Yeni Airbnb Yasası, Türkiye’de kısa süreli ev kiralamalarını düzenleyen bir yasadır. Bu yasayla birlikte, ev sahiplerinin evlerini kısa süreli kiraya vermek için belirli şartları yerine getirmesi ve izin belgesi alması zorunlu hale gelmiştir. Bu yeni düzenlemelerin amacı, turizm sektörünü düzenlemek ve kayıt dışı ekonomiye karşı önlemler almaktır. Yeni Airbnb Yasası, 02.11.2023 tarihinde getirilen değişiklik ile Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Daire Kanun kabul edilmiştir. Bu kanun 32357 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanmıştır. Ardından 28.12.2023 tarihinde Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına İlişkin Yönetmelik Resmi Gazete’de yayınlanmıştır. Böylece günlük ya da kısa süreli kiralama işlemleri için Yönetmelikte belirlenen usul ve esasların uygulanması gerekmektedir. Örneğin Airbnb uygulaması için izin belgesi şartı getirilmiştir.

Yeni Airbnb Yasası Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından TBMM’ye yasa tasarısı olarak sunulmuştur. Buna göre kısa dönem için evlerin kiralanması Airbnb Türkiye platformu üzerinden yapılacaktır. Ayrıca kiralama işleminin yapılması için de Kültür ve Turizm Bakanlığı’ndan onaylı belge alınacaktır. Dünyanın çeşitli yerlerinde farklı uygulamalar ve kanunlar kabul edilerek Airbnb için farklı yasalar kabul edilmiştir. Kadim Hukuk ve Danışmanlık olarak bu yazımızda Yeni Airbnb Yasası’ndan bahsedeceğiz.

Yeni Airbnb Yasası Nedir?

Yeni Airbnb Yasası, Türkiye’de kısa süreli ev kiralamalarını düzenleyen bir yasadır. Bu yasayla birlikte, ev sahiplerinin evlerini kısa süreli kiraya vermek için belirli şartları yerine getirmesi ve izin belgesi alması zorunlu hale gelmiştir. Bu yeni düzenlemelerin amacı, turizm sektörünü düzenlemek ve kayıt dışı ekonomiye karşı önlemler almaktır. 28 Aralık 2023 tarihinde, Turizm ve Kültür Bakanlığı yönetiminde 100 gün altı konut kiralamalarını kapsayan “Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına İlişkin Yönetmelik” Resmi Gazete’de yayınlandı. Bu yönetmelikle birlikte, günlük ve kısa dönem kiralama yapmak isteyen herkesin yönetmelikte yer alan gereklilikleri yerine getirmeleri zorunlu. Airbnb gibi uygulamalar üzerinden kiralama yapıyorsanız izin belgesine başvurmanız gerekiyor.

Airbnb; yani Air Bed & Breakfast olarak tanımlanan ev kiralama hizmeti sunan bir platformdur. İnsanların kısa süreli olarak kalacak yer bulmalarını sağlayan bu platformda ev sahipleri de evlerini kiraya verebilmektedir. Brian Chesky, Joe Gebbia ve Nathan Blecharczyk tarafından 2008 yılında bir web sitesi üzerinden bu platform kurulmuştur. Yani insanların dünyanın her yerinde seyahat ederken kalacak yer bulmalarını sağlayan bir bilgisayar uygulamasıdır.

Airbnb kullanımı; öncelikle ev sahibinin kiralamak için evin fotoğraflarını çekerek ilan oluşturması ile başlayan bir süreçtir. Kiracı site üzerinden giriş yaparak kendisine uygun olan evleri tercih eder ve rezervasyon yapabilir. Eğer ev sahibi de kiracıyı kabul ediyorsa işlemler başlar ancak kabul etmezse kiralamama hakkı ev sahibine aittir. Yani ev sahibi kiracıyı onaylamazsa para Airbnb’de kalır. Eğer onaylarsa adresi ve iletişim bilgilerini kiracıya iletir. Ev sahibi ve kiracı buluşabileceği gibi buluşmadan da bu alışverişi tamamlayabilir. Ardından hem ev sahibi hem de kiracı puanlama yaparak sitede güvenilirlik sağlanmasına katkı sağlayabilir.

Kiracı İçin Airbnb

Airbnb sitesine giriş yapıldıktan sonra kişiler, konaklayacakları yeri, tarih aralığını, kaç kişi olacakları gibi hususları sistem üzerinden giriş yaparlar. Ardından site kişilere çeşitli önerileri sunar. Bunun dışında kaç kişilik oda istendiği, ya da sadece oda mı yoksa evin tamamının mı istendiği de işaretleme yapılarak seçilir. Seçim yapılan ev rezervasyon yapılmadan da listeye eklenerek sonra geri dönüş yapılabilir. Ardından tekrar aynı ev ya da oda ziyaret edilebilir.

Kişiler ev sahibi ile direkt iletişime geçebilir. Böylece kiracılar, ev hakkında akıllarına takılan soruları doğrudan ev sahibine sorabilir. Eğer kiracı karar verdiyse ev sahibine evi ayırtması için istek gönderebilir. Bu durumda rezervasyon için belirlenen ücret kredi kartı bilgilerinin girilmesi ile ödenir. Ev sahibi kiracıyı onaylayana kadar para Airbnb hesabında kalır. Ev sahibi kiracıyı onayladıktan sonra ulaşım bilgilerini, iletişim bilgilerini, evin konumu gibi diğer bilgileri kiracıya gönderir. Ardından kiracı da kiraladığı süre boyunca evde konaklayabilir.

Kiracılar bir evde kalmadan önce o evin yorumlarını veya aldığı puanları inceleyebilir. Bunun dışında ev sahibi evin içerisine kamera koyabilir bu gibi durumlarda iyi bir inceleme yapılması önem arz eder. Bu değerlendirmelerin güvenilir olabilmesi için kiracıların bir evde kaldıktan sonra değerlendirme yapması da önem arz eder. Ev ya da odanın fiyatlandırılması tamamen ev sahibi tarafından belirlenir. Kiracılar ödemeleri kredi kartlarıyla, ön ödemeli kartlarla, Paypal ya da Google Cüzdan gibi uygulamalarla yapabilir. Kiracıların ödeyeceği ücretler şunlardır:

• Depozito: Ev sahibi tarafından belirlenen depozito evdeki eşyaların korunması, sonrasında eksik ya da kırık-bozuk eşya çıkması halinde o değerden kesilmesi ile kiracıdan alınır.
• Servis ücreti: Airbnb, hizmet bedeli olarak %6 ila %12 arasında bir ücreti kendisi için tahsil eder.
• Temizlik ücreti: Ev sahipleri evin temizliği için böyle bir bedel isteyebilir.
• Rezervasyon ücreti: Ev sahibi kiracıyı onaylayana kadar Airbnb hesabında kalan para kiracının onaylanması ile ev sahibinin hesabına geçer.
• Kira ücreti: Yine ev sahibi tarafından belirlenir.

Ev Sahibi İçin Airbnb

Ev sahipleri Airbnb uygulamasında bir hesap oluşturur ve “Ev sahipliği yapın.” Seçeneğinden istenilen ayrıntıları girerek evlerini kiraya verebilir. İstenilen bilgiler ev ya da oda sayısı, ücretler, kaç kişilik olduğu gibi hususlardır. Fotoğraf eklenerek ev hakkında genel bir bilgi yazılır. Konukların seçimi tamamen ev sahibine ait olup, istemedikleri takdirde kiraya vermeme hakları da bulunmaktadır. Ev sahipleri evlerini kiralarken evin içerisinde değerli bir eşya bırakmamalıdır. Her ne kadara sitenin güvenli olup olmadığı yapılan yorumlarla belirlense de böyle bir risk elbette bulunmaktadır.

Ki ev sahipleri kiracının profilini inceleyerek evin kiraya verilmesine karar verebilir. Kiracılar kimlik onayı ile giriş yaptığından belli bir güvenlik seviyesi yer almaktadır. Bu uygulama ev sahipleri için ayrıca ek gelir imkanı sağladığı gibi kiralama konusunda bir esneklik de sağlamaktadır. Ayrıca sadece odaların kiralanması ile boş kalan odaların da değerlendirilmesini sağlamaktadır.

Airbnb İzin Belgesi Nasıl Alınır? İzin Belgesini Kim Verir?

Tam adıyla Turizm amaçlı kiralama izin belgesi için ev sahiplerinin belirli şartları yerine getirmesi gerekmektedir. Başvuru yapacak ev sahiplerinin aşağıdaki gereklilikleri sağlaması gerekmektedir:

1. Bina içindeki tüm mülk sahiplerinin muvafakatinin olması,
2. Eğer kiralanacak konut site içerisinde ise kiralanacak dairenin bulunduğu binadaki maliklerin onayının alınması,
3. Eğer kiralanacak konut müstakil ise komşu evlerin onayı aranmaz,
4. Kiraya veren adına kayıtlı bağımsız bölümlerin binadaki toplam bağımsız bölümlerin %25’inden fazla olmaması,
5. 5’den fazla daire olması durumunda İşyeri açma ve çalışma ruhsatının alınması,
6. Bakanlıkça belirlenen İzin belgesi ve plaket ücretleri ödenmesi,
7. Ev sahiplerinin vergi mükellefi olması ve vergi ödemelerini düzenli bir şekilde yapması.

Eğer ki binada üçten fazla bağımsız bölüm varsa bu binada en fazla %25 için aynı kiraya veren adına izin belgesi düzenlenir. Örneğin 12 daireli bir binada, bir kişi adına en fazla 3 bağımsız bölüm için izin belgesi düzenlenebilir. Yüzdelik sınırlamanın yanında sayısal olarak sınırlama getirilmiştir. Buna göre binanın bağımsız bölüm sayısı ne olursa olsun, 5 bağımsız bölümden daha fazlası için izin belgesi talep edilmesi durumunda işyeri açma ve çalışma ruhsatının olması zorunlu hale getirilmiştir.

Turizm Konutu Belgesi Olmadan Yapılan Kiralarda Verilecek Ceza

Yeni getirilen yasal düzenlemeye göre Kültür ve Turizm Bakanlığı’na yapılan başvurulardan sonra ilgili ev sahibine bu belge şartlar sağlandığı takdirde verilir. Ardından bu belgeyi alan evler için turizm konutu plaketi hazırlanmaktadır. Airbnb için gerekli bu belge ve plaket olmazsa kiralama yapılamayacak olup, yasada belirlenen ceza da ödenmelidir. Evler plaketi aldığı takdirde, ev sahipleri evlerin girişlerine bu plaketi asmak zorundadır. Aksi takdirde ev sahiplerine belirlenen para cezası kesilecektir.

Yeni Airbnb Yasası’na göre turizm konutu olmadan kısa süreli bir kiralama sözleşmesi yapılırsa ev sahibine ilk seferde 100.000 TL para cezası verilir. Devamında aynı durumun devam etmesi halinde verilecek ceza da arttırılmaktadır. Bunun dışında turizm konutuna sahip olan belgelerin plaket aldığından bahsetmiştik. Evlerin girişlerine alınan bu plaketlerin asılmaması halinde ev sahiplerine yine ilk seferde 100.000 TL para cezası verilir. Ardından aynı durumun devam etmesi halinde de verilecek ceza arttırılacaktır. Bu yaptırımlar şöyle özetlenebilir:

• Bakanlıkça istenilen bilgi ve belgelerin otuz gün içerisinde gönderilmemesi, eksik gönderilmesi, yanıltıcı bilgi veya belge verilmesi durumunda elli bin Türk lirası idari para cezası,
• Kiraya verenin miras dışında bir hukuki işlemle değişmesi ve bu değişikliğin tapu siciline tescil tarihinden itibaren otuz gün içerisinde bildirilmemesi durumunda elli bin Türk lirası idari para cezası,
• Turizm amaçlı kiralama yapılan konutun konum, nitelik ve fiziksel özelliklerine ilişkin yazı, reklam, afiş, broşür, sosyal medya, web sayfası ve benzeri araçlarla kullanıcıya yanıltıcı şekilde tanıtılması veya taahhüt edilen koşulların sağlanmaması veya turizm amaçlı kiralama yapılan konutun sözleşmede belirtilen süreden daha kısa süreyle kullanıcıya tahsis edilmesi hallerinde yüz bin Türk lirası idari para cezası,
• Turizm amaçlı kiralama yapılan konutun, sözleşmeye uygun olarak kullanıcıya teslim edilmemesi halinde yüz bin Türk lirası idari para cezası ve on beş günlük süre içinde alınan ödemenin iadesinin yapılmaması durumunda iki yüz bin Türk lirası idari para cezası,
• Bakanlıkça düzenlenen plaketin turizm amaçlı kiralama yapılan konutların girişine asılmaması halinde yüz bin Türk lirası idari para cezası ve on beş gün içerisinde eksikliğin giderilmemesi durumunda beş yüz bin Türk lirası idari para cezası,
• Yapılan denetimde, konutun izin belgesi verilmesine esas nitelikleri taşımadığının tespit edilmesi durumunda yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır ve aykırılıkların giderilmesi için on beş gün süre verilir.

Yeni Airbnb Yasasında Vergi Düzenlemeleri

Kişiler Kültür ve Turizm Bakanlığı’na başvurularını yaptıktan sonra onaylı belgeleri alan kişiler plaketi de aldıktan sonra evlerin girişlerine bu plaketi asmaları gerekmektedir. Yeni düzenleme ile kişilere hem belgeyi alırken hem de plaketi alırken bazı vergi yükümlülükleri getirilmiştir. Bu yükümlülükler; 01.01.2024 tarihinde yürürlüğe girmiş sayılmaktadır. 2023 yılında yayınlanan Kira Geliri Elde Eden Mükellefler İçin Hazırlanan Vergi Rehberi’ne göre ödenecek vergi miktarları belirlenmektedir. Bu rehbere göre;

• 500 TL ve üzeri kira geliri elde edilen kişiler, ödemeleri banka/posta yoluyla yapmalıdır.
• Yıllık 3900 TL ve üzeri kira geliri olan kişiler, bu geliri beyan etmekle mükelleftir.

Bu hususlar 268 ve 298 seri numaralı Gelir Vergisi Genel Tebliğ’ine göre düzenlenmektedir. 500 TL’lik kira uzun süreli kiralamalar ya da Airbnb gibi kısa süreli kiralamalar arasında fark göstermemektedir. Gelirin miktarına göre ödenecek olan bu vergi değişiklik göstermektedir. Airbnb’den elde edilen gelir belli bir sınırın üzerindeyse kişiler vergi ödemekle mükelleftir. Bunun dışında vergi hukuku ile ilgili bir ceza ev sahibine kesilmemektedir. Ancak turizm konutu belgesinin alınmaması gibi yukarıda sayılan durumlarda ceza verilmesi mümkündür.

Yeni Airbnb Yasası ve Turizm Konutu Belgesi

Yeni çıkan Airbnb Yasasına göre en fazla 100 gün kiralama süresine kadar tüm kiralar kısa dönem kiralama olarak geçmektedir. Kişilerin evlerini kısa süreliğine kiralayabilmeleri için turizm konutu belgesi almaları gerekir. Bu belge olmadığı takdirde airbnb kapsamında kiralama yapılamamaktadır. Turizm konutu; 28.12.2023 tarihinde Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına İlişkin Yönetmelik kapsamında hukukumuza girmiştir.

Turizm konutu belgesi Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından verilmektedir. Bu belgenin başvurusu için ev sahipleri ya E-devlet üzerinden yapmalı ya da fiziki başvuruda bulunmalıdır. Eğer bu belge bir binadaki ev için alınacaksa binadaki maliklerin oy birliği gerekmektedir. Bunun dışında sitede yer alan bir ev söz konusu ise site içerisinde evin bulunduğu binadaki maliklerin oy birliği ile onay vermesi gerekmektedir. Başvurular Kültür ve Turizm Bakanlığı’na bu onaylar alındıktan sonra yapılır. Ancak tapuda ismi geçen kişi tarafından başvuru yapılabilir. Eğer ev müstakil ise ya da villa ise komşuların onayına gerek olmadan direkt Bakanlığa başvuru yapılabilir.