0 (312) 911 9553
·
[email protected]
·
Pzt-Cuma 09:00-18:00
Danışmanlık

Fahiş Kira Artışı Nereye Şikayet Edilir?

11fahis kira artisi

Fahiş kira artışı, kira bedelinin piyasa koşullarına kıyasla makul olmayacak şekilde artırılmasıdır. Konut kiralarında, kira artış oranı TÜFE verilerine göre hesaplanır. Kiralardaki ani artışlara karşı yapılan yasal düzenleme ile kira artış oranının 11.06.2022 – 01.07.2024 tarih aralığında geçerli olmak üzere en fazla %25 olabileceği düzenlenmiştir. Ev sahibinin %25 oranından fazla artırım yapmaması gerekir. 6098 sayılı TBK 2 numaralı geçici madde uyarınca kira artış oranı %25’ten fazla olamaz. Ev sahibi kanunun emredici hükümlerine aykırı olacak şekilde %25’ten fazla zam yapacak olursa, kiracı kanundan doğan haklarını kullanabilir ve konuyu mahkemeye taşıyabilir.

Bununla birlikte 11.06.2022 – 01.07.2024 tarihleri arasındaki TÜFE artış oranı, yasal artış oranı olan %25’in altında kalması durumunda ise azami oran yasal oran kabul edilmelidir. Kanuni düzenlemeye göre “Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 (bu tarih dahil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir.

Ocak 2024 tarihinde yenilenen kira sözleşmesinde yer alan kira bedelinin 5.000-TL olsun. 

Tüfe Artış Oranı  (%53,86) 2.693-TL Kira Artış Miktarı 7.963-TL Güncel Kira Bedeli
Yasal Artış Oranı (%25) 1.250-TL Kira Artış Miktarı 6.250-TL Güncel Kira Bedeli

Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344’üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.” Şeklindedir. İşbu düzenleme 01.07.2024 tarihine kadar uzatılmıştır.

Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?

Borçlar Kanunu’nun 344. Maddesinde kira bedelinin belirlenmesi düzenlenmiştir. İlgili hükümlere göre;

  • Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
  • Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Tarafların kira sözleşmesine rağmen kira bedelinde anlaşamaması durumunda ve kira sözleşmesinde kira bedelinin arttırılacağına ilişkin bir madde olsa bile kira bedelinin belirlenmesine ilişkin kanunda belirtilen hallerde dava açılabilir. İşbu dava ile kira bedelinin hakim tarafından belirlenmesi sağlanır.

fahis kira artisi sikayet
fahis kira artisi sikayet

Ev Sahibinin Kiraya Fahiş Kira Artışı Yapması Halinde Kiracının Hakları

Konut kirası, taraflar arasındaki kira sözleşmesine göre belirlenir. Kanun ve ilgili hukuki düzenlemeler ile konut kiralarının artırımda üst oran devlet tarafından belirlense de ev sahipleri yüksek enflasyon gerekçesiyle fahiş kira artışı talep etmektedir. Fahiş kira artışı, kira bedelinin piyasa koşullarına göre makul olmayan seviyede artırılmasıdır. Kira artış oranında 12 aylık ortalama Tüketici Fiyatları Endeksi (TÜFE) oranı dikkate alınır. Ev sahibinin yasal hakkı kira bedelinin TÜFE oranı kadar arttırılmasıdır. Ancak ev sahibinin kira bedelini 12 aylık ortalama Tüketici Fiyatları Endeksinden fazla olacak şekilde artırmasını kiracı kabul etmeyebilir. Kira artışının TÜFE den olması durumunun geçerli olması kiracının onayına bağlıdır.

Ülkemizdeki ani kira artışları nedeniyle kira fiyatlarındaki artış oranı, en fazla %25 olarak sınırlandırılmıştır. Kiracıların mağdur olmaması amaçlansa da çoğu ev sahibi bu artışa göre kira bedelini arttırmamaktadır. Bu durum kiracı açısından yasal olarak kabul edilebilir değildir. Ev sahipleri kira artışında yasal düzenlemelere ve sözleşme şartlarına uygun hareket etmek zorundadır. Fahiş kira artışı ve belirlenen oran dışında yapılan kira artışları için ev sahibini şikayet etmeye gerek olmayıp kiracı kabul etmedikçe fahiş kira artışı geçerli olmaz. Ev sahibinin fahiş kira artışında ısrarcı olması halinde kiracı ev sahibine ihtarname ile fahiş kira artışını kabul etmediğini bildirmelidir.

Fahiş Kira Artışlarında Şikayet

Fahiş kira artışı talep eden ev sahibi için kanunumuzda cezai bir yaptırım öngörülmemiştir.  Fahiş kira artışına karşı bir şikayet mercii olmamakla bu durumda kiracılar fahiş artışı kabul etmediğine dair ev sahibine yazılı olarak bildirimde bulunmalıdır. Kiracılar kanunda öngörülen kira kadar artış yapıp kira bedelini ev sahibine düzenli olarak ödemeye devam ettiği sürece bir sorumlulukları doğmayacaktır. Bu durumda ev sahiplerinin kira bedelinin günümüz kira bedellerine göre tespit edilmesi yasal şartlar mevcutsa mahkemeden talep etmesi gerekir. Ev sahipleri, bu durumda kira tespit davası veya tahliye davası açabilirler. Kiracı ile ev sahibi arasındaki kira sözleşmesinin süresinin beş yılı aşması durumunda ev sahibi emsal kira bedellerini dikkate alarak %25’in üzerinde zam yapılması için kira tespit davası açmalıdır.

Ülkemizde, beş yıldan uzun süreli veya beş yıl sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonra her beş yılda bir, yeni kira yılındaki kira bedeli farklı etkenlere göre belirlenir. Kira bedelinin belirlenmesinde; tüketici fiyat endeksi, emsal kira bedelleri ve kiralananın durumu etkilidir. Taraflar arasında bir anlaşma mevcut değilse ve kiracı 5 yılını doldurmuşsa, ev sahibi 5 yılını dolduran kiracıya karşı kira bedelinin belirlenmesi için kira tespit davası açabilir. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi kira tespit davasının hukuki dayanağını oluşturmaktadır.

Fahiş Kira Artışı Yapmanın Cezası Var Mıdır?

Ülkemizde, kira bedellerinin fahiş artışı karşısında kiracıları korumak adına, 11 Haziran 2022 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan Avukatlık Kanunu İle Türk Borçlar Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 4. Maddesi ile 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununa aşağıdaki geçici madde eklenmiştir. Bu maddeye göre; “Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.”

Konut kiralarına ilişkin kira sözleşmelerinde kira artış oranı %25 ile sınırlandırılmıştır. Kira sözleşmesinde daha fazla bir tutar yazılı olsa da %25 oranı uygulanmalıdır. Ancak ev sahibinin bu orandan daha fazla kira artışı yapmak istemesi halinde kiracının başvurabileceği yollar merak edilmektedir. Düzenleme kira artış oranı açısından net olup ev sahibinin kira artış oranını %25’in üzerinde belirlemesi kanunen mümkün değildir. Ancak kiraya verenin kanuni sınırdan fazla kira artışı belirlenmesinde kanuni bir yaptırım öngörülmemiştir.

Kiracının, fahiş kira artışı durumunda yasal hakkını ileri sürerek sınır olan %25 üzerinden kira bedelini yatırma hakkı vardır. Ev sahibi ile kiracı arasında bu hususta meydana gelecek bir uyuşmazlıkta, kiracı sınır olan %25 oranından kira artışını hesaplayıp yeni kira döneminde bu hesaplanan bu bedeli yeni kira bedeli olarak ödemeye devam edecektir. Bu itibarla kirasını düzenli ödeyen kiracının hukuki iyi niyeti korunacaktır.

Sıkça Sorulan Sorular

Türkiye’de ev sahipleri, kira artışı yapmadan önce Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan 12 aylık ortalama Tüketici Fiyatları Endeksi (TÜFE) oranını göz önünde bulundurmalıdır. Kira bedelinin TÜFE oranı kadar artırılması, ev sahibinin yasal hakkıdır. Ancak, ev sahibi kira bedelini TÜFEden fazla kira artışı yapmak isterse kiracı bu haksız kira artışını kabul etmek zorunda değildir. TÜFEden fazla kira artışı ancak kiracının onayı ile geçerli olur.



Avatar
1990 yılında Kırıkkale’de doğan Umur Yıldırım, orta öğrenimini Bursa Polis Koleji’nde tamamladıktan sonra yüksek öğrenimine Ankara Polis Akademisi’nde başlamış ve 2011 yılında ayrılmıştır. Çankaya Üniversitesi Hukuk Fakültesi’ne başlayarak başarı burs ile üç yılda dönem ikincisi olarak mezun olmuştur. Halen tam burslu olarak Çankaya Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü-Kamu Hukuku Bölümünde yüksek lisansına devam etmekte olan Umur Yıldırım, Kadim Hukuk ve Danışmanlık Bürosu’nun kurucusudur.
Yorum Yazın