Muhdesat, sonradan inşa edilen ve yapılan şeylerin 3402 sayılı Kadastro Kanunu’na göre taşınmaz üzerindeki yapı olarak korunan halidir. Dolayısıyla muhdesat taşınmaz bir mal üzerinde başka kişi ve kimselerden birine ait başka yapılar veya bitkiler olarak tanımlanır. Muhdesatın aidiyeti davasında ise, taşınmaz üzerinde sonradan inşa edilen bu kalıcı yapıların ya da ağaçların kime ait olduğunun tespit edilmesi için açılan bir davadır.
Muhdesat yapı ve bitkileri de içerdiğinden açılacak davada sadece yapılar kapsam altına alınmaz, aynı zamanda ağaçlar ve bitkiler de kapsam altına alınır. Ortaklığın giderilmesi ya da kamulaştırma gibi hukuki ihtilaflarda söz konusu davanın açılması muhdesat sahibinin kim olduğunun belirlenmesini sağlar. Kadim Hukuk ve Danışmanlık olarak bu yazımızda muhdesatın aidiyeti davasından bahsedeceğiz.
Muhdesatın Aidiyeti Davası Nedir?
Muhdesad 3402 sayılı Kanunu’nun “Takyitler, sınırlı ayni haklar ve muhdesat” başlığı altında 19. Maddesinde düzenlenmiştir. Yasa maddesine göre, bir arazi üzerindeki bina, yapı, ya da ağaçların tespit edilmesi, kim tarafından yapıldığının ve kime ait olduğunun belirlenmesi için muhdesatın aidiyeti adlı dava açılır. Ancak önemli olan husus şu ki; açılacak davada muhdesat açısından derdest bir ortaklığın giderilmesi ya da derdest bir kamulaştırma işlemi bulunması gerekir. Aksi takdirde bu davanın açılması mümkün değildir.
Muhdesatın aidiyeti davası muhdesatın davacıya ait olduğunu kabul etmeyen ve tapuda malik olan herkese karşı açılabilir. Muhdesatın davacıya ait olduğunu kabul eden ortaklara ise bu davanın açılması mümkün değildir. Ancak kişiler açık bir irade beyanı ile bu hususu kabul etmelidir. Muhdesatın aidiyeti davası asliye hukuk mahkemelerinde açılır ve taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkeme de davada yetkili olacaktır.
Muhdesatın Aidiyeti Davası Şartları
Muhdesatın aidiyeti davası, taşınmaz üzerinde paydaş olan ve muhdesatın aidiyetini kabul etmeyen tapu maliklerinin hepsine karşı açılabilen bir davadır. Söz konusu davayı açacak olan kişi ise muhdesatı yapan, yapıyı yapan veya ağacı diken kişidir. Ancak muhdesatın aidiyeti doğrudan açılabilen bir dava değildir. Bu nedenle muhdesatın aidiyeti davasının açılması için birtakım şartların gerçekleşmesi gerekir. Bu şartlar şu şekilde sıralanabilir:
- Taşınmaz üzerinde sonradan inşa edilen bir yapı veya ağaç bulunmalıdır.
- Taşınmaz üzerine inşa edilen bu yapı kalıcı olarak inşa edilmiş bir yapı, tesis ya da dikili ağaç olmalıdır.
- Muhdesatın kime ait olmadığı noktasında taraflar arasında gerçek bir uyuşmazlık olmalıdır.
- Davacı, bu tespiti yaparken güncel ve hukuki bir yarara sahip olmalıdır.
- Dava açılırken muhdesatın varlığını ispat eden deliller veya tanıklar sunulmalıdır.
- Derdest bir dava açılmıştır.
Önemle belirtilmelidir ki muhdesatın aidiyetinde amaç muhdesatın kime ait olduğunun tespit edilmesidir. Ancak mülkiyet tespiti talep edilmekle birlikte davaların reddedilmesi de mümkün olabilir. Bu nedenle dava açılırken taleplerin ayrı ayrı ve net bir şekilde ifade edilmesi gerekmektedir. Ayrıca bu davalarda tarafların ayrıntılı olarak belirtilmesi gerekir aksi takdirde hasım yokluğundan usulden dava reddedilir.
Muhdesatın Aidiyeti Davası Yargılama Giderleri
Muhdesatın aidiyeti davasında, nispi harç uygulanmaktadır. Bu harçlar muhdesatın toplam değerinden kişinin kendi payı olduğunu iddia ettiği bölümün değeri oranında hesaplanmaktadır. Genellikle kişiler taşınmazı değerini düşük göstererek bu değer üzerinden harç öder. Sonrasında ise yargılama sırasında yapılan keşifler neticesinde gerçek değerinin belirlenmesi ile harcın tamamlanması yoluna gidilmektedir.
HMK madde 326 kapsamında yargılama giderleri dışında avukatlık ücreti de kabul edilen ve harçlandırılan tutar üzerinden davacı lehine karar verilir. Aynı şekilde ret durumunda da davacının ödediği yargılama giderleri davalılardan payları oranında alınır. Dolayısıyla muhdesatın aidiyetinin tespiti için harçlar ve yargılama giderleri zemin bedeli hariç olmak üzere muhdesatın değeri üzerinden hesaplanır.
Muhdesatın Aidiyeti Davasında Muhdesat Oranı Nasıl Hesaplanır?
Muhdesatın aidiyetinde bir taşınmazın üzerindeki muhdesatın değeri de hesaplanmalıdır. Taşınmazın toplam değeri içindeki pay oranının hesaplanması için kullanılan bir formül de bulunmaktadır. Bu hesaplama için aşağıdaki şu formül kullanılır:
- Muhdesat Oranı = ( Muhdesatın Değeri / Taşınmazın Toplam Değeri ) x 100
Dolayısıyla muhdesat oranının belirlenmesi için muhdesatın değeri taşınmazın toplam değerine bölünür ve 100 ile çarpılır. Bir örnek vermek gerekirse, taşınmazın toplam değerinin 2.000.000 TL olduğunu düşünelim. Muhdesatın değeri ise 500.000 TL civarında ise muhdesat oranı şu şekilde hesaplanır: 500.000 / 2.000.000 = ¼ = 0,25 ise çarpı 100 ile muhdesatın oranı % 25 olarak belirlenecektir.
Muhdesatın Aidiyeti Dava Dilekçe Örneği
(Taşınmazın Bulunduğu Yer) Nöbetçi Asliye Hukuk Mahkemesi’ne
Davacı: Ad-Soyad (T.C.:) (Adres)
Vekili: Av. Umur YILDIRIM
Söğütözü Mah. Söğütözü Cad. No:2/B/7 Koç İkiz Kuleleri Çankaya/Ankara
Davalı: Ad-Soyad (T.C.:) (Adres)
Konu: (…) adresindeki muhdesatın aidiyetinin tespitinin talebini içerir.
Açıklamalar
Müvekkil (…), (…) ili (…) ilçesi (…) beldesi (…) köyü (…) ada (…) parselde yer alan arsa niteliğindeki taşınmazın (…) oranında malikidir. (EK-1 Tapu evrakları)
Müvekkil (…) tarihli (…) Noterliği (…) yevmiye numaralı işlemi ile gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapmıştır. Sözleşme kapsamında müteahhit ile (…) konumundaki bina dairesinin arsa payı ile birlikte en geç (…) tarihine kadar müvekkile teslim edilmesi vaat edilmiştir. Ayrıca müvekkil söz konusu satışın bedelini de noter huzurunda ödemiştir.
Ancak (…) adresinde bulunan daire müvekkile hiçbir zaman teslim edilmemiş ve ayrıca ortak taşınmazda bulunan davalı (…) tarafından da kullanılmaya başlanmıştır. Müvekkilin (…) tarihinde satın aldığı taşınmazı hisse oranlarına göre paylaşmaları noter huzurunda düzenleme altına alınmışsa da müvekkil ile paylaşım yapılmamıştır. (EK-2 Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi)
Dolayısıyla müvekkil öncelikle söz konusu taşınmazdaki ortaklığın giderilmesi için (…) Mahkemesi’nde izaleyi şüyu davası açmış olup dosya (…) E. Numarası ile görülmektedir. Dolayısıyla esas numarası yazılı derdest dava nedeniyle müvekkilin taşınmaz üzerindeki haklarını elde etmesi için muhdesatın aidiyeti davası açma zarureti hasıl olmuştur.
Hukuki Deliller: Tapu kayıtları, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, bilirkişi incelemeleri tanık, yemin ve sair her türlü yasal delil.
Hukuki Nedenler: TMK, TBK ve sair her türlü mevzuat.
Netice ve Talep: Yukarıda ayrıntılı olarak açıklanan nedenlerle,
- (…) ili (…) ilçesi (…) beldesi (…) köyü (…) ada (…) parselde yer alan taşınmazın (…) kayıtlı (…) m2 ölçümündeki dairesi niteliğindeki muhdesatın müvekkile ait olduğunun tespit edilmesine,
- Yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalı üzerine bırakılmasına,
Karar verilmesini saygılarımızla vekaleten arz ve talep ederiz. (Tarih)
Davacı Vekili
Av. Umur YILDIRIM
Ekler:
- Tapu evrakları
- Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi
Bizi Arayın
WhatsApp