Tazminat Hukuku

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve Dava Süreci

Günümüz ekonomi dünyasının en önemli ve yüksek dinamiğe sahip alanlarından biri şüphesiz inşaat sektörüdür. Ekonominin çıkmaza girdiği dönemlerde bile inşaat sektörü önemini kaybetmemiştir. Türkiye’de inşaat sektörüne bakıldığında en çok tercih edilen proje teslim sistemi olarak karşımıza kat karşılığı inşaat sözleşmesi çıkmaktadır.

Türk Borçlar Kanunu‘nda tek tek düzenlenen sözleşmeler olsa da, her sözleşme türünü kanunda düzenlemek mümkün değildir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi de kanunumuzda ayrı bir başlık olarak düzenlenmemiştir. Bu nedenle kanunumuzda düzenlenmemiş sözleşmeler, kanunumuzda düzenlenmiş unsurlarla ortaya çıkarılmaktadır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi de bu bağlamda kanunda düzenlenmiş unsurlarla karşımıza çıkmaktadır.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin sözleşme konusu arsanın bir bölümünün veya tamamının mülkiyetini müteahhide devretmesini; müteahhidin ise devredilen arsa üzerine aralarındaki anlaşmaya uygun inşa ettiği bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmesini içeren sözleşmedir.

Tanımdan anlaşılacağı üzere kat karşılığı inşaat sözleşmesi, sözleşmenin tarafları olan müteahhide ve arsa sahibine birtakım yükümlülükler yüklemektedir, taraflar üstlerine düşen yükümlülükleri yerine getirmek zorundadır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi bu niteliği ile iki tarafa da borç yükleyen, tam iki taraflı bir sözleşmedir. Ankara avukatı Kadim Hukuk Bürosu bu konuda sizlerin menfaatini korumak için sözleşmenin kurulmasından sona ermesine kadar sizlere hukuki destek vermektedir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Tarafları

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafları gerçek kişi veya tüzel kişi, tüzel kişiliği olmayan iş ortaklıkları, şahıs toplulukları olarak karşımıza çıkabilir. Temel olarak kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhit ve arsa sahibi olmak üzere iki taraf bulunmaktadır.

Müteahhit, belirli bir bedel karşılığında ve belirli bir zaman içinde devlete veya özel kişilere belirli bir işin yapımını, belirli bir mal ya da eşyanın sağlanmasını üstlenen kimse, bina yapıp satan kişidir.

Arsa sahibi, söz konusu arsa üzerinde mülkiyet sahibi olan, arsanın tamamını veya bir bölümünü karşılığında belli sayıda bağımsız bölümü teslim almak şartıyla müteahhide devreden kişidir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Unsurları

1- Taraflar Arasında Anlaşma Mevcut Olmalıdır.

TBK madde 1’de sözleşmenin kurulması ” Sözleşme, tarafların iradelerini karşılıklı ve birbirine uygun olarak açıklamalarıyla kurulur. İrade açıklaması, açık veya örtülü olabilir.

” şeklinde düzenlenmiştir. Tarafların birbirine uygun karşılıklı rıza beyanları ile sözleşme konusu ve koşulları hakkında anlaşma sağlamaları gerekmektedir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, esaslı noktalarda anlaşma sağlanması ya da esaslı noktalar belirli veya belirlenebilir olması sözleşmenin bağlayıcı olması yeterlidir. Esaslı noktalar dışında kalan kısımları ise sözleşme kurulduktan sonra taraflar arasında kararlaştırılabilir.

2- Arsa Sahibinin Arsa Payının Belirli Bir Bölümünü veya Tamamını Devretmesi

Arsa sahibi yapı inşa edildikten sonra kendisine teslim edilecek olan kısımları kendi üzerinde olacak şekilde taşınmazın diğer paylarını devretmek durumundadır. Müteahhide devredilecek arsa paylarının inşaat yapımına elverişli bir biçimde devredilmesi gerekmektedir.

3- Müteahhidin Belirlenen Bağımsız Bölümleri Arsa Sahibine Teslim Etmesi

Müteahhit, sözleşme konusu arsa üzerine inşa ettiği belirli bağımsız bölümleri aralarındaki sözleşme neticesinde arsa sahibine teslim etmesi gerekmektedir. Söz konusu unsurun yanı sıra müteahhidin birtakım borçları yerine getirmelidir; işi sadakat ve özenle yapma (TBK madde 357), işi bizzat yapma (TBK madde 67, TBK madde 356/2), genel ihbar borcu (TBK madde 357/3), işe zamanında başlama borcu (TBK madde 358/1), işi zamanında teslim etme borcu, ayıba karşı tekeffül borcu (TBK madde 359-363) olarak sayabiliriz.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Şekil Şartı

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi kanunda açıkça düzenlenen sözleşmelerden olmadığı için, kanunda düzenlenen taşınmaz satış sözleşmesi ile eser sözleşmesinin unsurlarına tabiidir. Eser sözleşmesi herhangi bir şekil şartına bağlı değildir, ancak taşınmaz satış sözleşmesi resmi şekil şartına bağlıdır. Taşınmaz satış sözleşmesinin geçerliliği resmi şekil şartına bağlı olması nedeniyle, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin de resmi şekilde yapılması gerekmektedir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Sona Ermesi

1- Tarafların Kendilerine Düşen Yükümlülükleri Yerine Getirmeleri İle Sona Erer

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca arsa sahibinin ve müteahhidin yükümlülüklerini yerine getirmeleri durumunda, sözleşme amacına ulaşmış bir şekilde sona erer.

2- İfanın İmkansızlaşması İle Sona Erer

Eserin kazara telef olması (TBK madde 368), arsa sahibi yüzünden ifanın imkansızlaşması (TBK madde 370) veya müteahhit yüzünden ifanın imkansızlaşması (TBK madde 372) şeklinde karşımıza çıkmaktadır. Eserin kazara telef olması durumunda bağımsız bölümlerin tarafların herhangi bir kusuru olmadan telef olması, bağımsız bölümlerin henüz teslim edilmemiş olması, bağımsız bölümlerin tamamen veya kısmen telef olması, bağımsız bölümlerin beklenmedik bir sebepten dolayı telef olması, arsa sahibinin eseri teslim almada bir temerrüdünün olmaması şartları aranmaktadır.

3- Arsa Sahibinin Sözleşmeyi Tam Tazminat Ödeyerek Feshi

Müteahhidin zararı karşılanmak şartıyla sözleşme istenildiği zaman feshedilebilir.

4- Temerrüt Dolayısıyla Karşı Tarafın Sözleşmeyi Feshi

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Dolayısıyla müteahhit veya arsa sahibi edimlerini yerine getirmediği takdirde sözleşmenin karşı tarafı sözleşmeyi feshedebilir.

5- Karşılıklı Anlaşma İle Sözleşme Feshi

Türk hukukunda yer alan sözleşme serbestisi ilkesi dolayısıyla taraflar karşılıklı anlaşma sağlamak suretiyle sözleşmeyi feshedebilirler.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Uyuşmazlık Durumunda Görevli Mahkeme

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi Asliye Hukuk Mahkemesinin görev alanına girmektedir. Arsa sahibi ve müteahhidin her ikisi de tacir sıfatını taşıyorsa, TTK madde 4 uyarınca taraflar aralarında çıkabilecek uyuşmazlıklar için ticaret mahkemesinin görevli olabileceğini kat karşılığı inşaat sözleşmesinde kararlaştırabilirler.

Tarafımıza kat karşılığı inşaat sözleşmesi soruları sürekli gelmektedir. Bu konuya ilişkin bir çok uyuşmazlık yaşanmaktadır. Bu sebeple en başta düzenlenecek bu sözleşmesi sonrasında çıkacak uyuşmazlıkların önüne geçecek, menfaatinizi koruyacaktır.

kadim-law-consultancy-office-09-04-2018-656

Başa dön tuşu