Kira davalarında zorunlu arabuluculuk; 01.09.2023 tarihi itibariyle 7. Yargı Paketi ile Türk hukuk sistemine girmiştir. Kira davalarından olan; tespit, uyarlama gibi davalara uygulanan zorunlu arabuluculuk sistemi 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu ile düzenlenmiştir. Eğer bir kira davası açılmadan önce arabuluculuğa başvurulmamışsa o dava usulden reddedilir ve dava görülmez. Kira davalarından önce arabuluculuğa başvurulması; Adliyelerdeki Arabuluculuk merkezlerinden yapılabileceği gibi Vatandaş Uyap sisteminden de yapılabilir. Bunun dışında avukatlar aracılığı ile de bu başvurular yapılabilir.

Kira uyuşmazlıklarının son zamanlarda artmasıyla birlikte sulh hukuk mahkemelerinin iş yükü oldukça artmıştır. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar (ilamsız icra yoluyla tahliye hariç), ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar, kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklar ve komşu hakkıyla ilgili uyuşmazlıklar, dava şartı olarak arabuluculuk kapsamına alındı.  Kiralanan taşınmazların çoğunluğunun konut olması sebebiyle bu konuda uyuşmazlık sayısının artması artık sosyal bir sorun haline gelmiştir. Arabuluculuk bir alternatif çözüm yöntemidir. Çoğu alanda arabuluculuğun zorunlu hale getirilme sebebi yargının iş yükünü azaltmak ve çözüm odaklı bir sistem geliştirmektir. Çünkü arabuluculuk ile saygılı ve hızlı bir çözüm yaratılır. Arabuluculuk zorunlu olabileceği gibi ihtiyari de olabilir. Ancak kira davalarında bu çözüm yöntemi zorunludur. Kadim Hukuk ve Danışmanlık olarak bu yazımızda kira davalarında zorunlu arabuluculuk şartından bahsedeceğiz.

Kira Davalarında Zorunlu Arabuluculuk Nedir?

Arabuluculuk, 7. Yargı Paketi ile 05.04.2023 tarihinde 32154 sayılı Resmi Gazetede yayınlanarak birçok alanda zorunlu hale getirilmiştir. Zorunlu arabuluculuk iş hukuku, ticaret hukuku gibi alanlara getirildiği gibi en sonunda kira uyuşmazlıklarına da getirilmiştir. 7. Yargı Paketi ile 7445 sayılı İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Daire Kanun ve 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nda değişiklik yapılmıştır. Sonuç olarak 01.09.2023 tarihi itibari ile kira davalarını açmadan önce taraflar zorunlu olarak arabulucuya başvurmalıdır. Kira davalarında zorunlu arabuluculukla çözümlenebilecek durumlar şu şekildedir:

• Anahtar teslimi
• Kira tespiti
• Depozito bedeli
• Kira sözleşmesinin değişen durumlara uyarlanması
• Kiracının taşınmaza verdiği zararların karşılanması
• Diğer uyuşmazlıklar

01.09.2023 tarihi itibariyle kiraya veren kişi, kiracıyı tahliye etmek isterse öncelikle zorunlu arabuluculuğa başvurmalıdır. Tahliye edebilmesi için kiracının kira bedelini ödememesi, ev sahibinin taşınmaza ihtiyacı olması gibi sebepler sayılabilir. Bunun dışında kiracı da bir dava açacağı zaman öncelikle arabuluculuğa başvurmalıdır. Örneğin kira tespit davasını açmadan önce zorunlu arabuluculuğa gitmek zorundadır.

Kira Davalarında Arabuluculuğa Başvurma Süreci ve Ücreti

Kira davasını açmak isteyen taraf arabuluculuğa kendisi bizzat başvurabileceği gibi vekili aracılığı ile de başvurabilir. Başvuru için öncelikle taraflardan birisi diğerine arabuluculuğu teklif etmelidir. Diğer taraf bu teklife 30 gün içinde olumlu ya da olumsuz cevap vermelidir. Belirlenen süre içerisinde cevap verilmezse zımmen reddedilmiş sayılır. Başvuru bulunduğu yerdeki Adliye’deki Arabuluculuk Merkezi’nden yapılabilir. Eğer Arabuluculuk Merkezi yoksa yazı işleri müdürüne konu hakkında açıklama yapılarak arabuluculuğa başvurulabilir.

Başvurudan sonra arabulucu seçilir. Bu seçim Arabuluculuk Daire Başkanlığı’nın belirlediği listeden yapılır. Arabulucu seçilen kişi bu süreç boyunca tarafsız ve her iki tarafa da eşit davranmalıdır. Arabulucunun ücreti de Arabuluculuk Ücret Tarifesi’ne göre belirlenir. Belirlenen ücret her iki tarafça eşit miktarda ödenir. Bu ücret arabulucu tarafından talep edilir ve işlemlere başlamadan önce avans olarak da istenebilir. Taraflar ve arabulucu aralarında kararlaştırmamışsa Arabuluculuk Ücret Tarifesine göre belirlenir. Bu tarifedeki oranlardan daha az bir ücret kararlaştırılamaz.

Kira Davalarında Arabuluculuk Süreci

Kira davasını açmak isteyen taraf, öncelikle arabuluculuk başvurusunda bulunur. Bu sayede süreç başlar. Öncelikle arabulucu tarafları bir araya getirmek için bir tarih belirler ve toplantı için uygun bir yer ayarlar. Eğer dava açmak isteyen taraf iletişim bilgilerini eksik verdiyse bunu tamamlamak da arabulucunun görevidir. Bunun dışında arabulucunun diğer görevlerinden biri de tarafları usulüne uygun şekilde bilgilendirmek ve toplantıya davet etmektir. Arabuluculuk toplantılarına tarafların kendisi katılabileceği gibi temsilcileri de katılabilir.

Arabuluculuk toplantılarında taraflar ya da temsilcileri taleplerini belirtir. Bu talepler hakkında görüşmeler yapılır ve bir çözüm bulmaya çalışılır. Arabulucu; iki tarafında eşit olacağı bir ortam sağlar ve gerekli çözümleri ortaya koyar. Bu süreç gizli bir şekilde yürütülür ve elde edilen bilgiler de saklanır. Yani bu süreç içerisinde elde edilen bilgiler mahkemede ya da tahkimde kullanılamaz. Tabi bazı belgeler istisna olarak dava sürecinde kullanılabilir. Arabulucu tarafsız davranarak iki tarafa da eşit davranır.

Tarafların ilk kez bir araya gelerek taleplerini sunduğu toplantılar arabulucu tarafından kaydedilir. Yapılan bu ilk toplantıya her iki tarafında katılımı zorunludur. Bunun dışında en az 1 toplantı daha yapılarak tutanak hazırlanır. Tutanak tarafların anlaşması halinde hazırlanması gerektiği gibi anlaşamamaları halinde de hazırlanmalıdır. Eğer taraflar anlaşamazsa son tutanak dava dilekçesine eklenir ve mahkemeye verilir. Eğer tutanak mahkemeye dava dilekçesi ile birlikte verilmezse, dava açan kişiye belgeyi getirmesi için bir süre verilir. Söz konusu süre içinde tutanak getirilmezse dava reddedilir.

Kira Davalarında Arabulucunun Hak ve Yükümlülükleri

Arabulucular sicile kayıt olduktan sonra arabulucu unvanını alır ve bu unvanın getirdiği yetkileri kullanırlar. Arabulucular; arabuluculuk görüşmesinin öncesi ve sonrasında bu unvanı belirtmek zorundadır. En önemli hakları ücret ve yaptıkları masrafları isteme hakkıdır. Hatta arabulucu bu ücretler için avans da talep edebilir. Ancak kural olarak arabulucunun ücreti Arabuluculuk Asgari Ücret Tarifesine göre belirlenir ve her iki tarafça eşit olarak karşılanır. Arabulucular iş elde etmek için reklam sayılan her türlü işlemden kaçınmalıdır. Örneğin tabela asmak ya da basılı kağıt dağıtmak gibi işlemler kesinlikle yasaktır. Ayrıca arabulucular avukatlık unvanı ve akademik unvanları dışında herhangi bir sıfat kullanamazlar. Ayrıca taraflara; süreci, sonuçları ve işlemlerin nasıl başlayacağını ayrıntılı bir şekilde anlatmalılardır. Arabulucular sicile kayıt olduktan sonra bir giriş aidatı öder ve sonrasında her yıl aidat ödemeye devam ederler. Bu ücretler genel bütçeye gelir olarak alınır. Arabulucuların hak ve yükümlülükleri şu şekilde sıralanabilir:

• Ücret ve masraf isteme hakkı,
• Reklam yapmama yükümlüğü,
• Taraflarla görüşme ve toplantı yapma yükümlülüğü, (Her iki tarafla ayrı ayrı görüşebileceği gibi birlikte de görüşebilir.)
• Tarafları bilgilendirme yükümlülüğü,
• Tarafsız davranma yükümlülüğü, (Her iki tarafa da eşit davranmalıdır.)
• Görevini özenle yerine getirme yükümlülüğü,
• Görevini şahsen yerine getirme yükümlülüğü,
• Aidat ödeme yükümlülüğü,
• Arabuluculuk görevi sona erdikten sonra taraflardan birinin avukatlığını yapmama ödevi.

Arabulucunun Tarafların Hak ve Yükümlülükleri

Arabulucular, kira uyuşmazlıklarında ve diğer uyuşmazlık türlerinde zorunlu ya da ihtiyarı olarak uyuşmazlıkları çözmekle görevlendirilen kişilerdir. Bu kişiler tarafsız hareket ederek, her iki tarafa eşit davranmalı ve işlemleri gizlilikle yürütmelidir. Arabulucu her iki tarafı da süreç hakkında eksiksiz bir şekilde bilgilendirmelidir. Süreç sonunda taraflardan herhangi birini aynı arabulucu temsil edemez. Bu durum hakkaniyete ve eşitlik ilkesine aykırı olmaktadır.

Süreç boyunca hem arabulucunun hak ve yükümlülükleri hem de tarafların hak ve yükümlülükleri bulunmaktadır. Taraflar süreç boyunca bilgilendirilme hakkına sahiptir. Bu bilgilendirme sürecin başından itibaren başlar ve süreç sona erene kadar devam eder. Sürecin gizli bir şekilde yürütülmesi arabulucunun yükümlülüğü olduğu gibi tarafların da hakkıdır. Yani taraflar tüm sürecin gizli kalmasını talep edebilir. gizlilik ilkesine aykırı hareket eden arabulucu ya da kişi; 6 aya kadar hapis cezası ile cezalandırılabilir.

Bu durum 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 33. Maddesi 1. Fıkrasında düzenlenmiştir. Madde hükmü şöyledir; ‘’Bu Kanunun 4 üncü maddesindeki yükümlülüğe aykırı hareket ederek bir kişinin hukuken korunan menfaatinin zarar görmesine neden olan kişi altı aya kadar hapis cezası ile cezalandırılır.’’ (Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 33/1) Bunun dışında tarafların hak ve yükümlülükleri şu şekilde özetlenebilir:

• Bilgilendirilme hakkı,
• Sürecin gizli yürütülmesini talep etme hakkı,
• Sürecin gizli tutulması yükümlülüğü,

Kira Davalarında Zorunlu Arabuluculuktan Sonra Dava Açma Süreci

Arabuluculuğa başvurulduktan sonra, taraflar arabuluculukta anlaşabileceği gibi bir anlaşmaya varamıyor da olabilir. Eğer taraflar anlaşırsa dava açmayabilirler. Ancak taraflar anlaşamıyorsa dava açılmak zorundadır. Arabulucu eğer taraflar anlaşamıyorsa bunu son görüşmede bir tutanağa bağlar. Bu tutanak tarafların ya da yasal temsilcilerinin (Avukatlar veya kanuni temsilciler) imzası ve arabulucunun kendisinin imzasını içerir.

Dava tahliye davası, kira tespit davası türlerinden biri ile açılır. Mahkemeye dava açılacağı zaman dava dilekçesi hazırlanır ve bu tutanak da ek olarak eklenir. Ancak bazı durumlarda tutanak eklenmemiş olabilir. Bu noktada mahkeme tutanağın sunulması için taraflara bir süre verir. Verilen süre içerisinde tutanak sunulmazsa, dava; dava şartlarından birinin yokluğu nedeniyle usulden reddedilir. Reddedilen dava da görülmeye devam edilmez.

Kira Davaları

Kira davaları; kira sözleşmesinin tarafları olan kiracı ve kiraya veren arasında ortaya çıkan uyuşmazlıkların çözümü için hukuki bir yol olarak öngörülmüştür. Kiracı kira bedelini ödeme yükümlülüğü altına girerken, kiraya veren ise malın kullanımını kiracıya bırakmayı üstlenir. Kira sözleşmeleri tam iki tarafa yükümlülük yükler ve genellikle ortaya çıkan uyuşmazlık türleri; tahliye, tespit ya da uyarlama davası şeklindedir. Kira davalarında zorunlu arabuluculuk başvuruları, doğrudan adliyelerdeki arabuluculuk merkezlerinde ücretsiz olarak yapılabilir. Yine kişinin kendisi veya avukatı da Ulusal Yargı Ağı Bilişim Sistemi (UYAP) üzerinden kolayca arabuluculuk başvurusu gerçekleştirebilir. Tüm bunlara ilaveten uzlaşma sürecinde arabuluculuk merkezinde yapılan görüşmenin iki saate kadar olan kısmının da yine ücrete tabi olmadığını belirtelim.

Tespit davaları; konut ya da çatılı işyerlerinin başlangıçta belirlenen kira bedellerinin arttırılması için açılabileceği gibi azaltılması için de açılabilir. Tespit davalarının açılma nedeni, ülkedeki sosyo-ekonomik şartların değişmesidir. Tahliye davaları ise dava konusu taşınmazın boşaltılması yani kiracının evden çıkartılması için açılan bir dava türüdür. Tahliye davası kiralayandan kaynaklanabileceği gibi kiracıdan da kaynaklanabilir. Kiraya verenden kaynaklı tahliye davalarının sebepleri, ihtiyaç, yeniden inşaat, yeni malikin ev sahibi olması şeklinde sayılabilir. Kiracıdan, kaynaklanan tahliye davaları ise tahliye taahhütnamesine dayanır.

Son olarak uyarlama davaları kira bedelinin değişen sosyal, ekonomik koşullara eş değer hale getirilmesidir. Zamanla koşullar değişiklik gösterir ve kira bedelleri bu değişen koşullara uygun hale getirilmelidir. Uyarlama davasını kiracı açabileceği gibi kiraya veren de açabilir. Kira bedelini etkileyen en önemli nedenler emlak piyasasındaki değişiklik ya da ÜFE, TÜFE oranları şeklinde sayılabilir. Uyarlama davalarında asıl amaç taraflar arasında denge sağlanmasıdır.

Kira Davalarında Zorunlu Arabuluculuk Mahkeme Kararları

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2022/4456 E. 2022/6115 K. ve 22.06.2022 Tarihli Kararı

• Kira Davalarında Zorunlu Arabuluculuk

Hukuk uyuşmazlıklarının arabuluculuk yöntemi ile çözülmesi ihtiyari olmakla birlikte, 6325 sayılı Kanun’da 06/12/2018 tarihli ve 7155 sayılı Kanun ile yapılan değişiklikle, mahkemelerin iş yükünün azaltılması için bazı tür uyuşmazlıklar için mahkemeye başvurmadan önce bir dava şartı olarak “zorunlu arabuluculuk” şartı getirilmiştir. Bu bağlamda, aynı Kanun ile 6102 sayılı TTK’nın 5/A maddesi ile getirilen düzenlemede, konusu bir miktar paranın ödenmesi olan alacak ve tazminat talepleri hakkında dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması bir dava şartı olarak kabul edilmiştir. Davanın konusunun birden fazla olması ve bunlardan bir kısmının bir miktar para alacağına, bir kısmının ise miktara tabi olmaması halinde, yani HMK 110. maddesi anlamında bir dava yığılması ve talepler arasında da HMK 166. maddesi anlamında bağlantı bulunması halinde, uyuşmazlığın ne şekilde çözümleneceğine ilişkin bir hüküm bulunmamakta ise de, Anayasa uyarınca, uyuşmazlığın çözümünde asıl olanın mahkeme yargısı olduğu dikkate alındığında, aralarında bağlantı bulunan ve miktara tabi olan ve olmayan talepleri bir arada içeren, talep yığılmasının söz konusu olduğu davaların arabuluculuğa tabi olmaksızın mahkemece çözüme kavuşturulması gerekir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2022/856 E. 2022/2901 K. ve 30.03.2022 Tarihli Kararı

• Kira Davalarında Zorunlu Arabuluculuk

6325 Sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/A maddesinde; ilgili kanunlarda arabulucuya başvurulmuş olması dava şartı olarak kabul edilmiş ise, davacının, arabuluculuk faaliyeti sonunda anlaşmaya varılmadığına ilişkin son tutanağın aslını veya arabulucu tarafından onaylanmış bir örneğini dava dilekçesine eklemek zorunda olduğu, bu zorunluluğa uyulmaması halinde mahkemece, davacıya, son tutanağın bir haftalık kesin süre içinde mahkemeye sunulması gerektiği, aksi takdirde davanın usulden reddedileceği ihtarını içeren davetiye gönderileceği, ihtarın gereği yerine getirilmez ise, dava dilekçesi karşı tarafa tebliğe çıkarılmaksızın davanın usulden reddine verileceği, arabulucuya başvurulmadan dava açıldığının anlaşılması halinde herhangi bir işlem yapılmaksızın davanın, dava şartı yokluğu sebebiyle usulden reddine karar verileceği düzenlenmiştir.

Dosyadaki bilgi ve belgelerden; dava konusu geç teslim nedeniyle kira bedelinin tahsiline ilişkin “görüşme sonunda anlaşamama” şeklinde sonuçlanan 03/02/2021 tarihli arabuluculuk son tutanağının ibraz edildiği, bölge adliye mahkemesince, söz konusu başvuru şartı yerine getirilmesine karşın, dava şartı yokluğundan davanın reddine karar verildiği görülmektedir.

Yargıtay 11. Hukuk Dairesi 2021/1480 E. 2022/5897 K. ve 15.09.2022 Tarihli Kararı

• Kira Davalarında Zorunlu Arabuluculuk

Davalı …..A.Ş. vekili, davacı tarafın dava şartı olarak arabulucuya başvurmadan 25/12/2019 tarihinde dava açtığını, kendilerine arabuluculuk bürosundan 16/01/2020 tarihinde ilk toplantının yapılacağının bildirildiğini belirterek davanın usulden reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Mahkemece, tüm dosya kapsamına göre, Arabuluculuk Kanunu 18/A maddesi uyarınca dava açmadan arabulucuya başvurmanın dava şartı olduğu, davacının davayı 25/12/2019 tarihinde saat:11:59’da açtığı, arabuluculuk başvurusunun 25/12/2019 saat:14:16’da yapıldığı, arabuluculuk son tutanağı tarihinin 16/01/2020 olduğu, dava tarihinden sonra tutulduğu, dava tarihi itibariyle arabuluculuk son tutanağı düzenlenmediği gerekçesiyle HMK ‘nun 114/2 delaletiyle 6102 sayılı TTK’nun 5/A-1, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunun 18/A-2 ve HMK’nın 115/2 maddeleri gereğince arabuluculuğa yönelik dava şartı yokluğu nedeniyle davanın usulden reddine karar verilmiştir.

Sıkça Sorulan Sorular

• Kira davalarında zorunlu arabuluculukta anlaşmak zorunlu mudur?

Tespit, uyarlama vb. kira davalarında dava açmadan önce zorunlu olarak arabuluculuğa başvurulması gerekir. Ancak bu arabuluculukta tarafların anlaşması şart değildir. Eğer anlaşamazlarsa arabulucunun tuttuğu son tutanakla mahkemeye başvurarak dava açabilirler.

• Kira davalarında zorunlu arabuluculuk ücretli midir?

Kira davalarında zorunlu olarak arabuluculuğa başvurulduğu zaman taraflar herhangi bir ücret ödemez ve arabulucunun ücreti Adalet Bakanlığı tarafından karşılanır. Arabulucu ile yapılan görüşmeler en fazla 3 hafta sürer ve taraflar tarafından 1 hafta daha uzatılabilir. 2 saati aşan görüşmeler için taraflar bir ücret öder. Bu ücret Arabuluculuk Asgari Ücret Tarifesine göre belirlenir. Belirlenen ücreti iki taraf eşit bir şekilde öder. 2 saate kadar olan kısmı ödeyen Adalet Bakanlığı, davayı kaybeden taraftan bu ücreti yargılama gideri kapsamında geri alır.

• Dava şartı olarak arabuluculuğa başvurulmazsa ne olur?

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun “Dava şartlarının incelenmesi” başlığı altında düzenlenen 115. Madde hükmüne göre “Mahkeme, dava şartı noksanlığını tespit ederse davanın usulden reddine karar verir.” Yani kira davalarında zorunlu arabuluculuğa başvurulmazsa, dava şartlarından birisi eksik olduğu için dava reddedilir ve görülmez.