Konut Olarak Kiralanan Yerin İşyeri Olarak Kullanılması

Konut olarak kiralanan yerin işyeri olarak kullanılması uygulamada zaman zaman gördüğümüz bir durumdur. TBK. 299’da tüm kira sözleşmelerini kapsayan bir tanım yapılmıştır. Madde hükmüne göre kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Kira sözleşmesi kapsamında kiralananın sahibi konutu/işyerini kullandırma ve kiracı da kiralananın kullanması karşılığında her ay kira bedeli ödeme konusunda anlaşmış sayılmaktadır. Kira sözleşmesi yapılması ile kiralananın ev mi işyeri olarak mı kullanılacağı hususu sözleşme ile belirtilir.

Sözleşmede kararlaştırılan kullanım biçimi, tarafların karşılıklı olarak belirlediği kullanım biçimini ve kiralananın özgülendiği amacı da ifade eder. Kira sözleşmesi ile kiralanan malik tarafından mesken, konut olarak kiraya verilmiş ise bu amaçla kullanılması gerekmektedir. Ancak bazı durumlarda kiracı kiralananı konut olarak kullanmak yerine işyeri olarak kullanmaktadır. Bu durumda sözleşmede kararlaştırılan kullanma biçiminin dışına çıkılarak, sözleşmeye aykırılık söz konusu olur. Belirtelim ki, sözleşmede kararlaştırılan kullanım biçiminden farklı bir amaçla kullanan kiracıya, kiraya veren zımni olarak muvafakat gösterirse bu sözleşmeye aykırılık oluşturmayacaktır.

Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiraya veren kiracıya en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. İhtarnamenin tebliğ edilmesinden sonra kiracı, sözleşmeye aykırılık oluşturan durumu eski hale getirmez ise kiralayanın tahliye davası açma hakkı doğacaktır.

Kira sözleşmesi ile kiralananın kullanım amacı yani konut olarak mı işyeri mi olacağı belirtilir. Esas olan kiralananın sözleşmede belirtilen şekilde kullanılmasıdır. Ancak uygulamada zaman zaman konut olarak kiralanan yerin işyeri olarak kullanıldığı görülmektedir. İş yeri olarak kiralanan yerin konut olarak kullanılması ise az sayıda olsa da karşımıza çıkmaktadır. Peki konut olarak kiralanan yerin işyeri olarak kullanılması durumunda ne olur, bu durumla karşılaşıldığında neler yapılması gerekir? Kadim Hukuk olarak bu makalemizde “Konut Olarak Kiralanan Yerin İşyeri Olarak Kullanılması” durumunu kaleme alacağız.

Konut Olarak Kiralanan Yer İşyeri Olarak Kullanılabilir Mi?

Kira sözleşmesinde mesken olarak belirtilen taşınmazın işyeri olarak kullanılması söz konusu olabilir. Bu durumlarda sözleşmeye aykırı olarak işyeri niyetiyle kullanılan taşınmazın kullanım amacına kiraya veren onay verirse artık sözleşme sonuna kadar kiracı taşınmazı işyeri olarak kullanabilir. Ancak esas olan taşınmazın kullanım amacına uygun olarak mesken olarak kullanılmasıdır. Aksi durumda kiraya verenin konutun işyeri olarak kullanılmasını kabul etmediği durumlarda sorunlar çıkacaktır.

Konut ve çatılı iş yerlerinin kiralanmasında esas olan kiralananın kullanım amacına uygun olarak mesken olarak kiralandıysa mesken olarak kullanılmasıdır. Eğer kiracı mesken olarak kiralanan konutu işyeri olarak kullanıyorsa ve buna kiraya verenin rızası yoksa kiracıya bu durumun öğrenilmesinden itibaren 30 gün içerisinde taşınmazı mesken olarak kullanması ve aksi durumda yasal yollara başvurulacağı ihtar edilmelidir. İhtarı alan kiracının kendisine verilen 30 günlük süreçte sözleşmeye aykırılığı gidererek taşınmazı meskene çevirmesi gerekir. İhtarname gereği yerine getirilmemesi durumunda kiraya veren tarafından tahliye davası açılabilir.

Kiracının Konutu İşyeri Olarak Kullanması Tahliye Sebebi Midir?

Mesken olarak kiralanan konutun işyeri olarak kullanılması durumunda eğer kiraya veren konutun işyeri olarak kullanılmasına muvafakat etmiyorsa işyerinin konuta çevrilmesi aksi durumda sözleşmeye aykırılık gereğince tahliye davası açılacağı hususu İhtarname ile bildirilmelidir. Kiracıya işyerini konuta çevirmesi için süre verilmelidir. Ancak kiracının verilen süreye rağmen sözleşmeye aykırı olarak taşınmazı işyeri olarak kullanmaya devam etmesi halinde kendisine tahliye davası açılabilir.

Kiralananın ev olarak kiraya verilmesi ancak kiracı tarafından işyeri olarak kullanılması halinde öncelikle kiraya veren bu duruma rıza gösterirse kiracı taşınmazı işyeri olarak kullanabilir. Bu durumlarda genellikle konut ve işyeri kiralarının farklı olmasından dolayı kiraya verenler kira miktarında artırım yoluna giderek işyeri olarak kullanımı kabul etmektedir. Ancak ev sahibinin kiralananın işyeri olarak kullanmasını kabul etmediği durumlar da tabii olarak mevcuttur. Bu durumlarda ise akde aykırılık sebebi ile tahliye davası açılması ve mahkeme tarafından talebin yerinde görülmesi ve tahliye şartlarının sağlanması halinde tahliye kararı verilebilir.

Mesken Olarak Kiralananın İşyeri Olarak Kullanılmasının Yasak Olduğu Haller

Mesken olarak kiralanan evin işyeri olarak kullanılması mümkündür. Özellikle kiraya verenin de konutun işyeri olarak kullanılmasında rızası varsa taraflar arasındaki sözleşme anlaşıldığı üzere devam edecektir. Ancak mülk sahibinin onayı olsa dahi bazı durumlarda konutun işyeri olarak kullanılması mümkün değildir. 634 Sayılı Kat Mülkiyetleri Kanunu’nun 24. Maddesi ile bu hususta düzenleme yapılmıştır. İlgili maddeye göre,

• Ana gayrimenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür; dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler bu hükmün dışındadır.
• Ana gayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir.
• 1136 sayılı Avukatlık Kanununda avukatlık büroları ve hukuk büroları ile ilgili düzenleme yapılıncaya kadar meskenlerdeki avukatlık ve hukuk büroları faaliyetlerine devam ederler. Bu süre, bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıldır. Bu hüküm 3568 sayılı Serbest Muhasebeci Mali Müşavirlik ve Yeminli Mali Müşavirlik Kanununda ilgili düzenleme yapılıncaya kadar meslek mensupları tarafından açılan bürolar hakkında da uygulanır.
• Bu karar yöneticinin veya kat maliklerinden birinin istemi üzerine bütün bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sahifelerine şerh verilir.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 24. maddesi ile yapılan düzenlemede kanun maddesi ile belirtilen işyerlerinin açılması yasaklanmıştır. Bu hükmün uygulanması için taşınmazın işyeri veya konut olarak kiralanmış olması fark etmemektedir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 24/1 maddesinde kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseselerin kurulması yasaklanmıştır. Yine kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler kurulmasını ise kat maliklerinin oy birliği ile kabulüne bağlı tutmuştur. Belirtilen hallerde konutun işyeri olarak kullanılması için şartların gerçekleşmesi lazım olup sadece mülk sahibinin rızası yeterli olmamaktadır.

Konut Olarak Kiralanan Yerin İşyeri Olarak Kullanılması Yargı Kararları

Danıştay 8. Daire, E. 2011/8063 K. 2013/10870 T. 24.12.2013,

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 24. maddesinin 2. fıkrasında; “Ana gayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir.” hükmüne yer verilmiş; İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatları Yönetmeliğinin 5/b maddesinde ise;

“634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamına giren gayrimenkullerin, tapu kütüğünde mesken olarak gösterilen bağımsız bölümlerinde … imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, … gibi işyerlerinin açılması hususunda kat maliklerinin oybirliği ile karar alması” gerektiği, kuralı yer almıştır.

Belirtilen kurallar ile, kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararlarla açılabilecek işyerleri sayılmış, sonunda “gibi yerler” denilmek suretiyle bu sayılanlar sınırlandırılmamış, aksine bu ifade ile “benzeri işyerlerinin” bu gruba dahil edileceğine işaret edilmiştir. Kütükte mesken olan yerde dükkan açılabilmesi için kat malikleri kurulunun alacağı kararda oybirliği şartının aranmış olması ile insanların evlerinin hemen yanında yoğun yaya ve araç trafiğine maruz bırakılarak rahatsız edilmelerinin önlenmesi amaçlanmıştır. Çeşitli faaliyetlerin gerçekleştirilmesi amacıyla açılan büroların, yabancı insanların apartmana girip çıkmasına sebep olacağı, gerek yaya trafiği, gerekse araç trafiğini yoğunlaştıracağı açık olduğundan, Yasa ve ilgili Yönetmelik kuralının amacı doğrultusunda, dava konusu işyerinin de dükkan benzeri ticarethane olarak nitelendirilmesi gerektiği açıktır.

Uyuşmazlıkta; dava konusu taşınmazların 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanun’u kapsamında ve tapuda mesken olarak yer aldığı hususunda taraflar arasında ihtilaf bulunmadığı da dikkate alındığında dava konusu işlemde hukuka aykırılık, İdare Mahkemesince verilen kararda hukuki isabet görülmemiştir.

Yargıtay Kararı – 20. HD., E. 2017/9992 K. 2019/1283 T. 26.2.2019

634 sayılı Kanunun 24. maddesinde, “Anagayrimenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür; dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler bu hükmün dışındadır.

Ana gayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oy birliğiyle vereceği kararla açılabilir.

(Ek fıkra: 13/2/2011-6111/194 md.) 1136 sayılı Avukatlık Kanununda avukatlık büroları ve hukuk büroları ile ilgili düzenleme yapılıncaya kadar meskenlerdeki avukatlık ve hukuk büroları faaliyetlerine devam ederler. Bu süre, bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıldır. Bu hüküm 3568 sayılı Serbest Muhasebeci Mali Müşavirlik ve Yeminli Mali Müşavirlik Kanununda ilgili düzenleme yapılıncaya kadar meslek mensupları tarafından açılan bürolar hakkında da uygulanır.

Bu karar yöneticinin veya kat maliklerinden birinin istemi üzerine bütün bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sahifelerine şerh verilir. ” düzenlemeleri yer almaktadır.

1136 sayılı Kanunun 43/…. fıkrasında, (Ek iki cümle: 30/…/2013 – 6460/3 md.) 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre ana gayrimenkulün mesken olarak gösterilen bağımsız bölümlerinde kat maliklerinin izni ve benzeri şartlar aranmaksızın avukatlık büroları faaliyet gösterebilir. Bu konuda, yönetim planındaki aksine hükümler uygulanmaz” hükümleri ile, 3568 sayılı Kanunun 45/6. fıkrasında ise, (Ek fıkra: 30/…/2013-6460/9 md.) “23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre ana gayrimenkulün mesken olarak gösterilen bağımsız bölümlerinde kat maliklerinin izni ve benzeri şartlar aranmaksızın serbest muhasebeci mali müşavirlik veya yeminli mali müşavirlik faaliyetlerinde bulunulabilir. Bu konuda, yönetim planındaki aksine hükümler uygulanmaz” hükümleri düzenlenmiştir.

634 sayılı Kanunun 24. maddesinin 2. fıkrasında, mesken nitelikli bağımsız bölümlerde işyerlerinin ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabileceği düzenlenmiş, 3. fıkrasında ise Avukatlık büroları ve hukuk büroları ile Serbest Muhasebeci Mali Müşavirlik ve Yeminli Mali Müşavirlik faaliyetleri yönünden istisna getirilmiştir. 1136 sayılı Kanunun 43. maddesi ile 3568 sayılı Kanunun 45.maddesine göre de, anagayrimenkulün mesken olarak gösterilen bağımsız bölümlerinde kat maliklerinin izni ve benzeri şartlar aranmaksızın avukatlık büroları ve serbest muhasebeci mali müşavirlik veya yeminli mali müşavirlik faaliyetlerinde bulunulabileceği ve bu konuda, yönetim planındaki aksine hükümlerin uygulanamayacağı belirtilmiştir. O halde, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 24. maddesine göre, tapuda mesken nitelikli bağımsız bölümün, yönetim planında aksine bir düzenleme bulunmadığı takdirde, kat malikleri kurulunun oybirliği ile alacağı karar olmadan Avukatlık büroları ile Serbest Muhasebeci Mali Müşavirlik ve Yeminli Mali Müşavirlik faaliyetleri haricinde işyeri olarak kullanılması mümkün değildir.

Somut olayda, tapuda mesken nitelikli bağımsız bölümün mühendislik bürosu şeklinde işyeri olarak kullanıldığı, yönetim planında ise mesken nitelikli bağımsız bölümlerin işyeri olarak kullanılabileceğine yönelik bir düzenlemenin bulunmadığı, bu yönde kat malikleri kurulunda oy birliğiyle alınmış bir kararının da olmadığı anlaşıldığına göre, yukarıda açıklanan yasal düzenlemeler gereği davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, yerinde olmayan gerekçe ile davanın reddine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.