Hisseli Tapuda Şufa Hakkı Nasıl Önlenir?

Hisseli tapuda şufa hakkının önlenmesi için çeşitli yöntemler bulunmaktadır. Şufa hakkı, bir diğer ismi ile önalım hakkı hisseli tapularda taşınmazın payının satımı durumunda hissedar olmayanlara karşı hissedar olanların öncelikli alım hakkına sahip olmasıdır. Önalım hakkı bazen taşınmazların satışı sırasında birtakım sorunlara yol açmaktadır. Bu sebeple taraflar önalım hakkının nasıl önlenebileceğine dair yollar aramaktadırlar. Önalım hakkının önlenmesi için çeşitli tedbirler alınabilir. Genellikle bu tedbirler sözleşmeye eklenen maddeler ile gerçekleşmektedir. Hisseli tapu sahipleri için mülkiyet haklarının korunması, oldukça önemli bir konudur. Özellikle şufa hakkı, tapu sahipleri arasında çeşitli sorunlara yol açabilmektedir.  Hisseli tapuda şufa hakkının önlenmesi için çeşitli yöntemler bulunmaktadır. Bu yöntemler, mülk sahiplerinin ve tarafların haklarını korumak amacıyla geliştirilmiştir. Hisseli tapuda şufa hakkı şu şekilde önlenir:

• Şufa hakkından feragat etme: Hisseli tapu sahipleri, şufa hakkından feragat etme yoluna gidebilirler. Feragat işlemi, taraflar arasında yapılacak bir sözleşmeyle gerçekleştirilebilir. Bu sözleşmede, taraflar şufa hakkının kullanılması durumunda, bu haktan vazgeçtiklerini açıkça belirtmektedirler. Böylece, mülkün satışı veya devri sırasında başka bir hissedarın bu hakkı kullanmak istemesi durumunda, feragat eden hissedar bu hakka başvuramaz. Ancak, feragat kararının dikkatlice alınması gerektiğini unutmamak önemlidir. Çünkü bu işlem geri alınamaz ve doğru değerlendirilmelidir.
• Tapuya şerh düşülmesi: Tapu kaydına, şufa hakkının mevcut olmadığına dair bir not düşürülmesi, şufa hakkının engellenmesinde önemli bir adımdır. Bu işlem, tapu müdürlüğüne başvurarak gerçekleştirilir ve tapu kayıtlarına eklenen bu not, şufa hakkının geçerli olmadığını resmi olarak belirtir.
• Hak sahibine ihtar yasaya uygun ihtar: Önalım hakkı sahibine satış gerçekleşmeden ihtar çekerek hakkını kullanıp kullanmadığı ve kullanmayacaksa satış yapacağınızı ihtar çekerseniz hakkı son bulacaktır.
• Sözleşmeli önlem yöntemleri: Bir diğer önlem yöntemi ise sözleşmedir. Hak sahibi belirli olan bir satış için önalım hakkından öncesinde ve ya sonrasında yazılı olmak koşuluyla vazgeçebilir.

Hissedarlar arasında yapılacak anlaşmalar ile tapu kaydına şufa hakkının olmadığına dair şerh düşürülmesi veya aralarında yapacakları satım sözleşmelerinde şufa hakkının kullanılamayacağına ilişkin maddeler koymak bu yöntemlerden bazılarıdır. Tapu kaydına şerh düşürülmesi yöntemi en güvenilir ve sağlam yöntemdir. Ancak kendi aralarında yapacakları sözleşmelerde de noter onayı almaları ileride herhangi bir anlaşmazlığın ortaya çıkmasına engel olacaktır.

Tapuya Şerh Düşülmesi ile Hisseli Tapuda Şufa Hakkı Önlenmesi

Paylı mülkiyete konu taşınmazların paylarının satımları aşamalarında şufa hakkı sebebi ile sorunlar çıkabilmekte, istenilen satışlar gerçekleştirilememektedir. Paylı mülkiyetlerde şufa hakkının önlenmesi için taraflar anlaşma sağlayarak paylı mülkiyetin tapu kaydına şufa hakkının kullanılamayacağına ilişkin bir kayıt düşürebilirler. Bu kaydı düşürürken bütün paylı mülkiyet sahiplerinin imzasını içeren talep dilekçesi gerekmektedir.

İlgili talep dilekçesinin noter onaylı olarak hazırlanması, tapuya şerh düşürülürken çıkabilecek birtakım sorunların önüne geçecektir. Özellikle bütün paylı mülkiyet sahiplerinin bir anda toplanamaması sebebi ile bu noter onaylı ve imzalı sözleşme ile tek bir mülkiyet hakkı sahibi tarafından da tapuya sunulması durumunda da şerh düşürülebilmesini sağlayacaktır. Bu kayıtla birlikte yapılacak satışlarda hissedarlar önalım hakkını ileri süremeyeceklerdir.

Hissedarlar Arası Sözleşme ile Şufa Hakkının Önlenmesi

Tapuya şerh düşülmeden sadece hissedarlar arası sözleşme ile de şufa hakkının ünlenmesi mümkündür. Ancak tapuya şerh düşürülmesi kadar güvenilir ve sorunsuz bir yol değildir. Kişiler ileride sözleşmeyi inkâr edebilir ve önalım hakkının geçerli olduğu iddiasında bulunabilir. Yine de hissedarlar arası bir sözleşme ile şufa hakkının önlenmesini istiyorsanız bu sözleşmeyi noter tasdikli olarak yapmanız ileride ortaya çıkacak sorunlara engel olacaktır. Bu sözleşmeye rağmen hissedarlardan birinin şufa hakkını kullanması halinde; sözleşme şufa hakkının geçersiz olduğu ileri sürülebilir. Tapu kaydında şerh olmaması sebebi ile şufa hakkının geçerli olduğunu öne süren hissedara karşı dava yoluna gidilerek şufa hakkının geçersiz olduğu ve tapu kaydının düzeltilmesi talebinde bulunulabilir. Mahkeme sunulan delillerle şufa hakkının mevcut olup olmadığı konusunda bir karar verecektir. İşte bu noktada noter onaylı sözleşme elinizi güçlendirecektir.

Tapu İşlemleri İçin Resmi Sitesini Kullanabilirsiniz: https://www.tkgm.gov.tr/

Şufa hakkı sahiplerine, taşınmazın satışa sunulacağı ve şufa hakkının kullanılma gerekliliği hakkında bilgi verilmesi ile ihtar çekilmesi şufa hakkının önlenmesi açısından önemlidir. Şufa hakkı sahiplerine, satışın gerçekleşeceği ve bu hakkı kullanmaları gerektiği konusunda belirli bir süre içinde bilgi verilmelidir. Bilgilendirme ve süre yönetimi, şufa hakkının etkili bir şekilde uygulanmamasını sağlayarak, hakkın kullanılmamasını güvence altına alır. Şufa hakkı sahibi paydaşlara satışın gayrimenkulün alıcısı tarafından noter aracılığı ile bildirilmiş ise, söz konusu satışın bildirilmesinden itibaren 3 ay içinde şufa davasının açılması gerekmektedir. İkincisi ise, şufa hakkının sahibi paydaşlara, satışı noter aracılığı ile bildirilmemiş ise, her durumda satış tarihinden itibaren 2 yıl içinde şufa davasının açılması gerekmektedir. Bu süreler hak düşürücü sürelerdir. Bu süreleri geçirdikten sonra şufa davası açılması hukuka uygun değildir.