Tapu tahsis belgesi; hazine, belediye, il özel idaresine ait veya Vakıflar Genel Müdürlüğü’nün idare ettiği arsa veya araziler üzerinde gecekondu sahibi olan kişilerin mağduriyetini engellemek adına verilen belgelidir. 1980’li yıllarda köyden kente göç eden kişiler kamu arazilerine gecekondu yaparak buralarda yaşamaya başladılar. Bu sebeple tapu tahsis belgesi düzenlemesi yapıldı ve gecekondu sahiplerine gerekli şartların sağlanması halinde tapu verilmesi hususu gündeme geldi. Ancak tapu almak için son başvuru tarihi 31.05.2023 itibarı ile dolmuş olup artık bu hususta başvuru alınmamaktadır. Yeni düzenlemeler yapılması ile tekrar başvuru alınması gündeme gelebilir.

Tapu tahsis belgesi ile mülkiyet değil fiili kullanım hakkı verilir. Tapu tahsis belgesi verilmesi ile kişiye imar planı yapılacak kamu arazisi üzerinde fiili kullanım hakkı verilmektedir ve bu hak kişisel bir haktır. Tapu tahsis belgesi ile imar planı uygulanana kadar kişilere hak sahibi olma yetkisi verilir ve gecekondunun yıkılması engellenmiş olur. Devlet arazisinde gecekondu sahibi olan kişilerin gecekondu yaptıkları araziye sahip olup olamayacakları merak konusudur. Tapu tahsis belgesi mülkiyet hakkı vermemekle birlikte tapu tahsis belgesi ile kullanma hakkı gecekondu sahibine tahsis edilen arazinin ıslah imar planı veya kadastro planları yapılması ile tapu sahibi olabilmesi mümkün olabilir. Bu makalemizde tapu tahsis belgesi ve nasıl alındığı bilgisi verilecektir.

Tapu Tahsis Belgesi Nedir?

Yani kamu arazileri üzerinde gecekondusu bulunan kişilere 1980’li yıllarda verilen belge tapu tahsis belgesi denir. Bu şekilde bu kişiler tapu sahibi olmasalar bile burada bulunan gayrimenkulü kullanmaya hak kazanmış olurlar. Fakat tapu tahsis belgeleri ilgili gayrimenkullerin mülkiyetinin alınması açısından yeterli değildir. Bu nedenle hak sahibi olan kişilerin tapu almak için 31 Mayıs 2023 tarihine kadar başvuruda bulunmaları önemlidir. 

2981 Sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler Ve 6785 Sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanun’un 10. Maddesinde tapu tahsis belgesinin tanımı yapılmıştır. Bu madde hükmüne göre,  “hazine, belediye, il özel idaresi veya vakıf arazileri üzerinde gecekondu sahiplerince yapılmış yapılar 12 nci madde hükümlerine göre tespit ettirildikten sonra, kayıt maliki kamu kuruluşunca bu yer hak sahibine tahsis edilir ve bu tahsisin yapıldığı tapu sicilinin beyanlar hanesinde gösterilecek ilgisine “Tapu Tahsis Belgesi” verilir.” Tapu tahsis belgesi ile kanunda belirtilen şartların sağlanması halinde tahsis belgesi verilen yerin tapusunun alınabilmesi mümkündür.

Tapu tahsis belgesinin her türlü yapı için düzenlenmesi mümkün değildir. Tapu tahsis belgesi düzenlenirken taşınmazın niteliğine ve taşınmazın üzerinde bulunduğu arsanın niteliğine göre değerlendirme yapılmaktadır. Tapu tahsis belgesi tapu belgesi niteliğinde mülkiyeti devretmez. Tapu tahsis belgesi fiili kullanma hakkı veren ve kişisel hak sağlayan bir zilyetlik belirtici belge niteliğindedir. Bu nedenle tapu tahsis belgesine sahip olmak tapu belgesine sahip olmakla aynı değildir.

Tapu Tahsis Belgesinin Tapuya Dönüşmesi İçin Neler Gerekir?

Tapu tahsis belgesi bir mülkiyet belgesi olmayıp yalnızca fiili kullanma hakkı vermektedir. Tapu tahsis belgesi ile kişinin kullanımına tahsis edilen yerin mirasçılar tahsis edilen kişi veya mirasçıları adına tescil edilmesi için şartların gerçekleşmesi aranır. Yapılacak bir başvuru ile tapu tahsis belgesi tapu senedine dönüştürülebilir. Bu başvurunun mücavir alan sınırları içinde belediyeye diğer alanlarda ise valiliklere yapılması gerekir. Şartların sağlanması halinde tahsise konu taşınmazın mülkiyeti tapu tahsis belgesi sahibi adına tescil edilir. Bu şartlar;

• Tapu tahsis belgesi bulunması,
• Tahsis yapılmış yerde 3194 sayılı İmar Kanunu 18. Maddesi gereğince imar planı veya ıslah imar planlarının yapılmış olması,
• Talepte bulunan kişinin tapu tahsis belgesine dayalı başka bir yerden tahsis yapılmamış olmalı,
• Tahsise konu yerin kamu hizmetine ayrılmamış olması,
• Tahsise konu yerin imar planına göre konut bölümünde kalmış olması,
• Tahsise konu yer ile tescili istenen yerin aynı yer olduğuna dair keşif yapılması,
• Taşınmazın niteliğinin keşif yapılarak belirlenmesi,
• Tahsise konu arsa bedelinin ödenmiş olması,
• Tahsise konu arsa bedelinin ödenmemiş olması durumunda dava tarihindeki rayiç bedelinin alanında uzman bilirkişiler tarafından tespit edilmesi neticesinde mahkemece belirlenecek tevdii merciine veya mahkeme veznesine depo edilmesi,
• İmar parsellerinin oluşturulması sırasında, şuyulandırmaya tabii tutulan parselden 3290 sayılı Kanun ile değişik 2981 sayılı Kanun’un18/b-c maddesi uyarınca düzenleme ortaklık payı kesilip kesilmediği ve eğer kesilmiş ise uygulanan oranın tespit edilmesi gerekmektedir.
• Mahkeme tarafından belirtilen koşulların varlığı ve tamamlanması halinde tahsise konu taşınmaz üzerinde eğer varsa düzenleme ortaklık payının da düşürülmesi ile kalan miktarın kişi adına tesciline karar verilmelidir.

Tapu Tahsis Belgesini ve Tescilini Kimler Talep Edebilir?

Tapu tahsis belgesi alabilmek için; gecekondu sahibinin, kendisinin veya eşinin veya reşit olmayan çocuğunun oturduğu Belediye ve mücavir alanları içinde tapu tahsis belgesinin düzenlendiği tarihten önce ev yapmaya elverişli arsasının veya konut olarak kullanılabilecek bir yapısının bulunmaması gerekir. Belirtilen şartların sağlanması halinde gecekondu sahibi tapu tahsis belgesi için başvuruda bulunabilir. Tapu tahsis belgesine dayanarak tescil şartlarının sağlanması durumunda mülkiyet hakkının kazanılması mümkündür. Tescil şartlarının sağlanmasının akabinde tescil için başvuruda bulunabilecekler;

• Tapu tahsis belgesinin sahibi,
• Tapu tahsis belgesi sahibinin mirasçıları,
• Tapu tahsis belgesi sahibi tapu tahsis belgesinden kaynaklanan haklarını devir ve temlik etti ise devir ve temlik alanlardır.

Tapu Tahsis Belgesi Verilebilecek ve Verilemeyecek Yapılar Nelerdir?

Köyden kente göç edilmesi ile birlikte vatandaşların kalacak yer problemini gecekondular yaparak telefi etmeye çalışması sonucunda dar gelirli vatandaşların mağduriyetlerinin önlenmesi amacı yapılan gecekondular için tapu tahsis belgesi verilmesi uygulaması yapılmaktadır. Barınmak amacı ile kullanılan gecekonduların;

• Hazine,
• Belediye,
• İl Özel İdaresi,
• Vakıf arazisi üzerinde yapılmış olanlara tapu tahsis belgesi verilebilir.

2981 sayılı Kanun kapsamında tapu tahsis belgesinin verilemeyeceği alanlar belirlenmiştir. Bu alanlar;

• İbadet yeri sınırları içinde kalan,
• Mescit sınırları içinde kalan,
• Türbe sınırları içinde kalan,
• Yine ibadet yeri, mescit ve türbe alan içerisinde olmasa da eserlerin bütünlüğünü bozan alanlar için tapu tahsis belgesi verilmez.

Tapu Tahsis Belgesi Ne İşe Yarar?

Tapu tahsis belgesi maddi durumu olmayan kişilerin kamu veya vakıf arazisi üzerine gecekondu inşa etmesi sonucunda kişilerin mağdur olmaması ve gecekondu yapılan araziyi kullanmaları için düzenlenen bir belgedir. Bu belgenin verilmesiyle birlikte kaçak olarak inşaa edilmiş gecekondular için kişilere para cezası yaptırımı uygulanmaz. Aynı belge ile kişilerin yaptıkları gecekondudan tahliyesi istenilmez ancak tapu tahsis belgesi devlet arazini sadece kullanım hakkı vermektedir. Tapu tahsis belgesi ile gecekonduların bulunduğu arazinin doğrudan mülkiyetinin kazanılması mümkün değildir.

Tapu tahsis belgesi sahibi kişiler artık gecekondunun kullanım hakkına sahiptir ve bu hakla birlikte gayrimenkulü başkalarına kiralayabilirler. Tapu tahsis belgesi ile kazanılan hak, hak sahibinin vefatı ile birlikte mirasçılara geçer. Başka kişilerin aynı araziyi kullanmasının önüne geçmek adına gerekli işlem ve başvuruları yapabilirleri Tapu tahsis belgesi ilgili arazinin tapu sicilinde tutulan kaydının beyanlar hanesine işlenir.

Tapu Tahsis Belgesi Kaynaklı İşlemler İçin Dava Süreci

Tapu tahsis belgesinin iptal edilmesi idari bir işlemdir. Tapu tahsis belgesi iptali talebi ile İdare Mahkemelerinde iptal davası açılması gibi durumlar söz konusu olabilir. Bunun yanında tapu tahsis belgelerinin tapuya dönüştürülmesi ile ilgili talebin reddedilmesi işlemleri de idari işlem kategorisindedir. Bu işlemler için de iptal davası açılması gibi durumlar söz konusu olabilir. İptal ile ilgili davalarda idari işlemlerin yetki, sebep, şekil, amaç ve konu unsurları açısından hukuka uygunluğunun olup olmaması denetlenmekte ve davanın karar veren idareye karşı açılması ile ilgili işlemler gerçekleştirilmektedir.

Tapu tahsis belgesinin iptali işleminin iptali istemi nedeniyle açılacak dava idari yargının görev alanlarının içerisinde yer alır. Bu sebeple iptal davası açacak olan kişilerin idare mahkemelerine başvurularını gerçekleştirmeleri gerekir. Tapu tahsis belgesi nedeniyle doğan uyuşmazlık bir taşınmaza ilişkin olması halinde davanın taşınmazın bulunduğu mahkemelere açılması işlemi gerçekleştirilmelidir.

Tapu Tahsis Belgesi Verilen Gayrimenkullerin Devredilmesi Mümkün Müdür?

Tapu tahsis belgesi ile elde edilen hak mirasçılara geçer. Bu şekilde tapu tahsis belgesine sahip olan kişi vefat ettiğinde o kişinin çocukları, eşi ve diğer mirasçıları tapu tahsis belgesinin sağladığı haklardan faydalanabilirler. Bunun yanında uygulamalarda tapu tahsis belgelerinin devredilmesiyle alakalı olarak noter huzurunda sözleşme yapılması gibi durumlar da söz konusudur. Fakat bu işlemde; tapusu bulunan gayrimenkullerin satışı gibi bir güvence söz konusu olmaz. Noterde yapılmış olması durumu değiştirmez.

Tapu tahsis belgesi sahibi olan kişiler ilgili tapu tahsis belgesini başka birine satabilir ve bu belgeyi satın alan kişi gerekli prosedürleri yerine getirerek tapuyu kendi üstlerine alabilirler. Bunun yanında satıcı gerekli prosedürleri kendi gerçekleştirerek tapuyu üstüne alıp sonrasında tapunun devrini gerçekleştirebilir.

Bu gibi durumlarda ilk alıcının gayrimenkul mülkiyetini talep etmesi gibi bir durum söz konusu olamaz. Sadece satıcıya karşı tazminat davası açma hakkı bulunur. Tapu tahsis belgesi mülkiyete karşı bir güvence değildir. Tapu tahsis belgesine sahip olan kişilere başka bir yerde benzer niteliklerde gayrimenkul verilmesi sağlanabilir. Bu nedenle tapu tahsis belgesi olan gayrimenkulleri satın almayı düşünen kişilerin bu konuları da göz önünde bulundurması önemlidir.

Tapu tahsis belgesi verilen gayrimenkullerin başka kişilere tapu sicili nezdinde tahsis edilmesi çok sık görülmese de karşılaşılan durumlar arasında yer alır. Bu gibi durumlarda tapu tahsis belgesine sahip olan kişilerin kendisine bir şekilde tapu senedi verilen hakları kaybedilecek ve bu nedenle tapu tahsis belgelerini tapuya dönüştürmeleri mümkün olmayacaktır. Bunun yanında 31 Mayıs 2023 tarihinden sonra tapu tahsis belgelerinin tapu senedi dönüştürülmesi de kalkacaktır. Bu nedenle tapu tahsis belgelerini dönüştürmek isteyenlerin bu işlemlere bir an önce başlaması önemli bir konudur.

Tapu Tahsis Belgesi Hakkında Danıştay Kararları

Danıştay 6. Dairesi 21.06.2022 T. 2021/5843 E. 2022/7237 K. Sayılı karar;

2981 sayılı Kanunun “Tapu verme” başlıklı 10. maddesinde; bu Kanun hükümlerine göre hazine, belediye, il özel idaresine ait veya Vakıflar Genel Müdürlüğünün idare ettiği arsa veya araziler üzerinde, gecekondu sahiplerince yapılmış yapıların, 12 nci madde hükümlerine göre tespit ettirildikten sonra, kayıt maliki kamu kuruluşunca bu yerin hak sahibine tahsis edileceği ve bu tahsisin yapıldığı tapu sicilinin beyanlar hanesinde gösterilerek ilgilisine “Tapu Tahsis Belgesi” verileceği, tapu tahsis belgesinin, ıslah imar planı veya kadastro planları yapıldıktan sonra hak sahiplerine verilecek tapuya esas teşkil edeceği, ancak islah imar planı veya kadastro planları ile belirlenen alanlarda tapu tahsis belgesi yerine hak sahiplerine doğrudan tapularının verilebileceği, hükmü yer almıştır.

Yine aynı Kanunun “Tapu tahsis belgesi verilen gecekondular” başlıklı 13. maddesinin 1. fıkrasının (b) bendinde; Hazine, belediye, il özel idarelerine ait veya Vakıflar Genel Müdürlüğünün idaresinde olan veya bu Kanun uyarınca mülkiyetlerine geçen arsa veya araziler üzerinde ıslah imar planları ile meydana getirilen imar parselleri içinde hak sahiplerine, yapılarının işgal ettiği arazi de dikkate alınarak ıslah imar planında getirilen ölçülere uygun şekilde arsa veya hisse tahsis edileceği, gecekondusu muhafaza edilemeyen hak sahiplerine aynı bölgede veya diğer gecekondu ıslah veya önleme bölgesinden başka bir arsa veya hisse verileceği; aynı maddenin 2. fıkrasında da, bulundukları yerde korunamayan gecekondu sahiplerinden hak sahibi sıfatı taşıyanlara, bir gecekondu önleme veya ıslah bölgesinde veya yakın bölgelerde yapılmış ıslah imar planı içinde meydana gelen boş imar parsellerinin müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esasına göre verileceği, hükme bağlanmış, aynı Kanun’un 14. maddesinde ise; bu Kanun hükümlerinden yararlanamayacak olan yapılar ayrıntılı olarak düzenlenmiştir.

2981 sayılı Kanun gerekçesinde, Kanun’un amacı, ekonomik ve sosyal nedenlerle birer çekim merkezi haline gelen kentlere akın eden vatandaşların mutlak olan barınak ihtiyaçlarının giderilmesi, imar mevzuatı ve planlara uygun hale getirilebilecek yapıların belli şartlarda hukukileştirilmesi olarak belirtilmiştir. Kanun, en temel ihtiyaçlardan biri olan barınma ihtiyacını dahi karşılayamayacak durumdaki dar gelirli vatandaşların mağduriyetini gidererek bu durumda olanlara aileleriyle birlikte barınma olanağı sağlamak için hazine, belediye, il özel idaresi ve vakıf arazisi üzerine yapılan, barınma amacıyla ya da kısmen barınma kısmen işyeri olarak kullanılan kaçak yapıları meşrulaştırmıştır.

Bu meşrulaştırma sırasında Kanuna özgü olan ve tapuya esas teşkil ederek hak sahipliğini belirleyecek olan tapu tahsis belgesi verilmekte ve bu tahsisin yapıldığı tapu sicilinin beyanlar hanesinde gösterilmektedir.

Bu belge, Medeni Kanunda tanımlanan tasarruf belgelerinden farklı olup mülkiyeti değil hak sahipliğini belirlemektedir. Anılan belgenin tapuya dönüşünceye kadar işlevi ise içinde oturan dar gelirli ailenin barınma ihtiyacını karşılamak olduğundan bu şekilde tasarruf edilen gecekondunun yıkılması ya da yıkılarak yeniden yapılması tahsisin iptali sonucunu doğurur ve ilgiliye tapu verilemez. Dolayısıyla tapu tahsis belgesi ile hak sahibi kabul edilenlerin tasarruf hakları Kanun’un belirlediği amaçlar çerçevesinde kısıtlanmıştır.