunu iddia ve ispat etmek teorik olarak her zaman mümkündür.
• Kiralanan yerin aile konutu olarak kullanılması halinde, kira sözleşmesinde ismi yazılı olan eşin tek başına tahliye taahhüdünü imzalaması yeterli değildir. Her iki eşin de imzası bulunmayan tahliye taahhüdüne dayanılarak aile konutu tahliye edilemez.
• Taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde tahliye talebiyle icra takibi başlatılmalı ya da doğrudan tahliye davası açılmalıdır. Bu süre kaçırılırsa, tahliyeye ilişkin talep hakkı düşer. Bir aylık dava açma süresi içinde kiracıya bildirimde bulunularak dava açılacağı ihtar edilirse, dava açma süresi o kira yılı boyunca uzamış olur.
• Kiracı, kendisine gönderilen tahliye emrine itiraz ederken tahliye taahhüdündeki imzaya ve/veya taahhüdün düzenleme tarihine itiraz etmemişse, bu itirazın kaldırılması için icra mahkemesinde dava açılmalıdır. Kiracı, tahliye taahhüdündeki imzaya ve/veya taahhüdün düzenleme tarihine itiraz ederse ve taahhüt noterde yapılmamışsa, bu itirazın kaldırılması için icra mahkemesinde dava açılamaz. Sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılması gerekir.

Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği tek taraflı hukuki işlemdir. Kiracının bu beyanı, aşağıda belirtilen geçerlilik şartlarını sağlaması koşulu ile, yasal olarak geçerlilik kazanacak ve kiralananın tahliye edilmemesi durumunda kiralayan yasal yollara başvuru yaparak kiracıyı icra ile çıkarabilecektir. İstanbul kira avukatı arıyorsanız Ballawyer ile iletişim kurabilirsiniz.

Kiracı Tahliye Taahhütnamesi Örneği

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ

KİRACI:

(Taahhüt Eden)

TC KİMLİK NO:

KİRAYA VEREN:

(Mal Sahibi)

TC KİMLİK NO:

MECURUN ADRESİ:

TAAHHÜT TARİHİ:

TAHLİYE TARİHİ:

Halen kiracı olarak bulunduğum yukarıda adresi yazılı taşınmazı hiçbir ihtar ve ihbara gerek kalmadan kayıtsız ve şartsız olarak, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350,351 ve 352. maddeleri gereğince, belirtilen tarihte boş ve sağlam olarak tahliye edeceğimi, yukarıda adı geçen mal sahibinin icrai takibata geçerek yapacağı tüm masrafları ve tahliyeyi geciktirmemden dolayı uğrayacağı zararı ihtar ve gerek kalmadan nakden ve peşin ödeyeceğimi beyan, kabul ve taahhüt ederim. … / … / …..

                Kiracı (Taahhüt Eden)

                              İmza

TAHLİYE TAAHHÜDÜ ÖRNEĞİ 2

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ

TAAHHÜT EDEN(KİRACI)

ADI SOYADI (UNVANI):

MAL SAHİBİ (KİRAYA VEREN)

ADI SOYADI:

TAHLİYE EDİLECEK

MECURUN ADRESİ:

TAHLİYE TARİHİ:

Halen kiracı olarak kullanmakta olduğum yukarıda adresi bulunan mecurdan hiçbir ihtar ve ihbara gerek kalmadan serbest iradem ve muvafakatim ile kayıtsız ve şartsız olarak demirbaşlar ile birlikte temiz, sağlam ve tam bir şekilde yukarıda belirtilen tarihte mülk sahibine veya onun yerine geçecek olan sonraki malikine teslim edeceğim.

Yukarıda belirtilen tarihte kiralanan gayrimenkulü demirbaş eşyaları ile birlikte tahliye etmemem durumunda mal sahibinin icrai takibata geçerek yapacağı bilumum masrafları ve tahliyeyi geciktirmemden dolayı uğrayacağı zarar ve ziyanları hiçbir ihtar, ihbar ve hükme gerek kalmadan derhal nakden ve peşinen ödeyeceğimi kesin olarak beyan, kabul ve taahhüt ederim.

TAAHHÜT TARİHİ :

TAAHHÜT EDEN :

Tahliye Taahhütnamesi Şartları

Maddede belirtilen, kiracının kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmesi durumu tahliye taahhüdünü oluşturur. Tahliye taahhüdü, maddeden de anlaşılacağı üzere bir takım şartlara tabidir. Türk Borçlar Kanunu (“TBK“) madde 352’ye göre tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartları şunlardır:

1. Taahhütname, kiracı veya yetkilendirdiği kişi tarafından kiralananın teslim edilmesinden sonra imzalanmalıdır.
2. Tahliye taahhütnamesi yazılı olmalıdır. Kiracının ıslak imzası bulunmalıdır. Tahliye taahhütnamesi noter aracılığıyla da düzenlenebilmektedir.
3. Tahliye tarihi kesin ve kayıtsız bir şekilde belirli olmalıdır.

• Kiracı Tarafından Verilmiş Olmalı

TBK’nın 352/1 hükmünün işletilmesi için dayanak tahliye taahhütnamesi kiracı tarafından verilmesi gerekir. Kiracı ile birlikte oturanların veya başka kişilerin verdiği taahhütler yeterli olmayıp, taahhüdün bizzat kiracı tarafından verilmesi halinde tahliye taahhüdü geçerli olur. Birden fazla kiracı olması halinde taahhüdün kiracıların tamamı tarafından verilmesi gerekir. Kiracılardan bazılarının tahliye taahhüdü vermemiş olması durumunda tahliye talep edilemez. Tahliyenin bölünmezliği dikkate alındığında sadece taahhüt veren kiracıların dahi tahliyeleri istenemez. TMK’nın 194. maddesi ile aynı doğrultuda bir düzenleme içeren TBK’nın 349/1 hükmüne göre aile konutu olarak kiralanan taşınmazlarda, kiracı eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez. Tahliye taahhüdünün de bağlayıcı bir fesih beyanı olduğu dikkate alındığında eşin açık rızası olmadıkça kiracının tahliye taahhüdünde bulunamayacağı sonucuna varılmaktadır. Dolayısıyla kiralananın aile konutu olması halinde TBK’nın 349/1. hükmü gereğince kiracı olmayan eşin de açık rızası veya onayı gereklidir.

Bu husus içtihatlara “4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu’nun “Aile konutu” başlıklı 194/1. Maddesinde: “Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz” hükmü yer almakta; aynı Kanunun 194/3. maddesinde ise: “Aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malin maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini isteyebilir.” düzenlemesi bulunmaktadır. Bu hükümler göstermektedir ki, aile konutu özel bir konuma ve öneme sahip kılınmış ve üzerindeki tasarruf yetkisi yasa ile sınırlandırılmıştır. Takibe ve tahliyeye konu taşınmazın aile konutu olduğunun belirlenmesi halinde bu yasal gereklerin yerine getirilip getirilmediğinin araştırılması gerekecektir.” şeklinde yansımıştır.

Kiracının şirket olması halinde yazılı tahliye taahhüdünü verecek olan şirketin yetkilisidir. Şirketin birden fazla imza yetkilisinin olması halinde taahhüdün tüm yetkililer tarafından verilmiş olması gerekir. Birden fazla imza yetkilisi olduğu halde bunlardan birinin kira sözleşmesini ve tahliye taahhüdünü imzalaması halinde artık tahliye taahhüdünün geçersizliği ileri sürülemeyecektir. Zira kira ilişkisinin varlığını ve sözleşmenin geçerliliğini kabul edip taahhüdün geçersizliğini ileri sürmek TMK’nın 2. maddesindeki dürüstlük kuralı ile bağdaşmaz. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi de “Taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesinde kiracı olarak davalı şirket müdürlerinin birinin imzası olduğu halde tahliye taahhüdünün de aynı şirket müdürü tarafından imzalanması halinde geçerli olmadığının ileri sürülmesi iyi niyet kurallarıyla bağdaşmaz.” ifadeleriyle ile buna işaret etmiştir.

• Yazılı Olmalı

TBK’nın 352/1 hükmüne göre tahliye davası açılması veya aynı taleple icra takibi başlatılması için kiracı tarafından verilen taahhüdün yazılı olması gerekir. Taahhüdün adi yazılı olması yeterlidir. Bu bağlamda sözlü taahhütlerin geçerli olmayacağı açıktır. Buradaki yazılılık geçerlilik şartıdır. Tahliye taahhüdü yazılı olmadıkça buna dayanılarak açılan tahliye davaları dinlenemez. Yargıtay bu hususu “Taahhütnamenin içeriğinden ve kira sözleşmesinden taahhüdün kira ilişkisi devam ederken verildiği açıkça anlaşılmaktadır. Ayrıca tahliye taahhüdünün adi olarak düzenlenmesinde bir usulsüzlük yoktur. Bu durumda mahkemece, kiralananda oturulurken serbest irade ile verilen ve imzası inkar edilmeyen taahhütnamenin geçerli olduğunun kabulü ile itirazın iptaline, takibin devamına ve kiralananın tahliyesine karar vermek gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.” şeklinde ortaya koymuştur. Tahliye taahhüdünün yazılı olduğu herhangi bir şekilde ispatlandığı takdirde tahliye sebebi olarak kabul edilecektir. Bu bağlamda duruşma tutanağı, haciz tutanağı veya icra tutanağı gibi belgelerde kiracının tahliye taahhüdünde bulunduğu anlaşılıyor ve diğer geçerlilik şartları da bulunuyorsa bu belgeler de yazılı tahliye taahhüdü olarak kabul görürler.

• Kiralananın Tesliminden Sonra Verilmeli

TBK’nın yürürlüğünden önce içtihatlarda aranan bu şart TBK’nın 352/1 hükmünde açıkça düzenlenmiştir. Buna göre geçerli bir tahliye taahhüdü kiralananın tesliminden sonra verilen taahhüttür. Teslim tarihinden önceki taahhütler kiraya verene dava hakkı vermez. Bu durum Yargıtay içtihatlarında “Kira sözleşmesi ile aynı tarihte ya da daha önceki tarihte alınan tahliye taahhüdü dava tarihinde yürürlükte bulunan 6098 Sayılı TBK’nın 26. maddesi gereğince kiracının serbest irade mahsulü olmadığından batıldır. 04.10.1944 gün ve 15/20-28 sayılı İçtihadI Birleştirme Kararı da bu yöndedir. Yine 3.10.1980 gün 2/3 sayılı, 4.10.1985 gün ve 2/7 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararları gereğince kira ilişkisi devam ederken (kiralananda otururken) verilen tahliye taahhütleri geçerlidir. Geçerli sözleşmeden doğan bu hakkın kullanılmasında iyi niyet asıldır. Bunun aksini davalının olaylara dayanarak kanıtlaması gerekir. Somut olayda; tahliye taahhüdüne konu taşınmaz davacı tarafından 19.01.2016 tarihinde satın alınmış olup, kira ilişkisi bu tarihte kurulmuştur. Tahliye taahhüdü kira ilişkisinin kurulduğu 19.01.2016 tarihi itibariyle verilmiş olmakla, takibe konu tahliye taahhüdü geçerli değildir.” ifadeleriyle ortaya konulmuştur.

Kira sözleşmesinden önce veya kira sözleşmesi ile birlikte verilen taahhütler geçerli değildir. Hatta kira sözleşmesinin kurulması ile kiralananın teslim tarihi arasındaki sürede verilen taahhütler dahi hüküm ifade etmez. Zira kanun koyucu açıkça teslim tarihinden sonra taahhüt verilmesini aramıştır.  Tahliye taahhüdünde verilme zamanının bulunmaması geçerliliğini etkilemez. Yazılı tahliye taahhüdünün verilme zamanı belli değilse bunun teslim tarihinden sonra verildiğini kiraya veren ispatlamalıdır. Belge üzerindeki tarihin doğru olmadığını, taahhüdün teslimden önce verildiğini, beyaza imza şeklinde verilen taahhüdün anlaşmaya aykırı olarak doldurulduğunu ispat yükü kiracıdadır. Kiracı bu iddiasını ispatlamadığı müddetçe beyaza imza şeklinde verilen tahliye taahhüdünün sonuçlarına katlanacaktır. Bu durum “Davalı her ne kadar; takibe konu tahliye taahhüdünün tarihinin kira döneminin bitiminden sonraya tekabül ettiğini, taahhütnameyi imzalarken baskı altında olduğunu ileri sürmüş ise de, kira döneminin bitiminden sonra imzalamasının taahhüdün geçerliliğine bir etkisi olmadığı gibi baskı altında imzaladığı iddiasını ise yazılı tahliye taahhüdü ile aynı kuvvete sahip delillerle ispat edememiştir. Bu itibarla davalının istinaf sebeplerinin yerinde görülmemiştir.” şeklinde içtihatlara yansımıştır.

• Tahliye Tarihi Belli Olmalı

Yazılı tahliye taahhüdünün kiraya verene dava hakkı sağlaması için aranan son şart tahliye tarihinin belli olmasıdır. Tahliye tarihinin yazılmadığı veya muayyen olmadığı taahhütlere dayalı tahliye kararı verilemez. Yargıtay da “Somut olayda; taraflar arasında 01.02.2005 tarihli ve 01.05.2012 tarihli kira sözleşmeleri bulunduğu, davalı tarafından sözleşmelerdeki imzanın inkar edilmediği, 01/05/2012 başlangıç tarihli sözleşmenin 1. maddesinde sözleşmenin, taraflar arasında 01/02/2005 tarihinde yapılmış olan kira sözleşmesinin kira süresinin uzatılması, yeni dönem kira bedelinin belirlenmesi ve değişen şartlara uyarlanması amacıyla yapıldığının belirtildiği, 5. maddesinde “Kira süresi 01.05.2012 tarihinden başlayarak 3+2 yıl olarak kararlaştırılmış olup bu sürenin sonunda kiracı mecuru boşaltarak kiraya verene kayıtsız şartsız teslim edecektir.” şeklinde taahhüdün yer aldığı, davalının 01/02/2005 tarihli kira sözleşmesine göre bu tarihten itibaren kiralanan taşınmazda bulunduğu, söz konusu taahhüdün kira ilişkisi devam ederken verilen tahliye taahhüdü olduğu ancak taahhüdün belli bir tarihi içermediği görülmüştür.” şeklindeki kararı ile tarih içermeyen taahhütlere itibar edilemeyeceğine hükmetmiştir.

Tahliye taahhüdünde, tahliye tarihi belli (açık) bir şekilde yer almadığı takdirde TBK’nın 352. maddesinin aradığı anlamda bir tahliye taahhüdünün varlığından bahsedilemez. Muallak tarihler içeren taahhütlerin geçerli olmayacağı Yargıtay içtihatlarına “Taraflar arasındaki kira sözleşmesi 01.02.2009 başlangıç tarihli ve beş yıl sürelidir. Kira sözleşmesinin hususi şartlar 24. maddesinde ve ek hususi şartlar 4. maddesinde yer alan kiralananlara kurum tarafından ihtiyaç duyulduğunda sözleşme sonu beklenmeksizin kiralananların tahliye edileceğine dair düzenleme belli bir tahliye tarihini gösteren yazılı tahliye taahhüdü niteliği bulunmamaktadır. ” şeklinde yansımıştır.

Tahliye Taahhütnamesi İle Kiracı Tahliyesi

Kiralayan isterse icra dairesine başvurarak İİK’nın 272. maddesi uyarınca tahliye istemli takip yapabileceği gibi, doğrudan sulh hukuk mahkemesinde de tahliye davası açabilir. Dava veya icra takibinin, taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde yapılması gerekir. Örneğin, kiralananın 1/8/2010 tarihinde tahliye edileceği taahhüt edilmişse, bu tarih gelmeden 31/7/2010 tarihinde dava açılması veya tahliye istemli takip yapılması mümkün değildir. Çünkü, dava hakkı ancak taahhüt edilen tarih itibariyle doğacaktır. Bir aylık dava açma süresinin; önceden ihbar gönderilmek, dava açılmak veya takip yapılmak suretiyle tahliye yapılamaz. Söz konusu yazılı tahliye taahhüdü var ise kiralayan bu belgeye dayalı olarak kira akdini iki şekilde sona erdirebilir;

• İcra takibi yoluyla tahliye takip etmek,
• Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açmaktır.

İcra takibi yoluyla tahliye süreci 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu 272. ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Tahliye emri ve münderecat başlıklı İİK 272. maddesine göre,  mukavelename ile kiralanan bir taşınmazın müddeti bittikten bir ay içinde mukavelenin icra dairesine ibrazı ile tahliyesi istenebilir. Talep üzerine, icra memuru bir tahliye emri tebliği suretiyle taşınmazın on beş gün içinde tahliye ve teslimini emreder. Tahliye emrinde ise, kiralayanın ve kiracının ve varsa mümessillerinin isim, şöhret ve yerleşim yerleri ve mukavele tarihi ve kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair bir itirazı varsa yedi gün içinde daireye müracaatla beyan etmez ve itirazda bulunmaz veya kendiliğinden tahliye etmezse zorla çıkarılacağı yazılır.

Düzenlenen tahliye emrine müddeti içinde itiraz olunmaz veya itiraz kaldırılırsa kiralanan taşınmaz sürenin bitiminde zorla tahliye ve kiralayana teslim olunur. Ancak tahliye emrindeki müddetin geçmesi lazımdır. İtiraz etmek isteyen kiracı itirazını tahliye emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde dilekçe ile veya şifahen icra dairesine bildirmelidir. Bu suretle yapılan itiraz tahliye takibini durdurur. İtiraz vukuunda kiralayan icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir. Tahliye talebi noterlikçe resen tanzim veya tarih ve imzası tasdik edilmiş yahut ikrar olunmuş bir mukaveleye dayanan ve kiracı kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair aynı kuvvet ve mahiyette bir vesika gösteremezse itiraz kaldırılır. Aksi takdirde itirazın kaldırılması talebi reddolur. İtirazın kaldırılması üzerine tahliye ve teslim icra edildikten veya kaldırılma talebi ret olunduktan sonra kiracının veya kiralayanın genel hükümlere göre mahkemeye başvurma hakları bulunmaktadır.

Tahliyesi istenen yerde kiracıdan başka bir şahıs bulunur ve işgalde haklı olduğuna dair resmi bir vesika gösteremezse derhal tahliye edilir. Mahalde bulunan, kiracı olmayan ama kiracı gibi davranan başka şahıs, resmi bir vesika gösterememekle beraber daireye ya da meskene ibraz olunan mukavele tarihinden önceki bir zamandan beri orayı işgal etmekte bulunduğunu beyan eder ve bu beyanı icra memuru tarafından mahallinde yapılacak tahkikatla doğrularsa, memur, tahliyeyi erteleyerek üç gün içinde keyfiyeti icra mahkemesine bildirir.

Geçerli Tahliye Taahhütnamesi

• Yazılı tahliye taahhüdünün kira sözleşmesinin imzalanmasından sonra ve kira ilişkisi devam ederken verilmelidir.
• İlk kira sözleşmesini takip eden temdit nitelikli kirada yer alan tahliye taahhüdü geçerlidir.
• Kiracı tarafından boşa atılıp imzalanıp verilen tahliye taahhüdünde tarihlerin sonradan tarafından doldurularak yazıldığı iddia edilemez.
• Tanzim tarihi ve tahliye tarihi yazılı olmalıdır. Ancak yazılı tahliye taahhüdünün kiralananda oturduğu sırada verildiği anlaşılıyorsa tanzim tarihinin olmaması yazılı tahliye taahhüdünü geçersiz hale getirmez.
• Kiracı vekilinin asil tarafından yetkilendirmesi şartı ile imzalanan tahliye taahhüdü geçerlidir.
• Şartlı olarak düzenlenen tahliye taahhütleri geçerlidir. Örneğin; kiralananın önünde ana yol açılması tarihinde tahliye edileceğine ilişkin tahliye taahhüdü geçerlidir.

Geçersiz Tahliye Taahhütnamesi

• Kira sözleşmesinin imzalanması sırasında verilen tahliye taahhütleri geçersizidir. Kira akdini 01.01.2021 tarihli ise yazılı tahliye taahhüdünün tanzim tarihide 01.01.2021 tarihi ise düzenlenen tahliye taahhüdü geçersiz olur.
• Kiracı sayısı birden fazla olmasına rağmen sadece bir kiracı tarafından imzalanan tahliye taahhüdü geçersizdir.
• Yetkisi olmayan vekilin düzenlediği tahliye taahhüdü geçersiz olur.
• Şirket yetkili olmayan ortaktan alınan tahliye taahhüdü geçersiz olur.
• Kiracının iradesi fesada uğratılmak suretiyle alınan tahliye taahhütleri geçersizdir. Ancak böyle bir durumda kiracı iradesinin fesada uğradığını 6098 sayılı TBK’nın 39. Maddesi gereği tahliye taahhüdünün geçersizliği ve iptaline ilişkin dava açması gerekir.
• Tahliye taahhüdü imzalanıp kiralayana verildikten sonra aynı taşınmaza ilişkin olarak yeni bir kira sözleşmesi imzalanmış ise tahliye taahhüdü geçersiz hale gelir.

Önemli

Yazılı tahliye taahhüdü adi nitelikli olabileceği gibi noter tarafından düzenlenen tahliye nitelikli de olabilir. Adi nitelikli tahliye taahhüdün- de imzaya itiraz edilebilir. Noter tarafından düzenlenen tahliye taahhüdünde imzaya itiraz edilemez. İtiraz edilmesi halinde itirazın reddine karar verilmesi gerekir. Adi nitelikli tahliye taahhüdünde imzaya itiraz halinde itirazın kaldırılması ve tahliye talebi ile icra hukuk mahkemesine tahliye davası açılamaz. Açılacak dava (imza incelemesi yapılacağından) sulh hukuk mahkemesinde ‘itirazın iptali-tahliye davası’ olmalıdır.

Önemli

Kiracı tarafından yazılı tahliye taahhüdü imzalandıktan sonra kira konusu taşınmaza ilişkin yeni bir kira sözleşmesi imzalanmış ise artık imzalanan tahliye taahhüdüne dayalı olarak taşınmazın tahliyesi talep edilemez. Örneğin; 01.05.2019 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesi imzalanmış, iş bu sözleşmeye göre tahliye taahhüdü verilmiş ise aynı kişiler arasında akdedilecek yeni bir kira sözleşmesi ile imzalanan tahliye taahhüdü geçersiz hale gelecektir.

Tahliye Taahhütnamesi Nasıl Doldurulur?

Tahliye taahhüdünün geçerli kabul edilebilmesi için, ilk kira sözleşmesinden sonraki bir tarihte taahhüdün verilmiş olması gerekir. İlk kira sözleşmesi ile birlikte verilen taahhütnameler, kiracının serbest iradesini yansıtmadığı düşünüldüğünden, uygulamada geçerli kabul edilmemektedir. Taahhütnamenin içeriğinden, taahhüdün kira sözleşmesinin yapıldığı tarihten, yani kiralanana taşındıktan sonra verildiği anlaşılıyorsa bu durumda taahhütnamede tanzim tarihinin olmamasının bir önemi yoktur. Taahhüdün geçerli olduğunun kabulü gerekir. Tahliye taahhütnamesi nasıl doldurulur sorusu tarafımıza çok fazla sorulmaktadır. Buna göre, yazılı taahhüt doldurulurken şu hususlara dikkat edilmelidir:

• Tahliye taahhütnamesi yazılı olmalıdır. Bu koşul taahhüdün geçerlilik şartıdır. Dolayısıyla, sözle kurulan tahliye taahhütnamesi hukuken geçerli değildir.
• Adi yazılı şekilde düzenlenmesi yeterlidir. Bir başka ifadeyle tahliye taahhütnamesinin noterde veya başka bir yerde yapılmasına gerek yoktur.
• Yazılı tahliye taahhütnamesi noterlik marifetiyle düzenlenmesinin geçerlilik koşulu olmadığını üstte ifade ettik. Fakat özellikle belirtmek gerekir ki noter huzurunda yapılmış kiracı tahliye taahhütnamesi, kiralayanın menfaatinedir. Çünkü noterde tasdik edilmiş imza ve tarihin kiracı tarafından inkar edilmesi söz konusu olamayacak ve tahliye taahhütnamesine itiraz edemeyecektir.
• Şayet birden fazla kiracı söz konusuysa, tahliye taahhütnamesinin hukuken geçerlilik kazanabilmesi için tüm kiracılar tarafından imzalanması gereklidir. Kiracılardan sadece birinin imzalaması tahliye taahhütnamesini geçerli yapmaz.
• Avukat veya vekil aracılığıyla da taahhüt verilebilir. Yetkinin vekaletname içeriğinden anlaşılıyor olması geçerlilik için yeterlidir. Ayrıca özel bir yetkiye gerek yoktur.
• Tahliye tarihi yani kiraya konu taşınmazın boşaltılacağı tarih net olmalıdır.
• tahliye taahhütnamesinin şarta bağlı düzenlenmesi de mümkündür. Şartlı tahliye taahhüdü TBK m.149 da düzenlenmiştir.
• Kiracı aleyhine cezai şart öngörülen tahliye taahhütnamesi de düzenlenebilir. Bu durum, kiracı aleyhine durum yaratmama ilkesine (6570 sayılı Kanun m.9) istisna teşkil eder.
• Tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinden sonra verilmiş olması gerekir. Aksi halde, kira sözleşmesinin yapıldığı ya da daha öncesi bir tarihte düzenlenen tahliye taahhüdü geçerli değildir. Bu tür bir yazılı taahhüde istinaden kiracının tahliyesi talep edilemez.
• Tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için, kiracının tehdit, hile veya hata nedeniyle taahhütname vermemiş olmalıdır. Aksi takdirde, irade sakatlığı sebebiyle geçersizlik iddiası ileri sürülebilir.
• Yazılı taahhüdün bir diğer geçerlilik şartı ise yetkili bir kişi tarafından verilmiş olmasıdır. Bu yetkili kişi ise kira sözleşmesinin tarafı yani kiracıdır. Birden çok kiracı mevcutsa kiracıların tamamı taahhütte bulunmalıdır. Ayrıca, kiracı dışında bir üçüncü kişinin vekil tayin edilerek taahhüt verilmesi de mümkündür.
• Kira sözleşmesi düzenlendikten sonra yazılı taahhüt verilmelidir. Yani tahliye taahhüdü, kiraya konu taşınmazın anahtarı kiracı tarafından teslim alındıktan sonra verilmelidir.
• Kiracı ve kiraya veren arasında kira sözleşmesi olmadıkça tahliye taahhütnamesi verilemez. Taraflar arasındaki bu kira sözleşmesininse 6570 sayılı kapsamında olmalıdır.

Taahhüdün boş kağıdın imzalanması suretiyle verildiği veya tanzim tarihinin sonradan atıldığına ilişkin iddiaların HMK’nın 200 üncü maddesi uyarınca tanık ve sair delille ispatı mümkün değildir. Bu tür iddiaların, kesin delillerle kanıtlanması gerekir. TBK’nın 170 inci maddesi uyarınca, şartlı tahliye taahhütnameleri düzenlenebilir. Bu durumda taahhüt, söz konusu şartın gerçekleşmesi ile güncellik kazanacaktır. Burada önemli olan husus, öngörülen şartın objektif olarak gerçekleşebilir bir şart olmasıdır. Bağlı olduğu şartın belirsiz ve gayri muayyen olduğu durumlarda taahhüdün geçerliliğinden söz edilemez.

Tahliye Taahhütnamesiyle İcra Takibi Nasıl Yapılır?

Yukarıda tek tek sayılan şartları taşıyan tahliye taahhütnamesiyle kiraya veren, kiracıya karşı tahliye talepli icra takibi başlatabilir. Kiracı, taahhütnamede belirtilen tahliye tarihinde taşınmazı boşaltmaz ve kiraya verene teslim etmezse; kiraya veren taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içerisinde yetkili icra müdürlüğünden kiracının tahliyesini isteyebilir. İcra müdürlüğü, başlatılan icra takibi sonrasında; kiracıya tahliye emri gönderir. Tahliye emrinde kiracıya 15 günlük tahliye süresi ve 7 günlük takibe itiraz süresi verilir. Kiracı, tahliye emrinin kendisine tebliğinden itibaren 7 gün içerisinde takibe itiraz ederse, icra takibi durur ve kiraya veren kiracının tahliyesini isteyemez. Kiraya verenin, kiracının yapmış olduğu itiraza karşılık itirazın kaldırılması veya iptali davası açması gerekir. Şayet kiracı takibe itiraz etmezse veya etmiş olduğu itiraz mahkeme tarafından kaldırılırsa; kiraya veren kiracıya verilen 15 günlük sürenin sonunda icra kanalıyla kiracının tahliyesini sağlayabilir.

Kiracı, kendisine gönderilen tahliye emrine karşı tebliğden itibaren 7 gün içerisinde icra müdürlüğüne itirazda bulunabilir. Kiracı, yapacağı itirazında imzaya, taahhütnamenin düzenlendiği tarihe, kira sözleşmesinin yenilendiğine veya uzatıldığına itiraz edebilir. Kiracının yapacağı itiraz burada oldukça büyük önem taşımaktadır. Çünkü itiraz dilekçesinin içeriğine göre; kiraya verenin başvuracağı hukuki yollar değişebilecektir. Örneğin kiracının “İcra takibine itiraz ediyorum.” Şeklindeki itirazı ile “Tahliye taahhütnamesindeki tarihi ikrar etmiyorum. Taahhütnamenin düzenlendiği tarih ile kira sözleşmesi tarihi aynıdır.” Şeklindeki itirazı veya “Taahhütnamedeki imza bana ait değildir.” Şeklindeki itirazı arasında büyük farklılıklar mevcuttur. Yapılacak itirazın içeriği kiraya verenin başvuracağı hukuki yolları daraltabilir ve sınırlayabilir.

Boş Tahliye Taahhütnamesi İmzaladım Ne Yapmalıyım?

Tahliye taahhütnamesinin geçerlilik koşulları; yazılı ve taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmiş olmasıdır. Teslim tarihinden önceki tahliye taahhütnamesi kiraya verene tahliye hakkı vermez. Tahliye taahhütnamesinin düzenlenme tarihi kira sözleşmesi ile aynı tarihte de olmamalıdır. Kira sözleşmesinden önce veya kira sözleşmesi ile birlikte verilen taahhütler geçerli değildir. Hatta ve hatta kira sözleşme tarihi ile kiralananın teslim tarihinin farklı olduğu durumlarda kira sözleşme tarihinden sonra olsa da kiralananın teslim tarihi öncesinde yani o süre zarfında verilen taahhütler geçerli değildir. O nedenle sözleşme ile teslim tarihinin farklı olduğu durumlarda bu husus mutlaka göz önünde bulundurulmalıdır. Fakat tahliye taahhütnamesinde verilme zamanının bulunmaması taahhüdün geçerliliğini etkilemez. Böyle bir durumda tahliye taahhütnamesinin düzenlenme tarihinin taşınmazın teslim tarihinden sonra olduğu ispat edilebildiği sürece taahhüdün geçerliliği konusunda bir tartışma yaşanmayacaktır. Fakat böyle bir durumda teslim tarihinden sonra verildiğini ispat yükü kiraya veren üzerinde olacaktır.

Tahliye taahhütnamesinde tarih bulunmaması onu geçersiz yapmaz. Zira tarih bulunması tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartlarından değildir. Boş bir evrak imzalanmak yani beyaza imza atmak suretiyle verilen belgenin sonradan tahliye taahhütnamesi olarak doldurulması hususu vardır. Eğer boş tahliye taahhütnamesine imza atıldı ise şu şekilde iki farklı iddia söz konusu olur:

1. Kiracının imzasını içeren tahliye taahhüdünün düzenleme ve tahliye tarihleri belirtilmeksizin kiraya verene verildiği iddiası,
2. Kiracının imzasını içeren belgenin esasında tahliye taahhütnamesi niteliğinde olmadığı; ancak, sonradan kiraya veren tarafından yapılan ilavelerle tahliye taahhüdü niteliği kazandığı iddiası.

Yukarıda ifade ettiğimiz iki olasılıkta da beyaza yani boş tahliye taahhütnamesine imza atan kiracının, imza attığı belgenin esas amacı dışında düzenlendiğini ispat etmesi gerekir. Aksi halde, bu belgelerin sonuçlarına katlanmak durumundadır. Zira boş kağıda yani beyaza imza atılması ve bu belgenin daha sonradan kiraya veren tarafından doldurulması halinde yazılı geçerlilik şartına uyulmuştur. Dolayısıyla beyaza imza atılmak suretiyle verilen belge tahliye taahhütnamesi niteliğini haizdir. Fakat belgenin müşterek amaç dışında doldurulduğu ispat edilirse geçersiz kabul edilir.

Tahliye Taahhütnamesi ile Tahliye Ne Kadar Sürer?

Tahliye taahhütnamesi ise kişiye tek başına kiracıyı direkt çıkaramaz. Kiracının tahliyesini sağlamaya yönelik hukuki yolları kullanma hakkı tanır. TBK m.352 düzenlemesi elinde geçerli bir tahliye taahhütnamesi bulunan kişiye iki imkan tanımaktadır; Bunlardan birincisi dava açmak suretiyle kiracı çıkarmadır. Bu davanın adı tahliye davasıdır. Kanunda belirtildiği üzere bu dava, tahliye taahhütnamesinde kiracının taşınmazı boşaltmak için beyan ettiği tarihten başlayarak mutlaka bir aylık  süre içerisinde açılmalıdır.

Diğer imkan icraya başvurmaktır. İcra dairesi kanalıyla tahliye taahhütnamesine dayanılarak kiracının tahliyesi sağlanır. Her iki süreç de teknik hukuki bilgiye dayanır. Bu nedenle ilgili süreçlerin bir avukatın hukuki yardımı eşliğinde sürdürülmesinde her zaman yarar bulunur. Hatta bir tahliye taahhütnamesi hazırlanırken bile hukuki destek almak olası problemlerin önüne geçer. Bu süreçte yapılacak hatalı yahut ihmali bir işlem burada anlattığımız hızlı ve etkin kiracı tahliyesi imkanından kişiyi mahrum bırakabilir.

Tahliye taahhüdüne dayanan bir tahliye davası genellikle uzun sürmemektedir. Ancak buna rağmen bu soruya net cevap vermek güçtür. Çünkü bazı durumlarda taahhütnamenin geçerliliğine veya taraflara ilişkin bekletici mesele yapılacak durumlar yahut başkaca araştırmalar gerekebilmektedir. Bununla beraber hatalı yahut ihmali işlemler de süreci uzatabilir. Tüm bunların yanında mahkemenin iş yükü, farklı bekletici konular ve yoğunluğu sürecin uzamasına etki etmektedir. Ayrıca icra takibi ve tahliye davası prosedürlerinin avukat desteği ile sürdürülmesi hız bakımından önem taşır.

Tahliye taahhütnamesi ile icra takibi başlatılması halinde icra dairesi kiracıya taşınmazın 15 gün içinde tahliye ve teslim edilmesi ihtarını içeren bir ödeme emri gönderir. Kiracı ödeme emrine tebliğden itibaren 7 gün içinde itiraz edebilir. İtiraz etmediği takdirde takip kesinleşir ve icra dairesi aracılığıyla kiracı tahliye edilir. Kiracının itiraz etmesi durumunda ise itirazın tebliğinden itibaren 6 ay içinde itirazın kaldırılması davası açılmalıdır. İcra mahkemesi, tarafları dinleyerek icabına göre tahliyeyi emreder veya taraflardan birinin yedi gün içinde mahkemeye müracaat etmesi lüzumuna karar verir. Bu süre içinde mahkemeye müracaat edilirse, davanın neticesine göre hareket olunur. İcranın geri bırakılması için verilecek sürenin düzenlendiği İİK 36. madde hükümleri burada da uygulanır. Dava etmeyen taraf iddiasından vazgeçmiş sayılır.

Tahliye Taahhütnamesi İptal Edilebilir mi?

Geçerli bir tahliye taahhütnamesinin iptal edilmesi için iki tarafında bu konuda iradesinin uyuşması ve anlaşma yapması gerekir. Bu sözleşme yazılı olmak durumunda değildir. Ancak ispat kolaylığı olması açısından yazılı olarak yapılabilir. Böyle bir durumda tahliye taahhütnamesinden geçerli bir şekilde dönülmüş olur. Yahut yazılı tahliye taahhütnamesini kiraya veren kişi kiracıya vererek bu sözleşmeyi sonlandırabilir.

Bununla beraber irade sakatlığı ile verilen tahliye taahhütnameleri irade sakatlığı (hata, hile, korkutma) dolayısıyla geçersizdir. Burada bu sözleşmelerin hukuki niteliği için “iptal edilebilirlik” tabiri kullanılır. Bunun anlamı iradesi sakatlanan kişi eğer bir yıllık süre içerisinde bu sözleşmeyi iptal ettiğini tek taraflı olarak beyan etmez ise sözleşme geçerli olarak devam eder. Yani tahliye taahhütnamesini kiracı böyle bir durumda iptal edebilir. İrade sakatlığı dışında başka bir neden dolayısıyla geçersiz olan tahliye taahhütnamesinin zaten iptal edilmesine gerek yoktur. Yani yukarıda saydığımız geçerlilik şartlarını taşımayan bir taahhütname zaten geçerli olmadığı için iptal edilmesine de gerek yoktur. Buna dayanılarak başlatılan bir tahliye sürecinde bu geçersizliğin öne sürülmesi yeterli olacaktır.

Tahliye taahhütlerinin geçerliliğini anlayabilmemiz için Yargıtay kararlarından örnekler verebiliriz. Örneğin: Şartlı tahliye taahhüdü, kiralananın anahtarının kiracıya teslim edilmeden imzalanan taahhütlere dayanarak, tanzim tarihinin belirtilmediği taahhütlerde, tüm kiracıların taahhüt vermediği durumlardaki taahhütler geçerli değildir. Yargıtay, tahliye taahhüdü yazılı olarak veriliyorsa, aksinin ispatı için
de senet yapılması şartı konulmuştur. Bu görüşün temeli ise, kiracının beyaza imza ya da tahliye taahhüdünün daha sonra kiraya veren tarafından doldurulmasının kabul etmesi ile kiraya verene güvendiği ve bu güvenin sonuçlarına katlanması gerektiğidir.

Tahliye Taahhütnamesine İtiraz

Tahliye taahhütnamesinin geçersiz olduğunu düşünen kiracı buna yönelik itirazını her zaman ileri sürebilir. Kendisine karşı başlatılan hukuki prosedür içerisinde bu itirazını ileri sürebileceği gibi geçersizliğin tespiti için bir tespit davası da açabilir. Yukarıda da belirttiğimiz gibi kimi zaman kötüniyetli kiraya verenler tahliye taahhütnamesini sanki kiralanan taşınmazın tesliminden sonra almış gibi tarih yazmaktadır. Böyle bir durumda zor durumda kalan kiracıya karşı bir zorlama durumu söz konusu olacaktır.

Tahliye taahhütnamesine nasıl itiraz edileceği hususu önemlidir. Zira itiraz edilmediğinde evi tahliye etmeniz gerekebilir. Hakkında icra takibi başlatılan kiracı, tahliye emrinin kendisine tebliğ edildiği tarihten itibaren 7 gün süre içinde tahliye taahhütnamesinde yer alan imzaya itiraz edebilir. İtiraz etmesi durumunda icra takibi durur. Bu durumda kiraya veren itirazın iptali ve tahliye istemiyle sulh hukuk mahkemesinde dava açmalıdır.

Kiracı, hakkında tahliye taahhütnamesine dayalı yapılan icra takibine tebliğden itibaren 7 gün zarfında icra dairesine sözlü ya da yazılı olarak itirazda bulunabilir. İtiraz üzerine duran icra takibine devam edilmesi için kiraya veren tarafından sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali ile tahliye istemiyle dava yoluna gidilmesi gerekir. Kiracı tahliye taahhütnamesi ilişkin şu itirazları ileri sürebilir:

• Tahliye taahhütnamesinin ilk kira sözleşmesiyle aynı anda ya da daha önce verildiği için taahhütteki imzanın geçersiz olduğuna dair itiraz,
• Tahliye taahhütnamesi verildikten sonra kira sözleşmesinin yenilendiği yahut uzatıldığına ilişkin itiraz,
• Kira sözleşmesinin bulunmadığına ilişkin tahliye taahhüdündeki imzaya açıkça itiraz.

Adi yazılı tahliye taahhüdünde kiracının imzaya itiraz hakkı vardır. İmzaya itiraz edilmesi halinde HMK 211 maddede düzenlenen usule göre hareket edilir. Buna göre; mahkeme huzurunda kiracının imza ve yazı örnekleri alınır ve bilirkişi marifetiyle inceleme yapılır. Kiracı bu durumu her türlü delille ispat ederek tahliye taahhütnamesinin geçersizliğini ileri sürebilir. Dava açarak bunun tespitini sağlayabilir. Yahut açılmış bir davada belirttiğimiz üzere senetle ispat kuralına bağlı olmaksızın her türlü ispat aracı ile sözleşmenin geçersizliğini ileri sürebilir.

Tahliye Taahhütnamesine İtiraz Dilekçe Örneği

… İcra Dairesine

Dosya No      : …/…

Tahliye Emrine

İtiraz Eden  : Adı Soyadı (T.C. Kimlik Numarası)

Karşı Taraf : Adı Soyadı (T.C. Kimlik Numarası)

Konur          : Tahliye emrine itirazlarımızın sunulmasından ibarettir.

Açıklamalar

1. Kiraya veren, şahsım tarafından düzenlendiğini ileri sürdüğü tahliye taahhütnamesine istinaden hakkımda icra takibi başlatmış ve tahliye emri gönderilmiştir.
2. Şahsıma tebliğ olunan tahliye emrinde kiraya veren, düzenleme tarihi …/…/… olan ve tahliye tarihinin … olarak belirlendiği tahliye taahhütnamesine dayanmışsa da işbu belgeye istinaden tahliyenin gerçekleştirilmesi mümkün değildir.
3. Anılan belgede yer alan imza tarafıma ait olmayıp, kira ilişkisini sonlandırmak gayesiyle kiraya verence doldurulmuştur. Bu sebeple karşı tarafın başlatmış olduğu takibe itirazımı ileri sürüyorum.

Sonuç ve Talep: Yukarıda arz ve izah olunan sebepler dolayısıyla, evvela tahliye emrine yönelik itirazımın kabulünü, ardından hakkımda başlatılan icra takibinin durdurulması kararı verilmesini arz ve talep ederim. …/…/…

      Tahliye Emrine İtiraz Eden

           Umur Yıldırım