İpotek, doğmuş ya da ileride doğması muhtemel olan bir alacağı güvence altına almak için taşınmaz üzerinde kurulan rehin hakkına denir. Teminat için taşınmaz üzerinde rehin hakkı sadece borç ifa edilmezse rehinli malın paraya çevrilmesi yoluyla alacağını karşılama hakkı veren sınırlı ayni haktır. Yani ipotek, borçlunun borcunu ödemediği durumunda alacaklının üzerinde ipotek tesis edilmiş taşınmazı sattırarak satış bedelinden alacağını karşılamasını sağlayan bir sınırlı ayni haktır. İpotek, alacaklıya alacağını elde edememesi halinde ipotekli malı sattırma yetkisi verir. Böylece alacaklı alacağını (borcunu) bu satıştan elde edilen para ile karşılayabilecektir. Satış işlemi icra dairesi aracılığıyla yapılır. İpotek hakkı alacaklıya borç ödenmediği takdirde malı sattırma yetkisinden daha fazlasını vermez. Yani alacaklı ipotek kurduğu taşınmazı kendi üstüne alamaz. Taşınmaz ipoteği;

• İpoteğe konu teşkil eden taşınmazın sayısı (bir ya da birden fazla olması),
• Alacağın kapsamı (ana para, üst sınır),
• Süre (süreli, süresiz),
• Kurulma nedeni (Kanuni, akdi),
• Para cinsi (TL) türlerinde kurulabilir.

İpotek; bir alacağın, teminat gösterilerek güvence altına alınmasına denir. İpotek genellikle bankalardan alınan kredilerde karşımıza çıkar. Örnek olarak bir banka herhangi bir şahsa kredi verirken ödemenin geri teminatı olarak bir gayrimenkulün ipoteğini ister. Böylece kredi çeken şahıs borcu ödemezse ipotekli gayrimenkulün satılmasıyla elde edilecek olan gelirden borç tahsil edilmiş olur. İpotek olarak gösterilecek olan mülkün borçlanacak şahsa ait olması şartı yoktur. Rızası olması dolayısıyla herhangi bir 3. şahsa ait taşınmaz da teminat olarak ipotek ettirilebilir. Örneğin 1.000.000 TL’lik alacağı olan bir kişi, borçlunun 3.000.000 TL’lik gayrimenkulü üzerinde 1.000.000 TL’lik ipotek tesis ederek alacağını güvence altına alabilecektir. İpoteğin en önemli özelliği gayrimenkul el değiştirse dahi mevcudiyetini korumasıdır. Bu kapsamda ipotekli bir gayrimenkul satılsa dahi yeni alıcı, satan kişinin borcunu ödememe ihtimaline karşı her an gayrimenkulünün satılması riskiyle karşı karşıya olacaktır.

İpotek Nedir?

Kişilerin alacağını teminat altına almak için, borçlunun güvence vermesi eskiden beri uygulanan yollardandır. Bu yollardan olan rehin hakkı, alacaklıya, rehin olarak bırakılan şeyi satarak paraya çevirme ve bu şekilde alacağını temin etme imkanı sağlar. Rehin eşya hukukunda düzenlenen bir müessesedir. Rehin, bir borcun belli şartlar altında ödenmemesi ya da ödenmesinin tehlikeye girmesi halinde, alacağın tahsil edilebilmesi amacıyla alacaklıya bir malın güvence olarak gösterilmesidir. Rehin hakkıyla alacağın teminat altına alınması ile alacaklının haklarının muhafaza edilmesi sağlanır. Ancak rehin sözleşmesi, rehnedilen maldan yararlanma, onu kullanma hakkı vermez. Rehin hakkı, sadece alacağın teminatıdır.

Öte yandan, borçlu borcunu ifa etmemesi halinde, rehnedilen gayrimenkulün mülkiyeti alacaklıya geçmez. Sözleşme bu yönde düzenlense bile bu, hukuken geçerli değildir, hiçbir sonuç doğurmaz. Rehin çeşitleri rehne konu olan eşyanın türüne göre belirlenmektedir. Şöyle ki; rehin olarak verilen mal taşınır mal olması durumunda taşınır rehini, rehne konu edilen malın taşınmaz mal olması halinde taşınmaz rehini, rehin olarak ticari işletmenin verilmesi durumunda ise, ticari işletme rehni söz konusu olur. İşte, ipotek bu bağlamda bir rehin hakkı türüdür. Alacaklı için garanti, teminat sağlayan taşınmaz rehnine ise “ipotek” denir.

Yani, ipotek ile “taşınmaz” üzerinde, bir borç için teminat sağlanır. Bir başka anlatımla, ipotek sadece “taşınmaz” üzerinde kurulur. İpotek, borç ilişkilerinde sıkça gündeme gelen, önemli bir hukuki işlemdir. Lehine ipotek kurulan kimse, ipotek hakkını herkese karşı ileri sürme imkanına sahiptir. Bu arada rehne konu edilen taşınmazın sahibine karşı da ileri sürebilir. İpotek hakkı herkese karşı kullanılabilen hak olduğu için, mutlak haklardandır. İpotek, ancak tapuya kayıtlı taşınmaz üzerinde kurulabilir. Rehin hakkı olan kimse, bu hakkı sayesinde ipoteğe konu olan taşınmazın satılarak, satış bedelinden alacağını alma imkanına sahiptir.

İpotek 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu madde 881’de düzenlenmiştir. Buna göre ipotek; halen mevcut olan veya henüz doğmamış olup doğması kesin ya da muhtemel olan alacağı teminat altına alan bir güvence olarak kanunda yer almıştır. Ayrıca, ipoteğe konu olan taşınmazın, mutlaka borçlunun mülkiyetinde bulunması gerekmez. Anılan kanunun ilgili maddesine göre, borçluyla alacaklı arasındaki borca, taşınmaz malın sahibi üçüncü bir kişi de güvence gösterebilir.

Türk Medeni Kanununu 853. maddesi uyarınca ipotek, sadece tapu siciline kayıtlı taşınmazlar üzerinde kurulabilir. Kat mülkiyeti konu olan bağımsız bölümlerin her biri için ise ipotek konulabilir. Öte yandan bir taşınmazın tamamı üzerine ipotek konulabilir. Bölünmüş olan bir parselin üzerine tek başına ipotek konulması mümkün değildir.

Kanunun ilgili hükmüne göre; rehin kurulurken, söz konusu taşınmazın açıkça belirtilmesi gerekir. Bu bakımdan bölünmüş bir taşınmaza ait parseller, tapu kütüğüne ayrı ayrı kaydedilmedikçe rehin konusu olamaz.

• Paylı mülkiyetin olması halinde ise, paydaşların her biri kendisine ait olan payı rehnedebilir. Bir payın üzerine ipotek konulduktan sonra, paydaşlar malın tamamını ipoteğe konu edemezler. Bu düzenlemeyle, bu şekildeki bir ipoteğin paraya çevrilmesinde yaşanılabilecek güçlükler engellenmektedir.
• Elbirliği mülkiyeti, yani iştirak halinde mülkiyet söz konusu ise; taşınmaz, sadece bir bütün olarak, maliklerin tamamı adına rehnedilebilir. Elbirliği mülkiyeti çözülmeden maliklerin tek başına ipotek kurması mümkün değildir.
• Birden fazla taşınmazın tek bir borç için rehnedilmesi ise, taşınmazların aynı malike ait olması veya farklı maliklerin bu borçtan müteselsilen sorumlu olmaları halinde mümkündür.

Diğer yandan, parayla ölçülebilen tüm alacaklar, ipotekle teminat altına alınabilir. Ayrıca, bir şeyi yapma ya da yapmama şeklindeki borçlar da ipoteğe konu edilebilir. İpotek kıymetli evraktan kaynaklanan borç hakkında da kurulabilir. İpotek kurulurken alacağın miktarının Türk lirası cinsinden gösterilmesi şarttır.

Birden Fazla İpotek Tesisi: Derece Sistemi

Bir gayrimenkul üzerinde birden fazla ipotek kurulması mümkündür. Ancak ipotekler birden fazla dereceye (öncelik sırasına) ayrılabilmekte ve satıştan elde edilecek gelir ipotek alacaklılarının derecelerine göre dağıtılmaktadır.

Örneğin bir gayrimenkul üzerinde 100.000 TL’lik 1. derece ve 200.000 TL’lik 2. derece ve 300.000 TL’lik 3. derece ipoteği olduğunu varsayalım. Gayrimenkul 250.000 TL’ye satıldıktan sonra 1. derece sahibi tüm alacağını bu paradan alabilecek, kalan 150.000 TL’lik meblağ ise 2. Derece ipotek tesis eden alacaklıya verilecektir. 3. derece ipotek tesis eden kişi ise en yüksek meblağda tesis etse de derecesi düşük olduğu için kendisine para kalmayacaktır.

Genellikle bir gayrimenkul üzerinde ilk defa tesis edilecek ipotekler 1. dereceye kaydolur. Ancak 1. Derecenin miktarı belirlenip boş bırakılmasıyla ilk tesis edilecek ipoteğin 2. Derece olarak kurulması mümkün olabilecektir. Örneğin birinci derece ipotek 100.000 TL olarak boş bırakılıp alacaklı kendisi için 300.000 TL değerinde 2. Derece ipotek tesisi yaptırabilir. Derece sisteminde ipoteklerden birinin boşalmasıyla birlikte alt sıralardaki ipotekler boş dereceye ilerlemez. Bu sebeple o boş dereceye sonradan bir başka kişi ipotek tesis ettirebilecektir.

Son olarak bir derecede birden fazla ipotek kurulması da mümkün olup aynı derecedeki alacaklılar satıştan elde edilen geliri alacakları oranında paylaşacaklardır. Örneğin birinci derecede 200.000 TL ve 100.000 TL’lik iki ipotek varsa ve satıştan 150.000 TL gelir elde edilirse bu gelir 100.000 TL ve 50.000 TL olarak iki alacaklıya orantılı şekilde dağıtılacaktır.7

İpoteğin Özellikleri Nelerdir?

Bu noktada, ipoteğin özelliklerine ana hatlarıyla değinmek faydalı olacaktır. İpotek, şahsi olan alacağı güvence altına alan ayni bir haktır.  Bu nedenle ipotek, asıl alacağa bağlı feri (ikincil) bir haktır. İpotekle alacak arasında tek taraflı bir bağ vardır. Yani; ipoteğin var olması, asıl alacağın var olmasına bağlıdır. Asıl alacak olmadan ipoteğin tesis edilmesi halinde, yolsuz tescil söz konusu olur. Ayrıca alacak ile ipoteğin birbirinden bağımsız devredilmesi mümkün değildir.

İpotek hakkının ortadan kalkması, asıl alacağı sona erdirmez. İpotek asıl alacağa bağlıdır; ama asıl alacak ipoteğe bağlı değildir. Taşınmazın mülkiyetinin el değiştirmesi halinde yeni malik, taşınmazla birlikte ipotek hakkını da devralmış olur. Bu durumda asıl borçlunun şahsi sorumluluğu devam eder. Taşınmazla sorumluluk ile şahsi sorumluluk birbirinden ayrılmış olur. Öte yandan ipotek, süreli veya süresiz olarak kurulabilir.

İpotek Nasıl Konulur?

İpoteğin kurulması için öncelikle sözleşme bulunmalıdır. İpoteğin kurulmasına yönelik sözleşmenin resmi şekilde yapılması gerekmektedir. Sözleşmeyi düzenlemeye yetkili resmi makam tapu müdürlüğüdür. Noter huzurunda yapılan ipotek sözleşmesi geçerli değildir. Bu sözleşmenin akabinde ipotek hakkı tapuya tescil ettirilmesi gereklidir. Resmi şekil ve tapuya tescil geçerlilik şartıdır.

İpotek ile rehin tesis eden kişi yani malın sahibi malı rehin sahibine vermez. Yani zilyetlik mülkiyet hakkı sahibinde kalır. Üzerinde ipotek kurulacak taşınmaz elbirliği mülkiyetine tabi ise yalnızca bütün olarak ve maliklerin tümü adına ipoteğe konu edilebilir. Taşınmaz üzerinde paylı mülkiyetin söz konusu olması halinde ise her paydaş kendi payı üzerinde ipotek tesis edebilir. Bu şekilde pay üzerinde bir ipotek tesis edilmişse sonrasında taşınmazın tamamı üzerinde ipotek tesis edilemez.

İpotek dava yoluyla da kurulabilir. Taşınmazı üzerinde ipotek hakkı tesis etme borcu altına giren kişi bu taahhüdünü rızaen yerine getirire bildiği gibi dava yoluyla da ipotek kurulabilir. Borçlu borcunu yerine getirmezse ipotek hakkı tesisini talep hakkına sahip olan alacaklı tarafından bir tescil davası açılabilir. Bu davada mahkeme davacıyı haklı bulduğu takdirde rehnin kurulmasına yönelik karar verir.

Tapuya İpotek Koymak İçin Gerekli Belgeler Nelerdir? 

İpoteğin kurulması için kredi veren kurum ile alan şahıs arasında geçen sözleşme resmi bir şekilde yapılır. Alacaklı kurum ile taşınmaz sahibi arasında taşınmaz sahibinin malını belirli bir alacağın karşılığında teminat olarak gösterme taahhüdünü içeren bir ipotek akdi gösterilir. Resmi bir şekilde yapılmayan tescil geçersiz sayılmaktadır. Tarafların sözleşme üzerinde  sonradan yaptığı değişiklikler de resmi şekle tabi tutulmaktadır. İlk aşamada yazılı bir dilekçe gerekmektedir. Bu dilekçede ipoteğin bedeli, süresi, derecesi, ipoteği oluşturacak kişinin kimlik bilgileri ve ipotek koyacak kişi tüzel ise unvanını içeren bilgiler yer almalıdır. İkinci aşamada bu işlem için Tapu Sicil Müdürlüğü’ne birtakım belgelerle müracaat etmek gerekmektedir. Bahsi geçen belgeler:

• İpoteğin yapılacağı taşınmaza ait tapu senedi.
• Alacaklı ve borçlunun fotoğraflı kimlikleri.
• Alacaklı ve borçluya ait son altı ayda çekilmiş ikişer adet vesikalık fotoğraf.
• İşlem vekil aracılığı ile gerçekleştiriliyorsa , temsili gösteren belge, temsilcinin kimliği ve bir adet vesikalık fotoğrafı.
• Taraflardan birinin tüzel kişi olması durumunda; ipotek tesis etmek için ticaret sicil memurluğundan alınmış yetki belgesi, imza sirküleri vergi levhası fotokopisi, kaşe ve yetkili kişilerin nüfus cüzdanları.
• Taşınmaza ait emlak beyan değerini gösteren belge.
• Kat mülkiyeti kurulmuş taşınmazlarda DASK poliçesi.
• İpotek yapılacak yer bir arsa değil de bir apartman veya bina ise Tapu Sicil müdürlükleri tarafından Zorunlu Deprem Sigortası’nın da getirilmesi talep edilir.

İpotek Nasıl Kaldırılır?

İpoteğin nasıl kaldırılacağını izah etmeden önce, ipoteğin nasıl kurulacağını kısaca açıklamak yararlı olacaktır. İpotek, taşınmazın malikiyle borcun alacaklısı arasında sözleşme yaparak kurulabilir. Bu sözleşme, ancak resmi şekilde düzenlenebilir. Sözleşme tapu memuru tarafından düzenlenir.

Öte yandan ipotek, kanun gereği de kurulabilir. Böyle bir durumda, sözleşme aranmaksızın ipotek tapuya kaydedilir. İpotekten yararlanacak kişiye, bu hakkın tapuda tescil edilmesini isteme hakkı tanınır. Yasalarımızda mirasbırakanın alacaklılarına, paylı mülkiyet paydaşlarına, üst hakkı sahibine, kat mülkiyeti maliklerine ve diğer bazı kişilere, alacaklarını güvence altına almaları amacıyla tek taraflı olarak ipotek kurma hakkı verilmiştir.

Taşınmaz üzerinde ipotek kurma hakkı olan alacaklı, taşınmaz malikinin rızası olmasa ya da taraflar arasında anlaşma kurulmasa bile, ipoteğin kurulmasını mahkemeden isteyebilir. Ayrıca ipoteğin nasıl kaldırılacağı hususuna da değinmek faydalı olacaktır. İpoteğin kaldırılması şu yollarla olur:

• Asıl alacağın sona ermesi,
• Alacaklının alacağından feragat etmesi,
• Borcun ödenmemesi durumunda ipoteğin paraya çevrilmesi,
• Süre belirlenmişse sürenin dolması,
• Bozucu şart belirlenmişse bu şartın gerçekleşmesi,
• Kamulaştırma,
• Taşınmazın yok olması,
• Mahkeme kararı.

Kural olarak ipoteğin kaldırılması, alacaklının tek taraflı terkin talebinde bulunmasıyla olur. Bu hususta, taşınmazın malikinin rızası gerekmez.

İpoteği sona erdiren diğer durumlar ise; borcu sona erdiren zamanaşımı gibi genel nedenler, taşınmazın yok olması hali ve kamulaştırmadır. Bu noktada “ipoteğin terkini” kavramını açıklamak gerekir. İpoteğin terkini, ipotek kaydının silinmesi demektir.

• İpotek süreli olarak kurulmuşsa, madde 883/2 gereği, taşınmaz malikinin talebi üzerine Tapu Müdürlüğü tarafından kaldırılır.
• İpotek süresiz olarak kurulmuşsa, ipoteğin alacaklısı olanın yazılı terkin talebi ile Tapu Müdürlüğüne başvurması gerekir. Bu şekilde ipotek terkin edilir, yani silinir.

Borcun sona ermesinin ardından taşınmazın maliki, ipotek kaydının silinmesi için alacaklıdan talepte bulunur. Alacaklı ipoteğin terkinine yanaşmazsa, Asliye Hukuk Mahkemesine başvurarak ipoteğin terkinini isteyebilir. Asliye Hukuk Mahkemesinde açılan bu davaya “ipoteğin fekki davası” denir. Uygulamada bu davaya “ipoteğin kaldırılması davası” veya “ipoteğin kaydının silinmesi davası” da denilmektedir.

Tüketici kredisi ya da konut kredisi nedeniyle açılan ipoteğin kaldırılması davası, tüketici mahkemesinde açılır. Aile konutu olan taşınmazda diğer eşin rızası olmadan ipoteğin kurulduğu iddiası sebebiyle açılan dava aile mahkemesinde görülür. Ticari kredi nedeniyle kurulan ipoteğin fekki davası, ticaret mahkemesinde açılır. Açıklanan dava türlerinden de anlaşılacağı gibi, ipoteğin kaldırılması davasında görevli mahkeme, borç ilişkisini doğuran sözleşme esas alınarak belirlenir. İpoteğin kaldırılması davasında yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Taşınmaz maliki, ipoteğin kaldırılması davasının yanında borcun sona erdiğini veya borçlu olmadığını ileri sürerek “menfi tespit davası” da açabilir. Bu menfi tespit davasında görev ve yetki, yukarıdaki açıklamalar çerçevesinde belirlenir. Dava, borcu doğuran sözleşmenin niteliğine göre tayin edilen görevli mahkemede, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde görülür.

İpoteğin fekki davası, yalnızca borcun ifası sebebiyle sona ermesine dayanarak değil; borcun doğmasında irade sakatlığı, ehliyetin olmaması ya da vekaletin kötüye kullanılması nedenleriyle de açılabilir. Davanın devamı sırasında taşınmazın maliki değişirse, yeni malik tarafından davaya devam edilir. İpoteğin kaldırılması davası “taşınmazın aynına dair” bir davadır. Bu nedenle, ipoteğin fekki davasında mahkemenin verdiği karar kesinleşmeden icraya konamaz.

İpotek Resmi Senedin Yazım Örneği

BİR TARAFTAN: Ahmet Sunay : Hüseyin oğlu (Vergi No:…)

DİĞER TARAFTAN: Türkiye Vakıf Bankası A.Ş. ni temsilen Keskin Şubesinden Mehmet Turan ile Şef Tülay Genç

aşağıdaki hususlarda anlaşmışlardır.

Kırıkkale ili, Keskim ilçesi, Umutbey mahallesi 280 ada, 44 parsel sayılı 39.00 m2 miktarlı avlulu dükkan Ahmet Sunay adına kayıtlı iken; adı geçen malik bizzat hareketle taşınmazlarının tamamını Türkiye Vakıf Bankası A.Ş. Keskin Şubesinden açılmış ve açılacak kredilerinin teminatını teşkil etmek üzere 1. derecede 10.000.000.000 (On milyar) TL’ sı bedelle, fekki bankaca bildirilinceye kadar müddetle, halen %80 akdi, %120 temerrüt faiz ile diğer sayfalarda yazılı olan 12. Maddeden ibaret şartlar dahilinde ipotek ettiklerini ve tescilini istediğini, Banka temsilcileri de bu ipoteği aynen kabul ederek tescilini istediklerini….

İpotek Tapuya Tescil Örneği

A.S. Türkiye Vakıf Bankası A.Ş FBK Muk. 1. sıra 10.000.000.000TL.tarih-Yev.