Kira tespit davası; konut ve çatılı kira sözleşmelerinde sözleşme kurulurken taraflarca belirlenmiş kira bedelinin arttırılmasına veya düşürülmesine ilişkin olarak açılan davaları ifade etmektedir. Taraflarca kira artışına ilişkin bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hakim tarafından tüketici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir. Son dönemlerde artan enflasyon sonucu ev kiraya verenlerin ve kiracıların en büyük sorunu kiranın nasıl arttırılabilip azaltılabildiği olmuştur. Kira tespit davalarının hukuki dayanağı Türk Borçlar Kanunu’nun 344 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir.

• Türk Borçlar Kanunu’nun 344. Maddesinin 2. fıkrasına dayanılarak açılan kira tespit davasının konusu tarafların yenilenen kira dönemine ilişkin kira bedeline dair anlaşmaları yoksa ve kiraya veren tarafından artış, kiracı tarafından da kira bedelinden indirim talep edilmişse sorun tespit davası ile çözülebilir.
• Türk Borçlar Kanunu’nun 344. Maddesinin 3. Fıkrasına dayanılarak açılan tespit davasının konusu ise beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde 6. yıldan itibaren nasıl bir kira artışı yapılacağına dairdir.
• Türk Borçlar Kanunu’nun 344. Maddesinin 4. Fıkrasına dayanılarak açılan tespit davası konusu ise kira bedelinin yabancı para olarak kararlaştırıldığı sözleşmelerde beş yıldan sonraki sözleşme dönemlerinde taraflar arası uygulanacak rayiç kira bedelinin belirlenmesidir.

Bir kira sözleşmesinin iki tarafı vardır. Bunlar kiraya veren ve kiracıdır. Kiraya verenin borçları teslim borcu, vergi vb. yükümlülüklere katlamak, yan giderlere katlanmak, kiralananın ayıplarından doğan sorumluluk şeklinde sıralanabilir. Kiracının borçlarını ise kira bedelini ödemek, ayıpları kiraya verene bildirmek, ayıpların giderilmesine ve kiralananın gösterilmesine katlanmak, kiralananı özenle kullanmak, komşulara saygı göstermek, temizlik ve bakım gibi sıralamak mümkündür. “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.”(TBK m. 344/3)

Kira Tespit Davası Nedir?

6098 sayılı yasa ile (sözleşme serbestisinin aksine) kira parasının belirlenmesi ve ödenmesinde yasal sınırlandırma getirilmiştir. TBK’nın 344. Maddesi ile getirilen yasal sınırlandırma kiracının tacir olması halinde 6353 sayılı yasa ile TBK’nın 344. Maddesinin uygulanması sekiz yıl süreyle ertelenmiştir. Sekiz yıllık süre 01.07.2020 tarihi itibariyle sona ermiştir. TBK m.344 göre; tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek (TÜFE artış oranının altında olabilir) koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. TÜFE artış oranına göre kira parasının belirlenmesi beş yıl süreyle geçerlidir.

Kira sözleşmesi genellikle bir mülk sahibinin mülkünü bir başkasına geçici olarak devrettiği kiralama sözleşmesidir. Kiracı bir arsa, gayrimenkul, konut, işletme, araba ve başka bir mal kiralayabilir. ‘’Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.’’ (TBK m. 299) 3 unsuru vardır:

• Tarafların anlaşması
• Bir şeyin kullanılmasının devri
• Kira bedeli

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hakim tarafından tüketici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak bu Kanunun, aşırı ifa güçlüğü başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır. Covid-19 salgın hastalığına bağlı olarak oluşan pandemi sürecinde kiracının kira parasını ödemekte güçlük çektiği, sözleşmenin başlangıcında edimler arasında var olan dengenin Covid-19 salgın hastalığı ile birlikte kiracı aleyhine değiştiği bilinen bir gerçektir. Bu durum karşısında kiracı TBK’nın 138/son maddesinde yer alan aşırı ifa güçlüğüne dayanarak kiralayan aleyhine ‘Kira Uyarlama Davası” açabilir.

Hangi Durumlarda Kira Tespit Davası Açılır?

Uygulamada kira tespit davası olarak bilinen davanın dayanağı TBK m. 344/3’dür. Esasında TBK 344/2’de düzenlenen dava da kira tespit davasının bir türüdür. Çünkü ikinci fıkrada belirtilen davada taraflar kira bedelinin belirlenmesinde anlaşmazlığa düşerse, hâkimden kira bedelinin belirlenmesini talep edebilirler. Ancak uygulamada çok sık karşılaşılan bir durum değildir. Bu yüzden daha çok üçüncü fıkranın üzerinde duracağız. Birkaç önemli özelliğin üzerinde duracak olursak:

• Kira tespit davasını hem kiraya veren hem kiracı açabilir.
• Mahkeme 1 kira yılına ilişkin bedeli belirler.
• Davalar kamu düzeniyle ilgilidir.
• Dava sonucunda bir hukuki ilişki tespit edilmez, amaç belli olmayan kira bedelini belirlemektir.
• Davanın açılması zorunlu değildir, taraflar aralarında anlaşabilir.
• Mahkemenin vereceği karar kendine özgü niteliktedir. Bu nedenle daha çok yenilik doğurucu (inşai) davalara benzerler. Yani yeni bir hukuki durum oluşabileceği gibi var olan hukuki durumun değişmesi de söz konusu olabilir.

Maddede geçen 5 yıllık sürenin getirilme amacı; TÜFE sınırlaması sebebiyle kira bedelinin emsallerine göre düşük kalmasından kaynaklanır. Çünkü kiraya verenin de sözleşmeyi sona erdirememe kuralı olduğu için bir denge kurulmak istenmiştir. TÜFE sınırlamasının 5 yıl boyunca kira artışında uygulandığı bir durumda, kira bedeli emsallerinden düşük hale gelmemiş olabilir. Bu durumda hakim kirayı yükseltmeyecektir. Aynı zamanda bunlar, TÜFE sınırlamasının sadece 5 yıl için uygulanabileceği anlamına da gelmez. Çünkü kira ilişkisinde 5 yıllık süre dolduktan sonra, kira tespit davası açılmazsa zorunlu olarak TÜFE sınırlanması uygulanmaya devam edecektir.

Emsal Kira Tespit Davası

Son dönemlerde artan enflasyon sonucu ev kiraya verenlerin ve kiracıların en büyük sorunu kiranın nasıl arttırılabilip azaltılabildiği olmuştur. Kira tespit davalarının hukuki dayanağı Türk Borçlar Kanunu’nun 344 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. TBK 344/3 hükmüne göre; “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygula- nacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.”

Uygulamada “kira tespit davası” şeklinde tabir edilen davanın dayanağı olan hüküm TBK 344/3’tür. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. Maddesinin 3. Fıkrasına dayanılarak açılan tespit davasının konusu beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde 6. yıldan itibaren nasıl bir kira artışı yapılacağına dairdir. TBK 344/2’de düzenlenen dava da bir kira tespit davası türüdür. Bu hükme göre açılan davada da, kira bedelinin belirlenmesinde anlaşmazlığa düşen sözleşme tarafları, mahkemeden kira bedelinin tespitini talep eder. Ancak, TBK 344/2’de düzenlenen uyuşmazlık, kira sözleşmesinde bedelin artırılmasına ilişkin bir anlaşmanın bulunmaması ihtimaliyle ilgili olup bu durum uygulamada sık rastlanan bir ihtimal değildir. Bu sebeple, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. Maddesinin 2. fıkrasına dayanılarak açılan kira tespit davasının konusu tarafların yenilenen kira dönemine ilişkin kira bedeline dair anlaşmaları yoksa ve kiraya veren tarafından artış, kiracı tarafından da kira bedelinden indirim talep edilmişse sorun tespit davası ile çözülebilir. Yargıtay kararlarında kabul edildiği haliyle, kira tespit davasının özellikleri şunlardır;

• Kira bedelinin tespiti davaları, kiraya veren tarafından açılabileceği gibi kiracı tarafından da açılabilir.
• Kira bedelinin tespiti davalarında mahkeme, bir kira yılına ilişkin kira bedelinin ne olacağını belirler.
• Kira bedelinin tespiti davaları, kamu düzeniyle ilgili davalardır.

Kira bedelinin tespiti davalarında verilen kira tespiti kararları, diğer tespit davalarında olduğu gibi bir hukuki ilişkiyi tespit etmez. Amacı, sadece kira sözleşmesinin yeni dönemde belli olmayan kira bedeli unsurunu belirli hale getirmekten ibarettir. Kira tespit kararlarıyla, var olan hukuki ilişkiye ilişkin yeni bir hukuki durumun ortaya çıkması veya var olan bir hukuki durumun değişmesi söz konusu olmaktadır. Yeni dönem kira bedelinin belirlenmesi için dava açılması bir zorunluluk değildir. Taraflar, kendi aralarında anlaşarak da kira tespiti yapabilirler.

Kira Tespit Davası Şartları Nelerdir?

Kira tespit davasının hangi hükme dayanılarak açıldığına göre değişmektedir.

• Türk Borçlar Kanunu’nun 344. Maddesinin 1. fıkrasına dayanılarak kira tespit davası açabilmek için tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin aralarında anlaşma yapmış olmaları, ancak yaptıkları anlaşmaya göre kira bedeli konusunda uyuşamamış olmaları gerekir.
• Türk Borçlar Kanunu’nun 344. Maddesinin 2. fıkrasına dayanılarak açılabilmesi için tarafların yenilenen kira dönemi için anlaşma yapmamış olması gerekmektedir.
• Türk Borçlar Kanunu’nun 344. Maddesinin 3. fıkrasına dayanılarak dava açılabilmesi için beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmesi mevcut olmalıdır. Hükümde taraflarca bu hususta anlaşma yapılıp yapılmamasının bir önemi bulunmamaktadır.
• Türk Borçlar Kanunu’nun 344. Maddesinin 4. fıkrasına dayanılarak dava açılabilmesi için kira bedelinin yabancı para veya yabancı paraya endeksli olarak kararlaştırılmış olması ve kira sözleşmesi kurulduktan itibaren en az beş yıl geçmiş olması şart vardır.

Kira Tespit Davasının Açılması

Kira tespit davasında, muhataba önceden bildirim yapma zorunluluğu yoktur. Kira tespit davaları her zaman açılabilir. Kira tespit davası en erken, altıncı kira yılı için açılabilir. 7, 8, 9 gibi sonraki yıllarda da aynı şekilde dava açılabilir. Fakat bir kez kira tespitine karar verilmişse, ikinci davanın açılabilmesi için 5 yıl beklenmelidir. Yani ilk davada verilen karar sonucunda başlayan yeni kira yılı itibariyle 5 yıl geçmelidir.

Yeni bir kira sözleşmesi yapıldığında yeni kira bedelinin tespit edilmesi için açılmış olabilir. Bu durumda beş yılın geçmesi gerekmektedir. Kira sözleşmesi başka amaçlarla yapılmış olabilir. Örneğin resmi işlemlerinde kullanmak üzere, sözleşmede adının geçeceği yeni bir kira sözleşmesi hazırlanmış olabilir. Beş yıllık süre, eski malik döneminde yapılan kira sözleşmesine göre hesaplanır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun bir kararında, yapılan yeni kira sözleşmesinin, TBK m. 347’deki on yıllık uzama süresini sıfırlayacağı belirtilmektedir. Yeni yapılan sözleşme süresinin bitiminden itibaren 10 yıllık uzama süresi yeniden başlar.

Kira Tespit Davasında Dikkate Alınacak Kriterler

Kira tespit davası, 6098 sayılı TBK yürürlüğe girmeden önce 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanunun 2 ve 3. Maddesinin uygulama alanındaydı. Ancak Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edildiği için bir kural boşluğu ortaya çıktı ve Yargıtay içtihat yoluyla kira tespit davasını geliştirdi. Kira tespit davasında hakimin dikkate alması gereken kriterler, TBK m. 344/3’te düzenlenmiştir. Buna göre 4 tane kriterimiz vardır:

• TÜFE; diğer adıyla tüketici fiyat endeksi, hakimin yeni dönem kira bedelini belirlerken kullanacağı bir üst sınır değildir. Yani hakim TÜFE ile sınırlı olarak karar vermez fakat diğer kriterlerle birlikte TÜFE’yi de dikkate alır. Diğer kriterlerle birlikte, kira başlangıcından dava tarihine kadar gerçekleşen kira artışları ile aynı süreçte gerçekleşen TÜFE oranlarının karşılaştırılması suretiyle, bu süreçte yapılmış olan kira artışlarının, TÜFE’nin altında, TÜFE oranında ya da üstünde bir orana denk gelip gelmediğinin dikkate alınması gerekir. Kira tespit davasında başlangıçtan dava tarihine kadar hiç artış yapılmadığı bir sözleşme düşünelim. Bu durumda aynı dönemdeki TÜFE artış oranı dikkate alınacaktır.
• Konut veya İş Yerinin Durumu; Kiralanan konut ya da iş yerinin durumu dikkate alınacak en önemli kriterdir. Örneğin kiralananın konumu, cephesi, malzeme ve işçilik kalitesi, manzarası ve bulunduğu kat, komşu bina ile arasındaki mesafe, bakımı gibi unsurlar incelenir. Bu ve benzeri unsurlar açısından emsalleri ile karşılaştırma yapılır. Ortaya çıkan sonuca göre de hakim yeni kira bedeli belirler. Bazı durumlarda, kira bedelinin aynı bölgedeki kira bedellerinden düşük kalmış olması, objektif olarak, kira konusu konut ya da iş yerinin durumu, ekonomik değeri ile açıklanabilir. Bu durumda dava konusu kira bedelinin yükseltilmesine karar verilmez.
• Emsal Kira Bedelleri; Emsal kira bedelleri ise uzmandan alınacak bir bilirkişi raporu ile tespit edilecek bir husustur. Bilirkişi raporunda emsallerle karşılaştırma yapılır, özellikle kiralananın durumunu gösteren özellikler hakkında bilgi yazılır. Bu noktada dikkate alınacak kriterler özellikle; konum, cephe, malzeme ve işçilik kalitesi, bulunduğu kat, manzara, komşu binaya yakınlık, ısıtma, asansör, peyzaj, taşınmazın bakımlı olup olmadığı, imar ve diğer mevzuat hükümlerine uygun olup olmadığıdır. Emsal kira bedeli belirlenirken genellikle, doğrudan yeni kira bedelleri dikkate alınmaz. Geçmiş 3 yıllık kira bedellerinin ortalamasına bakılması amaca uygun bir yöntem olacaktır. Ancak bu çözüm yöntemi enflasyonun sürekli değişiklik gösterdiği dönemlerde katlanması güç sonuçlar doğurabilir.
• Hakkaniyet İndirimi; TBK 344/3 hükmünde vurgulanmıştır. Hakkaniyet ölçütü, kira tespit davası açısından eski kiracı indirimi olarak adlandırılır. Bu nedenle emsal değerlerin altında kalacak bir miktar belirlenecektir. Yargıtay hakkaniyet indiriminde iki unsura dikkat etmektedir. İlki kiraya veren tarafından kira tespit davası açıldığı zaman yeni kira bedeli eskisinden düşük olamaz. İkincisi ise belirlenecek kira bedeli, emsalleri üzerinden %5 ile %20 arasında olmalıdır. Ayrıca Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, hakkaniyet gereği yapılan indirimin, davacının talep ettiği miktar üzerinden değil bilirkişi raporunda belirtilen emsal kira bedeli üzerinden yapılması, ancak yapılan indirimin ardından ulaşılan bedel davacının talep ettiği miktarı aşıyorsa, taleple bağlılık ilkesi gereği, davacının talep ettiği miktara hükmedilmesi gerektiği yönünde karar vermiştir.

Kira Tespit Davasının Uygulama Alanı

TBK m. 344’teki kira bedelinin belirlenmesine ilişkin kuralların tamamı, TBK m. 344/3’e yalnızca konut ve çatışı işyerleri için uygulanacaktır. Öncelikle taşınmazın konut veya çatılı iş yeri olup olmadığı tespit edilir. Özellikle iş yerlerinde açık-kapalı alan olduğu için tespiti önem arz eder. Yargıtay açık veya kapalı alanların toplam yüz ölçümüne oranına göre iş yeri vasfını belirler. Yargıtay ayrıca ecrimisil davalarında da kira tespit davası kurallarının uygulandığını belirtir. Ecrimisil davaları; zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötü niyetli zilyede haksız kullanımdan dolayı açtığı tazminat davasıdır. Bunun dışında ürün kirası kira tespit sözleşmelerinin kapsamı dışındadır. Yani iş yeri olduğu tespit edilse de, ürün kirası olarak kira tespit davası açılamayacaktır.

Ürün kirası, kiraya verenin kiracıya ürün veren bir şeyin kullanılmasını, ürünlerin devşirilmesini bedel karşılığı bıraktığı sözleşmedir. Yargıtay’a göre çalışır durumdaki akaryakıt istasyonu ürün kirası olarak belirlenmiştir. Bu durumda çalışır durumdaki akaryakıt istasyonları için de kira tespit davası açılamayacaktır. Bunlar dışında genel hükümlere tabi iş yerleri için de kira tespit davası açılamayacaktır. Bu farklılığın sebebi, konut/çatılı iş yeri kiralarının sözleşmesinin sonunda kendiliğinden sona ermemesi, kanun gereği uzamasıdır diyebiliriz. Çünkü genel hükümlere göre kiralar aksine hüküm yoksa sözleşme bittiğinde kendiliğinden sona erer.

Beş Yıldan Uzun Süreli Sözleşmelerde Davanın Açılması

Doktrinde bu konu hakkında farklı görüşler mevcuttur. İlk görüşe göre beş yıldan uzun süreli sözleşmelerde de beşinci yılın sonunda kira tespit davası açılabilir. Çünkü hükmün amacı, taraflara emsal kira bedelleri karşısında beş yılda bir kira tespit davası açma imkanı tanınmasıdır. Buna karşılık diğer bir görüş de beş yıl dolduktan sonraki yıllarda kira tespit davasının açılabileceğidir. Hükmün lafzı, amacı, kira hukukuna egemen ilkeler bakımından değerlendirme yapılarak bir sonuca varılmalıdır.

TBK m. 344/3 taraflarca bu konuda herhangi bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın ifadesiyle başlamaktadır. Anlaşmanın ne olduğunu anlamak için TBK m. 344/1’e dönmemiz gerekiyor. Bu hükümde taraflarca yenilenen kira döneminde uygulanacak kira bedelleri ifadesi görülmektedir. Yani taraflar kira sözleşmesinde, kira bedelinin ne olacağına ilişkin bir hükme yer vermiş olsalar da TBK m. 344/3’e göre kira tespit davası açılabilir. Hakimin bu noktada tespit edeceği husus yeni kira yılındaki kira bedelinin belirlenmesidir.

Yeni kira yılı ile kast edilen sözleşme süresi bittikten sonra sözleşme süresinin uzatılmasıdır. Yani hükmün amacı (ratio legis) dikkate alındığında yenilenen kira yılı demek daha doğru olacaktır. Kira artış anlaşmalarında, kanunla getirilen bu sınırlama sonuçları kiraya veren lehine yumuşatmaktadır. Aksi halde sözleşme bedelini yıllarca sabit tutma ya da tam tersi her yıl TÜFE oranında arttırma hakkaniyete uygun bir yaklaşım olmayacaktır. Hüküm kiraya vereni koruduğu kadar kiracıyı da korumaktadır.

Yine bir örnek üzerinden konuyu anlatmak gerekirse; sekiz yıllık bir kira sözleşmesinde, kira başlangıcından itibaren beşinci yılın ardından, henüz kira süresi bitmemişken, örneğin altıncı kira yılı için kira tespit davası açılabileceği tartışmalıdır. Çoğunluk görüşüne göre, hükmün amacı, taraflara, emsal kira bedellerindeki değişimler karşısında beş yılda bir kira tespit davası açma imkanı tanımak olup beş yıldan uzun süreli sözleşmelerde de beşinci yılın sonunda bu dava açılabilecektir.

Beş Yıldan Kısa Süreli Sözleşmelerde Davanın Açılması

Bir görüşe göre, kira başlangıcından itibaren 5 yıl dolmadan davanın açılması, davanın dava şartı yokluğundan reddedilmesi sonucunu doğurmalıdır. Ancak Yargıtay’a göre bu davalar bir süreye bağlanmamalı ve her zaman açılabilir olduğundan davanın reddine karar verilmemelidir. Yargıtay’ın bu konudaki içtihatlarına göre, kira tespit davalarında mahkemenin ret kararı veremeyeceği, koşullara göre, endeks oranında veya emsal bedeller dikkate alınarak karar verileceği belirtilmiştir. Ancak tüm bunlarla tespit kararı verilirken hakkaniyet indirimi de yapılmalıdır.

Beş yıllık süre dolmadan, sözleşmeye aykırı ödenen kira bedellerinin olduğu bir durumda dava açılması bunu tespit davası niteliğine sokmaz. Çünkü bu durumda kira eksik ödenmiş olur. Bu eksik kısmın tahsili için kiraya verenin açacağı dava alacak davasıdır. Kira tespit davası değil de alacak davası diye nitelendirilmesinin sebebi mahkemenin verdiği kararın hangi tarih itibariyle hüküm doğuracağının belirlenmesi içindir. Eğer dava kira tespit davası niteliğinde ise TBK m. 345 uygulanacakken, alacak davası olduğu durumlarda bu madde uygulanmayacaktır.

Mevcut kiracıyla yeniden sözleşme imzalanması halinde ise yeni kira sözleşmesi TBK 344/3 anlamında yeni dönem kira bedelinin belirlenmesi amacıyla yapılmışsa, kira tespit davasının açılabilmesi için bu anlaşmadan itibaren beş yılın geçmesi gerekir. Ancak yapılan yeni kira sözleşmesi başka amaçlarla yapılmışsa, mesela yeni malik kira sözleşmesinde kendi adının geçmesini istediği için yeni bir sözleşme yapmışsa bu durum kira tespit davasının süresini etkilemeyecektir. Beş yıllık süre, eski malik döneminde yapılan kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren hesaplanacaktır.

Kira Artışına Getirilen %25’lik Sınırlama

8 Haziran 2022’de verilen önerge sonucunda, 7409 sayılı kanuna bir madde eklenmiştir. Eklenen 4. Madde ile Türk Borçlar Kanunu’na geçici bir madde eklenmiştir. Bunun sonucunda kira bedelinin artışına ilişkin anlaşmalara %25 oranında bir sınırlama getirilmiştir. Bahsi geçen kanun hükmü ev sahipleri açısından adil gözükmeyebilir. Ancak Anayasa Mahkemesi’ne başvurulup Anayasa’ya aykırı olduğu iddiası dışında ev sahiplerinin başvurabileceği bir hukuki yol yoktur.

İlk olarak yapılacak bu %25lik artış yalnızca konutlarla sınırlı idi. İşyerlerinin kirası için TÜFE oranı azami artış oranı olarak uygulanmaya devam edecektir. Kanun ilk çıktığında 1 Temmuz 2023’e kadar süreceği belirlenen bu %25’lik artış oranı 1 sene daha uzatılarak 1 Temmuz 2024’e kadar sürdürülecek. TBK 344/2’deki davalar için bu %25’lik artış oranı uygulama alanı bulacaktır. Ancak kanun koyucu TBK 344/3 için %25lik artış oranının uygulanmasını doğru bulmamıştır. Yalnızca dolaylı olarak, emsal kira bedeli üzerinden hakkaniyet indirimi yapılacağı sırada bu husus göz önüne alınacaktır. %25’lik konut kira artışlarında yapılan bu sınırlama 2024 1 temmuzdan itibaren uygulanmayacaktır.

Kira Tespit Davasının Tarafları

Kira tespit davasını kiraya veren gibi kiracı da dava açabilir. Yani kiracı da kira bedelinin emsallerinden yüksek kaldığını iddia ederek, indirim talebiyle kira tespit davası açabilir. Genellikle kiraya veren ve malik aynı kişi olsa da farklı kişiler olma ihtimali de vardır. örneğin Almanya’da yaşayan birinin Türkiye’deki taşınmazını Türkiye’de yaşayan akrabasına yetki vererek kiralaması mümkündür. Ya da çok fazla taşınmazı olan bir kişi, sözleşme ilişkilerini yönetmesi için profesyonel bir emlakçıya yetki verebilir.

Birden çok kiraya veren varsa bunlar zorunlu dava arkadaşı olurlar ve kira tespit davasını hepsi birlikte açmalıdır. Kira sözleşmesinin tarafı olmayan malik Yargıtay’a göre kira tespit davası açabilir. Ancak bu yaklaşım doktrinde eleştirilmektedir. Çünkü malik ve kiraya veren ayrı kişiler olabilir. Kira sözleşmesi devam ederken mülk bir başkasına devredilmiş olabilir. Yeni malik diğer talepleriyle birlikte kira tespit davası da açabilir. Çünkü kira konusu şeyin el değiştirmesi sonucunda sözleşmenin tarafı da kendiliğinden değişir.

Paylı Mülkiyet ve El Birliği Mülkiyetinde Taraflar

Türk Medeni Kanunu’na göre paylı mülkiyet halinde, kiralama önemli yönetim işleri kategorisine girmektedir. Alınacak kararlar pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması ile kurulur. Tüm paydaşlar birlikte dava açabileceği gibi, birinin açtığı davaya diğerleri de devam edebilir. Yani paydaşlardan her biri kira tespit davasını tek başına açabilir. Ancak tek başına bu davayı açan paydaş, sadece kendi payına ilişkin kira tespit talebinde bulunabilir. Yargıtay’ın da bunu destekleyen görüşleri mevcuttur.

El birliği halinde mülkiyette maliklerin belirlenmiş payları yoktur. İştirak halinde malik olan bu kişiler, malların tamamı üzerinde söz hakkına sahiptir. El birliği mülkiyetinde malikler birlikte hareket etmek zorundadır. Malikler arasında zorunlu dava arkadaşlığı vardır. aralarından birisi dava açtığı takdirde diğerlerinin katılması veya muvafakat etmesi halinde hakim davaya devam eder. Paylı mülkiyetteki mirasçılardan birisi ölürse, ölen kişinin mirasçıları, miras bırakanın payı üzerinde el birliği ile mülkiyet hakkına sahip olurlar. Aynı mal üzerinde hem paylı mülkiyet hem de el birliği mülkiyeti oluşur. Sonuç olarak paylı mülkiyette maliklerin her biri kendi payı üzerinde kira tespit davası açılabilir ancak el birliği ile mülkiyet halinde malikler bireysel olarak hareket edemezler. El birliği mülkiyeti sadece kanunda öngörülen hallerde söz konusudur:

• Mal ortaklığı
• Aile malları ortaklığı
• Miras ortaklığı
• Adi ortaklık

Kiracının Dava Açma Hakkı

Enflasyonun sürekli değişiklik gösterdiği ülkelerde, kira başlangıcından 5 yıl geçtikten sonra kira bedeli emsallerinden düşük kalacaktır. Bu yüzden uygulamada dava sıklıkla kiraya veren tarafından açılır. Kiracının sözleşme yapıldıktan 5 yıl sonra kira tespit davası açabilmesi için, kira bedelinin emsalleri karşısında yüksek hale gelmiş olması gerekir. Örneğin kiralananın bulunduğu yerdeki idari kararların etkisi ile emsal bedeller düşürülmüştür ve bu nedenle söz konusu kira bedeli yüksek kalmış olabilir.

Bu gibi kira bedelinin yüksek kaldığı durumlarda, kiracı kira tespit davası açılabilir. Kiracının kira tespit davası açtığı bir davada yerel mahkeme bunun bir uyarlama davası olduğundan hareketle davayı reddetmiştir. Ancak Yargıtay’a göre kiracı da kira tespit davası açabilir. Bazı durumlarda da kiracı, kiralanan şeyin bir bölümünü veya tamamını bir başkasına kiralayabilir. Alt kiracı ile kiracı arasında da bir kira sözleşmesi olduğundan hareketle kiracının da alt kiracısına karşı kira tespit davası açmasına bir engel bulunmamaktadır.

Kira Tespit Davasında Talep

Kira tespit davasında davacı, sınırlı bir talep imkanına sahiptir. TBK 344/3 uyarınca açılan kira tespit davasının konusu, beş yıllık süre dolduktan sonra kira bedelinin, emsal kira bedelleri de dikkate alınarak mahkeme tarafından belirlenmesidir. Bu sebeple, kira tespit davasında, yeni dönem kira bedelinin tespit edilmesine ilişkin talepten başka; tahliye, kira alacağının tahsili ve benzeri bir talebe yer verilmesi mümkün değildir. Yargıtay kararlarında da kira tespit davasında sadece ilgili kira döneminde geçerli olacak kira bedelinin tespiti istenebilir. Bunun yanında kira tespit davasında yeni dönem kira bedelinin tespiti talebiyle birlikte, geçmiş dönem kira farkı alacak tutarının tespitine de karar verilmesi talep edilebilir. Kira tespit davasında kira farkı tutarına ilişkin olarak verilen karar, tespit hükmü niteliğinde olacaktır ve bu kararın doğrudan ilamlı icraya konu edilmesi mümkün olmayacaktır.

Yargıtay kararlarında, kira tespit davasında verilecek kararın hangi tarihten itibaren uygulanacağına ilişkin karar verilebilmesi için davacının bu yönde bir talebinin olması aranmaktadır. Başka bir deyişle hakim, davacı talep etmediği halde kira tespit kararının hangi tarihten itibaren uygulanacağına karar veremeyecektir. Kira tespit kararının dava tarihinden geriye doğru, davanın açıldığı kira yılının başından itibaren uygulanması için davacının mutlaka bu hususta talebini belirtmesi gerekir. Bununla birlikte davacının talebi, mahkeme açısından sınırlayıcı olacaktır. Taleple bağlılık ilkesinin sonucu olarak mahkeme, kira bedelinin hangi tarih aralığı için tespit edilmesi talep ediliyorsa, sadece talepte bildirilen tarih aralığı için hüküm kurabilecek olup farklı bir karar veremeyecektir.

Kira Tespit Davasında Talebin Islah Edilememesi

Yargıtay kararlarına göre, kira tespit davalarında davacı, yeni dönemde talep ettiği kira bedeline ilişkin talebini başlangıçta tam olarak belirtmek zorunda olup tespitine karar verilmesi talep edilen kira miktarının sonradan ıslah edilerek değiştirilmesi mümkün değildir. Ancak kiracının davacı olduğu kira tespit davalarında, kiracının tespitini talep ettiği kira bedelini aşan miktarda bir bedele karar verilmesi mümkündür.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun bir kararında; “davacılar vekili… taşınmazın kira bedelinin 17.02.2014 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere aylık 8.000,00 TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmiş, 12.02.2015 tarihli ıslah dilekçesi ile de davayı brüt 8.000,00 TL kira bedeli üzerinden açtıklarını belirterek kira bedelinin brüt 9.200,00 TL olarak tespitine karar verilmesini istemiştir. Daha önce de belirtildiği gibi kira bedelinin tespiti davaları kendine özgü bir dava olup inşai davalar sonunda verilen kararlara yakın bir niteliktedir. Bu davalarda sadece ilgili kira döneminde geçerli olacak kira bedelinin tespiti istenir ve kira bedelinin tespiti davasının sınırlı bir konusu vardır. Dava sonucunda hâkim, ileriye yönelik olarak bir yıllık süre zarfında uygulanacak olan kira bedelini belirler ve kira sözleşmesinde yer alan kira bedeli, hâkim kararı ile değiştirilmiş olur. Davanın bu niteliği gereğince kira bedelinin tespitine ilişkin talep bölünemez ve kira bedeli davacı tarafından bir seferde açık ve net olarak istenilmesi gerekir. Diğer bir anlatımla kira bedelinin tespiti davalarında fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve saklı tutulan bu hakla ilgili olarak ıslah talebinde bulunulamaz.” Şeklinde kira tespit davalarında ıslahın mümkün olmadığı kararlaştırılmıştır.

Kira Tespit Davasında Bilirkişi Raporu

Kira tespit davasında bilirkişi raporu alınması bir gerekmektedir. Kira tespit davası, hakimin emsal kira bedellerine ilişkin bilirkişi raporu alınmadan karar verebileceği bir dava türü değildir. Kira tespit davasında alınacak bilirkişi raporunun; konum, cephe, malzeme ve işçilik kalitesi, bulunduğu kat, manzara, komşu binaya yakınlık, ısıtma, asansör, peyzaj, taşınmazın bakımlı olup olmadığı, imar ve diğer mevzuat hükümlerine uygun olup olmadığı kriterleri gözetilerek hazırlanması gerekir. Emsal kira bedeli belirlenirken doğrudan yeni kira bedelleri dikkate alınmamalı ve geçmiş 3 yıllık kira bedellerinin ortalamasına bakılması gerekir.

Yargıtay kararlarına göre, kira tespit davasında üç kişilik bilirkişi heyeti oluşturulmalı ve raporda özellikle; dava konusu taşınmaz ile benzerlik taşıyan, gerçek anlamda emsal olarak kabul edilebilecek taşınmazların kira bedellerinin belirlenmesi gerekir. Kira tespit davasında bilirkişi, tarafların dosyaya sunduğu, emsal olarak gösterilen örnekleri değerlendirir ve bu örneklerin dava konusu taşınmaz bakımından emsal olarak kabul edilip edilemeyeceğini gerekçeleriyle ortaya koyarak gerekli araştırmayı yapar. Bilirkişi emsal olacak kira bedellerini mahkemenin hüküm kuracağı ve denetime elverişli olacak şekilde raporda belirtmelidir.

Kira Tespit Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Görev kamu düzenine ilişkin bir husustur. Bu sebeple taraflar, görevli mahkemeyi belirleyemezler. Kira sözleşmelerinde görevli mahkeme kanun tarafından belirlenir. Mahkemede resen görevli olup olmadığını araştırır. Hukukumuzda kira sözleşmelerinin tamamı sulh hukuk mahkemelerinde görülmektedir. Bu sebeple kira tespit davalarında da sulh hukuk mahkemesi görevlidir. ‘’Sulh hukuk mahkemeleri, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın; Kiralanan taşınmazların, 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davaları görürler.’’ (HMK m. 4/1-a)

Yetki konusunda ilk aklımıza gelen davalının yerleşim yeri mahkemesidir. Ancak burada sözleşmeden kaynaklanan bir dava söz konusu olduğu için sözleşmenin ifa yeri mahkemesi de yetkili olacaktır. Bir davada yetki kesin değilse, davalı usulüne uygun ve süresinde yetki itirazı yapabilir. Ancak itirazda bulunmazsa davanın açıldığı yetkisiz mahkeme yetkili hale gelir. Ayrıca taraflar yetki anlaşması da yaparak yetkili mahkemeyi belirleyebilir. Kanun tacir olmasını aradığı kişilerin yaptığı yetki sözleşmelerinin geçerli olması için iki şarttan birinin varlığını aramıştır:

• Sözleşme ticari iş niteliğinde olmalıdır.
• Taraflar, tacir olmayıp tacir gibi sorumlu olan kişiler kategorisinden olmalıdır.

Yetki anlaşmalarında aksi belirtilmedikçe sadece sözleşmede belirlenen mahkemelerde dava açılabilir. Yani genel hükümlere göre yetkili olan mahkemeler yetkisiz hale gelmiştir. Yetki anlaşması geçerli değilse elbette genel hükümlere göre yetkili olan mahkemelerde dava açılacaktır. Sonuç olarak yetki sözleşmesi geçerli değilse sözleşmenin ifa yeri veya davalının yerleşim yeri mahkemesi yetkilidir. Hâkim yetki hususu kesin yetki olmadığı için bu hususu kendiliğinden dikkate almayacaktır.

Kira Tespit Davasında Vergi ve Harç

Yargıtay’a göre kira tespit davalarında kurulacak hüküm, brüt kira bedeli olarak kurulmalıdır. Bu nedenle kira bedeli KDV, stopaj gibi vergilerin dışında brüt olarak tespit edilmelidir. Kira sözleşmelerine ilişkin harçlar açısından Harçlar Kanunu’nda herhangi bir düzenleme bulunmamaktadır.  Yine Yargıtay’ın uygulamasına göre, kira tespit davalarında harç hesabı yapılırken davacının talebine bakılır. Örneğin kira tespiti talebi aylık kira bedeli üzerinden mi yapılmış yoksa yıllık kira bedeli üzerinden mi yapılmış diye incelenir.

Bir davada kira bedelinin tespiti talebi aylık kira bedeli üzerinden yapılmışsa bir aylık brüt kira farkı üzerinden nispi olarak yapılır. Aynı şekilde yıllık kira bedeli üzerinden yapılan talepte de bir yıllık brüt kira farkı üzerinden yapılacaktır. Örneğin aylık kira bedeli 6.000 TL iken 10.000 TL olarak tespiti talep ediliyorsa aradaki 4.000 TL’lik fark üzerinden nispi harç alınacaktır. Yıllık toplam 72.000 TL kira bedeli olan bir yer için de 120.000 TL tespit talebi yapılabilir. Bu durumda da aradaki 48.000 TL için nispi harç alınacaktır. Yıllık kira bedeli tespiti, kiralananın ücretinin yıllık olarak ödendiği durumlarda söz konusudur.

Kira Tespit Davası Nasıl İspat Edilir?

Kira tespit davalarında öncelikle kira ilişkisinin ispatı gerekir. Bu konuda ispat yükü davacının üzerindedir. Sözleşme yazılı veya resmi şekilde yapıldıysa ibraz edilmesi yeterlidir. Ancak yazılı veya resmi şekilde yapılan bir sözleşme mevcut değilse karşı tarafın ikrarı veya yemin delili ispat için gereklidir. Kira ilişkisinin varlığı konusunda ispat sağlanması durumunda mevcut kira bedelinin ispatı gerekir. Kira bedeli ispat yükü de davacı üzerindedir.

Kira bedeli de ispat edildikten sonra yeni kira bedelinin tespiti için mutlaka tüketici fiyat endeksindeki değişim oranı belirlenmiş olmalıdır. Türk Borçlar Kanunu 344. Maddesinin 2 .Fıkrasına göre açılacak davalarda hakim “bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla” yeni kira bedeli belirlemez zorundadır. Türk Borçlar Kanunu 344. Maddesinin 3. ve 4. Fıkrasına göre belirleneceği durumlarda ise hakim için bağlayıcı bir sınır teşkil etmemekle birlikte tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı mutlaka göz önünde bulundurulmalıdır.

Kira Tespit Davası Hangi Sürede Açılır?

Kira tespit davası için esas olarak kanunda herhangi bir süre belirlenmiş değildir. Her zaman açılabilir. (TBK m. 345/1) Kural olarak, davada verilecek karar ileriye etkili olur ve dava tarihinden sonraki dönem için uygulanır.

Ancak yeni kira döneminden itibaren yeni kira bedeli uygulanmasının istenebileceği durumlar için de düzenleme yapılmıştır. Yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur. ( TBK m.345/2)

Kira Tespit Davasında Faiz

Kira tespit davalarında, kira bedelinin arttırılmasına karar verilebilir. Bunun yanında davacı, geçmişe dönük olarak toplam kira farkının da tespitini talep edebilir. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun kararına göre, tespit kararında alacağın ifasının gelmesi için hem borçludan talep etmeli hem de karar kesinleşmelidir. Mahkemenin verdiği tespit kararı sonucunda geçmişe dönük kira borcu kararın kesinleşmesiyle muaccel hale gelir.

Tespit kararının kesinleştiği tarih aynı zamanda faizin de başlangıç tarihidir. Bu yüzden geçmişe dönük eksik ödenen kira borçları için faiz işlemeyecektir. Tespit kararının kesinleştiği tarihten itibaren borç temerrüde düşecektir. Temerrüt faizi de bu tarihten itibaren işlemeye başlayacaktır. Faizin oranı, sözleşmede faize ilişkin bir anlaşma olup olmamasına göre, kira sözleşmesinin ticari iş olup olmamasına göre değişiklik gösterecektir.

Kira sözleşmesi ticari iş niteliğinde değilse, kira sözleşmesinde temerrüt faizine ilişkin bir hüküm yoksa yasal faiz oranı uygulanacaktır. Sözleşme ticari iş niteliğindeyse ancak sözleşmede temerrüt faizine ilişkin bir hüküm varsa anlaşmada belirtilen husus uygulanır. Üstelik ticari işlerde faizin serbestçe belirleneceği kabul edilmiştir. Kira sözleşmesinde bir faiz oranı belirlenmemişse, Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası’nın (TCMB) yayımladığı, kısa vadeli avans işlemlerinde uygulanan faiz oranı uygulanır.

Kira Tespit Davası Avukatlık Ücreti

Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’nin 9. Maddesine göre; “(1) Tahliye davalarında bir yıllık kira bedeli tutarı, kira tespiti ve nafaka davalarında tespit olunan kira bedeli farkının veya hükmolunan nafakanın bir yıllık tutarı üzerinden bu Tarifenin üçüncü kısmı gereğince hesaplanacak miktarın tamamı, avukatlık ücreti olarak hükmolunur. Bu miktarlar, bu Tarifenin ikinci kısmının ikinci bölümünde davanın görül düğü mahkemeye göre belirlenmiş bulunan ücretten az olamaz.” İlgili madde uyarınca kira tespit davalarında avukatlık ücretinin hesap yöntemine ilişkin özel bir kural içermektedir.

Yargıtay kararlarına göre de kira tespit davalarında, mahkeme tarafından tespit edilen kira bedeli ile halen ödenmekte olan kira bedeli arasındaki farkın bir yıllık tutarı üzerinden, AAÜT 3. Kısmındaki, değeri para ile ölçülebilen davalarda uygulanacak nispi vekalet ücreti oranlarına göre hesaplanacak avukatlık ücretine hükmedilir. Mahkeme tarafından davanın kısmen kabul kısmen reddine karar verilmişse, davacı vekilinin talep ettiği miktar ile mahkemenin hükmettiği miktar arasındaki farkın bir yıllık tutarı üzerinden, AAÜT 3. Kısmına göre hesaplanacak avukatlık ücretine, davalı vekili lehine hükmedilir.

Kira Bedeli Arttırımı Nasıl Yapılır?

Kira sözleşmelerinde kira bedeli arttırımı tarafların anlaşma yolu ile sözleşmeye hüküm koymaları yoluyla olabilir. Sözleşme hükmü varsa esas olan anlaşma hükmünün uygulanmasıdır. Taraflar arasında kira bedelinin belirlenmesi konusunda anlaşma yapıldıysa kira bedeli anlaşmaya göre arttırılır. Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. (TBK m.344/1)

Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur. ( TBK m.344/2)

Taraflar arasında kira bedelinin nasıl yenileneceğine dair anlaşma olmadığı takdirde, yenilenen kira sözleşmesinde yeni kira bedelinin tespiti için kira bedelinin tespiti davası açılabilir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. (TBK m.344/2)

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. (TBK m.344/3) Yeni kira bedeli, davanın açıldığı tarihe göre, yenilenen kira döneminin başından veya mahkeme kararıyla belirlenen tarihten itibaren geçerli olur. Kiracı kararın kesinleşmesi ile birlikte tespit edilen yeni kira miktarını öder.

Kira Tespit Davası Yargıtay Kararları

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 17.10.2016 tarih, 2016/9548 E. 2016/5934 K. sayılı kararı

• Kira Tespit Davası

Davacı vekili, dava dilekçesinde davalının ….09.1999 başlangıç tarihli ve … yıl süreli kira sözleşmesi gereğince kiracı olduğunu, ve halen aylık 100,00 TL kira bedeli ödediğini; kira sözleşmesinde yıllık kira artış oranının %55 olarak düzenlenmiş olmasına rağmen davalının bu şarta uygun davranmadığını ve halen 100,00 TL kira bedeli ödemekte olduğunu belirterek son beş yıllık kira bedelinin tespitine ,eksik ödendiği tespit olunacak kira bedellerinin davalıdan tahsiline aksi halde mecurun tahliyesine karar verilmesini istemiş, davalı ise cevap dilekçesinde; davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Mahkeme kararında, sözleşmenin yürürlükte olduğu süre boyunca davacı tarafından davalıya yönelik herhangi bir kira artış talebinde bulunulmadığı gibi yatırılan kira bedellerinin de herhangi bir ihtirazi kayıt ileri sürülmeksizin tahsil edildiği, sözleşme sonrasında tespit olunmuş başkaca bir kira bedeli olmadığından herhangi bir eksik ödemeden söz edilemeyeceği, bu nedenle davacının muaccel herhangi bir kira alacağı bulunmadığı; yasada öngörülen tahliye şartlarının somut olayda dava konusu taşınmaz için oluşmadığı kabul edilmiştir. Mahkemenin bu gerekçesi doğrudur. Ancak davacı tarafından, teknik anlamda açılmış bir kira tespit davası ve talebi bulunmamaktadır. Mahkemece kira tespit davası açılmadığı halde taşınmazın aylık kira bedelinin ….09. 2012 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere 350,00 TL olarak tespitine karar verilmesi doğru görülmemiştir. Bu durumda davanın tümden reddi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi bozmayı gerektirmiştir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 02.06.2016 tarih, 2015/8822 E. 2016/4352 K. sayılı kararı

• Kira Tespit Davası

Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinin 9. maddesinde, kira tespiti davalarında tespit olunan kira bedeli farkının bir yıllık tutarı üzerinden tarifenin üçüncü kısmı gereğince hesaplanacak miktarın tamamının, vekalet ücreti olarak hükmolunacağı, bu miktarların, tarifenin ikinci kısmının ikinci bölümünde davanın görüldüğü mahkemeye göre belirlenmiş bulunan ücretten az olamayacağı düzenlemesine yer verilmiştir.

Davacılar dava dilekçesinde, en son net 2.259TL ödenen aylık kira bedelinin 01.08.2012 tarihinden itibaren aylık net 3500TL olarak tespitine karar verilmesini istemiştir. Mahkemece 2.443,97TL aylık kira bedeline hükmedilmiştir. Bu durumda davalı yararına hüküm tarihindeki Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinin 9. maddesi uyarınca talep edilen net 3.500TL kira bedelinin brüt tutarı ile hüküm altına alınan 2.443,97TL kira bedelinin brüt tutarı arasındaki farkın 12 ay tutarı üzerinden, tarife uyarınca vekalet ücreti takdir edilmesi gerekirken, yazılı şekilde davalı yararına eksik vekalet ücreti takdir edilmiş olması doğru değildir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 10.12.2014 tarih, 2014/12168 E. 2014/13712 K. sayılı kararı

• Kira Tespit Davası

Somut olayda taşınmaz maliki olan davacı davalıya gönderdiği ve 25.07.2012 tarihinde tebliğ edilen ihtarname ile payına düşen kira bedelinin bundan sonra, taşınmazı paydaşlar adına kiraya veren Mehmet Hamoğlu’na ödenmemesi, anlaşmaları halinde kendisi ile yazılı sözleşme yapılmasını davalıya bildirmiştir. Yapılan ihtar davacının artış iradesinin bildirilmesi niteliğinde olup, davacı malik yeni başlayacak dönemin sonuna kadar kira bedelinin tespitini talep edebilir. Davacı da taşınmazın maliki olması ve kiralayan ile yapılan sözleşmenin kendisinde bulunmaması nedeniyle mahallinde İstanbul 9. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2012/77 D.İş dosyasından yaptığı delil tespitinde bilirkişinin raporuna göre, kira başlangıcının 01.02.2003 tarihi olduğundan hareketle, 31.12.2012 tarihinde açtığı dava ile kira bedelinin 01.02.2013 tarihinden itibaren tespitini talep etmiştir. Davalı ise dosyaya 23.12.2009 tarihli bir yıl süreli aylık 650,00 TL bedelli, diğer paydaş ile yapılan kira sözleşmesini ibraz etmiştir. Davalı vekili dosyaya temyiz aşamasında sunduğu dilekçe ile de dosyaya ibraz edilen sözleşmenin yenileme sözleşmesi olmadığını kiracılığının bu sözleşme ile başladığını belirtmiştir. Davacı tarafından da davalının beyanının aksine kanıt, dosyaya sunulmamıştır. Bu durumda davacının kira bedelinin tespitini istediği 01.02.2013 tarihi davalının sunduğu kira sözleşmesine göre 23.12.2012 tarihinde başlayan üçüncü dönem içerisinde kaldığından davacı kira bedelinin bu tarihten itibaren ancak endekse göre tespitini talep edebilir. Ne var ki, davacının davasını, yapılan delil tespitinde, kira başlangıç tarihinin 01.02.2003 olduğu şeklinde yanıltılması sonucunda davayı bu tarih itibariyle açtığı anlaşılmaktadır. Bu nedenle davacıya talebi açıklatılarak, kira bedelinin 01.02.2013 tarihinden itibaren mi, yoksa davalının duruşmada bildirdiği 23.12.2013 tarihinden itibaren mi tespitini talep ettiği hususu açıklatılarak, 01.02.2013 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitini talep etmesi halinde kira bedelinin endekse göre tespit edilerek, 23.12.2013 tarihinde başlayan dönem kira bedelinin tespitini talep ettiğini beyan etmesi halinde, kira sözleşmesinin işyeri kirasına ilişkin olması ve TBK.nun 344. maddesinin işyerleri kirası yönünden yürürlüğünün 6217 Sayılı Yasanın 6353 Sayılı yasa ile değişik geçici 2. maddesi maddesi gereğince 8 yıl süre ile ertelenmesine göre, yerleşik içtihatlara göre davacı kiraya veren 4. yenileme yılı kira bedelini hak ve nesafete göre tespitini talep edebileceğinden, bilirkişiden emsal ve rayiçlere göre kira bedelini tespiti için rapor alınarak hak ve nesafete göre kira bedeli tespit edilerek karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde 01.02.2013 tarihinden itibaren kira bedelinin hak ve nesafete göre tespitine karar verilmesi isabetli değildir.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.”

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 13.10.2013 tarih, 2016/9167 E.2016/5893 K. sayılı kararı

• Kira Tespit Davası

Somut olayda; taraflar arasında imzalanan 01.08.2007 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı hususnda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin …. maddesinde yıllık kira artışının …… ortalamasına %… eklenerek yapılacağı kararlaştırılmıştır. Sözleşmede artış şartı bulunmakla davacı kiracının ……..2014 tarihinde açtığı dava ile 01.08.2014 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitini istemesinde usulsüzlük bulunmamaktadır. Mahkemece işin esası hakkında inceleme yapılarak karar verilmesi gerekirken, davanın süre yönünden reddine karar verilmesi doğru değildir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2014/4705 E. 2014/6680 K. sayılı 22.05.2014 tarihli kararı

• Kira Tespit Davası

Tespit davaları bir hukuki ilişkinin var olup olmadığının belirlenmesine yönelik olarak açılan davalar olup görülmekte olan veya açılacak bir davada iddia veya savunma olarak ileri sürülebilecek konular için bağımsız bir tespit davası açmakta hukuki yarar yoktur. Eda davası sonunda verilen hüküm ile, aynı zamanda dava konusu hukuki ilişkinin var olup olmadığı da tespit edilir ve ondan sonra bu tespite dayalı olarak eda hükmü kurulur, Yargıtay’ın kararlı uygulamasına göre de, eda davası açmak mümkün ise, tespit davası açılamaz. Anılan kuralın geçerli olabilmesi için, eda davası sonunda verilecek hükmün tespite ilişkin bölümü ile tespit davası sonunda alınacak tespit hükmü arasında, meydana getirdikleri kesin hükmün etkisi bakımından hiç bir fark bulunmaması gerekir. Diğer bir söyleyişle tespit davası ile istenen hukuki korunma, eda davası ile tamamen elde edilebilecekse, o zaman, davacının ayrı bir tespit davası açmakta hukuki yararı yoktur.

Yargıtay 13. Hukuk Dairesi 2011/16301 E. 2012/356 K. sayılı 17.01.2012 tarihli kararı

• Kira Tespit Davası

Davalı, kira bedelinin tespiti davası açılmasının kira sözleşmesinin yenilenmesi anlamına gelmediğini belirterek davanın reddini dilemiştir. Mahkemece, davalı idarece tahliye ilamının icraya konulduğu güne kadar uzunca süre içinde kira parası her hangi bir itirazı kayıt ileri sürülmeden ve kira parası da artırılarak tahsil edilmeye devam edildiği, böylece taraflar arasında eskisinden ayrı yeni bir kira sözleşmesi doğduğu gerekçesiyle davanın kabulü ile davacının davalının kiracısı olduğunun tespitine karar verilmiş; hüküm, davalı tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı eldeki dava ile, tahliye davası devam ederken kira bedelinin artırılması davası açıldığını, bu şekilde kira sözleşmesinin yenilendiğini belirterek  davalının kiracısı olduğunun tespitini istemiş, mahkemece davanın kabulüne karar verilmiştir. Davalı tarafından kiracısı olan davacı hakkında … İcra Müdürlüğünün 2008/8159 esas sayılı dosyasında ödenmeyen bira bedellerinin tahsili ve tahliye istemiyle icra takibi yapılmış, itiraz üzerine icra takibi durmuştur. … İcra Mahkemesinin 09.04.2009 tarih ve 2008/952 esas 2009/343 karar sayılı kararı ile itirazın kaldırılmasına, temerrüt nedeniyle davalının dava konusu taşınmazdan tahliyesine karar verilmiş, hüküm 06.05.2010 tarihinde kesinleşmiştir. Tahliye davası devam ederken 2008 yılı kira bedelinin artırımı için …

Sulh Hukuk mahkemesinin 2008/2157 esas 2009 yılı kira bedelinin artırılması için aynı mahkemenin 2009/1315 esas sayılı dosyalarında kira bedelinin tespiti için dava açılmış, mahkemece bu davanın kabulüne karar verilmiştir. Taraflar arasındaki uyuşmazlık, tahliye davası devam ederken davacı tarafından açılan kira bedelinin tespiti davası ile kira sözleşmesinin yenilenerek yeni bir kira ilişkisinin kurulup kurulmadığı hususundadır. Tahliye davası sürerken kira artırımının istenmesi sözleşmenin yenilendiğini göstermez. Kesinleşmiş tahliye davası karşısında davanın reddine karar verilmesi gerekirken davanın kabulüne karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.