Banka İpotekli Ev Nasıl Satılır?

Banka ipotekli evlerin satılıp satılamayacağı konusu zaman zaman gündeme gelmektedir. Bu nedenle bir çok kişi “Banka İpotekli Ev Nasıl Satılır?” sorusunun cevabını internette aramaktadır. Bu makalemizde banka ipotekli ev nasıl satılır sorusunun cevabını sizlere vereceğiz. Banka ipotekli ev satılır mı sorusuna evet satılır olarak cevap verebiliriz. Banka tarafından ipotek altına alınmış bir evin gerekli şartlar sağlandıktan sonra satılabilmesi mümkündür. İpotekli bir evin satın alınabilmesi için farklı yollar bulunmaktadır. Bu yollara bakacak olursak;

• Kredi ödemeleri ile birlikte evi satın almak: Kredi borçları size geçer ve evin üzerinde ipotek devam eder.
• Kredi borcunu kapatarak evi satın almak: İpotekli ev satılırken, mümkün olan yollardan birisi konutu satın alan kişinin konut için vereceği tutar ile kalan kredi borcunu kapatma yoludur. Burada alıcı kalan kredi borcunu ve konutun satışı için vereceği parayı bankaya yatırır. Bu işlem için blokeli çek alınır. Tapuda gerçekleşen satış işlemi sonrasında kişi bu blokeli çeki satıcıya verir. Bu işlem belirlenen süre içerisinde paranın çekilmesinin engellenmesi için yapılır. Blokeli çeki alan satıcı bankaya giderek borcunu kapatır. İpotekli ev satışı bu şekilde gerçekleşmiş olur.

İpotekli evin satılması konusunu inceleyebilmemiz için öncelikle ipotek kavramını incelememiz gerekir. İpotek, doğmuş ya da ileride doğması muhtemel olan bir alacağı güvence altına almak için taşınmaz üzerinde kurulan rehin hakkına denir. Teminat için taşınmaz üzerinde rehin hakkı sadece borç ifa edilmezse rehinli malın paraya çevrilmesi yoluyla alacağını karşılama hakkı veren sınırlı ayni haktır. Yani ipotek, borçlunun borcunu ödemediği durumunda alacaklının üzerinde ipotek tesis edilmiş taşınmazı sattırarak satış bedelinden alacağını karşılamasını sağlayan bir sınırlı ayni haktır. İpotek, alacaklıya alacağını elde edememesi halinde ipotekli malı sattırma yetkisi verir. Böylece alacaklı alacağını (borcunu) bu satıştan elde edilen para ile karşılayabilecektir. İpotekli evin satın satılması halinde evin borcunun ödenmemesi durumunda evin banka tarafından satılabileceği hususuna dikkate etmek gerekir.

İpotekli Ev Nedir?

İpotek; bir alacağın, teminat gösterilerek güvence altına alınmasına denir. İpotek genellikle bankalardan alınan kredilerde karşımıza çıkar. Örnek olarak bir banka herhangi bir şahsa kredi verirken ödemenin geri teminatı olarak bir gayrimenkulün ipoteğini ister. Böylece kredi çeken şahıs borcu ödemezse ipotekli gayrimenkulün satılmasıyla elde edilecek olan gelirden borç tahsil edilmiş olur. Taşınmaz ipoteği;

• İpoteğe konu teşkil eden taşınmazın sayısı (bir ya da birden fazla olması),
• Alacağın kapsamı (ana para, üst sınır),
• Süre (süreli, süresiz),
• Kurulma nedeni (Kanuni, akdi),
• Para cinsi (TL) türlerinde kurulabilir.

İpotek kurulması, sadece alacağın teminatıdır. Borçlu borcunu ifa etmemesi halinde, rehnedilen gayrimenkulün mülkiyeti alacaklıya geçmez. Banka evin ipotek edilmesi sonucu kredi ödemelerinin yapılmaması durumunda evi satma hakkına haiz olur. Eve ipotek konulması durumunda bu durum tapuya şerh edilir ve ev üzerinde herhangi bir tasarruf yapılması durumunda üçüncü kişilere ileri sürülebilir. Görüldüğü üzere ipotekli bir ev satın alabilmek mümkün olsa da bu durumun bazı riskleri içerdiğine dikkat etmek gerekir.

Banka İpotekli Ev Nasıl Satılır Süreç?

Bankadan alınan kredi neticesinde banka kendi alacağını teminat altına almak için taşınmaza rehin koyar. Bu şekilde kredi borçlarının ödenmemesi ihtimaline karşı kendisini garantiye almış olur. Ancak kredi ile ev almış bir kişi ödemelerini yapamıyorsa veya evi satmak istiyorsa ne yapmalıdır? Bu durumda ipotekli evin satılabilmesi ikin iki ihtimal bulunmaktadır. Bu ihtimaller;

• Kredi ödemeleri ile birlikte evi satın almak; bu ihtimalde evi konut kredisi çekerek alan satıcının ödemekte olduğu kredi borçlarının tümünün ev ile birlikte devralınması mümkündür. Bunun için alıcının kredi veren bankaya krediyi devralmak üzere başvurması gerekir. Başvuruda herhangi bir sorun bulunmaması sonucunda kredi borcu alıcıya devredilmiş olur. Bu şekilde satıcı borcundan kurtulur. Tüm işlemlerin tamamlanması kredi borcunun devri ve tapuda işlemlerin tamamlanması ile birlikte ev ipotekli ev satılmış olur. Alıcı evi ipotekli ve kredi borcu ile devralmış olup kredi borcunun tamamlanması ile birlikte taşınmaz üzerindeki ipoteğin kaldırılması için gerekli başvuruları yapabilir. İpotekli evi borcuyla devralmak isteyen alacaklı eğer satıcının anlaşmalı olduğu bankadan başka bankadan kredi çekmek istiyor ise ne yapmalıdır? Bu gibi durumlarda ipotek koyan banka ile kredi çekilmek istenen iki bankaya da başvuru yapılması gerekir. İki bankanın da anlaşması halinde alıcıya yeni banka üzerinden kredi tesis edilir ve satış süreci tamamlanır.
• Kredi borcunu kapatarak evi satın almak; İpotekli evin satın alınması sürecinde eğer ki alıcı devam eden kredi borcunu devralmak istemiyorsa evin kredi borcunu ödeyerek taşınmazın ipoteksiz ve borçsuz satın alabilir. Bu süreç blokeli çek düzenlenmesi ile gerçekleşir. Blokeli çek konut satışlarında kullanılabilen çeki düzenleyen tarafından konut satışının tamamlanmasına kadar ödemenin durdurulduğu bir çek türüdür. Blokeli çekler “bloke edilmiştir” biçimde bir ibare içermesi sebebi ile diğer çeklerden ayrılmaktadır. Ev satın alma sürecinde evi satın alacak kişi evin kredi borcu tutarını bankaya yatırır ve karşılığında blokeli çek alır. Evin satın alma işlemi sürecinde blokeli çek satıcıya verilir. Satıcı blokeli çek ile birlikte evin borcunu kapatmak için gerekli işlemleri yapar ve ipotek kaldırılır. İşlemlerin tamamlanması ile birlikte tapuda devir gerçekleşir.

İpotekle Ev Nasıl Alınır?

Ev almak isteyen kişiler eğer maddi durumları evi peşin olarak almalarına elvermiyor ise bankalardan kredi çekerek ev alabilir. Bu durumda banka alacağını teminat altına almak için ev üzerine ipotek koyar. Kredi borcunun tamamen ödenmesinin akabinde ev üzerindeki ipoteğin kaldırılması için ipoteğin fekki talebinde bulunur. İpoteğin fekki ile birlikte taşınmaz üzerindeki şerh kalkar. İpotekle ev alma süreci genel olarak;

• Ev seçimi: İpotekle ev almak için öncelikle bütçenize uygun ev seçmeniz gerekir.
• Kredi için banka araştırması: Konut kredisi için kredi şartları, masrafları ve ödeme şartları bakımından bankaların karşılaştırması ve banka seçimi yapılması gerekir.
• Ön onay süreci: Kredi için başvurulan banka tarafından verilecek kredi miktarı ve ödeme planı konusunda ön onay alınması sürecidir.
• Ekspertiz Raporu: Kredi başvurusundan sonra ipotek edilecek evin değerinin belirlenmesi için ekspertiz raporu alınmaktadır.
• Kredi Onayı: Ekspertiz raporunun gelmesinden sonra banka kredinin verilmesini onaylamaktadır.
• İpotek Konma Süreci: Kredinin onaylaması ile birlikte banka alacağını teminat altına almak için eve ipotek koymaktadır. Evin mülkiyeti krediyi alan kişide olmaktadır ancak banka kredi ödememelerinin yapılmaması durumunda evin satışını yapabilmektedir.
• Ödeme: Krediyi aldıktan sonra ödemelerin zamanında, eksiksiz yapılması gerekir.
• İpotek Kaldırma: Kredi ödemelerinin tümünün yapılması ve borç kalmaması durumunda bankadan ev üzerindeki ipoteğin kaldırılması talep edilir ve bankadan alınacak ipotek fek yazısı ile birlikte tapu dairesine ipoteğin fekki için müracaat edilir. Sonuç olarak ipotek kaldırılmış olur.

Banka İpotekli Ev Satın Almak Riskli Midir?

İpotekli evi satın almak ipoteği bilerek devralan kişi bakımından büyük bir risk barındırmaz. İpotekli ev alımında risk olarak ek masraflar çıkması gösterilebilir. Satın alım ve kredi borcunun devri ile evi satın alan kişi için dosya masrafı ekspertiz ücreti gibi ek masraflar çıkması ihtimali bulunmaktadır. İpotekli ev satışında ipoteğin devri bakımından ekstra işlemlerin yapılması devrin tamamlanması için gerekebilir. İpotekli evi alan kişi evi kredi borcu ile birlikte devralabileceği gibi herhangi ekstra bir durumla karşılaşmamak adına kredi borcunu kapatıp ipoteği kaldırarak da satın alabilir.

İpotekli ev satın alınması durumunda ipotek banka alacağının teminatı sayıldığı için kredi borçlarının ödenmemesi durumunda banka tarafından evin satışı talep edilebilir. Bu aşamada bankanın eve direkt olarak el koyma hakkı bulunmamaktadır. Banka ipotek şerhi ile birlikte sadece evin satışını talep edebilir. Kredi borcunun ödenmesi durumunda bankadan ipoteğin fekki talep edilmez ise taşınmaz ipotekli olarak kalabilir.

Bir Evde İpotek Olup Olmadığını Nasıl Öğrenebilirim?

Bir evi satın alırken yapılması gereken ilk şey ev üzerinde herhangi bir icra veya ipotek bulunup bulunmadığını öğrenmektir. Ev üzerinde ipotek bulunup bulunmadığının nasıl sorgulanabileceği bilgisi sorgulayan kişinin hak sahibi veya üçüncü kişi olup olmamasına göre değişmektedir. İpotek sorgulaması için;

• Tapu sahibi bakımından;

1. Tapu müdürlüğünden yapılacak sorgulama ile,
2. E devlet üzerinden “Tapu durumu sorgulama” sekmesinden yapılan sorgulama ile öğrenilebilir.

• Üçüncü kişi bakımından;

1. Satıcıdan bilgi alınabilir.
2. İpotekli evin durumu hakkında bankadan bilgi alınabilir.
3. İlgisini ispatladıktan sonra tapu müdürlüğünden de ipotek bakımından bilgi alınabilir.