Fahiş Kira Artışı Nereye Şikayet Edilir?

Fahiş kira artışı, kira bedelinin piyasa koşullarına kıyasla makul olmayacak şekilde artırılmasıdır. Konut kiralarında, kira artış oranı TÜFE verilerine göre hesaplanır. Kiralardaki ani artışlara karşı yapılan yasal düzenleme ile kira artış oranının 11.06.2022 – 01.07.2024 tarih aralığında geçerli olmak üzere en fazla %25 olabileceği düzenlenmiştir. Ev sahibinin %25 oranından fazla artırım yapmaması gerekir. 6098 sayılı TBK 2 numaralı geçici madde uyarınca kira artış oranı %25’ten fazla olamaz. Ev sahibi kanunun emredici hükümlerine aykırı olacak şekilde %25’ten fazla zam yapacak olursa, kiracı kanundan doğan haklarını kullanabilir ve konuyu mahkemeye taşıyabilir.

01.07.2024 tarihinden sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ise TÜFE’den fazla kira artışı yapmak hukuken mümkün değildir. Ev sahibinin yüksek kira artışına zorlaması karşısında kiracı; TÜFE oranında kira zammı yapıp ev sahibine kira bedelini ödemelidir. Böylece geçerli bir kira ödemesi ile temerrüde düşmekten ve tahliye davasından kurtulur. Türk Borçlar Kanunu’nun 27. Maddesi, kanunun emredici hükümlerine aykırı olan, ahlaka, kamu düzenine veya kişilik haklarına zarar veren veya konusu imkansız olan sözleşmelerin kesin olarak hükümsüz olduğunu belirtmektedir. Dolayısıyla, kira bedelinde %25’ten fazla veya TÜFE’den fazla kira artışı yapıldığı durumda, bu sözleşme kesin olarak hükümsüz kabul edilir.  Kiracı, fahiş kira artışı durumunda uzman bir avukattan hukuki destek alarak kanun yollarına başvurmalıdır. Hukuki sürecin başlatılması ve gerekli adımların atılması için avukatın rehberliği önemlidir. Kiracının haklarını korumak ve yasal çerçevede hareket etmek için hukuki destek alması önemlidir.

Fahiş Kira Artışı Nedir?

Fahiş kira artışı, mevcut kira bedelinin piyasa koşullarına göre makul olmayacak şekilde yüksek bir şekilde artırılmasıdır. Bu durum genellikle, kiracının kontratı yenilendiğinde ev sahibinin kira bedelini yükseltmesi ile ortaya çıkar. Örneğin kira bedeli 10.000 TL’ken ev sahibinin kirayı 60.000 TL yapmasıdır. Bu durumu kiracının kabul etmesi beklenemez. Türkiye’de ev sahipleri, kira artışı yapmadan önce Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan 12 aylık ortalama Tüketici Fiyatları Endeksi (TÜFE) oranını göz önünde bulundurmalıdır. Kira bedelinin TÜFE oranı kadar artırılması, ev sahibinin yasal hakkıdır. Ancak, ev sahibi kira bedelinde TÜFE’den fazla kira artışı yapmak isterse, kiracı bu haksız kira artışını kabul etmek zorunda değildir. TÜFE’den fazla kira artışı ancak kiracının onayı ile geçerli olur.

Konut kirası, ev sahibi ve kiracı arasındaki sözleşmeye göre belirlenir ve bu sözleşme, taraflar arasında kira artışı konusunda bir anlaşma sağlar. Her ne kadar kanun ve diğer hukuki düzenlemeler ile konut kiralarında kira artırım üst oranı devlet tarafından belirlenmiş olsa da; ev sahipleri yüksek enflasyon sebebiyle günümüzde kiracılarından fahiş kira artışı talep etmektedirler. Bu durum, kiracılar için maddi zorluklar yaratmakta ve yüksek kira artışına katlanmak zorunda kalmaktadırlar. Fahiş kira zammı; kiracılar için büyük bir sorundur ve hukuki yollarla bu soruna çözüm bulmak mümkündür.

Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?

Konut ve işyeri kirası, ev/mal sahibi ve kiracı arasındaki sözleşmeye göre belirlenir ve bu sözleşme, taraflar arasında kira artışı konusunda bir anlaşma sağlar. Eğer anlaşma yoksa TÜFE oranına göre kira artışı yapılır. Her ne kadar kanun ve diğer hukuki düzenlemeler ile konut kiralarında kira artırım üst oranı devlet tarafından belirlenmiş olsa da; ev sahipleri yüksek enflasyon sebebiyle günümüzde kiracılarından fahiş kira artışı talep etmektedirler. Bu durum, kiracılar için maddi zorluklar yaratmakta ve yüksek kira artışına katlanmak zorunda kalmaktadırlar. Fahiş kira zammı; kiracılar için büyük bir sorundur ve hukuki yollarla bu soruna çözüm bulmak mümkündür.

Borçlar Kanunu’nun 344. Maddesinde kira bedelinin belirlenmesi düzenlenmiştir. İlgili hükümlere göre;

• Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
• Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Tarafların kira sözleşmesine rağmen kira bedelinde anlaşamaması durumunda ve kira sözleşmesinde kira bedelinin arttırılacağına ilişkin bir madde olsa bile kira bedelinin belirlenmesine ilişkin kanunda belirtilen hallerde dava açılabilir. İşbu dava ile kira bedelinin hakim tarafından belirlenmesi sağlanır.

Ev Sahibinin Kiraya Fahiş Kira Artışı Yapması Halinde Kiracının Hakları

Konut kirası, taraflar arasındaki kira sözleşmesine göre belirlenir. Kanun ve ilgili hukuki düzenlemeler ile konut kiralarının artırımda üst oran devlet tarafından belirlense de ev sahipleri yüksek enflasyon gerekçesiyle fahiş kira artışı talep etmektedir. Fahiş kira artışı, kira bedelinin piyasa koşullarına göre makul olmayan seviyede artırılmasıdır. Kira artış oranında 12 aylık ortalama Tüketici Fiyatları Endeksi (TÜFE) oranı dikkate alınır. Ev sahibinin yasal hakkı kira bedelinin TÜFE oranı kadar arttırılmasıdır. Ancak ev sahibinin kira bedelini 12 aylık ortalama Tüketici Fiyatları Endeksinden fazla olacak şekilde artırmasını kiracı kabul etmeyebilir. Kira artışının TÜFE den olması durumunun geçerli olması kiracının onayına bağlıdır.

Ülkemizdeki ani kira artışları nedeniyle kira fiyatlarındaki artış oranı, en fazla %25 olarak sınırlandırılmıştır. Kiracıların mağdur olmaması amaçlansa da çoğu ev sahibi bu artışa göre kira bedelini arttırmamaktadır. Bu durum kiracı açısından yasal olarak kabul edilebilir değildir. Ev sahipleri kira artışında yasal düzenlemelere ve sözleşme şartlarına uygun hareket etmek zorundadır. Fahiş kira artışı ve belirlenen oran dışında yapılan kira artışları için ev sahibini şikayet etmeye gerek olmayıp kiracı kabul etmedikçe fahiş kira artışı geçerli olmaz. Ev sahibinin fahiş kira artışında ısrarcı olması halinde kiracı ev sahibine ihtarname ile fahiş kira artışını kabul etmediğini bildirmelidir. Önemle belirtmek gerekir ki Türkiye’de fahiş kira artışı isteyen ev sahibini mevcut yasal düzenlemeler karşısında bir yere şikayet etmeye gerek yoktur. Çünkü kiracı kabul etmedikçe haksız kira artışı geçerli olmayacaktır. Eğer ev sahibi yüksek kira artışında ısrarcıysa bu talebi için alınabilecek ilk hukuki önlem, kiracının ev sahibine yazılı olarak haksız kira artışını kabul etmediğine dair noterden ihtarname göndererek fahiş kira artışına itiraz etmesidir. Kiracı, bu yazıda fahiş kira artışını kabul etmediğini ve yüksek kira artışı istenmesinin hukuka uygun olmadığının bildirilmelidir.

Ev Sahibi Kiraya Fahiş Zam Yapmak İsterse Kiracı Ne Yapmalı?

Kiracı olarak, ev sahibinin kira artış talepleriyle karşılaşmanız olasıdır. Ancak, ev sahibinin haksız bir şekilde yüksek zam talep etmesi durumunda öncelikle atılması gereken bazı adımlar mevcuttur. Bu durumla başa çıkmak için aşağıdaki stratejiler oldukça etkili olabilir. İşte dikkat etmeniz gereken noktalar:

• Sözleşmeyi Gözden Geçirin: İlk olarak, kira sözleşmenizi dikkatlice inceleyin. Artış miktarı ve tarihleri sözleşmede belirtilmiş olabilir. Sözleşmede kira artışlarıyla ilgili özel bir madde yer alıyorsa bunu referans alarak hareket edin.
• Yasal Sınırları Kontrol Edin: Türkiye’de kira bedellerine yapılan artışlar, devletin belirlediği yasal sınırlar dâhilinde olmalıdır. Örneğin; ödenecek kira bedeli, her yıl belirli bir oranda artış gösterebilir. Bunun dışında Türkiye’de, kiraya yapılacak artışlar genellikle yıllık enflasyon oranına göre belirlenmektedir. Bu nedenle, kiraya belirlenen artış oranından fazla zam yapılmasının hukuka aykırı olduğunu unutmayın.
• Görüşme Yapın: Ev sahibi ile yapıcı bir şekilde iletişim kurarak durumunuzu açıklayın. Haksız bir artış olduğunu düşündüğünüzde, bunu nazik bir dille ifade edin. Nazik ve açık bir iletişim, sorunun çözümüne katkı sağlayabilir.
• Şikayet Hakkınızı Kullanın: Eğer ev sahibi barışçıl iletişiminize rağmen hala makul bir artış yapmıyorsa, “Kiraya Fazla Zam Yapan Ev Sahibi Nereye Şikayet Edilir?” sorusuna yanıt aramaya başlayabilirsiniz. Bu gibi durumlarda, Cumhurbaşkanlığı İletişim Merkezi’ne (CİMER) şikayette bulunabilir ya da dava açma hakkınızı kullanabilirsiniz.
• Kira Artışını Reddetme: Kiracı olarak, haksız bir artışı kabul etmediğinizi ifade edebilirsiniz. Ancak ev sahibinin yasal hakları olduğunu da göz önünde bulundurun. Aksi halde yargılama sonunda maddi ve manevi anlamda zarara uğrama ihtimaliniz olduğunu da unutmayın.
• Dava Açma Hakkını Gözden Geçirin: Eğer ev sahibi uzlaşma çabalarınıza kayıtsız kalıyor ve haksız bir şekilde fahiş kira artışı yapıyorsa yasal yollara başvurmayı düşünebilirsiniz. Ev sahibinin kira bedeli artış oranını aşan yüksek kira talebi devam ediyorsa ve kiracı ile kiraya veren arasında uzlaşma sağlanamıyorsa kiracı olarak mahkemeye başvurma hakkınız bulunmaktadır. Ancak dava açmanın ön koşullarını unutmamak gerekmektedir. Bu adım, son çare olarak değerlendirilmelidir. Unutmamak gerekir ki bir problemin en hızlı çözümü bazen sulh olmaktan geçer.

Fahiş Kira Artışlarında Şikayet

Fahiş kira artışı talep eden ev sahibi için kanunumuzda cezai bir yaptırım öngörülmemiştir.  Fahiş kira artışına karşı bir şikayet mercii olmamakla bu durumda kiracılar fahiş artışı kabul etmediğine dair ev sahibine yazılı olarak bildirimde bulunmalıdır. Kiracılar kanunda öngörülen kira kadar artış yapıp kira bedelini ev sahibine düzenli olarak ödemeye devam ettiği sürece bir sorumlulukları doğmayacaktır. Bu durumda ev sahiplerinin kira bedelinin günümüz kira bedellerine göre tespit edilmesi yasal şartlar mevcutsa mahkemeden talep etmesi gerekir. Ev sahipleri, bu durumda kira tespit davası veya tahliye davası açabilirler. Kiracı ile ev sahibi arasındaki kira sözleşmesinin süresinin beş yılı aşması durumunda ev sahibi emsal kira bedellerini dikkate alarak %25’in üzerinde zam yapılması için kira tespit davası açmalıdır.

Ülkemizde, beş yıldan uzun süreli veya beş yıl sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonra her beş yılda bir, yeni kira yılındaki kira bedeli farklı etkenlere göre belirlenir. Kira bedelinin belirlenmesinde; tüketici fiyat endeksi, emsal kira bedelleri ve kiralananın durumu etkilidir. Taraflar arasında bir anlaşma mevcut değilse ve kiracı 5 yılını doldurmuşsa, ev sahibi 5 yılını dolduran kiracıya karşı kira bedelinin belirlenmesi için kira tespit davası açabilir. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi kira tespit davasının hukuki dayanağını oluşturmaktadır.

Fahiş Kira Artışı Yapmanın Cezası Var Mıdır?

Ülkemizde, kira bedellerinin fahiş artışı karşısında kiracıları korumak adına, 11 Haziran 2022 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan Avukatlık Kanunu İle Türk Borçlar Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 4. Maddesi ile 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununa aşağıdaki geçici madde eklenmiştir. Bu maddeye göre; “Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.”

Konut kiralarına ilişkin kira sözleşmelerinde kira artış oranı %25 ile sınırlandırılmıştır. Kira sözleşmesinde daha fazla bir tutar yazılı olsa da %25 oranı uygulanmalıdır. Ancak ev sahibinin bu orandan daha fazla kira artışı yapmak istemesi halinde kiracının başvurabileceği yollar merak edilmektedir. Düzenleme kira artış oranı açısından net olup ev sahibinin kira artış oranını %25’in üzerinde belirlemesi kanunen mümkün değildir. Ancak kiraya verenin kanuni sınırdan fazla kira artışı belirlenmesinde kanuni bir yaptırım öngörülmemiştir.

Kiracının, fahiş kira artışı durumunda yasal hakkını ileri sürerek sınır olan %25 üzerinden kira bedelini yatırma hakkı vardır. Ev sahibi ile kiracı arasında bu hususta meydana gelecek bir uyuşmazlıkta, kiracı sınır olan %25 oranından kira artışını hesaplayıp yeni kira döneminde bu hesaplanan bu bedeli yeni kira bedeli olarak ödemeye devam edecektir. Bu itibarla kirasını düzenli ödeyen kiracının hukuki iyi niyeti korunacaktır.