Hisseli Tapu Nedir? Hisseli Tapunun Satışı Nasıl Olur?

Hisseli tapu; taşınmaz bir mal üzerinde, tapuda hak sahibi olan kişilerin adlarının ve sayılarının bulunduğu tapu türünün adıdır. Bir taşınmazın her zaman için tek bir sahibi bulunmaz. Taşınmaz üzerinde birden fazla kişinin payı olması halinde mülkiyet durumu hisseli tapu adı verilen belgeyle kayıt altına alınır. Bu tip durumlarda tapu kütüğünde, taşınmazın ortaklarının isimlerinin yer aldığı tapu türü “hisseli tapu” olarak adlandırılır. Hisseli tapu, elbirliği ile tapudan ve paylı tapudan farklıdır. Elbirliği mülkiyetinde paydaşların hangi bölgede ne kadar hak sahibi olduğu belirtilmez. Dolayısıyla elbirliği mülkiyetinde paydaşlar kendi aralarında kimin hangi bölgede, ne kadar hak sahibi olduğuna karar vermek durumundadırlar. Paylı mülkiyette ise söz konusu taşınmaz mal üzerinde hak sahibi olan hissedarlar arasında hangi oranda hak sahibi olunduğu yani pay oranları belirtilir.

Tapu kütükleri ile taşınır ya da taşınmaz malların sahiplerini gösteren resmi belgedir. Tapu sicilinde yazan kişi söz konusu taşınmazın sahibidir. Ev, arsa, dükkan, tarla, işyeri gibi taşınmazlara birden fazla kişi aynı anda sahip olabilir. İşte hisseli tapu birden fazla kişinin aynı taşınmazı ortak almasıdır. Hisseli tapunun avantaj ve dezavantajları vardır. Yine birden fazla sahibi olan hisseli tapuların ortakları, satın alma aşamasında da yönetim sürecinde de tapulu mülkü satış aşamasında da çeşitli zorluklarla karşılaşıyor.

Hisseli Tapu Nedir?

Taşınmazların hak sahibinin kim olduğu tapu belgeleri ile tespit edilir. Bir gayrimenkulün sahibi, “tapu sicilinde sahibi olarak gözüken kişi”dir. Öte yandan bir taşınmaza (daire, dükkan, arsa vb.) birden çok kişi sahip (malik) olabilir. “Hisseli tapu nedir?” sorusu, en basit anlamıyla, bir taşınmazın ortaklarını gösteren resmi belge şeklinde yanıtlanabilir. Söz konusu tapu türünde, gayrimenkul sahiplerinin isimlerinin yanı sıra sayıları da açıkça belirtilir. Buna karşılık hisseli tapu üzerinde hangi ortağın taşınmazın hangi bölümüne sahip olduğu ile ilgili bilgiye yer verilmez.

Hisseli tapuda iki farklı mülkiyet uygulaması söz konusu olabilir. Bunlardan ilki, ortakların belli paylara ayrılmış hisselerinin bulunmadığı elbirliği mülkiyetidir. Diğerinde ise gayrimenkul belli hisselere ayrılır. Paylı mülkiyet adı verilen bu uygulamada her malikin payı oransal olarak belirlenir. Birden fazla kişinin malik olduğu iki tür mülkiyet vardır: Elbirliği mülkiyeti ile paylı mülkiyet.

• “Elbirliği mülkiyeti”nde birden fazla kişi malın tamamında mülkiyet hakkı sahibidir. Burada belli oranlar bulunmamaktadır, herhangi bir paydan söz edilemez.
• “Paylı mülkiyet”te ise birden fazla kişi maddi olarak bölünmemiş olan bir gayrimenkulün tamamına “belli paylarla” maliktirler. Yani taşınmazın malikleri, taşınmazın her yeri üzerinde “belli oranda” maliktirler.

Elbirliği mülkiyetiyle veya paylı mülkiyetle birden çok kimsenin maliki olduğu gayrimenkul tapusuna ise “hisseli tapu” denilir. Bu makalemizde hisseli tapuda hissedarların haklarını, yükümlülüklerini, hisseli tapunun nasıl yönetildiğini, hisseli tapunun riskleri ile avantajlarını, hisseli tapunun satışının nasıl olduğunu ve hisseli tapuya ilişkin diğer önemli hususları ele alacağız. Bu yazımızda; hisseli tapu nedir, hisseli tapu nasıl yönetilir, hisseli tapu nasıl bölünür, hisseli tapu nasıl satılır, hisseli tapunun riskleri nelerdir, hisseli tapuda habersiz satış hususlarını sizlere aktaracağız.

Hissedarların Hakları ve Yükümlülükleri

Hisseli tapu, taşınmaz bir mal ve gayrimenkul üzerinde hak sahibi olan bireylerin isimlerinin ve kaç kişi olduklarını belirten sayının bulunduğu tapu türü anlamına gelmektedir. Pay, kişiye bir hak verir. Her paydaş, kendi payı üzerinde malikin hak ve yükümlülüklerine sahiptir. Payın devri ve rehni mümkündür, alacaklılar pay üzerine haciz koydurabilir. Paylı mülkiyette paydaşların hem hakları, hem de yükümlülükleri vardır. Paydaşların hakları “kullanma, faydalanma, idare etme, tasarruf etme ve koruma”dır. Bu bağlamda paylı mülkiyette tüm paydaşlar, malı “kullanma ve yararlanma hakkı”na sahiptirler. Ama bu hakkı kullanırken, diğer paydaşların haklarına zarar veremezler. Mesela, paydaş taşınmazın tamamını kiraya veremez.

Paydaşlar, kullanma, faydalanma ve idare etme işlerini sözleşme ile kararlaştırabilirler. Bu sözleşme notere onaylatılarak tapuya şerh ettirilebilir. Eğer şerh yoksa, sözleşme nispi hak doğurur, yapıldığı zamanki tarafları bağlar. Ama sözleşme tapuya şerh ettirilirse, sonraki pay sahiplerini de bağlar. Paydaşlar sözleşme yapmamışsa, kanuna bakılır. Ayrıca sözleşme yapılmışsa dahi paydaşlar bazı noktaları düzenlememiş olabilirler. Bu durumda ise o hususlar için kanuna bakılır. Yasada da boşluk varsa, taraflar mahkeme gidebilir.

İki hak vardır ki, sözleşmeyle paydaşlardan alınamaz. Bunlar, “malın kullanılırlığını ve verimliliğini korumak” ile “malı zarardan korumak”tır. Bu iki hakkın sözleşmeyle paydaşlardan alınması mümkün değildir. Her paydaş, mala yönelik tehlike varsa, müdahale edebilir. Fakat müdahale etmek mecburiyetinde değildir. Müdahale etmeyen paydaş sorumlu olmaz. Hisseli tapuda yasal düzen şu şekildedir: Yasal düzene göre yönetim işleri üçe ayrılır. Bunlar olağan işler, önemli işler ve olağanüstü işler biçimindedir. Olağan işler rutin işlerdir. Bu işleri herkes tek başına yapabilir. Önemli işler olarak işletmenin şeklinin yahut türünün değiştirilmesini zikredebiliriz. Olağanüstü işler ise, taşınmazın tahsis amacının değiştirilmesidir. Örneğin boş arsaya inşaat yaptırılması olağanüstü yönetim işlerindendir.

Önemli işler için “pay ve paydaş çoğunluğu” gerekir. Yani hem paydaş sayısının, hem de pay oranının yarıdan fazla olması lazımdır. Örneğin 5 kişiden oluşan paylı mülkiyette en az 3 kişinin ve en az 3/5 pay sahibinin rızası gerekir. Olağanüstü işler için ise oybirliği gerekir. Yani tüm hak sahiplerinin rızasının bulunması zorunludur. Öte yandan paylı mal üzerinde tasarruf yapılabilir. Taşınmazın bütünü için tasarruf ancak oybirliği ile mümkündür. Sözleşmede ya da yasada aksine hüküm yoksa, paydaşlar masraflara “payları oranında” katılırlar. Karar alma imkanı yokken, taşınmazı korumak amacıyla bir paydaş masraf yapmış olabilir. Bu tür durumlarda paydaş, koruma için yaptığı masraflar için diğer paydaşlara “payları oranında” rücu edebilir. Diğer taraftan bir konuda sözleşmede ve kanunda hüküm yoksa, karar da alınamıyorsa; her paydaş, mahkemeye başvurabilir, mahkemenin “müdahale etmesini” isteyebilir. Hatta bu şekilde diğer paydaşın paydan çıkarılmasını bile isteyebilir. Mahkemenin vereceği karar ise herkesi bağlar.

Hisseli Tapunun Riskleri

Hisseli tapularda bazı riskler mevcuttur. En önemli risklerden biri belirsizliktir. Hisseli tapuda kimin ne oranda pay sahibi olduğu kayıtlıdır. Ama malikler taşınmazın her kısmında pay sahibidirler. Yani taşınmazın her kısmı için hak sahibidirler. Bu nedenle hissedarlar arasında bir takım sorunlar çıkmaktadır.

• Belirsizlik: Özellikle tarla ile apartmanda sık yaşanan sorunlardandır. Taşınmazın hangi bölümünün kimin tarafından kullanılacağı büyük sorun haline gelmektedir. Hissedarların tamamı taşınmazın tümü üzerinde hak talep emekte, kullanmak istemektedir. Bu da hissedarlar arasında uyuşmazlıklara neden olmaktadır. Bu durum, para kayıplarına da sebep olmaktadır.

• Güven: Öte yandan önemli riskler arasında güven sorunu da yer almaktadır. Hissedarların tümünün birlikte hareket etme ihtimali azdır. Her malikin taşınmazla ilgili farklı fikre sahip olması, sözleşme yapılacak olan 3. kişilerin güvensizlik duymasına yol açmaktadır. Aynı şekilde hissedarlar, kredi çekmek için kendi payı üzerine ipotek kurarken değişik zorluklarla karşı karşıya kalmaktadırlar.

• Pay Devri: Anılan sorunlar sebebiyle hissedar, payını 3. kişilere satmakta zorlanmakta, birçok sorunla uğraşmak durumunda kalmaktadır. Ayrıca 3. kişilerin bu tip taşınmazı alırken büyük güven sorunu yaşaması, taşınmazın değerine olumsuz biçimde yansımakta ve taşınmazın değeri düşmektedir.

• Şufa (Ön Alım) Hakkı: Diğer taraftan pay sahiplerinden birinin ölmesi halinde paydaş sayısı artmaktadır. Çünkü vefat eden pay sahibinin mirasçıları onun yerine geçmektedir. Bu durum ise, taşınmazın yönetimini ciddi biçimde zorlaştırmaktadır. Paydaş sayısının artması, aynı zamanda güven sorunu gibi bazı riskleri tetikler, tapu işlemlerinin daha da zorlaşmasına neden olur.

• Paydaşlıktan Çıkarılma Olasılığı: Ayrıca hisseli tapuda paydaşlıktan çıkarılmak da söz konusu olabilir. Paydaşların talep etmesi sonucu paydaş, paydaşlıktan çıkarılabilir. Buna maruz kalan paydaş, taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkını kaybeder. Sonuç olarak ifade edelim ki, paylı mülkiyette kişinin mülkiyet hakkı risk altındadır.

Ana hatlarıyla açıkladığımız üzere, hisseli tapu bazı riskler doğurmaktadır. Dolayısıyla hisseli tapu uzun süre sürdürülebilir değildir.

Hisseli Tapuda Önalım Hakkı Ne Demektir?

Bir taşınmaz üzerinde birden fazla mülkiyet hakkına sahip pay sahibi bulunduğunda hisseli tapuda önalım hakkı söz konusu olur. Buna göre taşınmaz üzerinde her bir pay sahibinin önalım hakkı bulunmaktadır. Bu doğrultuda taşınmaz üzerinde pay sahibi olan hissedar, payını satmak istediği takdirde diğer pay sahiplerine bu hususu bildirmelidir. Ön alım hakkı gereğince; diğer hissedarlar söz konusu payın satın alınması hususunda öncelik konumdadır.

Şöyle ki; taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkı bulunan hak sahibi, eğer sahip olduğu payı satmak isterse bunu noter kanalıyla diğer hissedarlara bildirir. Hak sahibinin bildirim yaptığı pay sahipleri ön alım haklarını kullanmak istemezler ve söz konusu payı satın almazlarsa; pay başka kişilere satılabilir. Bu husus taşınmaz üzerinde bir payın satılmasında diğer pay sahiplerinin öncelikli olduğunu ortaya koyar. Önalım hakkı sayesinde pay sahipleri aralarına yabancı bir kişinin girmesine engel olmuş olurlar. Bu da pay sahipler arasında meydana gelen güven ilişkisinin zedelenmesinin önüne geçer.

Hisseli Tapunun Satışı Nasıl Olur? 

Hisseli tapulu taşınmazın satışı resmi şekilde, tapu dairesinde yapılır. Normal tapulu taşınmazın satışından farkı yoktur. Hisse sahibi olan ya da onun vekili tapu dairesine gider. Vekalet yetkisi noterde verilir. Hisse üzerinde haciz, ipotek gibi kısıtlama varsa, tapu memurunca bu durum hisseyi alacak olan kişiye hatırlatılır. Gereken harç ile masraflar ödenir, imzalar atılır. Bu şekilde hisseli tapu satışı tamamlanır. Öteki hissedarların bu satışa itiraz etme hakkı vardır. Buna aşağıda değineceğiz. Bu nokta önemlidir.

Hisseli tapu satışı, tapu sicilinde gerçekleştirilir. Hisseli tapu satıldığında tapunun belli kısmı değil, belli oranı satılmış olur. Yani “sözkonusu taşınmazın şu kısmı satıldı” denilemez. Taşınmazın tamamı üzerinde belli bir oran satılmış olmaktadır. Hisseli tapunun satışı için gereken evraklara da değinmekte yarar vardır. Hisseli tapu satışı için kimlik belgesi yeterlidir. Vekalet ile satış yapılacaksa, vekaletname ve vekilin kimlik belgesi gerekir. Hisseli tapuyu alacak olan kişinin de kimlik belgesi gerekir. Öte yandan bazı durumlarda taşınmazın bulunduğu belediyeden taşınmazın rayiç bedelinin tespitine dair belge de gerekmektedir. Hisseli tapu satışı için gereken masraflara da değinmekte fayda görmekteyiz. Hisseli tapu satışı için tapu dairesine başvurulduktan sonra, başvuran kişiye “ödemesi gereken harcın tutarı” sms ile ya da başka biçimde bildirilir. Genel olarak bunun dışında bir masraf yoktur.

Hisseli Tapuda Habersiz Satış Ne Demektir?

Hisseli tapu; taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkının birden fazla kişiye ait olması durumunda gündeme gelmektedir. Bu konuda kişi sayısı bakımından herhangi bir sınırlama bulunmaz. Bir taşınmazın mülkiyet hakkı üzerinde pek çok hak sahibi bulunabilir. Bu hak sahiplerinin anlaşmak suretiyle taşınmazı satması hali olağandır. Ancak tek bir hak sahibinin diğer hak sahiplerinden habersiz şekilde satış yapması halinde hisseli tapuda habersiz satış meydana gelir.

Hisseli tapuda habersiz satış halinde payını satmak isteyen hissedar bu hususu diğer pay sahiplerine bildirmez. Doğrudan sahip olduğu payı yabancı bir kişiye satar. Payı satın alan yabancı kişi doğrudan diğer hak sahipleri ile aynı haklara ve yükümlülüklere sahip olurlar. Bu tarz bir durumda ön alım hakkı olan pay sahiplerinin ön alım hakları ihlal edilmiş olacaktır. Hakları ihlal edilen pay sahipleri ön alım hakkı davası açarak haklarını talep edebilirler.

Hisseli Tapu Habersiz Satılabilir mi?

Hisseli tapuda pay sahibinin diğer pay sahiplerine bildirimde bulunmadan payını satmasının önünde bir engel bulunmamaktadır. Yani tapu üzerinde pay sahibi olan hissedar temel olarak diğer pay sahiplerine haber vermeden kendi payını satabilir. Ancak hukuken diğer hissedarların ön alım hakları bulunmaktadır. Diğer pay sahipleri dava açarsak ön alım haklarını kullandıkları takdirde yapılan satış geçersiz hale gelir. Ancak pay sahipleri ön alım haklarını kullanmazlar ise pay sahibinin yapmış olduğu satış işlemi geçerliliğini sürdürür ve payı satın alan yabancı kişi diğer hak sahipleri ile aynı hak ve yükümlülüklere sahip olur.

Önalım hakkı hisseli tapuda kendisinden habersiz şekilde satış yapılan diğer pay sahipleri tarafından kullanılabilir. Taşınmaz üzerinde payı olmayan kişilerin bu hakkı kullanması mümkün değildir. Bu hak pay sahipleri tarafından ancak dava açılarak kullanılabilecek olup dava açmadan kullanılması mümkün değildir. Söz konusu dava hisseyi satan paydaşa karşı değil; hissenin satıldığı yabancı kişiye karşı açılır. Ön alım hakkının kullanılmasına ilişkin davanın kazanılması ve kesinleşmesi ile birlikte satışa konu olan pay davayı açan ön alım hakkı sahibine geçer.

Ön Alım Hakkı Hangi Hallerde Kullanılamaz?

Hisseli tapuda önalım hakkının kullanılmasının önüne geçmek esasında paydaşların anlaşmasına dayanır. Paydaşlar ön alım haklarını kullanmaktan feragat edebilirler. Bu husus 4271 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 733. maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre; ön alım hakkından feragatin resmi bir şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tabidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.

Ön alım hakkı ancak paydaşlar tarafından kullanılabilir. Taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkında pay sahibi olmayan bir kimsenin bu hakkı kullanması mümkün değildir. Ön alım hakkının her durumda kullanılabileceğinden söz etmek pek mümkün değildir. Nitekim bazı hallerde ön alım hakkı kullanılamaz. Bu haller aşağıdaki gibidir;

• Paylı mülkiyete tabi ancak fiilen taksim edilmemiş taşınmazlarda,
• Cebri arttırma ile satışlarda,
• Ön alım hakkından feragat halinde,
• Bağışlama ve trampanın söz konusu olduğu hallerde,
• Payın bir şirkete sermaye olarak konulması halinde,
• Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin yapıldığı hallerde.

Hisseli Tapunun Satışına İtiraz

Hisseli tapunun satışına itiraz, satışın değiştirilmesi veya geçersiz kılınması için yapılır. Satış işleminin hukuka uygun olmadığını düşünenler, hisseli tapu satışına itiraz edebilirler. Bu şekilde itirazlarını belli prosedüre göre yetkili mercilere iletebilirler. Bu bağlamda, hacizli alacaklılara hisseli tapunun satışına itiraz hakkı tanınmamıştır. Ama tam anlamıyla itiraz olmasa da, taşınmazın diğer paydaşlarına bu devre itiraz hakkı tanınmıştır. Ayrıca taşınmaz mirasçılardan mal kaçırmak için satılıyorsa; mirasçılar, bu satış aleyhine “muris muvazaası davası” açabilirler.

Önalım hakkı, bir taşınmazın hisseli tapusu üzerinde diğer hissedarların, o taşınmazın tamamının yahut bir bölümünün dışarıdan birine satılması halinde, “öncelikli olarak bu taşınmazı satın alma hakkı”na sahip olmalarıdır. Önalım hakkına “şufa hakkı” da denmektedir. Hisseli bir taşınmaz satılacaksa, öteki hissedarlar, tapunun satılacak kısmını aynı fiyata ve aynı şartlarda satın alma hakkına sahiptir. Yine önalım hakkını kullanarak diğer hissedarlar, taşınmazın satışına itiraz edebilirler ya da satışa karşı dava açarak, tapunun sahibi olabilirler.

Hisseli Tapu Satış İptal Davası

Yukarıda kısaca değindiğimiz üzere, hisseli tapu satıldığında diğer paydaşlar yasadan doğan önalım haklarını kullanarak, bu satışı iptal ettirebilirler. Bu iptal şu şekilde olur: Hisseli tapu satıldığında, bu satış diğer paydaşlara noter yoluyla bildirilmişse; diğer paydaşlar bu bildirimden itibaren üç ay içinde önalım istemiyle dava açmak zorundadır. Aksi halde önalım hakkı düşer. Diğer paydaşlara bildirim yapılmaması halinde ise, önalım hakkı iki yıl içinde kullanılmalıdır. Önalım hakkı, iki yıl içinde kullanılmazsa sona erer. Öte yandan paydaş önalım hakkını kullandığında, ilgili payı satın almak zorundadır.

Hisseli tapuda habersiz satış halinde Türk Medeni Kanunu’nda hisseli mülkiyet hükümleri uyarınca diğer hissedarlara tanınan birtakım haklar yer almaktadır. Paylı mülkiyet hükümleri gereği, bir taşınmazın birden fazla sahibi olduğunda ve bu hissedarlar arasındaki herhangi bir payın üçüncü bir kişiye satılması durumunda, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma hakkı tanınmaktadır. Bu hakkın adı ise önalım hakkıdır. Önalım hakkı, paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu andan itibaren var olan bir hak olup, payın üçüncü bir kişiye satılması durumunda kullanılabilecektir.

Hisseli Tapu Nasıl Ayrılır?

Hisseli tapunun nasıl ayrılacağı hususu, uygulamada sıklıkla karşılaşılan sorular arasındadır. Hisseli tapu ayırma işlemi, tapuda tek olan, fakat birden çok kimsenin üzerinde hisselere sahip olduğu tapunun farklı tapular halinde bölünmesidir. Hisseli tapu ayırma işlemi, ilgili belediyenin bu iş için görevlendirdiği birimi tarafından gerçekleştirilir. Burada kadastro faaliyeti yürütülür ve belli araştırmalar yapılır. Tapunun bölünmeye uygun olup-olmadığı, apartmanda daire söz konusu ise plan ve projenin uygun olup-olmadığı incelenir. Ürün yetiştirilen tarla söz konusu ise, diğer mevzuatta yer alan bölünme sınırları da gözetilmelidir. Tarım arazisinin bölünmesi daha da zordur. Bölme başvurusunun olumsuz sonuçlanması halinde yargıya gitmek mümkündür. Tüm bu süreçler önemli detayları içermektedir. Genel olarak, hisseli tapularda yargı vasıtasıyla ayırma yoluna gidilmektedir.

Hisseli tapunun bölünebilmesi için tapu kütüğünde yapılan ayırma işlemi olarak bilinen ifraz yönteminin uygulanması gerekir. Hisseli tapu ayırma işlemine ifraz denirken tapuları birleştirme işlemini tevhid denir. Bir taşınmaz üzerinde birden fazla kişinin olması durumunda hisseli tapu ayırma yöntemi uygulanır.

Genel olarak Medeni Kanunumuz, hisseli tapu sahibinin ortaklığın devamına katlanmasının gerekmediği doğrultusunda hükümler getirmiştir. Bu bağlamda paylı malikler ve ortaklar, ortaklığın giderilmesi yoluyla paylı mülkiyeti son erdirebilirler. Öncelikle taraflar, anlaşarak ortaklığın giderilmesini sağlayabilirler. Tarafların hisseli tapunun paylaşılması ve ortaklığın sona erdirilmesi hususunda anlaşamamaları halinde dava açmaları gerekir. Bu davaya “ortaklığın giderilmesi davası” denir. Anılan dava “izale-yi şüyu davası” veya “taksim davası” olarak da adlandırılır. Ortaklığın giderilmesi, çok özellikli yapıya sahiptir. Paylaştırma istenebilecek durumların yanı sıra istenemeyecek durumlar da bahis konusu olabilir. Ortaklığın giderilmesi davası, genellikle çok uzun sürmemektedir. Ama taşınmazın durumu, mahkemenin durumu, diğer maliklerin durumu, delillerin durumu (keşif, bilirkişi incelemesi, tanık vb.) gibi pek çok unsur, anılan davanın süresini uzatır veya kısaltır.