Düzenleme ortaklık payı, belediyeler ve valilikler tarafından düzenlemeye tabi tutulan arazilerin dağıtımları esnasında, bu arazilerin yüzölçümlerinden yeteri kadar saha düzenlemesi nedeniyle meydana gelecek değer artışlarının karşılığında bedelsiz şekilde kesilen pay olarak tanımlanmaktadır. Daha basit bir ifadeyle, bir arsa imar planı çerçevesinde düzenlenirken, sahibi o arsanın bir kısmını kamu kullanımına (örneğin yol veya park için) bırakmak zorundadır. Bu bırakılan kısım, düzenleme ortaklık payı (DOP) olarak adlandırılır. Düzenleme ortaklık payı, arazi üzerindeki düzenlemeden önceki yüzölçümünün %45’indan fazla olamaz. Bu husus %40 olarak belirlenmişken, 04.07.2019 tarihli 7181 sayılı Kanun’un 9. maddesiyle değiştirilmiştir.
Bununla birlikte düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsalarda yer alan kurumların ihtiyacı olan belirli hizmetlerden başka amaçlarla kullanılamaz. Bu hizmetler, yol, meydan, park, otopark, ibadet yeri, karakol, okul, hastane vb. olarak sıralanabilir. Düzenleme ortaklık payı alanlarının toplamı, umumi hizmetlere ayrılması gereken yerlerden az olduğu takdirde eksik kalan miktar valilikler ve belediyeler tarafından kamulaştırma yoluyla tamamlanır. Kadim Hukuk ve Danışmanlık olarak bu yazımızda düzenleme ortaklık payından bahsedeceğiz.
Düzenleme Ortaklık Payı Kesintisi Nedir?
Belediyeler veya valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar saha, düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında bedelsiz kesilen paya “düzenleme ortaklık payı” denir. Yani bir arazi ya da arsanın herhangi bir parselasyon işlemine maruz kalmamış olması halinde, parselasyon işlemi uygulandığı takdirde işlem neticesinde değerinde bir artış meydana gelmektedir. Kural olarak taşınmazın imar parseli haline gelmesi durumunda malik tarafından idareye belirli bir bedel ödenmektedir. Ancak parselasyon işlemi neticesinde sosyal devlet uygulamaları kapsamında idarenin parselasyon işlemi yaptığı bölgede bir taşınmazının bulunması gerekmektedir. Yani idarenin bir alanda park, okul, karakol gibi umuma açık bir alan açabilmesi için o bölgede mülk sahibi olması gerekmektedir.
Belediye ve Valiliklerin DOP Kapsamındaki Yetkileri
Belediyeler tarafından yol fazlaları veya kamu kurumu/belediyelere ait yerlerin birleştirilmesi hatta bu alanların imar planlarına uygun ayrılması mevzuata uygun şekilde düzenlenebilir. Belediyelerin bunların dışındaki yetkilerinden bazıları da mülkiyetlerin mevzuata uygun olarak hak sahiplerine dağıtılması ve resen tescil işlemlerinin yapılmasıdır. Belediyelerin yetki alanı dışındaki yerlerde bu yetkiler taşınmazın bağlı olduğu valilik tarafından gerçekleştirilir.
Belediye ve valiliklerin en önemli görevlerinden birisi de parselasyon yapma yetkisidir. Bu yetki kapsamında idareye bir taşınmazın bölünmesi yetkileri verilmektedir. Belediye ve valilikler tarafından yapılan parselasyonlar kapsamında umuma açık hizmet alanları da tesis edilmektedir. Bu gibi iyileştirmeler yapılırken ortaya çıkan değer artış oranı üzerinde yine belediye ve valilikler tarafından düzenleme ortaklık payı (DOP) kesintisi yapılabilir.
İmar Kanunu’nun 18. maddesi gereğince belediyelerin yetkileri şöyle sıralanabilir;
- Belediyeler, kendi sınırları içindeki araziler için imar planlarını hazırlar. Bu planlarda, Düzenleme Ortaklık Payı kapsamında kamuya ayrılacak alanlar (yol, park, okul vb.) belirlenir.
- Planlar, belediye meclisi tarafından onaylanır ve DOP oranı bu süreçte karara bağlanır.
- DOP oranı, belediye tarafından tespit edilir. Bu oran, ihtiyaca göre genellikle %40’ı aşmamak kaydıyla belirlenir.
- Belediye, DOP oranını belirlerken mahalin gereksinimlerini (örneğin okul, yeşil alan eksikliği gibi) ve arazi maliklerinin haklarını dengeli bir şekilde gözetmek zorundadır.
- Belediyeler, DOP’un uygulanacağı parselasyon planlarını hazırlar. Bu süreçte, her parselden alınacak DOP miktarı hesaplanır ve DOP miktarı düştükten sonra net parseller mal sahiplerine dağıtılır.
- DOP kesintisinden sonra parselasyon planı kapsamında kamuya ayrılan alanların tapuya tescil edilmesini sağlar.
- DOP kesintisi ile birlikte yeni parselasyon planı, belediye tarafından mal sahiplerine tebliğ edilir. İtiraz süresi (bu süre genellikle 30 gün olarak belirlenir) içerisinde gelen şikayetler belediye tarafından değerlendirilir ve karara bağlanır.
- İtirazların çözümü için gerekirse plan revizyonu yapılabilir.
- DOP ile kamu yararına ayrılan alanlar belediyenin mülkiyetine geçer ve bu alanlar kamu hizmetine tahsis edilir (örneğin yol açma, park yapma). Belediyeler, bu alanların bakımını ve kullanımını da üstlenir.
- Belediyeler, DOP uygulamasının kanuna uygun şekilde yapılmasını denetler ve herhangi bir usulsüzlük durumunda müdahale eder.
Valilikler, belediye sınırları dışında kalan alanlarda (köyler, belde olmayan yerler) DOP ile ilgili yetkileri üstlenir. Ayrıca, belediyelerin yetki alanında olduğu durumlarda da denetim ve koordinasyon görevini yürütür.
Valiliklerin yetkileri şunlardır:
- Belediye sınırları dışında kalan yerlerde, imar planı yapma ve DOP uygulama yetkisi valiliklere aittir. Bu görev genellikle İl Özel İdaresi üzerinden yürütülür.
- Valilik, bu alanlarda DOP oranını belirler ve parselasyon planını hazırlar.
- Belediyeler tarafından hazırlanan imar planları ve DOP uygulamaları, valilik tarafından denetlenir. Valilik, bu planların İmar Kanunu’na uygunluğunu kontrol eder.
- Belediye sınırları içindeki bazı büyük ölçekli projelerde, valilik onay makamı olarak devreye girebilir.
- DOP uygulamasına yapılan itirazlar, belediye tarafından çözülememesi durumunda valiliğe iletilebilir. Valilik, bu konuda ara bulucu veya karar mercii olarak hareket edebilir.
- Valilikler, il genelinde imar faaliyetlerinin koordinasyonunu sağlar. Örneğin, bir ilin farklı belediyeleri arasında uyumsuzluk çıkarsa, valilik bu uyumu sağlamakla yükümlüdür.
- Ayrıca, afet riski gibi özel durumlarda (örneğin 6306 sayılı Kanun kapsamında) valilikler DOP süreçlerine daha aktif şekilde dahil olabilir.
- DOP ile ilgili hukuki ihtilaflarda, valilik bünyesindeki İl İdare Kurulu karar merciidir. Mal sahiplerinin itirazları bu kurula taşınırsa, valilik nihai kararı verebilir.
Güncel DOP Kesinti Oranı ve Hesaplanması
Düzenleme ortaklık payı oranları, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. Maddesi ve Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkındaki Yönetmelik’in 4. Maddesinin ç bendinde yer alan hususlar kapsamında düzenlenmiştir. 3194 sayılı İmar Kanunu kapsamında idareye söz konusu arsa ve araziler üzerinde güncel olarak %45 oranında bedelsiz kamulaştırma imkanı verilmiştir. Yani güncel DOP kesintisi maximum %45 oranında belirlenmiştir.
Düzenleme Ortaklık Payı’nın güncel oranı mevzuat kapsamında düzenlenmiştir. Hesaplama için ise bilinmesi gereken bazı unsurlar bulunmaktadır. Bunlar düzenleme bölgesindeki katılım kütlesinin alanının metrekare cinsinden değeri ile düzenleme neticesinde imar parsellerine ayrılan kısmın alanının metrekare cinsinden değeridir. Söz konusu hesaplama için bu iki değer birbirinden çıkartılarak bulunan metre kare cinsi tekrar düzenleme bölgesindeki alanın metre kare cinsinden değerine bölünür. Yani düzenleme bölgesindeki katılım kütlesinin alanının metrekare cinsinden değeri (A) ise ve düzenleme neticesinde imar parsellerine ayrılan kısmın alanının metrekare cinsi (B) ise hesaplama şu şekilde yapılır:
(A) – (B) = (C)
(C) / (A) = %… olarak düzenleme ortaklık payı oranı bulunur. Örneğin A 400.000 m2 olduğunda ve B 320.000 m2 olduğunda, 400.000 m2 – 320.000 m2 = 80.000 m2 bize C sonucunu vermektedir. 80.000 / 400.000 = 0.2 etmekte olup bu değer de bize %20’lik bir düzenleme ortaklık payı oranını vermektedir.
DOP hesaplanmasında dikkate edilecek hususlar şunlardır;
- DOP oranı, düzenleme sahasındaki tüm parsellere aynı oranda uygulanmak zorundadır. Farklı parsellere farklı oranlar uygulanamaz.
- İmar Kanunu’na göre DOP oranı %40’ı aşamaz. Ancak, mal sahibinin rızası varsa (örneğin bağışlama yoluyla) bu sınır aşılabilir.
- Eğer bir parsel birden fazla kişiye aitse, DOP kesintisi hisse oranlarına göre dağıtılır.
- Eğer kamuya ayrılacak alan, DOP ile karşılanamayacak kadar büyükse (örneğin %50 gerekiyorsa), kalan kısım için kamulaştırma yapılması gerekebilir.
DOP Kesintisinin İptali Davası
Düzenleme ortaklık payı kapsamında yapılan parselasyon işlemleri ya da pay kesintileri idareler tarafından tesis edilen işlemlerdir. Bu işlemlerde yetki, şekil, sebep, konu ya da maksat unsurlarından birinde dahi bir hukuka aykırılık tespit edildiği takdirde kişiler idareye karşı işlemin iptali için idare mahkemelerinde iptal davası açabilir. İdarenin böyle bir dava ile karşı karşıya kalmaması için öncelikle parselasyon işlemine tabi alanın her parselinde aynı oranda düzenleme ortaklık payı kesintisi yapması gerekmektedir.
Düzenleme ortaklık payı kapsamında yapılan kesintiler kamu arazileri açısından da gündeme gelebilir. Nitekim parselasyon işlemlerinin kamu ya da belediyeye ait arazilerde kesinti yapmaması halinde bu durum eşitlik ilkesine aykırı olacaktır. Kişiler yetkili makamlarca gerçekleştirilen bu işlemlere karşı idare mahkemesinde 60 gün içerisinde iptal davası açabilir. Bu davalarda görevli ve yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yerdeki idare mahkemeleri olacaktır. İşleme karşı dava açma hakkı ise yalnızca arazinin tapusunda malik olan kişilere tanınmıştır.
Bizi Arayın
WhatsApp