Yeniden Kiralama Yasağı

Yeniden kiralama yasağı, Kiracıyı koruyan bir hüküm olarak kiralayandan doğan sebeplerden ötürü tahliye edilen kiracının, kiralananın boşaltılmasından itibaren üç yıllık süre boyunca haklı sebep olmaksızın, kiralananın kendisi dışında bir üçüncü kişiye kiralanması halinde son kira yılında ödediği kira bedelinden az olmamak üzere tazminat talep edebilmesine imkan tanır. Yeniden inşa ve imar sebebiyle tahliye durumunda, gereksinim sebebiyle tahliyeden farklı olarak, kiracıya kiralananı yeniden kiralaması için öncelik hakkı tanınmıştır. TBK m. 355/II hükmüne göre kiracının kiralananı yeni hali ve yeni kira bedeli ile kiralama hakkı vardır. Bu öncelik hakkı, kiralayanın kiracıya yapacağı yazılı bildirimden itibaren bir aylık sürede kullanılabilecektir.

01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun yeni hükümlerinden biri olan “Yeniden Kiralama Yasağı”, 355. maddede düzenlenmiş olup kiracıyı koruyan bir hüküm olarak yasada yer almıştır. Hükme göre, kiralayandan doğan sebeplerden dolayı tahliye edilen kiracıya, tahliyesinden itibaren üç yıllık süre içerisinde haklı bir sebep olmaksızın kiralananın kendisi dışında bir üçüncü kişiye kiralanması halinde, son kira yılında ödediği kira bedelinden az olmamak üzere tazminat talep edebilme imkânı tanınmaktadır. Bu yazımızda Yeniden kiralama yasağı nedir, yeniden kiralama yasağı tazminat ne kadar, yeniden kiralama yasağı nasıl ispatlanır, kiracıyı çıkarınca kaç yıl kiraya veremez ve 5 yıllık kira sözleşmesi bitince ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi gibi soruların cevabını vereceğiz.

Yeniden Kiralama Yasağı Nedir?

Yeniden kiralama yasağı, kiralayandan kaynaklanan sebeplerle boşaltılan konut veya çatılı işyerinin, kiralayanın haklı bir sebebinin bulunmaması şartına bağlı olarak boşaltılma tarihinden itibaren üç yıl geçmedikçe eski kiracı dışında bir üçüncü kişiye kiralanamamasını ifade eder. Kiralayan bu duruma aykırı davranırsa eski kiracıya son kira yılında ödenmiş olan kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür. Yasa koyucu, gerçekten gereksinme duymadığı halde, öyle olduğunu ileri sürerek kiracısını konuttan ya da işyerinden çıkartan kiraya verenin kötü niyetli davranışını önlemek için bazı düzenlemeler getirmiştir. Konut ve işyeri gereksinimi nedeniyle açılacak davaların kötüye kullanılmasının önlenmesi adına kanun koyucu tarafından TBK m.355/1 de “yeniden kiralanması yasağı” başlıklı hükmü düzenlenmiştir. Yeniden kiralama yasağı, konut ve çatılı işyeri kiraları için akdedilen kira sözleşmeleri için geçerli olup diğer kira sözleşmelerinde uygulama alanı bulmamaktadır. Türk Borçlar Kanunu’nun  355. Maddesi “Yeniden Kiralama Yasağı”nı düzenlemekle beraber anılan madde şu şekildedir;

Yeniden Kiralama Yasağı Hangi Durumlarda Söz Konusudur?

Yeniden kiralama yasağı, kiralayandan kaynaklanan sebeplerle boşaltılan kiralanan konut veya çatılı işyerinin, kiralayanın haklı bir sebebinin bulunmaması şartına bağlı olarak boşaltılmasından itibaren üç yıl geçmedikçe kiralanan dışında bir üçüncü kişiye kiralanamamasını ifade eder. Kiralayan bu duruma aykırı davranırsa eski kiracıya, son kira yılında ödenmiş olan kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür. TBK m.355 de düzenlenen hükümle, kiracıların kiraya veren karşısında korunması amaçlanmıştır. Yasaklanan husus, ihtiyaç veya kanunda sayılan diğer kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle kiracının taşınmazdan tahliye edilmesinden sonra üç yıl geçmedikçe kiralananı eski kiracıdan başka farklı bir üçüncü kişiye kiralanmasıdır. Yeniden kiralama yasağı aşağıda yer alan üç durumda uygulama alanı bulmakta olup bu makalede detaylı olarak ele alınmıştır. Bu durumlar;

• Kiralayanın Gereksinimi Sebebiyle Tahliyesi;

Türk Borçlar Kanununun konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin 350/b.1 maddesi gereğince, kiracı kendine düşen borçları düzenli biçimde yerine getirse ve kira sözleşmesinin koşullarına uysa bile, kiraya veren, kiralananı;  kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ya da kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut olarak kullanmak üzere, kira sözleşmesi süresinin sonunda boşaltması için kiracı aleyhine dava açabilir. Ancak bu davanın açılarak  kiracıyı taşınmazdan tahliye edilebilmek için kiraya verenin konut gereksinmesi gerçek ve içten olmalıdır. Hangi durumlarda konut gereksinmesi bulunduğu konusunda kanunda somut bir ölçü getirmemiştir. Bunu, durumun özelliklerine göre yargıcın belirlemesi gerekir. Özellikle, salt kiracıyı çıkarıp bir ahbabına kiralamak, kira parasını istediğince arttırmak ya da gereksinim nedeniyle dava açmadan çok kısa bir süre önce kendisine ait başka bir taşınmaz boşaldığı halde onu kiraya vererek sonradan başka bir kiracısını gereksinme nedeniyle taşınmazdan çıkarmak istemesi gibi durumlarda istemin içten olmadığı kabul edilir ve davası reddedilir. TBK m.355/1 de “Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.” denilerek kiraya verenin üç yıl geçmedikçe tahliye ettirdiği eski kiracısını, yeni kiracı ve kiraya veren karşısında öncelik tanıyarak korumaya almıştır.

• Yeni Malikin Gereksinimi Sebebiyle Tahliyesi;

Türk Borçlar Kanunu’nun 310/1. maddesi hükmüne göre, sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Yasa koyucu, konut ve çatılı işyerleri bakımından bu kuraldan ayrılmış, sonradan edinilen kiralananı boşaltması bazı şartlara bağlanmıştır. Yeni malikin bu yetkisine karşı kiracıyı korumak amacıyla TBK m.351’ de, kiraya verenin yetkisini sınırlayıcı bir düzenleme getirilmiştir.  Buna göre, taşınmazın mülkiyetini kazanan yeni malik, eğer taşınmazı kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun konut ya da işyeri gereksinmesi için kullanacaksa, ancak o zaman kiracıyı taşınmazdan çıkarabilir. Burada yeni malik kiracıyı bu nedenle kiralanan taşınmazdan çıkardıktan sonra taşınmazı üç yıl süreyle başkasına kiralayamaz. TBK m.355’de sadece gereksinim nedeniyle ve yeniden inşa ve imar başlığı altında yeniden kiralama yasağı düzenlenmişse de yeni malikin gereksinim nedeniyle kiracısını tahliye etmesinde de aynı yasağın olduğu kabul edilmektedir.

• Yeniden İnşa ve İmar Amacıyla Kiralananın Boşaltılması;

TBK 350/b.2 maddesinde “Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise” kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirebileceğine ilişkin bir düzenleme yer almaktadır. Hükümden de anlaşılacağı üzere, yapılacak olan onarım ve yapımın önemli ve büyük ölçüde(esaslı) olması gerekir. Bundan başka yapılacak yapım ve onarım çalışmaları sırasında kiralananın içinde oturulması ya da işyeri olarak kullanılması olanaksız bulunmalıdır. Yeniden inşa ve imar amacıyla kiracının taşınmazdan çıkartılmasında yeniden kiralama yasağı TBK m.355’de düzenlenmiştir. Bu nedenle kiracı taşınmazdan çıkarıldıktan ve yapım ve onarım tamamlandıktan sonra kiraya verenin, kiracıya bir bildirim göndererek taşınmazı yeni durumuyla ve buna uygun yeni fiyatıyla kiralayıp kiralamayacağını sorması gerekir.  Kiracı da aldığı bildirime “bir ay” içinde olumlu bir cevap vermezse artık kiralama hakkını yitirir. Yani bu durumda da kiracının eskiden oturduğu yeri, kiracıya nazaran başkalarına öncelikle kiralama hakkı vardır. Ancak bu hakkını kullanacağını kiraya veren teklifi üzerine bir ay içinde bildirmelidir. Kiracı kiraya verenin teklifini kabul ederse, yeni bir sözleşme kurulur.

Yeniden Kiralama Yasağının Dayandığı Haklı Sebep Unsuru Nedir?

Kiralanan taşınmazın yukarıda yapılan açıklamalar doğrultusunda boşaltılmasından sonra üçüncü kişiye yeniden kiraya verilmesinde haklı sebep varsa artık yeniden kiralama yasağından söz edilmeyecektir.  Haklı sebep, kiraya vereni yasağa tabi olmadan kiralananı başka bir üçüncü kişiye kiralama olanağı tanımaktadır. Ancak “haklı sebep”  olarak sayılan haller veya ne olduğuna ilişkin kanunda açık bir düzenleme mevcut değildir.  Hangi hallerin haklı sebebin olduğunu somut olaydaki durum ve koşullar içerisinde hakim değerlendirecektir. Burada her somut olay özeline bakılarak kiraya verenin içinde bulunduğu durum ve hakkaniyet çerçevesinde haklı sebep değerlendirilmesi yapılmaktadır. Haklı sebep unsuru, yeniden kiralama yasağının uygulama alanı bulduğu gereksinim nedeniyle tahliye ve yeniden inşa-imar amacıyla tahliye bakımından ayrı ayrı ele almakta fayda vardır;

• Gereksinim Nedeniyle Tahliyede Haklı Sebep Unsuru; haklı sebebin, kiraya verenin kusurundan kaynaklanmayan durumları kapsadığı ve kendisine üç yıl geçmeden  kiraya konu taşınmazı başkasına kiralama hakkı vermektedir. Örnek vermek gerekirse; Kiraya verenin altsoyunun ihtiyacı için kiralananın boşaltılmasını sağlayıp daha sonra kızının atanması veya oğlunun askere alınması gibi sebeplerle kiralananı kullanamamasından ötürü bir üçüncü kişiye kiralaması ya da başka örnek olarak kiracının başka bir yere göç etmesi, ölmesi gibi kiracıdan kaynaklı sebeplerden de ortaya çıkabileceği gibi, kira konusu taşınmazın yok olması, mücbir sebepler ya da kamulaştırılması gibi sebepler neticesinde de ortaya çıkabilir.
• Yeniden İnşa ve İmar Amacıyla Tahliyede Haklı Sebep Unsurunda, yeniden inşa ve imarın tamamladıktan sonra eski kiracının başka yere atanması, meslek veya sanatını bırakması gibi nedenlerle kiralananı kiralama olanağının kalmaması, taşınmazın esaslı onarım sonrasında işyerine dönüşmesi ve eski kiracının, kiralananı yeni haliyle konut olarak kullanması mümkün değilse, haklı sebebin varlığından söz edilmektedir.

Yeniden Kiralama Yasağının İhlalinin Sonucunda Ne Olur?

TBK m.355 son fıkrasında “Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.” hükmü düzenlenmiştir. Hakim daha yüksek bir tazminata da hükmedebilir, ancak tazminatın alt sınırı, bir yıllık kira bedeli olarak belirlenmiştir. Yeniden kiralama yasağına aykırılık halinde kiraya verenin ödemekle yükümlü olduğu tazminat, TBK m.49’da düzenlenen haksız fiilden doğan sorumluluk kapsamında değerlendirilmektedir. Haksız fiilden kaynaklı olarak meydana gelen zararlar maddi tazminat ve diğer kiracının uğramış olduğu zarar tazmini olarak kiraya verenden TBK m.355 uyarınca talep edilmektedir. Ancak Yargıtay kararlarında,  TBK ve ilgili diğer mevzuatlarda kiracıya manevi tazminat talep etme hakkı talep edebileceğine dair bir hüküm olmaması nedeniyle kiracının manevi tazminat talep edemeyeceğine hükmetmiştir.

Yargıtay kararlarında bu yasağın ihlali haksız fiil olarak kabul edilmiş olup bu haksız fiilden kaynaklı meydana gelen zararların zarar görenin zararı öğrendiği tarihten başlayarak iki yıl ile her halde zararın işlendiği tarihten başlayarak on yıl geçmesiyle zamanaşımına uğrayacağına ilişkin hükme (TBK m. 72) dayanılarak tazminat talebine haksız fiil zamanaşımı uygulanmaktadır. TBK m 72’de “Tazminat istemi, zarar görenin zararı ve tazminat yükümlüsünü öğrendiği tarihten başlayarak iki yılın ve her hâlde fiilin işlendiği tarihten başlayarak on yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar” şeklindedir. Kanunda tazminat talebine ilişkin bir zamanaşımı öngörülmemiş olup genel zamanaşımı süresi uygulanmaktadır. Zararın meydana geldiği tarih olarak kiralanan taşınmazın kiralayan tarafından eski kiracıdan başka bir üçüncü kişiye kiraya verildiği tarih kabul edilmelidir.

Yeniden Kiralama Yasağı Hakkında Yargıtay Kararları

Yargıtay içtihatlarında, kiraya verenin salt gereksinme duyduğunu ve sözleşmeyi yenilemeyeceğini bildirmesiyle kiracı kendiliğinden taşınmazdan çıkmışsa, artık kiraya veren hakkında yeniden kiralama yasağı hükümleri uygulanmayacağı belirtilmiştir. Yargıtay’a göre, kiraya veren hakkında açıklanan hükümlerin uygulanabilmesi için, kiracıyı gereksinme nedeniyle dava ederek mahkemeden boşaltma kararı alması ve ayrıca bu karara dayanarak kiracıyı cebri icra yoluyla taşınmazdan çıkarması gerekir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2018/5894 K. 2019/6781, 17.09.2019 Tarihli kararında

Somut olayda; Dava konusu taşınmaz davacı ile davalı arasında 01.11.2005 tarihinden başlayarak 10 yıl süreli kira sözleşmesi ile kiralanmış, kiralananın satılmasıyla dava dışı yeni malik TBK’nun 310. maddesi gereğince kira sözleşmesinin tarafı haline gelmiştir. Taşınmazın satılması kira sözleşmesinin fesh edilmesi ve tahliye edilmesini gerektirmez. Kaldı ki; Dava dışı yeni maliğin, gereksinim amacıyla bir tahliye davası açmadığı anlaşılmakta olup, davacı kiracı, taşınmazı bir yargı kararı veya icra marifetiyle tahliye etmemiştir. Bu durumda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 355. maddesi uyarınca tazminat koşulları oluşmamıştır. O halde, mahkemece; davacının peşin ödediği kira bedelinden, sözleşmenin feshi tarihinden sözleşme süresi sonuna kadar olan kısmın iadesine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi  E. 2017/4122 K. 2019/282,  17.01.2019 Tarihli kararında

Somut olayda davacı şirketin 01.01.2011 başlangıç tarihli ve iki yıl süreli kira sözleşmesi ile taşınmazda kiracı iken, davalı tarafından 29.01.2013 tarihli ihtarname ile 6306 sayılı yasa uyarınca taşınmaz için yıkım kararı alındığı, yıkım kararının uygulanabilmesi için taşınmazın tahliyesinin talep edildiği ve davacı kiracı tarafından taşınmazın 27.03.2013 tarihinde tahliye edildiği ve taşınmazın inşaat tamamlandıktan sonra 3. kişiye kiralandığı hususlarında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davalı kiraya veren gereksinim, yeniden inşaa ve imar amacıyla bir tahliye davası açmamıştır. Davacı kiracı taşınmazı bir yargı kararı veya icra marifetiyle tahliye etmemiştir. Bu durumda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 355. maddesi uyarınca tazminat koşulları oluşmamıştır. Bu durumda mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

Yargıtay 4. Hukuk Dairesi  E. 1986/7111 K. 1986/7915, 20.11.1986 Tarihli kararında

Davaya konu olan olayda, yasa koyucu gerek ihtiyaç, gerekse yeni inşaat ve tamirat nedeniyle yargı kararlarıyla gerçekleşen tahliyelerde sadece taşınmazın üçüncü kişiye kiraya verilmemesini buyurucu kurala bağlamıştır. Bunun dışında tahliye edilen yerin boş bırakılması hali için özel bir kural getirmemiştir. Dairenin, esas: 1984/5291, karar: 1985/6931 sayılı ve 25.9.1984 günlü kararında da belirtildiği gibi kanun koyucunun açık ve sınırlı bir biçimde hukuka aykırı kabul ederek oluşturduğu sorumluluğun kapsamı Medeni Kanunun 1. maddesindeki kanun boşluğu kural ile doldurulamayacağı gibi, özel yasa hükmünde yasaklanmamış olması karşısında aynı Kanunun 2. maddesindeki hükmüne dayanılarak kiralananın boş bırakılmasının doğruluk ve güven kurallarına aykırı olduğu da kabul edilemez. Bu nedenle mahkemenin zamanaşımını az önce belirtilen hallerde olduğu gibi hukuka aykırılığın gerçekleştiği gün olan üçüncü kişiye kiraya verme tarihinden başlatılarak bu konudaki def’inin reddine karar vermiş olması da isabetlidir.