Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve Dava Süreci

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, diğer ismiyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin yükleniciye (müteahhide) arsa paylarını devrettiği, bunun karşılığında yüklenicinin de o arsa üzerinde bağımsız bölümler inşa etmeyi üstlendiği bir sözleşmedir. Müteahhit tarafından yapılan edilen bağımsız bölümler, yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre, arsa sahibi ile yüklenici arasında paylaşılmaktadır. Yüklenici tarafından, kendisine düşen bağımsız bölümler satılarak, kazanç sağlanmaktadır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhidin yükümlülükleri;

• Bağımsız Bölüm Yapma Yükümlülüğü (Borcu)
• Bağımsız Bölümü Bizzat Yapma Yükümlülüğü (Borcu)
• Bağımsız Bölümü Teslim Etme Yükümlülüğü (Borcu)
• İnşaat Ruhsatını ve Oturma İznini Alma Yükümlülüğü (Borcu)
• Kat irtifakı ve Kat Mülkiyetini Kurma Yükümlülüğü (Borcu)

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenici (müteahhit), sözleşmede belirtilen biçimde ve belirtilen sürede, inşaata başlayıp bitirerek, arsa sahibinin payı olan bağımsız bölümleri (daireleri) teslim etmekle yükümlüdür. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, Türk Borçlar Kanununda doğrudan düzenlenmemiştir. Yapısı taşınmaz satış sözleşmesi ile eser sözleşmesinin unsurlarını birlikte taşıyan karma bir sözleşme türüdür. Bu sebeple, kanunda bu iki sözleşme türüne dair düzenlemeler, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklarda ve davalarda kıyas yoluyla uygulanmaktadır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?    

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, bir tarafta arsa sahibinin diğer tarafta, bu arsada inşaat yapmayı üstlenen yüklenicinin yer aldığı bir sözleşmedir. Eser sözleşmesini tanımlayan TBK md. 470 bu sözleşmeyi yüklenicinin bir ücret karşılığında bir eser meydana getirmeyi üstlendiği sözleşme olarak açıklamıştır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, yüklenici, inşaat yapmayı (eseri meydana getirmeyi), ücret karşılığında değil, arsa sahibinin arsasında, inşa edeceği bağımsız bölümlerden kendisine arsa payına isabet eden paylarını devredilmesi karşılığında üstlenmektedir.

Yüklenicinin katlardan oluşan bina inşa edeceği arsa bir taşınmazdır. Bu taşınmaz arsa sahiplerine aittir. Yüklenici bu arsada inşaat yapınca arsanın yerini bina almakta ve her bağımsız bölüme arsa payı verilmektedir. Arsa sahipleri, inşaatı yapan yükleniciye, inşaatı yapması karşılığında arsa payı verdiklerinden, bu sözleşmeye “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi de denilmektedir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin, yüklenici ile, arasında inşaat yapması, yaptığı inşaata karşılık ona kararlaştırılan bağımsız bölümlere isabet eden arsa paylarının mülkiyetini devretmeyi üstlendikleri sözleşmelerdir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, taşınmaz devrini içeren bir sözleşme türü olduğu için, noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Noterde düzenlenmemiş kat karşılığı inşaat sözleşmesi, geçerli bir sözleşme olmayacaktır. Bu durumda da, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine dayalı uyuşmazlık halinde taraflar ancak sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca taleplerde bulunabileceklerdir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Tarafların Yükümlükleri

• Eser sözleşmesinde yüklenici, üstlendiği kendisine duyulan güvene uygun olarak sadakat ve özenle yapmak, iş sahibine zarar verecek her türlü davranıştan kaçınmak zorundadır… kamu düzenine ilişkin imar kurallarına uymamakla da başka bir neden aranmaksızın kusurludur. (Yargıtay 15. Hukuk Dairesi-1999/115 Karar)
• Tespit raporu ile sözleşmede belirlenen sürede işin tamamlanmayacağı anlaşıldığı gibi, davalının ruhsatsız ve projesiz işe başlaması güven kuralının ihlali anlamındadır. Fesih haklı olan arsa sahiplerinin istemlerinin reddi yasaya aykırıdır. (Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 1996/1261 Karar)
• Sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa, inşaat ruhsatının alınması arsa sahibine aittir. Bu yükümlülük yerine getirilmediği sürece yükleniciden işe başlamasını istemek kamu düzeniyle bağdaşmaz. (Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 1993/1196)
• İmal olunan şeyin tesliminden sonra iş sahibi, işin gidişine göre olanak bulur bulunmaz o şeyi muayene ettirme ve kusurları varsa yükleniciye bildirmek zorundadır. Yapılan şeyin açıkça ya da üstü kapalıca kabulünden sonra yüklenici her türlü sorumluluktan kurtulur. (Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 1982/2045 Karar)

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Tarafları

• Arsa Sahibi
• Yüklenici

• Arsa Sahibi

Sözleşmenin bir tarafını arsa sahibi ya da sahipleri oluşturur. Arsa sahibi ya da sahiplerinin bir araya gelerek arsada bir inşaat yapmaları mümkündür. İnşaatın maliyetlerini karşılayabilecek durumda olduklarında, buldukları yükleniciye bağımsız bölüm (kat) verecekleri yerde bunu ücreti karşılığında yaptırabilirler. Bu durumda arsa sahipleri ile yüklenici arasında akdedilen sözleşme kat karşılığı inşaat sözleşmesi değil, TBK md. 470 vd. anlamında bir eser sözleşmesidir.

Böyle bir maliyeti karşılayabilecek durumda olmadıklarında, yapılacak inşaatta yükleniciye bedel ödeyecek yerde, ona, yapacağı inşaatta bağımsız bölümler vermeyi tercih ederler. Bu durumda inşaat dediğimiz eser, bedel karşılığında değil, yapılacak inşaatta yükleniciye bağımsız bölümlerin, bunlara isabet eden arsa payının mülkiyetinin devredilmesi karşılığında yaratılmış olur

Arsa sahibi tek kişiden oluştuğunda sorun yoktur. Buna karşılık arsa sahipleri birden fazla kişiden oluşuyorsa, kat karşılığında inşaat sözleşmesi akdedilmesine birlikte karar vermeleri gerekir. Arsa elbirliği halinde mülkiyet konusu ise bütün maliklerin buna oybirliğiyle karar vermesi ve sözleşmede yer almaları gerekir. (TMK md.702/11)

Arsa paylı mülkiyet konusu ise, yüklenici ile sözleşme yapılarak inşaat yapılmasına karar verilebilmesi, TMK md. 692/l anlamında “olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü asan yapı isleri” kapsamında olduğundan “bütün paydaşların” birlikte oybirliğiyle karar vermelerini ve sözleşmede yer almalarını gerektirir.

Arsa sahibi ya da sahipleri arasında kendisine yasal danışman atanmış kişi varsa, sözleşmenin geçerli olabilmesi için yasal danışmanın görüş ve onayı alınmalıdır. (TMK md. 429 /b.IV)

Ayni şekilde arsa sahibi ya da sahipleri arasında kısıtlı bir kişi varsa, bu sözleşmenin geçerli olabilmesi için de vasinin karar vermesi yeterli olmayıp, vesayet makamı olan sulh hukuk mahkemesinin izin vermesi (TMK md.462/b.III) gerekir.  Arsa sahibi ya da sahipleri tüzel kişi ise, kat karşılığı inşaat sözleşmesi ancak yetkili organların aldıkları geçerli bir kararla akdedilebilir.

• Yüklenici

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenici gerçek veya tüzel kişi olabilir. Yukarıda arsa sahibi veya arsa sahiplerinin arasında kendisine yasal danışman görüş ve onayına ilişkin TMK md. 429 ile kısıtlanmış kişi varsa vesayet makamının TMK md. 462 gereğince izninin alınmasına ilişkin hükümler, bu kişilerin yüklenici sıfatıyla kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapmalarında da uygulanacaktır.

Yüklenici inşaat islerinde uzman olup, arsa sahibi değildir. Arsa sahipleriyle yaptığı sözleşme ile yapacağı inşaatta kendisine verilecek bağımsız bölümleri satmak suretiyle elde edeceği finansmanı inşaatın yapımında kullanacaktır. Bu nedenle yüklenici çoğu kez inşaatın yapımına baslar başlamaz kendisine verilecek olan bağımsız bölümleri, alicisi üçüncü kişilere “taşınmaz satış vaadiyle” satar, bunlardan elde ettiği parayla inşaatı tamamlar.

 Yüklenicinin kendisine düşecek olan bağımsız bölümlerin satışını vadettigi alıcı üçüncü kişilerle arsa sahibi ya da sahipleri arasında bir sözleşme iliksisi yoktur. Fakat açıklayacağımız üzere, yüklenicinin, kendisine verilmesi gereken bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satması hukuksal niteliği itibariyle TBK md. 183 vd. hükümlerine göre alacağın devri kabul edilmektedir105. Bu durumda, yüklenicinin bağımsız bölüm alacağını devrettiği üçüncü kişiler ile arsa sahibi ya da sahipleri arasında, alacağın devri sözleşmesinden kaynaklanan bir hukuksal ilişki doğar.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Hukuksal Niteliği

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi birden fazla sözleşmenin unsurlarının bir arada bulunduğu isimsiz ve karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmenin bileşik sözleşme olmadığı gibi, kendisine özgü niteliğini olan bir sözleşme de olmadığı kabul edilmektedir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenici, bir inşaat yapmayı üstlenmiştir. İnşaatın yapılması maddi nitelikli bir eser meydana getirmektir. Ancak burada eser bir ücret karşılığında değil, yükleniciye yapılacak inşaattan bağımsız bölümlerin ve bunlara isabet eden arsa payının verilmesi karşılığında meydana getirilecektir. Yüklenicinin bu edimleri için eser sözleşmesine ilişkin hükümler uygulanacaktır.

Yüklenicinin inşaatı yapma edim yükümlülüğünün karşılığında, arsa sahiplerinin, yapılacak inşaatta yükleniciye bağımsız bölümlere isabet eden arsalarından paylı mülkiyet devir borcu vardır. Burada arsa sahipleri, yükleniciye mülkiyeti kendilerine ait olan taşınmaz üzerinde arsa payı devretme borcu altına girmektedirler. Bu yönüyle burada taşınmaz satış vaadi söz konusudur. Yüklenicinin inşaat yapma (eser yaratma) borcuna karşılık, arsa sahiplerinin de ona taşınmaz satış vaadinde bulunma borçları söz konusudur.

Böylece burada eser ve satış vaadi sözleşmesine ilişkin unsurlar bir arada bulunmaktadır. Taraflar arasında bu iki hukuksal ilişki dışında, bir vekalet sözleşmesi ilişkisi de doğabilir. Yüklenicinin inşaata başlaması ve yürütmesi esnasında arsa sahiplerinin yapması veya katılması gereken çok sayıda başvurular ve işlemlerin yapılması gerekir. Bu anlamda olmak üzere inşaatla ilgili projenin yapılması, inşaat ruhsatının alınması için Belediye imar Müdürlüklerine; inşaat başlayınca veya ilerlediğinde, arsa üzerinde kat irtifakı tapusunun oluşturulması, bittiğinde kat mülkiyetine dönüştürülmesi için Tapu Müdürlüklerine başvurulması gerekir.

Arsa sahiplerinin çok sayıda kişilerden oluşması halinde, bunların bu işlemleri birlikte yapmaları çoğu zaman güç olmaktadır. Bu durumda içlerinden birine vekalet verebilmeleri mümkün olduğu gibi, uygulamada çoğu kez karşılaştığımız üzere yükleniciye vekalet vermeleri yolu tercih edilmektedir. Bu durumda arsa sahipleri arasında eser ve satış vaadi sözleşmesi dışında, vekalet sözleşmesi ilişkisi de kurulmuş olur.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Şekli

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde taşınmaz satış vaadi söz konusudur. Yüklenici sözleşmeye uygun olarak inşaatı yapacak, buna karşılık kendisine arsa payı yani taşınmaz devredilecek. Sözleşmede taşınmaz vaadi söz konusu olduğundan ve inşaatın sözleşmeye uygun yapılması koşuluna bağlandığından sözleşme TBK 237 gereğince resmi yazılı geçerlilik koşuluna tabidir. Bu sözleşme noterde yapılmalıdır. Taraflar noter masraflarından kurtulmak için noterde bu sözleşmeyi imzalamazlarsa kesin hükümsüzlük yaptırımı uygulanır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Hüküm ve Sonuçları

• Yüklenici Bakımından

1. İnşaatı Sözleşmeye Uygun Olarak Yapma Borcu
2. Yükleniciye Düşen Bağımsız Bölümleri Üçüncü Kişiye Devir Yetkisi

• Arsa Sahipleri Bakımından

1. Yükleniciye Karşı Sorumluluk
2. Üçüncü Kişilere Karşı Sorumluluk

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Dava Süreci

6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununa göre malvarlığına ilişkin davalarda malın değerine bakılmaksızın görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde de görevli mahkeme bu nedenle asliye hukuk mahkemesidir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklara hangi yerdeki görevli mahkemenin bakacağı ise yetki hususuyla ilgilidir. Bu balgamda açılacak davadaki talebin ne olduğu yetki hususunun belirlenmesinde etkilidir.

Zira inşaat sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklarda yetkili mahkeme, esasen Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 6. maddesinde öngörülen genel yetki kural sebebiyle davalının yerleşim yeri mahkemesi olup; bununla birlikte Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 10. maddesi gereğince sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinin de yetkili olduğu kabul edilmektedir.

Hatta kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan/uyuşmazlığın Tüketici Mahkemesinin görev alanına girmesi durumunda açılacak olan davada 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun 73. maddesinin 4. ve 5. fıkraları uyarınca davalının yerleşim yeri ve sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesi ile beraber tüketicinin yerleşim yerinin bulunduğu ver mahkemesi de yetkili olacaktır. Kaldı ki burada kesin yetki hususunu içinde barındıran herhangi bir kural olmadığından taraflar arasında yapılan geçerli bir yetki sözleşmesi ile belirlenen yetkili mahkemeye de itibar edilecektir.

Ancak arsa sahibinden veya yükleniciden bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişilerin tapu iptal ve tescil talebiyle açacağı davalarda olduğu gibi davanın konusunu gayrimenkulün aynına ilişkin bir husus oluşturuyorsa, açılacak davada Hukuk Muhakemeleri Kanununun 12 maddesinin fıkrasında düzenlenen kesin yetki kuralı gereğince taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkili olacaktır. Söz konusu kesin yetki kural: kamu düzenini ilgilendirdiği için de taraflar taşınmazın aynına ilişkin davalarda yetki sözleşmesi aracılığıyla taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi haricinde baksa bir yer mahkemesini yetkili kılamayacaktır. Ne var ki kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle ilgili davalar bazen Tüketici Mahkemesinde bazen de Ticaret Mahkemesinde görülebilmektedir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi konusu teknik bir konudur. Bu nedenle bu konuya ilişkin uyuşmazlıklar doğduğunda hukuki destek alınmalıdır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Ayıptan Doğan Haklarda Zamanaşımı Süreleri

Bağımsız bölümlerin teslimiyle ortaya çıkan ayıp ve bunun neticesinde arsa sahibine kanunen tanınan talep ve dava hakkı belli bir zamanaşımı süresine tabidir. Yargıtay uygulamaların da çeşitli zamanaşımı süreleri öngörülmüştür zira daha önce belirttiğimiz gibi bu sözleşmeler karma sözleşmelerdir ve türü itibari ile çeşitli haklar içermektedir.

Kural olarak ayıbın, edim konusunun teslimi tarihinden itibaren 5 yıllık zamanaşımı süresi içerisinde talep dava yoluyla ileri sürülebilir. Bunun yanında ayıp eğer müteahhittin kusuru ile gizlenmişse veya teslim anında kaba bir muayene ile ortaya çıkılması güç bir ayıp ise teslim tarihinden itibaren 10 yıllık zaman aşımı süresi içerisinde dava ile ileri sürülebilir. Zaman aşımı süresinin kesilmesi konusunda TBK. zamanaşımını kesen ilgili hükümler aynen uygulanır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Yargıtay Kararları

1. Hukuk Dairesi 2021/787 E., 2021/3707 K.

• Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

Mahkemece, dava konusu 6576 ada 1 parsel sayılı taşınmazdaki payın … tarafından …′ye devrinin sözleşme hükümlerine uygun bulunmadığı gerekçesiyle davanın kabulüne, anılan payın … adına olan tapusunun iptali ile … adına tesciline karar verilmiş; hüküm, taraflarca temyiz edilmiştir.

Gerçekten de, taraflar arasında düzenlenen 17.04.2009 tarihli ve ″Düzenleme Şeklinde İnşaat, Sorumluluk Devri ve Yedieminlik Sözleşmesi″ başlıklı sözleşmeden kaynaklanan davacının yükümlülüklerinin teminatı olarak davacı adına kayıtlı 6576 ada 1 parsel sayılı taşınmazdaki 80/500 payın anılan sözleşmede yediemin olarak tayin edilen davalı …′a temlik edildiği, … tarafından da diğer davalı …′ye devredildiği getirtilen kayıt ve belgelerden görülmektedir.

Hemen belirtilmelidir ki, uyuşmazlığın çözümünde öncelikle 17.04.2009 tarihli sözleşmede atıf yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmeleri çerçevesinde davacı …′nın yükümlülüklerini yerine getirip getirmediğinin açıklığa kavuşturulmasında zorunluluk vardır.

Ne var ki, mahkemece bu yönde hükme yeterli bir araştırma ve inceleme yapıldığını söyleyebilme olanağı yoktur.

Hal böyle olunca, davacının yukarıda değinilen yükümlülüklerini yerine getirip getirmediğinin gerek taraflar arasındaki 17.04.2009 tarihli sözleşmeden kaynaklanan ve süren ya da sonuçlanan davalar gerekse keşif ve bilirkişi incelemeleriyle araştırılması, ondan sonra tüm deliller birlikte değerlendirilmek ve 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun(HMK) 26. maddesi de gözetilmek suretiyle sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, eksik araştırma ile yazılı biçimde hüküm kurulması doğru değildir.

Tarafların temyiz itirazı açıklanan nedenden ötürü yerinde görüldüğünden, kabulüyle hükmün (6100 sayılı HMK′nın geçici 3. maddesi yollamasıyla) 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 428. maddesi uyarınca BOZULMASINA, alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, 05/07/2021 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

1.Hukuk Dairesi 2019/4135 E., 2021/3694 K.

• Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

Davacı, adına kayıtlı 4 ve 9 parsel sayılı taşınmazlarda kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapmak üzere davalı …’ı vekil tayin ettiğini, ancak vekilin kendisinden habersiz olarak taşınmazları diğer davalı …’ya sattığını, satış bedelinin hem düşük olduğunu hem de kendisine bir bedel verilmediğini ileri sürerek, vekalet görevinin kötüye kullanıldığı iddiasıyla, tapu iptali ve tescil olmazsa tazminat istemiştir.

Davalı …, davacının dava dışı müteahhit ile çekişmeli taşınmazların satışı karşılığında da bir miktar nakit ve müteahhit adına kayıtlı iki adet dairenin devri konusunda anlaştığını, davacının talimatı üzerine taşınmazları tapuda müteahhitin gösterdiği kişiye devrettiğini, ancak müteahhit yükümlülüklerini yerine getirmeyince davacının alacağından mahrum kalmamak için eldeki davayı açtığını, işlemlerin davacının bilgisinde olduğunu; davalı …, iyi niyetli olduğunu ve satış bedelini ödediğini belirterek davanın reddini savunmuşlardır.

Mahkemece, davacının talimatı ile temlikin gerçekleştiği ancak davalı vekilin 20.000,00 TL’yi davacıya ödediğine ilişkin delil sunamaması nedeniyle tapu iptali ve tescil isteğinin reddine, tazminat isteğinin kısmen kabulüne ilişkin verilen karara karşı davacı ve davalı …’ın istinaf başvuruları, … Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi tarafından HMK’nın 125. ve 196. maddeleri uyarınca işlem yapılması gerektiğinden bahisle ilk derece mahkemesi kararı kaldırılarak gönderme kararı verilmiş, mahkemece eksiklik giderildikten sonra tapu iptali ve tescil isteğinin reddine, tazminat isteğinin kısmen kabulüne ilişkin karara karşı, davacı ve davalı …’ın istinaf başvuruları esastan reddedilmiştir.

Dosya içeriği ve toplanan delillerden; davacının … 1.Noterliğinin 06.01.2014 tarihli 126 yevmiye numaralı vekaletnamesi ile … ilçesindeki taşınmazlarını dilediğine dilediği bedelle satmaya satış bedelini almaya ve satış vaadi sözleşmesi düzenlemeye, avukat olan davalı …’ı vekil tayin ettiği, vekil ile dava dışı müteahhit … arasında, 07.01.2014 tarihinde iki adet daire teslimi ve 40.000,00 TL karşılığında çekişmeli 4 ve 9 parsel sayılı taşınmazların devri konusunda anlaşmaya varıldığı, sözleşmenin vekil ve dava dışı … tarafından imzalandığı, aynı gün anılan taşınmazların vekil Perihan tarafından davalı …’ya 5.000,00’er TL karşılığında devredildiği, dava dışı … tarafından alacaklısının davacı olduğu, 200.000,00 TL bedelli, 30.12.2014 tediye tarihli senedin düzenlendiği, davalı … hakkında davacının güveni kötüye kullanma suçundan şikayeti üzerine başlatılan savcılık soruşturması sonucunda takipsizlik kararı verildiği anlaşılmaktadır.

Borçlar Kanununun temsil ve vekalet aktini düzenleyen hükümlerine göre, vekalet sözleşmesi büyük ölçüde tarafların karşılıklı güvenine dayanır. Vekilin borçlarının çoğu bu güven unsurundan, onun vekil edenin yararına ve iradesine uygun davranış yükümlülüğünden doğar.
6098 s. Türk Borçlar Kanununda (TBK) sadakat ve özen borcu, vekilin vekil edene karşı en önde gelen borcu kabul edilmiş ve 506. maddesinde (818 s. Borçlar Kanununun 390.) maddesinde aynen; “Vekil, vekâlet borcunu bizzat ifa etmekle yükümlüdür. Ancak vekile yetki verildiği veya durumun zorunlu ya da teamülün mümkün kıldığı hâllerde vekil, işi başkasına yaptırabilir.

Vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür.

Vekilin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır.” hükmüne yer verilmiştir. Bu itibarla vekil, vekil edenin yararına ve iradesine uygun hareket etme, onu zararlandırıcı davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır. Vekâletin kapsamı, sözleşmede açıkça gösterilmemişse, görülecek işin niteliğine göre belirlenir. (TBK’nin 504/1) Sözleşmede vekaletin nasıl yerine getirileceği hakkında açık bir hüküm bulunmasa veya yapılan işlem dış temsil yetkisinin sınırları içerisinde kalsa dahi vekilin bu yükümlülüğü daima mevcuttur. Hatta malik tarafından vekilin bir taşınmazın satışında, dilediği bedelle dilediği kimseye satış yapabileceği şeklinde yetkili kılınması, satacağı kimseyi dahi belirtmesi, ona dürüstlük kuralını, sadakat ve özen borcunu göz ardı etmek suretiyle, makul sayılacak ölçüler dışına çıkarak satış yapma hakkını vermez. Vekil edenin yararı ile bağdaşmayacak bir eylem veya işlem yapan vekil değinilen maddenin son fıkrası uyarınca sorumlu olur. Bu sorumluluk BK’de daha hafif olan işçinin sorumluluğuna kıyasen belirlenirken, TBK’de benzer alanda iş ve hizmetleri üslenen basiretli bir vekilin sorumluluğu esas alınarak daha da ağırlaştırılmıştır.

Öte yandan, vekil ile sözleşme yapan kişi 4721 s. Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 3. maddesi anlamında iyi niyetli ise yani vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa, vekil ile yaptığı sözleşme geçerlidir ve vekil edeni bağlar. Vekil vekalet görevini kötüye kullansa dahi bu husus vekil ile vekil eden arasında bir iç sorun olarak kalır, vekil ile sözleşme yapan kişinin kazandığı haklara etkili olamaz.

Ne var ki, üçüncü kişi vekil ile çıkar ve işbirliği içerisinde ise veya kötü niyetli olup vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa vekil edenin sözleşme ile bağlı sayılmaması, TMK’nin 2. maddesinde yazılı dürüstlük kuralının doğal bir sonucu olarak kabul edilmelidir. Söz konusu yasa maddesi buyurucu nitelik taşıdığından hakim tarafından kendiliğinden (resen) göz önünde tutulması zorunludur. Aksine düşünce kötü niyeti teşvik etmek en azından ona göz yummak olur. Oysa bütün çağdaş hukuk sistemlerinde kötü niyet korunmamış daima mahkum edilmiştir. Nitekim uygulama ve bilimsel görüşler bu yönde gelişmiş ve kararlılık kazanmıştır.

Somut olaya gelince; tüm dosya kapsamından davacı vekil edenin vekaletnameyi düzenlemesindeki amacının çekişmeli taşınmazları devrederek karşılığında iki adet bağımsız bölüm ve nakit para almak olduğu sabit olmasına rağmen, vekilin vekalet görevini kötüye kullanarak taşınmazları davalı …’ya devrettiği, satış işlemi sonrasında vekilin satış bedelini ödediğini usulünce ispat edemediği, davacının 200.000,00 TL bedelli senedi kabul etmediği, malik … ile dava dışı müteahhit … ve vekilin el ve işbirliği içinde hareket ederek vekil edeni zararlandırdıkları anlaşılmaktadır.

Hal böyle olunca, tapu iptali ve tescil talebinin kabulüne karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı olduğu üzere hüküm tesisi doğru görülmemiştir.

Davacının temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 373/1. maddesi uyarınca Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA, İlk Derece Mahkemesi kararının yukarıda yazılı nedenlerden dolayı 6100 sayılı HMK’nın 371/1-a maddesi uyarınca BOZULMASINA, dosyanın kararı veren … 2. Asliye Hukuk Mahkemesine, kararın bir örneğinin … Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesine gönderilmesine, 24.11.2020 tarihinde yürürlüğe giren Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereğince gelen temyiz eden davacı vekili için 3.050.00.-TL. duruşma vekâlet ücretinin temyiz edilen davalılardan alınmasına, alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, 01/07/2021 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

15. Hukuk Dairesi 2020/1504 E., 2021/3156 K.

• Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

Davacı vekili asıl dava dilekçesinde özetle; davalılardan…, …, …, …, …, …, … ve …’un davacı kooperatifin yönetim kurulu üyeleri, davalı şirketin ise inşaatın yüklenicisi olduğunu, …, …, … ve A….’ın kontrol mühendisleri olarak görev yaptıklarını, kooperatifin inşaat işlerinin bayındırlık birim fiyatlarının %20 altına verilebilecekken bayındırlık birim fiyatları + %5 kârla yasaya aykırı olarak davalı Miran İnşaat San. Tic. Ltd.Şti’ye verildiğini, yönetim kurulu üyelerinin bu kararı genel kurula sunmadıklarını, bu nedenle uğranılan zarara ilişkin olmak üzere fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 25.000,00 TL, tasdikli mimari projede beton sınıfı BS 18 olduğu halde kullanılan betonun BS 14 sınıfında olduğunu, inşaatta kullanılması gereken taşıyıcı demirlerin eksik olduğunu, koloncukların konulmadığını, kirişlere ilave donatıların yapılmadığını ve bu şekilde ayıplı imalat nedeniyle şimdilik 20.000,00 TL, davalı şirketin 3. kişilerle yapmış olduğu ek sözleşmelerle yükümlendiği işleri 3. kişilere yaptırmak suretiyle kooperatifi zarar uğrattıklarından şimdilik 20.000,00 TL fiyat uygulamalarının sözleşme hükümlerine aykırı yapılması nedeniyle şimdilik 10.000,00 TL inşaatın sözleşme süresi olan 48 ay içerisinde teslim edilmemesi nedeniyle gecikme tazminatı 10.000,00 TL olmak üzere toplam 100.000,00 TL’nin davalılardan tahsilini talep etmiştir.

Davacı kooperatif vekili birleşen davasında ise özetle; davalı yüklenici şirketin önceki yöneticilerle çıkar ilişkisi içinde olduğunu ve önceki yöneticiler olan Sinan Kalıpçıoğlu ve Kenan Oluklu imzasını taşıyan Bursa 2. İcra Müdürlüğünün 2006/5100 ve 2006/6265 esas sayılı icra dosyalarına dayanak yapılan 21 adet ve toplamı olan 1.050.000 TL olan çekleri aldığını, oysa ki, bu çeklerin kooperatifi temsil eden yöneticiler tarafından imzalanmadığını, takibe konu edilen çeklerin tanzim tarihlerinde müvekkilleri kooperatifin yöneticilerinin …,….ve …. olduğunu, söz konusu çeklerin davalı şirkete verilmesine ilişkin yönetim kurulu kararı veya genel kurul kararının bulunmadığını, davalının önceki yöneticilerle iş birliği yaparak müvekkilini zarar uğrattığını, çeklerin hak ediş karşılığında verilen çekler olmadığını belirterek müvekkili kooperatifin davalı şirkete takibe konu edilen 21 adet çek karşılığı olan 1.050.000,00 TL için borçlu bulunmadığının tespitini talep etmiştir.

Davalılar vekili cevap dilekçelerinde özetle; asıl ve birleşen davanın reddini savunmuşlardır.

Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre; asıl davanın kısmen kabulüne, asıl davada davalılar …ve …hakkında açılan davanın HMK m. 150/5 uyarınca açılmamış sayılmasına, birleşen davanın ise kabulüne karar verilmiştir. Verilen kararın asıl ve birleşen davada davacı kooperatif, davalılar yüklenici şirket, Sinan Kalıpçıoğlu, …, … mirasçıları …, …, … ve … tarafından temyiz edilmesi sonucunda Dairemizin 2019/735 Esas – 2019/4837 Karar ve 26.11.2019 tarihli kararı ile onandığı anlaşılmıştır.

Dairemizin onama kararına karşı, asıl ve birleşen dava davalısı yüklenici şirket Miran İnşaat San. Tic. Ltd.Şti ile asıl dava davalıları Sinan Kalıpçıoğlu, …, … mirasçıları …, …, …, … ve … tarafından karar düzeltme yoluna başvurulmuştur.

6100 Sayılı HMK’nın hukuki dinlenilme başlıklı 27. maddesi uyarınca davanın tarafları, kendi haklarıyla bağlantılı olarak hukuki dinlenme hakkına sahip olup, bu hak yargılama ile ilgili bilgi sahibi olunmasını da içerir. Bu kapsamda kural olarak, duruşma yapılması zorunlu olan çekişmeli yargıda hakim, Kanunun gösterdiği istisnalar dışında tarafları dinlemeden veya iddia ve savunmalarını bildirmeleri için Kanuna uygun biçimde davet etmeden hükmünü veremez.

Hukuki dinlenme hakkının gereği olarak, taraflar duruşmaya çağrılmadan hüküm verilememesi, Anayasa`nın 36. maddesiyle düzenlenen iddia ve savunma hakkının kullanılmasına olanak tanınması ilkesinin, doğal bir sonucudur. Aynı zamanda Avrupa İnsan Hakları Sözleşmelerinin 6.maddesinde düzenlenen adil yargılanma hakkının da en önemli unsurudur. Gerçekten savunma hakkını güvence altına alan T.C. Anayasası`nın 36.maddesi ile 6100 Sayılı HMK’nın 27. maddesinde açıkça belirtildiği üzere, mahkemece davalı taraf, dinlenmek ve savunması alınmak üzere kanuni şekillere uygun olarak davet edilmediği için hüküm verilmesi mümkün bulunmamaktadır.

Somut uyuşmazlığımıza gelince; asıl davada davacı vekili dava dilekçesinde, davalı …’in adresini “İnönü Caddesi, Kardeşler İşhanı, Kat: 1 No: 1 Bursa” olarak gösterdiği, bu adrese gönderilen dava dilekçesinin bila tebliğ iade edilmesi üzerine davacı vekili tarafından 13.04.2007 tarihinde verilen dilekçe ile davalı …’in adresinin “Dikkaldırım Caddesi, Düzgün Apt. No : 92 Osmangazi” olarak gösterildiği, bu adrese çıkartılan dava dilekçesinin usulüne uygun tebliğ edildiği, 16.06.2016 tarihli bilirkişi raporunun ise bu adrese değil, dava dilekçesinde gösterilen ve dava dilekçesinin bila tebliğ döndüğü adrese tebliğe çıkartıldığı ve bila tebliğ dönmesi üzerine söz konusu raporun bu sefer Tebligat Kanunu’nun 35. maddesine göre söz konusu adrese tebliğ edildiği, 25.09.2017 tarihli bilirkişi raporu, gerekçeli karar, temyize başvuru dilekçesi, Dairemizin onama kararının da mahkemece davalıya sehven dava dilekçesinde belirtilen ve tebligat yapılamayan adrese Tebligat Kanunu’nun 35. maddesine göre tebliğe çıkartıldığı anlaşılmıştır.

Yine aynı şekilde, asıl davada davacı vekili dava dilekçesinde, davalı …’in adresini “Yıldırım Mah. Karadavut Cad. No : 46, D : 13 Bursa” olarak gösterdiği, bu adrese tebliğe çıkartılan dava dilekçesinin bila tebliğ iade edilmesi üzerine davacı vekili tarafından 13.04.2007 tarihinde verilen dilekçe ile davalı …’in adresinin “Yalova Yolu, Buttim İş Merkezi, Kat : 5, No : 1402 Osmangazi/Bursa” olarak gösterildiği, bu adrese tebliğe çıkartılan dava dilekçesinin usulüne uygun tebliğ edildiği, 16.06.2016 tarihli bilirkişi raporunun ise sehven dava dilekçesinde gösterilen ve dava dilekçesinin bila tebliğ döndüğü adrese tebliğe çıkartıldığı ve raporun bila tebliğ dönmesi üzerine söz konusu raporun bu sefer Tebligat Kanunu’nun 35. maddesine göre tebliğ edildiği, 25.09.2017 tarihli bilirkişi raporunun, gerekçeli kararın, temyize başvuru dilekçesinin, Dairemizin onama kararının da mahkemece aynı adrese 35. maddeye göre tebliğe çıkartıldığı anlaşılmıştır.

Oysa ki, davalılar … ile … adlarına, davacı vekilinin 13.04.2017 tarihli dilekçesinde gösterdiği ve dava dilekçesinin tebliğ edildiği adreslerine tebligatların çıkartılması gerekirken, davalıların dava dilekçesinde gösterilen ve usulüne uygun tebligat yapılmayan adreslerine Tebligat Kanunu’nun 35. maddesine göre bilirkişi raporlarının, gerekçeli kararın, temyiz başvuru dilekçesinin ve Dairemiz onama kararının tebliğ edilerek davalılarının yokluğunda yargılamanın yapılması ve davalıların hukuki dinlenilme haklarının ihlal edilmesi doğru olmamış, mahkeme kararının bu nedenle bozulması gerekirken zuhulen onandığı bu kez yapılan inceleme ile anlaşıldığından, davalıların karar düzeltme taleplerinin kabulü uygun görülmüştür.

SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle davalılar … ile …’in karar düzeltme taleplerinin kabulü ile Dairemizin 2019/735 Esas – 2019/4837 Karar ve 26.11.2019 tarihli onama kararının kaldırılarak yerel mahkeme kararının davalılar … ile … yararına BOZULMASINA, bozma sebebine göre asıl ve birleşen dava davalısı yüklenici şirket Miran İnşaat San. Tic. Ltd.Şti ile asıl dava davalıları Sinan Kalıpçıoğlu, …, … mirasçıları …, …, …, … ve …’in diğer karar düzeltme sebeplerinin şimdilik incelenmesine yer olmadığına, temyiz peşin ve karar düzeltme harçlarının talep edenlere iadesine, 30.06.2021 gününde oy birliğiyle karar verildi.