İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye, ev sahibinin kirasını ödemeyen kiracıya aynı kira yılında iki haklı ihtar göndermesi sonucu kazandığı tahliye hakkıdır. Ev sahibi, bu hakkını dava açarak kullanabilir. İki haklı ihtar nedeniyle tahliye, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun Dördüncü Bölüm Kira Sözleşmesi kısmının, İkinci Ayrım Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarının “F. Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi” başlığında, “II. Dava yoluyla” bölümünün, “2. Kiracıdan Kaynaklanan Sebeplerle” başlığı altında 352. Maddenin 2. Fıkrasında düzenlenmiştir. Kiralayan tarafından açılması gereken bir dava olan iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası, kiracıya karşı açılır. İki haklı ihtarın nasıl olacağı yasada düzenlenmiş olup şu şartları taşımalıdır:

• İhtarların ikisi de aynı kira dönemi içerisinde yapılmalıdır.
• İhtarların ikisi de yazılı şekilde yapılmalıdır.
• İhtarların ikisi de kira bedelinin ödenmediğine dair olmalıdır.
• İhtarların ikisi de haklı olmalıdır.
• İhtarların ikisi de kiraya veren tarafından yapılmalıdır.
• İhtarların ikisi de kiracıya yönelik yapılmalıdır.

Yasa hükmü şu şekildedir: “Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.” Kadim Hukuk ve Danışmanlık olarak bu yazımızda İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası konusunu ele alacağız.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası Nedir?

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352/2. Maddesinde düzenlenmiştir. Kural olarak bir kira sözleşmesinde, kiracının asli yükümlülüğü kiraya verenin kiralananın kullanımını vermesi karşılığında ödemesi gereken kira bedelidir. Ancak kimi sebeplerle kiracı yükümlü olduğu kira bedelini ödeyemiyor olabilir. Bu durumda kiraya veren gerekli diğer şartları da sağladığı takdirde iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasını açabilir.

Kiracının kira ödeme yükümlülüğü kural olarak aylık borçlar olarak düzenlenmiştir. Kiracı bir kira dönemi içerisinde iki kez kira ödeme yükümlülüğünü ihlal ederse, iki haklı ihtara dayanılarak tahliye davası açılabilir. Ancak bunun için kira dönemi içerisinde iki tane haklı şekilde ihtar yapılmış olmalıdır. Bunun yanı sıra açılacak dava da bir yıllık kira döneminin sonunda açılmalıdır. Kiraya verenin bu davayı açabilmesi için, kiracının muaccel olan kira borcunu ödememiş olması gerekir. Buna ilave olarak kiracının ihtar ve icra takibinden sonra ödeme yapması gerekir. İcra takibi ilamsız icra takibi şeklinde yapılabileceği gibi hem borcunu öde hem de tahliye et şeklinde de yapılabilir.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası Şartları

İki haklı ihtar, kiracının kira sözleşmesinde belirtilen kira bedelini, ödeme süresi içerisinde ödenmemesi halinde yapılır. Kiracının bir yıllık kira dönemi içerisinde iki kez temerrüde düşmesi halinde iki haklı ihtar çekilir. Bunun yanı sıra keşide edilen ihtardan sonra ödeme yapılmış da olabilir. Kiracının borcu olan kira bedelinin muacceliyeti belirlenirken, kira sözleşmesinde belirlenen ödeme günü dikkate alınır. Ödeme gününden sonraki gün kira borcu muaccel hale gelmiş olur.

Yasa hükmüne göre kira süresi iki ayrı şekilde belirlenmiştir. Birincisi bir yıldan kısa süreleri kira sözleşmelerinde kira süresi aynı kalmaktadır. İkincisi ise bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde kira süresi bir kira yılı ve aşan sürelerdir. Bu süreler içinde kiracı kira bedelini ödemezse, kiraya veren kişi ihtarda bulunur. İhtar yapıldıktan sonra kira yılı bitiminden itibaren 1 ay içerisinde de kiraya veren dava açabilir ve kira sözleşmesini sonlandırabilir. İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasının şartları şu şekilde sıralanabilir:

• Kiracının kira borcu muaccel olmalıdır.
• Kiracının bir kira dönemi içerisinde iki kez kira ödeme yükümlülüğünü ihlal etmesi gerekir.
• Kiraya veren aynı kira dönemi içerisinde iki kez haklı ihtar yapmalıdır.
• Kiraya veren aynı kira döneminin sonunda tahliye davasını açmalıdır.

Görüldüğü üzere, kira bedelinin zamanında ödenmemesi sebebiyle bir yıl içinde kendilerine iki haklı ihtar yapılan kiracılar aleyhine, ayrıca bir ihtara gerek kalmaksızın, kiraya veren tarafından kira süresinin sonunda tahliye davası açılabilecektir. İki haklı ihtar sebebiyle tahliye davasının kira süresinin, bir yıldan uzun süreli kiralarda ise ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir aylık hak düşürücü süre içinde açılması gerekir. Hal böyle iken; TBK m.353 saklı kalmak üzere bir aylık süre kaçırıldığı takdirde tahliye davası açılamayacaktır. TBK m. 353 uyarınca, “Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.”

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye  Davasında Taraflar

Kiraya veren kişi davayı açan kişidir. Ancak bazı durumlarda kiraya veren kişi birden fazla olabilir. Bu durumda, birlikte ihtar keşide edilmelidir. Dava da zorunlu dava arkadaşlığı şeklinde birlikte açılır. Dava da bu nedenle kiracıya karşı açılır. Aynı şekilde kiraya verende olduğu gibi kiracı da birden çok olabilir. Bu durumda bütün kiracılara karşı birlikte dava açılması gerekir. Buna benzer şekilde kiraya veren vefat etmiş olabilir. Bu durumda kiraya verenin mirasçıları zorunlu dava arkadaşı olacaktır. (HMK m. 60) İhtar tüm mirasçılar tarafından gönderilmelidir ve dava da tüm mirasçılar tarafından açılmalıdır.

Kiralayan olmayan malik dava açmak için öncelikle ihtara tapu senedini eklemeli ve öyle keşide etmelidir. Böylece kira ücretlerinin kendisine ödenmesini talep etmelidir. Bunun için adres ve hesap numarasını da bildirmelidir. Tapu kaydı eklendikten sonra iki haklı ihtar keşide edildiği zaman keşide edilen ihtar iki haklı ihtar olduğundan dava delili sayılacaktır. Son olarak kira ilişkisi kurulduktan sonra taşınmazın yeni sahibi olan malik kira parasının kendisine ödenmesini keşide etmelidir. Bunun için de aynı şekilde adres ve hesap numarası bildirmelidir. İhtarın keşide edilmesinden sonra kira parası muaccel hale gelecektir. Kira bedeli keşide edilen iki haklı ihtardan sonra ödenirse yine de iki haklı ihtar yapılmış sayılacaktır.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası Ne Zaman Açılır?

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açılırken, kiracı bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde o süre içerisinde, bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde ise bir kira yılı ve daha uzun sürelerde iki kez ihtarda bulunulur. Bu ihtarlar kiraya veren tarafından yapılır ve yazılı şekilde yapılmalıdır. İhtarların sebebi kira bedelinin ödenmemesi olarak yazılır. İki haklı ihtardan sonra, kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içerisinde iki haklı ihtar nedeniyle kira tahliye davası açılır. İhtar tebliğ edildikten sonra kiracının ödeme yapması ihtarın oluşmasını engellemez.

Haklı ihtarın yapılması için bir yılı aşan kira sözleşmelerinde kira süresinin sonunun beklenmesine gerek yoktur. Haklı ihtarın bir yıllık kira dönemi içerisinde gerçekleştirilmiş olması yeterlidir. İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açılacağı zaman, ihtar tebliğ edildiyse dönem sonuna kadar tahliye davası açılabilir. Belirtmek gerekir ki kira süresi içerisinde kira bedelinin ödenmemesi halinde muaccel olması ile her aya ilişkin yapılmayan ödeme için ayrı ayrı ihtarda bulunulabilir.

Haklı İhtar ve Muacceliyet Şartı Nedir?

Kiracı ödeme günü kira sözleşmesinde tespit edildiği için, ödeme günü geçtiği tarihten itibaren temerrüde düşer. ancak kiracıya ihtar ya da icra emri tebliğ edilmeden ödeme yaparsa haklı ihtar oluşmaz. Örneğin tebliğ saati belli değilse o gün sonuna kadar ödeme yapıldığı takdirde haklı ihtar yapılmamış olur. Ödeme gününde ödeme yapılmadığı zaman haklı ihtarın oluşması için iki durumdan birisi gerçekleşmelidir. Bunlar:

• Kiraya verenin kiracıya noter aracılığı ile ihtar göndermesi,
• İcra yoluyla icra takibi yapıldıktan sonra kiracı tarafından ödeme yapılması, (Ancak icra takibi örnek 7 ya da örnek 13 ile gönderilmelidir.)

Kira bedeli peşin olarak ödendiyse haklı ihtar sebebi sayılmamaktadır. Kira borcu kiraya verene götürülmesi gereken bir borçtur. Bu nedenle gönderme masrafı bulunuyorsa kira bedelinden mahsup edilmemeli kiracı tarafından karşılanmalıdır. Örneğin havale veya EFT şeklinde ödeme yapılıyorsa aradaki komisyon ücreti kiracı tarafından karşılanır. Aksi takdirde ödenmeyen kısım için haklı ihtar yapılabilir. Muaccel kira bedelinin haklı ihtara konu edilmesi için hangi ay ücretinin talep edildiği ihtar ya da icra talebinde belirtilmelidir. Bunun sebebi temerrüt ihtarından farklı olmasını sağlamaktır.

İcra Takibi Yapmak İki Haklı İhtar Sayılır?

Yerleşmiş yüksek mahkeme kararları ve kanun hükmü birlikte değerlendirildiğinde, kira borcunun tahsili ile ödeme emrinin tebliğinden itibaren 30 gün içinde ödenmemesi durumunda tahliye davası açılacağı ihtarını içeren ödeme emri, Türk Borçlar Kanununun 315. Maddesi uyarınca temerrüde dayalı tahliye davası için gerekli ihtar şartını sağlamasının yanı sıra, iki haklı ihtar bakımından da ihtar koşulunu sağlamaktadır.

Örnek vermek gerekirse, 01.01.2021 başlangıç tarihli, kira bedelinin aylık olarak her ayın 10’unda ödeneceğinin kararlaştırıldığı, 1 yıl süreli bir kira sözleşmesine dayalı olarak kiraya veren tarafından Mart ayı kirasının ödenmemesi sebebiyle 02.04.2021 tarihinde icra takibi başlatıldığını ve kiracıya ödeme emri gönderildiğini; Nisan ayı kirasının ödenmemesi sebebiyle de 20.04.2021 tarihinde icra takibi başlatıldığını ve kiracıya ödeme emri gönderildiği düşünelim.

Ödeme emrinin ilk açılan icra takibi için 05.04.2021 tarihinde tebliğ edildiği ve borçlu tarafından borcun ödeme emrinin tebliğinden sonra 25.04.2021 tarihinde, 30 günlük sürenin dolmasından önce, ödendiği varsayımında borçlunun tahliyesinin istenemeyeceği akıllara gelebilir. Ancak durum böyle değildir.

Kanun koyucu 352. Maddenin 2. Fıkrasında belirlenen sürelerde iki kez kira borcunu ödemeyerek ihtar yapılmasına sebebiyet veren kiracının her halükarda tahliyesini öngörmüştür. Bu noktada 1 yıl kira süreli kira sözleşmesinde Mart ve Nisan aylarına ilişkin kira bedellerini ödemeyerek hakkında iki kez haklı olarak ihtarda bulunulmasına sebebiyet veren kiracı, her iki ayın kira borcunu da ödemesi durumunda dahi -ödemelerin ödeme emirlerinin kendisine tebliğinden sonra yapılması koşulu ile- iki haklı ihtar koşulu sağlanmış olduğundan tahliye sonucundan kurtulamayacaktır.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Hakkında Mahkeme Kararları

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2014/7405 E. 2014/8931 K. ve 03.07.2014 Tarihli Kararı

Olayımıza gelince; davacı ile davalılar arasında uyuşmazlık konusu olmayan 01/12/1992 başlangıç tarihli ve 4 yıl süreli kira sözleşmesinde kira bedellerinin her ayın 15.gününde peşin ödeneceği kararlaştırılmıştır. Bu şart geçerli olup, tarafları bağlar. Davacının davaya dayanak yaptığı 14/12/2012 keşide 17/12/2012 tebliğ tarihli birinci ihtar ile 2012 Kasım ayı kira bedeli talep edilmiş olup, iki haklı ihtara konu olan 01/12/2012 ila 01/12/2013 kira yılı içerisine girmediğinden bu ihtar haklı değildir. Davacının dayandığı ikinci ihtar 2013 Mayıs kira bedeli için 21/05/2013 tarihinde keşide edilen ve 22/05/2013 tarihinde tebliğ edilen ihtar olup, talep edilen Mayıs kira bedeli 31/05/2013 tarihinde ödendiğinden bu ihtar haklıdır. Ancak, davacının davalıya gönderdiği 18/11/2013 keşide 20/11/2013 tebliğ tarihli üçüncü ihtar ile talep edilen 2013 Kasım ayı kira bedeli ise tebliğden önce 19/11/2013 tarihinde ödenmiş olmakla bu ihtar haklı ihtar olarak değerlendirilemez. Bu durumda mahkemece iki haklı ihtar olgusu gerçekleşmediğinden davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde tahliyeye karar verilmesi doğru değildir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2014/4142 E. 2014/5419 K. ve 29.04.2014 Tarihli Kararı

Davacı, dava dilekçesinde iki haklı ihtar sebebiyle kiralananın tahliyesini talep ettiğine göre, yukarıda açıklanan hususlara dayalı olarak, varlığından söz edilen sözlü kira ilişkisini, kira sözleşmesinin başlangıç tarihini, sözleşme süresini, aylık kira miktarını ve kiraların ödeme gününü ispat etmek zorundadır. Mahkemece bu hususta davacı taraftan tüm delilleri istenilmiş ise de, davacı tarafça herhangi bir delil ibraz edilmemiştir.

Bu durumda, mahkemenin kabulünde olduğu gibi davacı tarafça sözlü kira ilişkisinin varlığı, sözleşme başlangıç tarihi ve süresi ispat edilemediğinden, olayımızda iki haklı ihtar olgusunun gerçekleştiğinden söz edilemez. Mahkemece talebe konu edilen iki haklı ihtar sebebiyle tahliye davasının reddine karar verilmesi gerekirken, talep dışına çıkılarak davacının tapu maliki olması, davalının hakkı olmadığı halde dava konusu meskende oturuyor olmasından söz edilerek davaya konu yerin tahliyesine karar verilmesi doğru değildir.