Düzenleme Ortaklık Payı (DOP)

Düzenleme ortaklık payı, belediyeler ve valilikler tarafından düzenlemeye tabi tutulan arazilerin dağıtımları esnasında, bu arazilerin yüzölçümlerinden yeteri kadar saha düzenlemesi nedeniyle meydana gelecek değer artışlarının karşılığında bedelsiz şekilde kesilen pay olarak tanımlanmaktadır. Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın resmi sitesinde yer alan verilere göre düzenleme ortaklık payı, arazi üzerindeki düzenlemeden önceki yüzölçümünün %45’indan fazla olamaz. Bu husus %40 olarak belirlenmişken, 04.07.2019 tarihli 7181 sayılı Kanun’un 9. maddesiyle değiştirilmiştir.

Kanun koyucu, İmar Kanunu kapsamında gerçekleştirilen parselasyon uygulamasının karşılığı olarak düzenlemeye konu arazilerin belli bir oranın düzenleme ortaklık payı (DOP) adı altında idareye terk edilmesini düzenlemiştir. Tarla vasıflı bir arazinin imar parseline dönüştürülmesi sürecinde ortaya konulan idari işlemler karşılığı olarak, düzenleme yapan idarenin düzenleme konusu araziye ortak olduğunu ifade etmektedir. Düzenleme ortaklık payının, düzenleme ile araziden imar parseline dönüşen yerlere yaşanan değer artışının karşılığı olarak belli bir oranın alınması olduğu ifade edilmiştir. (İK m.18)

Bununla birlikte düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsalarda yer alan kurumların ihtiyacı olan belirli hizmetlerden başka amaçlarla kullanılamaz. Bu hizmetler, Milli Eğitim Bakanlığı’na bağlı eğitim kurumları, ibadet yerleri, otoparklar, yeşil alanlar, karakollar olarak sıralanabilir. Düzenleme ortaklık payı alanlarının toplamı, umumi hizmetlere ayrılması gereken yerlerden az olduğu takdirde eksik kalan miktar valilikler ve belediyeler tarafından kamulaştırma yoluyla tamamlanır. Kadim Hukuk ve Danışmanlık olarak bu yazımızda düzenleme ortaklık payından bahsedeceğiz.

Düzenleme Ortaklık Payı Kesintisi Nedir?

Belediyeler veya valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar saha, düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında bedelsiz kesilen paya “düzenleme ortaklık payı” denir. Yani bir arazi ya da arsanın herhangi bir parselasyon işlemine maruz kalmamış olması halinde, parselasyon işlemi uygulandığı takdirde işlem neticesinde değerinde bir artış meydana gelmektedir. Kural olarak taşınmazın imar parseli haline gelmesi durumunda malik tarafından idareye belirli bir bedel ödenmektedir. Ancak parselasyon işlemi neticesinde sosyal devlet uygulamaları kapsamında idarenin parselasyon işlemi yaptığı bölgede bir taşınmazının bulunması gerekmektedir. Yani idarenin bir alanda park, okul, karakol gibi umuma açık bir alan açabilmesi için o bölgede mülk sahibi olması gerekmektedir.

Parselasyon nedeniyle değer artışı olan taşınmaz üzerinden idarenin artış karşılığında kesinti yapmasına düzenleme ortaklık payı kesintisi adı verilmektedir. Bu husus İmar Kanunu madde 18 kapsamında düzenlenmiştir. Maddenin ikinci fıkrası kapsamında şu şekilde bir tanımlama yapılmıştır: “Belediyeler veya valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar saha, düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında “düzenleme ortaklık payı” olarak düşülebilir.” Yasa maddesinin devamında ise düzenleme ortaklık payının, düzenlemeden önceki arsanın yüzölçümünün %45’indan fazla olamayacağı hüküm altına alınmıştır.

Belediye ve Valiliklerin DOP Kapsamındaki Yetkileri

Belediyeler tarafından yol fazlaları veya kamu kurumu/belediyelere ait yerlerin birleştirilmesi hatta bu alanların imar planlarına uygun ayrılması mevzuata uygun şekilde düzenlenebilir. Belediyelerin bunların dışındaki yetkilerinden bazıları da mülkiyetlerin mevzuata uygun olarak hak sahiplerine dağıtılması ve resen tescil işlemlerinin yapılmasıdır. Belediyelerin yetki alanı dışındaki yerlerde bu yetkiler taşınmazın bağlı olduğu valilik tarafından gerçekleştirilir.

Belediye ve valiliklerin en önemli görevlerinden birisi de parselasyon yapma yetkisidir. Bu yetki kapsamında idareye bir taşınmazın bölünmesi yetkileri verilmektedir. Belediye ve valilikler tarafından yapılan parselasyonlar kapsamında umuma açık hizmet alanları da tesis edilmektedir. Bu gibi iyileştirmeler yapılırken ortaya çıkan değer artış oranı üzerinde yine belediye ve valilikler tarafından düzenleme ortaklık payı (DOP) kesintisi yapılabilir.

Güncel DOP Kesinti Oranı ve Hesaplanması

Düzenleme ortaklık payı oranları, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. Maddesi ve Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkındaki Yönetmelik’in 4. Maddesinin ç bendinde yer alan hususlar kapsamında düzenlenmiştir. 3194 sayılı İmar Kanunu kapsamında idareye söz konusu arsa ve araziler üzerinde güncel olarak %45 oranında bedelsiz kamulaştırma imkanı verilmiştir. Yani güncel DOP kesintisi maximum %45 oranında belirlenmiştir.

Düzenleme Ortaklık Payı’nın güncel oranı mevzuat kapsamında düzenlenmiştir. Hesaplama için ise bilinmesi gereken bazı unsurlar bulunmaktadır. Bunlar düzenleme bölgesindeki katılım kütlesinin alanının metrekare cinsinden değeri ile düzenleme neticesinde imar parsellerine ayrılan kısmın alanının metrekare cinsinden değeridir. Söz konusu hesaplama için bu iki değer birbirinden çıkartılarak bulunan metre kare cinsi tekrar düzenleme bölgesindeki alanın metre kare cinsinden değerine bölünür. Yani düzenleme bölgesindeki katılım kütlesinin alanının metrekare cinsinden değeri (A) ise ve düzenleme neticesinde imar parsellerine ayrılan kısmın alanının metrekare cinsi (B) ise hesaplama şu şekilde yapılır:

(A) – (B) = (C)

(C) / (A) = %… olarak düzenleme ortaklık payı oranı bulunur. Örneğin A 400.000 m2 olduğunda ve B 320.000 m2 olduğunda, 400.000 m2 – 320.000 m2 = 80.000 m2 bize C sonucunu vermektedir. 80.000 / 400.000 = 0.2 etmekte olup bu değer de bize %20’lik bir düzenleme ortaklık payı oranını vermektedir.

DOP Kesintisinin İptali Davası

Düzenleme ortaklık payı kapsamında yapılan parselasyon işlemleri ya da pay kesintileri idareler tarafından tesis edilen işlemlerdir. Bu işlemlerde yetki, şekil, sebep, konu ya da maksat unsurlarından birinde dahi bir hukuka aykırılık tespit edildiği takdirde kişiler idareye karşı işlemin iptali için idare mahkemelerinde iptal davası açabilir. İdarenin böyle bir dava ile karşı karşıya kalmaması için öncelikle parselasyon işlemine tabi alanın her parselinde aynı oranda düzenleme ortaklık payı kesintisi yapması gerekmektedir.

Düzenleme ortaklık payı kapsamında yapılan kesintiler kamu arazileri açısından da gündeme gelebilir. Nitekim parselasyon işlemlerinin kamu ya da belediyeye ait arazilerde kesinti yapmaması halinde bu durum eşitlik ilkesine aykırı olacaktır. Kişiler yetkili makamlarca gerçekleştirilen bu işlemlere karşı idare mahkemesinde 60 gün içerisinde iptal davası açabilir. Bu davalarda görevli ve yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yerdeki idare mahkemeleri olacaktır. İşleme karşı dava açma hakkı ise yalnızca arazinin tapusunda malik olan kişilere tanınmıştır.