Depozito, kiralanan taşınmazın zarar görmeyeceğine dair para ya da kıymetli evrak olarak verilen güvence teminatına denir. Kiralama işlemlerinde bu teminat önceden verilir ve kira sözleşmesinin şartlarına bağlı olarak kiralanan mülkten çıkarken geri alınır. Kira depozitosu, konut ve çatılı işyeri kiralamak isteyen kişileri için gündeme gelir. Konut ve işyeri sahiplerine güvence olması için ödenen depozitonun kiracının mülkten ayrılması sonrasında iadesi gerekir. Ancak depozitonun iadesi zaman zaman sorun teşkil eder. Kiracının mülkte bir zarara sebebiyet vermesi, kiracının kira ödemelerini yapmaması veya kimi zaman ise sebepsiz olarak iade edilmemesi söz konusu olabilir. Depozitonun iade edilmemesi durumunda kiracının zor durumda kalması söz konusu olabilir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 342. maddesine göre konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmiştir. Kira parasını sözleşme yapılırken özgürce belirlemek olanaklı olduğuna göre, halk arasında “depozito” denilen aslında “güvence” niteliğinde bulunan bir miktar paranın kira ilişkisi başlarken alınması geçerlidir. Zira, bu para, zarar- ziyanın veya sözleşmeye göre kendine ait giderlerin (elektrik, su, hasar tazminatı gibi) karşılanması amacıyla alınmaktadır. Bu nedenle güvence parası alınması hususu hukuka aykırı bulunmamaktadır. Ancak bu durum evden veya işyerinde çıkan kiracının depozitosunun iade edilmediği durumlarda sorunlara yol açmaktadır.

Kira Depozitosu Nedir?

Depozito, ev sahibinin konut veya iş yeri gibi taşınmaz mülklerini kiralama durumunda oluşabilecek zararları teminat altına alabilmek amacıyla kiracıdan istediği para veya kıymetli evrak olarak ifade edilir. Depozito, taraflar arasında yapılan bir sözleşmenin güvenliğini sağlamak için, sözleşme sona erdiği halde aksi bir durum yoksa iade edilmesi gereken güvence bedelidir. Depozito günümüzde genel olarak kira sözleşmelerinde karşımıza çıkmaktadır. Kira sözleşmeleri yapılırken kiraya veren kişinin kiracıdan kira sözleşmesi sebebi ile maruz kalabileceği zararların telafisi bakımından güvence bedeli olarak belirli sınırlar dahilinde depozito ödenmesi talep edilmektedir. Depozito ödemeleri aksi bir durum olmaması durumunda kiracının kiralananı tahliye etmesi ile iade alacağı meblağdır.

Türk Borçlar Kanunu’nun 342. Maddesi hükmüne göre depozito talep etme sınırı en fazla üç aylık kira bedeli olarak belirlenmiştir.  Kira sözleşmesi ile kiracıdan güvence istenilmesi imkânı kabul edilmiş ancak güvencenin türü (para veya kıymetli evrak verilmesi, kefalet, teminat mektubu, ipotek vs) konusunda bir sınırlama getirilmemiştir.  Depozitonun miktar olarak sınırı ve hangi şartlarda iade edileceği Borçlar Kanunu ile düzenlenmiştir. Kiraya veren yasal sınırda kira talep edebileceği gibi, yasal sınırdan az olarak da depozito bedeli talep edebilir. Depozito bedeli talep etmeme hakkına da sahiptir. Depozito bedelinin tek seferde veya taksitler halinde ödenmesi de mümkündür. Bu durum sözleşme serbestisi içerisinde taraflarca kararlaştırılabilir.

Depozito Nasıl Ödenir?

Türk Borçlar Kanunu’nun 342. Maddesi hükmüne göre güvence bedelinin para veya kıymetli evrak olarak ödenmesi mümkündür.  Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.

Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi kiracıya geri vermekle yükümlüdür. Borçlar Kanunu 342. Maddesi ile depozito bedeli olarak alınan paradan kiracıyı korumaya çalışmaktadır.  Güvence bedeli olarak yatırılan üç aylık kira parası sözleşme hitamında bankaya yazılı olarak bildirilmemesi halinde güvence bedeli kiracıya iade edilir.

Güvence parası olarak da bilinen depozitonun kira sözleşmesinin imzalanması sırasında veya sonrasında elden nakit olarak ödenmesi uygulamada en çok kullanılan ödeme yöntemidir. Tarafların arasında anlaşma sağlanması ile elden nakit olarak ödenmesi pek tabii olarak mümkündür. Ancak elden nakit olarak ödenen depozito bedellerinin sözleşmesin sora ermesinden sonra iadesi konusunda zaman zaman sorun yaşanabilmektedir. Depozito bedelinin iadesi hususunda sorun yaşanmaması için kira sözleşmesi yapılırken ve depozito ödemesi yapılmadan avukat yardımı almakta fayda vardır.

En Fazla Ne Kadar Depozito İstenebilir?

Borçlar Kanunu ile kanun koyusu depozito alımı konusunda çeşitli düzenlemeler yapmış ve kira sözleşmesi yapılırken talep edilen depozito bedeli konusunda kiracıları koruyucu hükümlere yer vermiştir. Bu hükümlere göre, konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Depozito bedelinin üç aylık kira bedelinden daha fazla olarak istenmesi halinde üç aylık kira miktarını geçen kısmı için butlan geçerli olacak ve üç ayı aşan kısım geçersiz olaraktır.

Borçlar Kanunu hükümlerine göre, konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir. Sahibinden gibi sitelerde çok fazla depozite isteyen emlakçı görebilirsiniz. Bu durum kanuna aykırıdır. Depozito 3 kira bedelini aşamaz.

Kira Sözleşmesinde Depozitonun İade Edilmesi İçin Ne Gerekir?

Depozitonun tam olarak iadesi için genel olarak gerçekleşmesi gerekenlere bakacak olursak;

• Kiralananın hasarsız teslimi; Kiracının kiralananı hasarsız ve zararsız olarak teslim etmesi depozitonun iade edilmesi için en önemli şarttır. Bu aşamada kiralananın normal kullanım sınırında kalan yıpranması ve eskimesi depozitonun iadesini etkilemez. Kiralanın bakım ve özen yükümlülüğü doğrultusunda kullanılması ve zarar verilmemesi yeterlidir.
• Kira Borcunun Olmaması; Kiralananın tahliyesi sonrasında depozitonun iadesinin talep edilebilmesi için kira borcunun bulunmaması gerekir. Kira borcunun olması durumunda kiraya veren depozitoyu ödemekten imtina edebilir.
• Kiralanana Ait Fatura Borcunun Olmaması; Depozitonun iadesinin talep edilebilmesi için kiralananda oturulan sürelere ait tüm elektrik, su, doğalgaz, aidat gibi tüm ödemelerin eksiksiz yapılmış olması gerekir. Aksi durumda depozitonun iadesi söz konusu olmayacaktır.

Depozitonun iadesi için gereken şartların bulunması durumunda kiraya veren tarafından depozitonun eksiksiz iade edilmesi gerekmektedir. Ancak kiracıdan kaynaklı herhangi bir zararın bulunması halinde zararın miktarına göre depozitonun bir kısmının veya tamamının kesilmesi söz konusu olabilir. Zarar tespit edilmesi durumunda kiracının depozitonun iadesi talebi reddedilebilir.

Depozito Nasıl Geri Alınır?

Depozitonun iadesinden söz edebilmek için öncelikle kira sözleşmesinin usulünce sona ermiş olması gerekir. Kira sözleşmesinin sona ermesi ile birlikte ev sahibi ve kiracı tarafından evin tahliye sonrası durumu incelenir. Yapılan inceleme sonucunda kiralananda herhangi bir hasar, zarar tespit edilmesi durumunda bu durum anahtar teslim tutanağında belirtilir. Kiralananda herhangi bir zarar, hasar bulunmaması durumunda depozitonun iadesi gündeme gelir.

Depozitonun iadesi için öncelikle sözleşme kurulurken depozitonun hangi şekilde alındığına bakılır. Elden alınan depozito yine elden ödenebilir. Depozito bankaya depolama yoluyla ödenmiş ise iadesi için iki tarafında rızası, icra takibinin kesinlik kazanması veya kesinleşmiş bir mahkeme kararı gereklidir. Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.

Depozito Ne Zaman İade Edilir?

Kira sözleşmelerinde evin hasarsız ve zararsız tahliye edildiğinin tespit edilmesi neticesinde depozitonun iade edilmesi gerekir. Depozitonun iade süresi kira sözleşmesinin sona ermesi ile başlar. Depozitonun bankaya yatırılmış olması durumunda, Borçlar Kanunu hükümlerine göre iadesi yapılır. Bu durumda iadesi için iki tarafında rızası, icra takibinin kesinlik kazanması veya kesinleşmiş bir mahkeme kararı gereklidir. Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.

Depozitonun bankaya değil kiraya verene teslim edilmesi durumunda ise kiralananın usulüne uygun tahliye edilmesi ve herhangi bir zarar verilmemiş olması durumunda iade gecikmeksizin yapılmalıdır. Taşınmazın zararsız ve hasarsız ve borçsuz olarak tahliye edildiğine dair her iki tarafça da imzalanan tutanak düzenlenip imzalanması durumunda depozitonun iadesi süreci hızlanmaktadır.

Depozitoya Faiz İşler Mi?

Kiralananın tahliyesi sonucunda kiralanın bakım ve özen yükümlülüğüne aykırı olarak kullanılmaması ve sorunsuz teslim edilmesi halinde depozitonun iade edilmesi gerekir. Ancak depozitonun verildiği tarihle iadesinin talep edildiği tarih arasında günümüz enflasyonu karşısında değer kaybına uğraması sorunu ortaya çıkacaktır. Borçlar Kanunu hükümlerinde depozitonun kıymetli evrak olarak ya da vadeli bir hesap şeklinde bankaya yatırılması gerekir. Yapılan düzenlemenin amacı, depozito bedelinin enflasyon karşısında erimesinin ve kiracının hak kaybına uğramasının engellenmesidir.

Depozito bedelinin kiraya verene elden veya bankaya havale yoluyla ödenmesi halinde faiz işlemesi mümkün değildir. Bu durumda sadece depozitonun iadesi talep edilmesine rağmen ve iadenin yapılmaması için haklı bir sebep bulunmaması durumunda ödeme yapılmadığı günden ödeme yapılan güne kadar faiz talep edilebilmesi mümkündür. Depozito alacağının enflasyon karşısında erimemesi ve hak kayıpları yaşanmaması adına bankada vadeli bir hesaba yatırılmasını veya kıymetli evrak şeklinde bankada saklanmasını tavsiye ederiz.

Depozitom İade Edilmedi Ne Yapabilirim?

Depozito bedelinin para veya kıymetli evrak şeklinde verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir. Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.

Depozito bedelinin kiraya verene elden veya havale yoluyla ödenmiş olması durumunda ise depozitonun iadesinde sorunlar yaşanabilir. İhtarnamenin içeriğinde depozito bedelinin iadesi için haklı sebepler belirtilerek iade talep edilebilir. İhtarname ile sorunun çözülmemesi durumunda icra takibi veya dava yolu ile depozito bedelinin iadesi talep edilebilir. Bu aşamada ihtarname bir zorunluluk olmamakla birlikte dava öncesi başvurmakta fayda olan bir yoldur.