Kirasını Ödemeyen Kiracı Nasıl Çıkarılır?

“Kirasını ödemeyen kiracı nasıl çıkarılır?” Sorusu kiracısı ile kira ödemeleri bakımından sorun yaşayan ev sahipleri tarafından merak konusu olmaktadır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299. Maddesine göre; kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Kira sözleşmesi karşılıklı borç doğuran sözleşmelerdendir. Kiralayanın yükümlülüğü kiralananı kullanmaya elverişli şekilde kiracıya teslim etmek ve kira süresi boyunca kullanılmaya elverişli şekilde hazır bulundurmaktadır. Kiracının yükümlülüğü ise kiralananın kullanma/yararlanma karşılığı kiralayana kira ödemektir.

Kira ilişkisi süresinde zaman zaman kiracının kirayı geciktirdiği veya hiç ödemediği aylar olabilir. Peki kirasını ödemeyen kiracı nasıl çıkarılabilir? Bu soruya yanıt olarak taşınmazın konut ve çatılı işyeri olmasına veya olmamasına göre farklılık bulunmaktadır. Konut ve çatılı işyerlerinde kirasını ödemeyen kiracının tahliyesi için iki haklı ihtar sebebine dayalı olarak tahliye davası açılabilir. Genel hükümlere kiralanan yerlerden kiracıların tahliyesi için kiracının temerrüdü hükümleri uygulanabilir. Kadim Hukuk ve Danışmalık olarak “Kirasını ödemeyen kiracı nasıl çıkarılır?” hususunda açıklama yapmaya çalışacağız.

İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye Davası Nedir?

Kirasını ödemeyen kiracı nasıl çıkarılır sorusunun ilk cevabı iki haklı ihtardır. Kira sözleşmesinde kiracının esas edimi kiralananın kullanımı karşılığında ödemeyi üstlendiği kira bedelidir. Kiracı kira sözleşmesinden kaynaklanan aylık kira ödeme yükümlülüğünü bir kira dönemi içerisin de iki kez ihlal ederse kiralayan bir yıllık kira dönemi sonrasında kiracı aleyhine iki haklı ihtara dayalı olarak tahliye davası açabilir. Türk Borçlar Kanunu’nun 352. Maddesinin ikinci fıkrası ile iki haklı ihtar sebebi ile kiracının tahliyesinin talep edilebileceği düzenlenmiştir. Yapılan düzenlemeye göre kiracı;

• bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde;
• bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde

kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren kiracının tahliyesini talep edebilir. Tahliye davası açma süresi kira süresinin bir yıldan uzun süreli olduğu kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir aydır. Kiralayanın iki haklı ihtara dayalı tahliye davası açabilmesi için;

• kiracının muaccel hale gelen aylık kira ödemesini süresinde ödememesi ve
• kiralayan tarafından keşide edilen ihtar veya icra takibinden sonra ödemesi gerekir.

İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye Davasını Kimler Açabilir?

• İki ihtar sebebi ile açılacak davanın kiralayan tarafından açılması gerekir. Birden fazla kiralayan var ise birlikte ihtar keşide edilip, davanın zorunlu dava arkadaşlığı nedeniyle birlikte açılması gerekir.
• Kiralayan olmayan malikin dava açabilmesi için öncelikle keşide edilecek ihtara tapu senedinin eklenip kira paralarının kendisine ödenmesini (adres ve hesap numarası bildirerek) talep etmesi gerekir. Tapu kaydı eklenerek ilk ihtar keşide edildikten sonra keşide/tebliğ edilen ihtar, iki haklı ihtar olup, davaya delil teşkil edebilir. Davanın kiracıya karşı açılması gerekir. Birden fazla kiracı var ise ihtarın ve davanı bütün kiracılara karşı birlikte açılması gerekir.
• Kiraya veren, kira ilişkisi kurulduktan sonra vefat etmesi halinde mirasçılar arasında HMK m.60 gereği zorunlu dava arkadaşlığı olacağından ihtarın tüm mirasçılar tarafından gönderilmesi, davanın da tüm mirasçılar tarafından açılması gerekir.

İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye Davası Dava Şartı Nedir?

Kiracıdan kaynaklı tahliye sebeplerinden biri iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasıdır. İki haklı ihtar, kiracının, kira sözleşmesinde kararlaştırılan kira parasını, kararlaştırılan ödeme süresinde ödenmemesi nedeniyle bir yıllık kira dönemi içinde iki kez temerrüde düşmesi ve keşide edilen ihtardan sonra ödemenin yapılmış olmasıdır. Kira ilişkisi kurulduktan sonra, kiralanan taşınmazı iktisap eden yeni malik, öncelikle kiracıya tapu senedini ve hesap numarasını ekleyip kira parasının kendisine ödenmesi için  ihtar keşide edecek, keşide edilen ihtardan sonra muaccel hale gelen kira parasının bir yıllık kira dönemi içerisinde keşide edilen iki ihtardan sonra ödenmesi halinde iki haklı ihtar oluşur.

TBK m.352/2 göre; kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine  yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir. Türk Borçlar Kanununun 352/2. Maddesine göre; iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası için bir yıllık kira dönemi içerisinde muaccel hale gelen kira parasının kiralayan tarafından keşide edilen ihtardan (veya icra takibinden) sonra ödenmesi ile oluşur. Aylık Kira parasının muaccel hale gelip, gelmeyeceği kira sözleşmesinde aylık kira parasının kararlaştırılan ödeme gününe göre tespit edilir.

İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye Davası Ne Zaman Açılabilir?

İki haklı ihtar nedeniyle açılan tahliye davasında mahkemece tahliye karar verilebilmesi için kiracıya bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira  yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması gerekir. Bir kira yılını aşan süre içinde ihtarı yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasının açılması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez.

6570 sayılı yasanın 7/e maddesinden farklı olarak bir yılı aşan kira sözleşmelerinde kira süresinin sonunu beklemeye gerek yoktur. Haklı ihtarların bir yıllık kira dönemi içerisinde gerçekleşmesi yeterlidir. Örneğin:01.01.2010 başlangıç tarihli ve 4 yıl süreli kira sözleşmesinde iki haklı ihtara dayalı tahliye davası açılabilmesi için iki haklı ihtarın bir yıllık kira dönemi içinde gerçekleşmesi gerekir. İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için kira sözleşmesinin sonunu beklemeye gerek yoktur. Örnekte olduğu gibi 01.01.2010-01.01.2011 kira dönemi içerisinde iki haklı ihtar gerçekleşmiş ise 01.01.2011-31.01.2011 (bir yıllık kira dönemini takip eden bir ay içinde) tarihi içerisinde tahliye davasının açılması yeterlidir.

İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye Davasında İhtar Şartı

TBK’nun 117. Maddesine göre; muaccel bir borcun borçlusu, alacaklının ihtarı ile temerrüde düşer. Kira sözleşmesinde ödeme gününün tespit edilmiş olması halinde ödeme gününün geçmesi ile birlikte kiracı temerrüde düşer. Kira sözleşmesinde ödeme günü kararlaştırılan aylık kira parasının gününde ödenmemesi halinde haklı ihtarın oluşabilmesi için; kiralayanın kiracı aleyhine noterden ihtar göndermesi veya icra yoluyla (7 örnek veya 13 örnek) icra takibi yapılmasından sonra ödemenin yapılmış olmasa yeterlidir. Keşide edilen ihtar veya ödeme emri kiracıya tebliğ edilmeden, kiracı tarafından muaccel hale gelen kira alacağı ödemesi yapılmış ise haklı ihtar oluşmaz.

Tebliğ edilen ihtar veya ödeme emrinde tebliğ saati belli değil ise aynı tebliğ günü içinde ödeme yapılması halinde (tebliğden sonra ödemenin yapıldığı ispat edilemez ise) haklı ihtar olmaz. Kira bedelinin peşin ödenmesi halinde haklı ihtar oluşmaz. 6098 sayılı TBK’nin 89. maddesine göre; kira borcu kiralayana götürülmesi gereken borçlardandır. Bu nedenle kiracı, kiralayanın banka hesap numarası yok ise muaccel hale gelen kira parasının konutta ödemeli olarak kiralayana göndermelidir. Kira borcu götürülecek borçlardan olacağından gönderme masrafı gönderilecek kira parasından mahsup edilmemelidir. İki haklı ihtar nedeniyle açılacak tahliye davasında (önceki yerleşmiş Yargıtay içtihatlarından farklı olarak) önceden ihtar keşide/tebliğ edilmiş ise dönem sonuna kadar tahliye davası açılabilir.

Kiracının Kirayı Ödememesi ( Temerrüt) Nedeniyle Tahliye

Kirasını ödemeyen kiracı nasıl çıkarılır sorusunun ikinci cevabı temerrüt nedeniyle tahliyedir. Temerrüt nedeniyle tahliye genel nitelikli olup, genel hükümlere tabi kiralamalarda uygulama alanı bulduğu gibi konut ve çatılı işyeri kiralarında da uygulama alanı bulur. Temerrüt nedeniyle tahliye talebinde bulunulabilmesi için kira alacağının ödeme gününün gelmiş olması yani kira alacağının muaccel hale gelmiş olması gerekir. Kiracı muaccel hale gelen kira borcunu keşide edilen ihtar veya kiracı aleyhine yapılacak 13 örnek icra takibine rağmen süresinde ödemez ise kiralayan tarafından kiracı aleyhine TBK’nin 315. Maddesi gereği temerrüt nedeniyle tahliye davası açılabilir.

TBK m 315. Maddesi gereği açılacak temerrüt nedeniyle tahliye davasının davacısı kiralayan, davalısı ise kiracıdır. Birden fazla kiralayan veya birden fazla kiracı var ise tahliye talebinin bölünmez nitelikli olması nedeniyle davanın bütün kiralayanlar tarafından, bütün kiracılara yöneltilerek açılması gerekir. Temerrüt ihtarındaki eksikliğin yargılama aşamasında giderilmesi mümkün değilken, dava aşmasında taraf eksikliğinin giderilmesi mümkün kabul edilmektedir. Örneğin; kiralayan sayısı beş kişi ise kira ihtarlı ödeme emrinin beş kiralayan tarafından birlikte gönderilmesi gerekir. İş bu eksikliğin açılan davada giderilmesi mümkün değildir. Ancak kira ihtarlı ödeme emrinde öngörülen 30 günlük ödeme süresi dolduktan sonra 4 kiralayan tarafından dava açılmış ise yargılama aşamasında diğer beşinci kiralayan davaya dahil edilebilir veya muvafakat alınabilir.

Kiracının Kirayı Ödememesi ( Temerrüt) Nedeniyle Tahliye Dava Şartı Nedir?

TBK’nın 315. Maddesine göre; kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Temerrüt nedeniyle tahliye davası açılmasının aşağıda belirtilen iki şartı vardır:

• Kira alacağının muaccel hale (ödeme günün) gelmesi
• Keşide edilen ihtara veya gönderilen kira ihtarlı ödeme emrine rağmen kira parasının otuz günlük süre içerisinde ödenmemesi

Kiracının Kirayı Ödememesi ( Temerrüt) Nedeniyle Tahliye Davası Ne Zaman Açılabilir?

Kiracı, kira bedelini kira sözleşmesinde belirtilen zamanda ödemekle mükelleftir. Kira sözleşmesinde kira parasının her ayın başında ödeneceği yazılı ise kira parasının kira başlangıcına göre her ayın son gününü takip eden üç gün içinde ödenmesi gerekir. Kira bedelinin kira sözleşmesinde kararlaştırılan zamanda ödenmemesi halinde kiralayan keşide edilen ihtar veya icra dairesi aracılığıyla göndereceği kira ihtarlı ödeme emri ile muaccel hale gelen ve ödenmeyen kira parasının ödenmesini talep edebilir. İhtar ile verilecek ödeme süresi;

• konut ve çatılı işyerleri kiralarında 30 gün
• hasılat kirasında 60 gün
• diğer kiralarda 10 gündür.

Keşide edilen ihtar veya gönderilen kira ihtarlı ödeme emrine rağmen otuz günlük süre içerisinde muaccel hale gelen kira paraları ödenmez ise kiralayan kiracı aleyhine sulh hukuk mahkemesi veya icra hukuk mahkemesinde temerrüt nedeniyle tahliye davası açabilir. Tahliye davası, temerrüt olgusunun oluşacağı 10,30 ve 60 günlük sürelerin dolmasını takip eden günden itibaren en geç bir yıl içinde sulh hukuk mahkemesinde, altı ay içinde ise icra hukuk mahkemesinde açılmalıdır.

Kiracının Kirayı Ödememesi ( Temerrüt) Nedeniyle Tahliye Davası Görevli Mahkeme

Keşide edilen ihtar veya icra dairesi aracılığıyla gönderilen 13 örnek ödeme emrine rağmen muaccel hale gelen kira paralarının ödenmemesi halinde kiralayan 13 örnek icra takibi ise icra hukuk mahkemesinde veya sulh hukuk mahkemesinde temerrüt nedeniyle tahliye davası açabilir. İcra takibine konu kira sözleşmesi adi nitelikli olup, kira sözleşmesinde yer alan imzaya itiraz söz konusu ise kiralayan tarafından icra hukuk mahkemesinde itirazın iptali-temerrüt nedeniyle tahliye davası açılamaz. Zira icra hukuk mahkemesi takip hukuka ilişkin olup imza incelemesi yargılamayı gerektirdiğinden “itirazın iptali-Tahliye Davasının sulh hukuk mahkemesinde açılması gerekir.

Kiracı Hangi Hallerde Temerrüde Düşmüş Sayılır?

TBK m.317 göre; Kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür. Bu konuda yerel adete de bakılır. TBK’nın 315. Maddesine göre; temerrüt olgusunu oluşturan alacaklar; muaccel hale gelen kira parası ile yan giderler olarak nitelendirilen elektrik, su, kapıcı, temizleme ve aydınlatma masrafları kira bedeline dahil edilmiştir. İşbu ödemelerin yapılmamış olması da “temerrüde olgusuna” esas teşkil edecektir. Taşınmazın aynına ilişkin çevre ve temizlik vergisinin ödenmemesi temerrüt nedeniyle tahliye davasına neden olamaz.

Kiracının Temerrüt Olgusundan Kurtulması İçin Tevdi Mahalli Tayini Talep Etmesi

Kira parası TBK’nın 89. Maddesi gereği götürülecek borçlardandır. TBK’nin 106. Maddesine göre: “Yapma veya verme edimi gereği gibi kendisine önerilen alacaklı, haklı bir sebep olmaksızın onu kabulden veya borçlunun borcunu ifa edebilmesi için kendisi tarafından yapılması gereken hazırlık fiillerini yapmaktan kaçınırsa, temerrüde düşmüş olur. Alacaklı, müteselsil borçlulardan birine karşı temerrüde düşerse, diğerlerine karşı da temerrüde düşmüş olur.”

Uygulamada ve toplumsal hayatta genelde kiralayan, konutta ödemeli olarak gönderilen kira parasını almaması veya kabulden imtina etmesi halinde kiracı TBK m.107 gereği sulh hukuk mahkemesinden kira parasının yatırılması için tevdi mahalli tayini talep edilebilir. Ancak tevdi mahalli tayini için, kira parasının mutlaka PTT Havalesi ile konuta ödemeli olarak gönderilmesine gerek yoktur. Kiracının keşide ettiği ihtarnameye rağmen, kiralayanın banka hesap numarasını bildirmekten imtina etmesi halinde de alacaklının temerrüde düştüğü kabul edilerek tevdi mahalli tayinine karar verilmelidir.

Tevdi mahalli tayini kararı idari nitelikte bir karar olup yatırılan para dışında alacaklı olduğunu iddia eden kiralayan, alacağının daha fazla olduğunu talep ve dava edebilir. TBK’nın 84. Maddesine göre: “Borcun tamamı belli ve muaccel ise, alacaklı kısmen ifayı reddedebilir. Alacaklı kısmen ifayı kabul ederse borçlu, borcun kendisi tarafından ikrar olunan kısmını ifadan kaçınamaz.” Tevdi mahalli tayini için alacaklının temerrüde düşmesi yeterlidir.

İcra Takibinde Hangi Aylara Ait Kira Alacağı Olduğu Açıklanmalı Mıdır?

Kiracının muayyen hale gelen kira borcunu ödememesi halinde kiralayan tarafından kiracı aleyhine yapılacak 7 örnek veya 13 örnek icra takibinde kira alacağının hangi aylara ait olduğunun açıklanması zorunlu değildir. İcra takibine yapılacak itiraz üzerine açılacak itirazın iptali davasında mahkemece alacağın hangi aylara ilişkin olduğunun açıklattırılması talep edilebilir.

İcra takibi ile talep edilen kira alacağın hangi aylara ait olduğunu açıklanması, yargılamanın seri bir şekilde sonuçlanması açısından büyük önem arz eder. Aksi takdirde HMK’nun 31. Maddesi gereği; mahkeme hakimi uyuşmazlığın aydınlatılması için talep edilen kira alacağının hangi aylara ait olduğunu alacaklı tarafa açıklattırmak zorundadır. Bu tür işlemler ise celse ertelenmesine ve yargılamanın uzamasına neden olacaktır.

Kiracının Temerrüt Olgusundan Kurtulması İçin Tevdi Mahalli Tayini Talep Etmesi

Kira parası TBK’nın 89. Maddesi gereği götürülecek borçlardandır. TBK’nin 106. Maddesine göre: “Yapma veya verme edimi gereği gibi kendisine önerilen alacaklı, haklı bir sebep olmaksızın onu kabulden veya borçlunun borcunu ifa edebilmesi için kendisi tarafından yapılması gereken hazırlık fiillerini yapmaktan kaçınırsa, temerrüde düşmüş olur. Alacaklı, müteselsil borçlulardan birine karşı temerrüde düşerse, diğerlerine karşı da temerrüde düşmüş olur.”

Uygulamada ve toplumsal hayatta genelde kiralayan, konutta ödemeli olarak gönderilen kira parasını almaması veya kabulden imtina etmesi halinde kiracı TBK m.107 gereği sulh hukuk mahkemesinden kira parasının yatırılması için tevdi mahalli tayini talep edilebilir. Ancak tevdi mahalli tayini için, kira parasının mutlaka PTT Havalesi ile konuta ödemeli olarak gönderilmesine gerek yoktur. Kiracının keşide ettiği ihtarnameye rağmen, kiralayanın banka hesap numarasını bildirmekten imtina etmesi halinde de alacaklının temerrüde düştüğü kabul edilerek tevdi mahalli tayinine karar verilmelidir.

Tevdi mahalli tayini kararı idari nitelikte bir karar olup yatırılan para dışında alacaklı olduğunu iddia eden kiralayan, alacağının daha fazla olduğunu talep ve dava edebilir. TBK’nın 84. Maddesine göre: “Borcun tamamı belli ve muaccel ise, alacaklı kısmen ifayı reddedebilir. Alacaklı kısmen ifayı kabul ederse borçlu, borcun kendisi tarafından ikrar olunan kısmını ifadan kaçınamaz.” Tevdi mahalli tayini için alacaklının temerrüde düşmesi yeterlidir.

Kira Alacağı İçin İlamsız İcra Takibi mi Yoksa Kira İhtarlı Ödeme Emrimi Yapılmalıdır?

Kiralayan, muaccel hale gelen kira alacağı için 7 örnek icra takibi yapabileceği gibi 13 örnek icra takibi de yapabilir. Kiracı aleyhine yapılacak 7 örnek icra takibi kiralayana temerrüt nedeniyle tahliye davası açma hakkı vermez. İcra takibi yapıldıktan ve kiracıya ödeme emri tebliğ edildikten sonra ödeme yapılırsa bir yıllık kira dönemi içinde gerçekleşecek iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açma hakkı verir. Kiracı aleyhine yapılacak 13 örnek icra takibi ise, kira ihtarlı ödeme emrinde öngörülen 30 günlük süre içerisinde ödeme yapılmaması halin de kiralayana temerrüt nedeniyle tahliye  davası açma hakkını verebileceği gibi ayni zamanda 30 günlük kira ihtarlı ödeme süresi içerisinde ödeme yapılması halinde kiralayana bir yıllık kira dönemi içinde gerçekleşecek iki haklı ihtar hakkını da verir.

İcra Takibinde Hangi Aylara Ait Kira Alacağı Olduğu Açıklanmalı Mıdır?

Kiracının muayyen hale gelen kira borcunu ödememesi halinde kiralayan tarafından kiracı aleyhine yapılacak 7 örnek veya 13 örnek icra takibinde kira alacağının hangi aylara ait olduğunun açıklanması zorunlu değildir. İcra takibine yapılacak itiraz üzerine açılacak itirazın iptali davasında mahkemece alacağın hangi aylara ilişkin olduğunun açıklattırılması talep edilebilir.

İcra takibi ile talep edilen kira alacağın hangi aylara ait olduğunu açıklanması, yargılamanın seri bir şekilde sonuçlanması açısından büyük önem arz eder. Aksi takdirde HMK’nun 31. Maddesi gereği; mahkeme hakimi uyuşmazlığın aydınlatılması için talep edilen kira alacağının hangi aylara ait olduğunu alacaklı tarafa açıklattırmak zorundadır. Bu tür işlemler ise celse ertelenmesine ve yargılamanın uzamasına neden olacaktır.

Aylık kira parası kira sözleşmesinde yazılı ise ispat edilen aylık kira parası üzerinden hesaplama yapılarak temerrüt olgusunun oluşup oluşmadığı tespit olunur. Kiralayan aylık kira parasını yazılı delil ile ispat edememiş ise kiracının kabul ettiği miktar esas alınarak temerrüt olgusunun oluşup oluşmadığına karar verilir. Kiralayan, muaccel hale gelen aylık kira parasını yazılı delil ile ispat edememiş ancak kiracı talep edilen aylık kira parasına itiraz etmemiş ise talep edilen miktar üzerinden temerrüt olgusunun oluşup oluşmadığı tespit olunur.

Kira Alacağı İçin Kiralayanın İzleyeceği Usul

Kiralayan, muaccel hale gelen kira alacağını noter aracılığıyla keşide edilen ihtar ile talep edebileceği gibi icra dairesi aracılığıyla yapılan 13 örnek icra takibi ile de talep edebilir. Keşide edilen ihtar veya yapılan icra takibine rağmen TBK’nın 315. Maddesinde öngörülen (10, 30 ve 60 günlük) süreler içinde ihtara veya kira ihtarlı ödeme emrine konu muaccel hale gelen kira parası ödenmez ise süre sonunda kiracı aleyhine temerrüt nedeniyle tahliye davası açılabilir. Kiralayan muaccel hale gelen kira parasını 7 örnek ilamsız icra takibi ile de talep edebilir. Ancak 7 örnek icra takibi kiralayana tahliye hakkı vermez. 7 örnek icra takibi tebliğ edildikten sonra muaccel hale gelen kira parası ödenir ise haklı ihtar olarak kabul edilir.

Kiralayan tarafından, kiracı aleyhine ‘Alacak-Tahliye veya ‘itiraz İptali-Temerrüt Nedeniyle Tahliye Davası açılması halinde alacak yönünde alacak miktarı üzerinden, tahliye davası yönünden ise yıllık kira bedeli toplamı üzerinden hesaplanacak harç alınmalıdır. Yapılacak yargılama sonucunda hükmedilecek vekalet ücreti alacak yönünden nispi, tahliye yönünden ise yıllık kira parası miktarı üzerinden nispi olarak hesaplanıp hüküm altına alınmalıdır.

Temerrüt İhtarının Tebliği

Kiracıya gönderilen temerrüt ihtarının, açılacak temerrüt nedeniyle tahliye davasına konu olabilmesi için ihtarın mutlaka kiracıya veya aynı konutta ikamet eden (işyeri ise yanında sigortalı çalışan) kişilere tebliğ edilmesi gerekir. Aksi takdirde geçersiz tebliğ olan ihtarname veya kira htarlı ödeme emri tebliği temerrüt olgusuna yol açmayacaktır. Geçersiz tebligata rağmen açılan davanın reddine karar verilir. İhtarnamenin usulüne uygun tebliğ edilip, edilmediği, geçersiz olup, olmadığının taraflarca ileri sürülmesi gerekir. Aksi takdirde mahkemece (tebligatın usulüne uygun yapılmadığı) resen dikkate alınmaz.

Kiralayan tarafından, muaccel hale gelen kira alacağının tahsili için gönderilen ihtarname de öngörülen ödeme süresi dolmadan temerrüt nedeniyle tahliye davası açılmış ise açılan davanın reddine karar verilmelidir. Ancak 30 günlük ödeme süresi dolmamasına rağmen kira alacağına vaki itiraz nedeniyle açılacak itirazın iptali davasında Yargıtay 12. HD’nin 1984/ 5380E-7672K sayılı ilamında da belirtildiği üzere ödeme süresini beklemeye gerek yoktur. Şartlar oluşmuş ise davanın kabulüne aksi takdirde reddine karar verilmelidir.