Ev Sahibi Evi Satarsa Kiracı Hakları Nelerdir?

“Ev sahibi evi satarsa kiracı hakları nedir?” sorusu günümüzde sıklıkla gündeme gelen bir konudur. Ev sahibi evi satarsa kira sözleşmesi yeni ev sahibi ile olduğu gibi devam eder. Hiçbir değişiklik olmaz. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299. Maddesine göre kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Kira sözleşmesi karşılıklı borç doğuran bir sözleşmedir. Kiralayanın yükümlülüğü kiralananı kullanmaya elverişli şekilde kiracıya teslim etmek ve kira süresi boyunca kullanılmaya elverişli şekilde hazır bulundurmaktır. Kiralayanın yükümlülüğü ise kiralananın karşılığı olarak kira bedelini kiralayana ödemektir. Ev sahibi evi satarsa yeni ev sahibi ihtiyaç doğrultusunda tahliye davası açabilir. Bunun için belli şartlar vardır.

Kira sözleşmesinin devamı sırasında ev sahibinin evin mülkiyetini devretmesi mümkündür. Tapuda şerh bulunmaması durumunda evin kiracısı kiralananda oturmakta iken satılabilmesi mümkündür.   Bu durumda kiracının durumu ne olacaktır? Kira sözleşmesini yeni malike karşı da ileri sürebilecek midir? Kirada oturduğu evin üçüncü bir kişilere satılması halinde, sürecin nasıl işleyeceği konusunda yeni ev sahibi ve kiracı arasında bazı anlaşmazlıklar doğabiliyor. Ev sahibi evde kiracı varken evi satılırsa ne olur? Kiracının hakları nelerdir? Yeni ev sahibinin hakları nelerdir? gibi soruların cevaplarını Kadim Hukuk ve Danışmanlık olarak sizlere vereceğiz. Kadim Hukuk ve Danışmanlık olarak ev sahibinin evi satması durumunda kiracının durumu ve kiracının haklarını anlattığımız makalemizde bu sorununun cevabını bulabilirsiniz.

Ev Sahibi Evi Satarsa Ne Olur?

Ev sahibinin kiraya verdiği evin mülkiyetini devretmesi mümkündür. Kiraya veren kiralananın mülkiyetini devredebileceği gibi üzerinde intifa, sükna (oturma), üst hakkı, geçit hakkı gibi sınırlı ayni haklar da kurabilir. Mülk sahibinin tanımladığı sınırlı ayni haklar tapuya tescil edildiğinde herkese karşı ileri sürülebilir iken kira sözleşmesi sadece sözleşme tarafı kişilere karşı ileri sürülebilen şahsi haktır. Bu durumda kira sözleşmesi kiralayan ve kiracı arasında hüküm ve sonuç doğurmaktadır. Ancak hakkaniyet gereği güçsüz konumdaki kiracının durumunun da korunması gerekmektedir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 310. Maddesi hükmüne göre, “kira sözleşmesinin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.”  Yapılan düzenleme ile ev sahibinin evi satması durumunda yeni malik de kira sözleşmesinin tarafı olacaktır. Bu durumda kiracının yeni malik ile yeniden kira sözleşmesi yapmasına gerek olmayacak ve yeni malik eski malikle yapılmış olan kira sözleşmesinin tarafı olacaktır. Yeni ev sahibinin tapuyu aldığına dair herhangi bir belgeyi kiracıya ispat amaçlı göstermesi ve kiranın ödeneceği banka hesabı bilgisini vermesi ile kiracı artık kira ödemelerini yeni malike yapacaktır. Ev sahibinin değişmesi durumunda kiracının hakları şu şekildedir:

• Kiracının hakları yasalar tarafından koruma altındadır. Kiracı, ev sahibi ile problem yaşadığında aşağıdaki maddeler aracılığıyla hakkını arayabilir.
• Kiraya veren haklı bir nedeni yoksa kiracıyı sözleşme sona ermeden evden çıkaramaz. Haklı gerekçeler kanunla belirlenmiştir. Bahsi geçen haklı sebepler aşağıdaki başlıkta açıklanmıştır.
• Borçlar Kanunu’nun 301. Maddesine göre; ev sahibini kira sözleşmesinin devamı boyunca mülkü nasıl kiraladı ise o şekilde tutmakla yükümlü kılmaktadır. Bu hükme göre evin tadilat masrafları tamamen mülk sahibine aittir. Kiracı mülke yapılan masrafı kendi karşılayarak kira bedelinden düşebilir. Söz konusu tadilatlarda önce ev sahibi ile anlaşmalısınız ve tüm masrafları faturalandırmalısınız.
• Kiracı, sonradan oluşan kusurlardan kaynaklı evden yeterince yararlanamıyorsa bu kusurların giderilmesini ev sahibinden talep edebilir. Ancak burada önemli nokta bu kusurların sözleşmeden sonra ortaya çıkması veya sözleşme esnasında kiracı tarafından bilinmiyor olmasıdır.
• Kiracı sözleşme esnasında kusurları bilerek sözleşme yaptıysa ev sahibinden bu kusurların giderilmesini ücretsiz şekilde talep edemez.
• Kira sözleşmeleri, aksi sözleşme ile belirlenmediği taktirde sözleşmenin sona ereceği tarihten 15 gün öncesinde yeni sözleşme hazırlanmamışsa bir yıl uzar.
• Kiraya konu olan ev, kentsel dönüşüm nedeniyle tahliye edilecekse kiracı, devletten iki kiraya kadar kira yardımı alabilir.
• Kiracı, taşınmazı kiraladığı şekilde teslim ettiğinde depozitosunu geri alma hakkına sahiptir.
• Geç ödenen kira için cezai işlem uygulanamaz.
• Kiracının, kiraladığı konutun kullanıma elverişliliğinin ortadan kalkması, bunların verilen süre içerisinde giderilmemesi durumunda sözleşmeyi feshetme hakkı vardır.
• Kira sözleşmesinde kiracı aleyhine düzenlenme yasağı vardır.

Evin Satılması Durumunda Kiracı Evden Çıkmak Zorunda Mıdır?

Evin satılması ile yeni malik kira sözleşmesinin tarafı halinde gelmekle birlikte kira sözleşmesi devam eder. Ancak yeni makilin evde oturmak istemesi bir diğer tabirle eve ihtiyacının olması durumunda ne olacaktır? Yeni malikin evde oturmak istemesi durumunda yeni kiracı evi hemen boşaltmak zorunda mıdır? Yeni malikin eve ihtiyacı olduğunu belirtmesi direkt olarak kiracının evi tahliye etmesini gerektirmez. Yeni malik kiralananı devraldıktan sonra kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacı olduğundan bahisle şartları bulunması halinde tahliye davası açarak kiralananın tahliyesini talep edebilir.

Türk Borçlar Kanunu 351. Maddesi hükmüne göre,  “ Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.”   şeklinde belirtilmiştir.  Kanun  maddesine göre yeni malikin tahliye talebinde bulunabilmesi için bazı şartların gerçekleşmiş olması gerekmektedir. Aksi durumda kiracının kiralanandan tahliyesini talep edebilmesi mümkün değildir. Bu şartlar;

• Yeni malikin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacı olması gerekmektedir.

Yeni malikin kiralanana kendisinin ihtiyacı olabileceği gibi; eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin de ihtiyacı olabilir. Kanunda sayılı kişiler haricinde bulunan kişilerin ihtiyacı olduğundan bahisle tahliye talep edilmesi halinde dava reddedilir. Evlatlık kanunen altsoy sayılması sebebiyle ihtiyacı bulunması halinde tahliye talep edilebilir. Kiralayan veya malik reşit olan çocuğunun ihtiyaç iddiası için (reşit olan çocuğun ayrı yaşama hakkı olduğundan) tahliye davası açabilir.

• Yeni malik veya kanunda sayılı kişilerin ihtiyacının samimi ve gerçek olması ve bu hususun kanıtlanması gerekmektedir.

İhtiyaç iddiasının gerçekleşmiş olması veya yakın zamanda gerçekleşmesi gerekir. Dava süresince de ihtiyaç iddiasının devam etmesi gerekir. İhtiyaç nedeniyle açılacak tahliye davasında ihtiyaç iddiasının gerçek, zorunlu ve samimi olması ve ihtiyacın dava süresince devam etmesi gerekmektedir. Aksi halde davanın reddi söz konusu olabilir. Davacı iddiayı her türlü delille ispat edebilir. İhtiyaç iddialısının birden fazla konutu olması halinde kiralayan istediği konut için tahliye davası açabilir. Kiracı böyle bir durumda kiralayan/ihtiyaç iddialısının kötü niyetli olduğu iddiasında bulunamaz. İhtiyaç iddialısının kirada olması, ihtiyaç iddiası için karine teşkil eder. Kiraya verenin taşınmazı boş tutmasına rağmen ihtiyaç iddiasında bulunması ihtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olmadığını göstermektedir. Yurt dışında ikamet eden malik yaz aylarında gelip kalacağı taşınmaz için ihtiyacı için tahliye davası açabilir.

• Yeni malikin edinme tarihinden itibaren bir ay içerisinde kiracıya ihtiyaç durumunu bildirmesi koşuluyla altı ay sonra tahliye davası açması gerekmektedir.

Kiralayan kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde tahliye davası açabilir. TBK’nın 350. maddesine göre belirli süreli kira sözleşmelerinde; tahliye davasının akdin sona ermesini takip eden bir ay içinde açılması gerekir. Ancak TBK’nın 353. maddesi gereği dava açılması için öngörülen sürede (sözleşme süresinden önce veya en geç dava tarihine kadar) ihtar keşide ve tebliğ etmesi halinde dönem sonuna kadar tahliye davası açabilmektedir.

İşyeri Sahibi İşyerini Satarsa Kiracının Hakları Nelerdir?

İşyerinin satılması ile yeni malik kira sözleşmesinin tarafı halinde gelmekle birlikte kira sözleşmesi devam eder. Bu durumda da yukarıda bahsettiğimiz gibi yeni malikin kiracının tahliyesini talep edebilmesi için gerekli şartları sağlaması gerekir. Aksi durumda kiracının tahliyesini talep etmesi durumunda tahliye talebi hakim tarafından reddedilir. Türk Borçlar Kanunu ile belirtildiği üzere;

• Kiralayanın kendisinin, eşi, alt ve üst soyunun, bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin işyeri gereksinimi bulunması gerekir. İşyeri gereksinimi nedeniyle açılacak tahliye davalarında husumet kiracıya yöneltilir. Kira sözleşmesinde kiracı birden fazla ise husumetin tüm kiracılara yönetilmesi gerekir. Yeni malikin kanundan belirtilen kişiler haricindeki kişiler adına tahliye isteminde bulunması mümkün değildir.
• İhtiyaç nedeniyle açılacak tahliye davasında ihtiyaç iddiasının gerçek, zorunlu ve samimi olması ve dava süresince devam etmesi gerekmektedir. Yeni malikin ihtiyaç iddiasının gerçekleşmiş olması veya yakın zamanda gerçekleşmesi gerekir. Konut gereksinimi nedeniyle açılacak tahliye davalarında kabul edilenin aksine ihtiyaçlının kirada olması ihtiyaç iddiası için karine değildir. Ancak kiracının tahliye tehdidi altında olması kiralanan taşınmazın tahliyesi için yeterlidir. İhtiyaç iddialısının işyeri yetecek durumda ise işyeri ihtiyaç iddiası gerçek ve samimi kabul edilemez. Ancak şirket ihtiyacı için mevcut işyeri yetmemekte ve dar gelmekte ise ihtiyaç iddiası gerçek ve samimi kabul edilir. Tüzel kişinin maliki olduğu taşınmaz için şirket yetkilisinin ihtiyaç iddiası olduğu ileri sürülerek tahliyesi talep edilemez.
• TBK’nın 350. Maddesine göre belirli süreli kira sözleşmesinde; tahliye davasının akdin sona ermesini takip eden bir ay içinde açılması gerekir. Ancak TBK’nın 353. Maddesi gereği dava açılması için öngörülen sürede ihtar keşide ve tebliğ etmesi halinde dönem sonuna kadar tahliye davası açabilir. Dönem sonu ile kastedilen kira sözleşme süresinin sonunu takip eden bir yıllık dönem sonuna kadar olan dönemdir.

Kira sözleşmesi başlangıcı belli sonu belli olmayan sözleşme ise dava açılma zamanı TBK’nın 329. Maddesi gereği; altışar aylık dönemler için üç ay önceden gereksinim iddiasının kiracıya bildirilmesi altıncı ayın sonunda ise tahliye davasının açılması ile gerçekleşir. Altışar aylık dönemin başlangıcı için kira başlangıç tarihi esas alınır. Süresi içerisinde açılmayan tahliye davası sonucunda kiracının kiralanandan tahliye edilmesi mümkün değildir.

Tahliye Davası Sonucunda Tahliyesine Karar Verilen Kiracının Herhangi Bir Hakkı Var Mıdır?

Ev sahibinin evi satması durumunda yeni malik gerçek ve samimi ihtiyacı olduğundan bahisle kanuni sürelere uyarak iktisap tarihinden itibaren bir ay içerisinde tahliye isteminde bulunacağını kiracıya bildirir ve altı ay süre sonra açacağı tahliye davası ile kiracının tahliyesini talep edebilir. Yeni malik kanunen kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya yasal olarak bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacı olduğunu belirterek tahliye talep eder ve tahliye davası neticesinde kiracı tahliye edilirse kiralananı yeniden kiraya veremez. Kanun koyucu kiraya verenin kötüniyetli olarak tahliye talep etmesi durumunu engellemek adına kiracıyı koruyan düzenleme yapmıştır.

Türk Borçlar Kanunu’nun 355. Maddesi hükmüne göre, “Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz. Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.”

Düzenlemesi yapılmıştır. İlgili düzenleme gereğince yeni iktisap nedeniyle tahliye kararı alan ve kiracıyı tahliye ettiren ev /işyeri sahibi haklı bir sebep olmadıkça kiralananı üç yıl kiraya veremez. Kanun koyucu kiracıyı koruduğu bu düzenleme ile ev sahiplerinin kiracıyı haklı sebep bulunmadan tahliye ettirmesi ihtimalinde kiracının tazminat hakkına sahip olmasını düzenlemiştir. Bu durumda kötüniyetli olarak kiracıyı tahliye ettirerek evi haklı sebep olmaksızın başkasına kiralayan ev sahibi, bu durumun kiracı tarafından tespit ettirilmesi halinde son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmayacak şekilde bir tazminat ödemeye mahkum edilebilir.

Satılan Evde Kiracı Ne Kadar Oturabilir?

Yeni malikin evi satın almasından sonra kanuni olarak kiracıyı direkt olarak çıkarma gibi bir hakkı bulunmamaktadır. Yeni malik evi satın alması ile birlikte kira sözleşmesinin tarafı olur ve kira sözleşmesi devam eder. Ancak yeni malik eve ihtiyacı olduğu gerekçesi ile edinim tarihinden bir ay süre içerisinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmalı ve ihtiyaç durumunu bildirmelidir. Kiracı bu süreçte evden çıkmak veya çıkmamak konusunda serbesttir.

Kiracının evden çıkmak istememesi durumunda yeni malik evi iktisap etmesinden en erken yedi ay sonrasında tahliye davası açabilecektir. Bu durumda dahi dava süreci, dilekçeler aşaması ve karar alma sürecinin ortalama bir yıl sürebileceği düşünüldüğünde kiracının evde oturma süresinin uzayabilmesi mümkündür. Tabiki kiracının bu süreci anlaşma yoluyla kısaltıp evi tahliye etmesi de mümkündür. Anlaşma sağlanamadığı takdirde mahkemece verilen tahliye kararı gelinceye kadar kiracının evde oturmasında bir sakınca bulunmamaktadır.

Oturduğu Yer Satılan Kiracının Hakları Nelerdir?

Ev/işyeri sahibinin mülkünü satması hukuken mümkündür. Mülkün satılması içerisinde kiracı bulunması halinde de yapılabilir. Bu hususta herhangi bir sınırlama bulunmamakta bu durum tamamı ile mülk sahibinin tasarrufunda bulunmaktadır. Ancak ev/işyerinin satılması durumunda kiracının hakları nelerdir? Kiraya verenin değişmesi durumunda kiracının durumu ne olacaktır? Belirttiğimiz gibi yeni malik taşınması devralması ile birlikte Türk Borçlar Kanunu 310. Madde hükmüne göre kira sözleşmesinin tarafı haline gelecektir. Bu sebeple kiracının malikin değişmesi sebebiyle evi tahliye etmesi gerekmez. Kiralananda oturmaya devam etmesinde herhangi bir sakınca bulunmamaktadır.

Yeni malikin ihtiyaç sebebiyle evin tahliyesini talep edebilme hakkı saklı kalmakla birlikte kanunen belirtilen ihtiyaç sebebiyle tahliye şartlarının bulunmaması durumunda yeni malikin tahliye talebinde bulunması kötüniyetli olan yeni malik karşısında kiracının kira sözleşmesinin devamını talep etme hakkı bulunmaktadır.  Yeni malikin kötüniyetli olarak kiralananı tahliye ettirmesi durumunda ise belirttiğimiz üzere kiracının bir yıllık kira bedeli tazminat talep etme hakkı bulunmaktadır.