Milli Emlak – Hazine Arazisi Nasıl Alınır?

Milli emlak; anlamı itibariyle devlete ait tüm malları ifade etmektedir. Sosyal devlet ilkesi gereği devlet, yürütmekle mükellef olduğu birtakım kamu hizmetlerinde bazı taşınır veya taşınmaz mallara ihtiyaç duymaktadır. İşte bu mallara ilişkin her türlü yönetimle Milli Emlak Genel Müdürlüğü görevlendirilmiştir. Mülkiyeti devlet hazinesine ait olan arazilere hazine arazisi adı verilmektedir. Peki, hazine arazisi kiralama nasıl olur, hazine arazisinin tapusu nasıl alınır, milli emlak hazine arazilerinin satışı nasıl olur? Yazımızda hepsini tek tek anlatacağız. Ama anlatmadan önce Milli Emlak Müdürlüğü hakkında bilgi vereceğiz. Bu müdürlük;

• Devlet mallarının kiralanması,
• Satılması,
• Yönetim esaslarının belirlenmesi gibi hususlarda görevlidir.

Milli Emlak Genel Müdürlüğü, merkez ve taşra teşkilatından oluşmaktadır. Hizmet birimi olarak Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na bağlıdır. Taşra teşkilatları, il ve ilçe müdürlüklerinden oluşmaktadır. Milli Emlak Genel Müdürlüğü, devlet teşkilatına ait taşınır veya taşınmaz her türlü malların yönetiminden sorumlu olduğundan önem arz etmektedir. Özellikle mevzuat gereği hazineye ait özel mülkiyete tabi taşınmazların işgal edilmesinin önlenmesi, bu taşınmazlar üzerindeki ecrimisil bedellerinin tahsili gibi hususlar bakımından yetkilidir.

Milli Emlak Genel Müdürlüğü’nün Görevleri

Milli Emlak Genel Müdürlüğü, 1909 yılından beri çeşitli teşkilatlar altında varlığını sürdürmektedir. Özellikle devlete ait malların idaresi kapsamında birtakım görevlere sahiptir. Bu görevler 1 numaralı Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi’nin 101. Maddesinde ayrıntılı olarak düzenlenmiştir. Bunlar;

• Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazlar ve Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerin yönetimine ilişkin hizmetleri, gerektiğinde diğer kamu idareleri ile işbirliği yaparak yürütmek,
• Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazların satışı, kiralanması, trampası ve üzerinde sınırlı aynî hak tesisi, Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerin kiralanması ve bu yerler için gerekli görülen hallerde kullanma izni verilmesi işlemlerini yapmak,
• Devlete intikali gereken taşınır ve taşınmazlarla hakların Hazineye maledilmesi işlemlerini yürütmek, taşınmazların tescilini, taşınır malların tasfiyesini sağlamak,
• Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazlar ve Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerden kamu hizmeti için kullanılması gerekli olanları; kamu idarelerine tahsis etmek ve tahsis amacının ortadan kalkması veya amaç dışı kullanılması halinde tahsisi kaldırmak; tahsisi kaldırılan taşınmazlar üzerinde Hazine dışındaki kamu idarelerine ait yapı ve tesisleri tasfiye etmek, tasfiyeye ilişkin esas ve usulleri belirlemek,
• Devlete ait konutları yönetmek ve kamu idarelerine ait konutların yönetimi konusundaki politikaların belirlenmesi amacıyla çalışmalar yapmak, her yıl yurt içi ve yurtdışındaki kamu konutlarının kira ve yakıt bedelleri ile işletme, bakım ve onarım esaslarını tespit etmek,
• Hazineye ait taşınmazların envanter kayıtlarını tutmak ve diğer kamu idarelerinin  taşınmazlarının envanter kayıtlarının tutulmasına ilişkin usul ve esasları belirlemek,
• Genel bütçe kapsamındaki kamu idarelerinin kamulaştırdığı yerlerin Hazine adına tescilini sağlamak,
• Kanunlar ve antlaşmalar gereğince muayyen zümrelere izafetle elkonulması gereken para, mal ve hakların işlemlerini yapmak ve tasfiyelerini sonuçlandırmak,
• Genel bütçe kapsamındaki kamu idarelerinin hizmet dışı kalan taşınırlarının satışını yapmak,
• Kamu idarelerine ait taşınmazların yönetim esaslarını belirlemek,
• Kamu idarelerinin taşınmaz edinme ve yönetimine ilişkin olarak hazırlayacakları mevzuat taslakları hakkında görüş bildirmek,
• Kamu mallarına ilişkin politikaları tespit etmeye yönelik çalışmalar yapmak,
• Görev alanına giren konularda ilgili mevzuatla Bakanlığa verilen görevleri yürütmek,
• Görev alanına giren konulardaki alacakların süresinde ve mevzuata uygun olarak takip edilerek tahsil aşamasına getirilmesi için gerekli tedbirleri almak,
• Teşkilat ve görev alanına giren konularda uzmanları aracılığıyla teftiş, denetim, inceleme ve soruşturma yapmak ve bu işlerin yürütülmesi amacıyla uygun görülen büyük il merkezlerinde denetim grupları kurmak,
• Cumhurbaşkanınca uygulama usul ve esasları belirlenen projeler kapsamında; Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazlar ve Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerleri geliştirmek, değerlendirmek, kişilerin mülkiyetinde bulunan taşınmazları satın almak, trampa etmek, kamulaştırma ve toplulaştırma yapmak.
• Bakan tarafından verilen diğer görevleri yapmak.

şeklinde sıralanmıştır. Günümüzde özellikle devlete ait taşınmazların özel kişilere devir işlemleri hususunda görevli olması sebebiyle halk arasında bilinir hale gelmiştir.

Milli Emlak Arazisi Nedir?

Milli emlak arazileri, kaba tabirle Milli Emlak Genel Müdürlüğü’nün yönetiminde bulunan arazilerdir. Halk harasında hazineye ait araziler olarak da bilinmektedir. Bu araziler özellikle satış bedellerinin rayiç bedel üzerinden belirlenmesi sebebiyle piyasa şartlarından daha uygun fiyatlarda satılmaları nedeniyle önemlidir. Kişiler hazineye ait bir arazinin kendilerine devredilmesi hususunda idareye başvuru yapabilirler. Arazilerin satışa çıkarılmalarının ana sebebi, kişilerin çeşitli alanlarda ticari faaliyet gösterebilmesi amacıyla teşvik sağlanmasıdır. Özellikle tarım arazilerinin satışında,

• En az üç yıldan beri kiralayan ve kira sözleşmesi halen devam eden kiracıları,
• En az üç yıldan beri tarımsal amaçla kullanan ve kullanımı halen devam eden kullanıcıları ile,
• Kullanım şartı aranmaksızın paydaşları(hissedarları)

süresi içinde doğrudan başvurmaları ve satış bedelini itiraz etmeksizin kabul etmeleri halinde doğrudan satın almaya hak kazanmaktadırlar. Buna ek olarak diğer taşınmazlardan farklı olarak tarım arazilerinde bedel tespiti rayiç bedelin %50’si olarak belirlenmiştir.

Milli Emlak Arazilerinin Tespiti

Milli emlak arazilerinin tespiti, arazilerin bulunduğu yerlere fiili olarak gidilerek arazilerin durumuna ilişkin özelliklerin belirlemesinin yapılmasıdır. Bu belirlemenin nasıl yapılacağı Hazine Taşınmazlarının İdaresine İlişkin Yönetmelik’te ayrıntılı olarak düzenlenmiştir. Bu yönetmeliğe göre hazineye ait taşınmazlardan kiraya verilen, irtifak hakkı kurulan veya kullanma izni verilen taşınmazlar hariç tüm taşınmazların tespitinin yapılması gerekmektedir. Bu tespit özellikle bu taşınmazlar üzerindeki işgal veya diğer eylemler sebebiyle ecrimisil takibi açısından önem taşımaktadır.

Taşınmaz tespit işlemleri, taşra teşkilatında bulunan görevli memurlarca yapılmaktadır. Tüm tespit işlemleri sırasında ilgili memurlarca taşınmaz tespit tutanağının tutulması zorunludur. Özellikle anılan yönetmelik hükümlerince tutanağın taşınmazın bulunduğu yerde tutulması ve tutanakta bulunan tüm soruların cevaplanması zorunlu kılınmıştır. Ayrıca bu tutanakta taşınmaza ait krokinin yer alması zorunludur. Taşınmazın tespiti sırasında birden fazla kişinin işgali altında olduğu tespit edilmişse her kişi için ayrıca tutanak tutulması gerekmektedir.

Davalı taşınmazlar içinse tespit usul işlemleri değişiklik göstermektedir. Bu usuller 117 sayılı Milli Emlak Genel Tebliği’nde ayrıntılı olarak açıklanmıştır. Davalı taşınmazlarda tutulması gereken tutanak, taşınmaz tespit tutanağı değil idari tahkikat tutanağıdır. İdari tahkikatta özellikle önem arz eden hususlar davacının bu taşınmaza zilyet olup olmadığıdır. Milli Emlak memurlarınca davacının zilyetlik durumunun ayrıntılı bir şekilde araştırılması, arazinin çevresinde bulunan kişilere sorulması, gerektiğinde bu kişilerin dava süresine tanık olarak dinletilmesi amacıyla iletişim bilgilerine ulaşılması gerekmektedir.

Milli Emlak Arazilerinde Ecrimisil

Ecrimisil genel olarak taşınmazın sahibinin izni bulunmaksızın kullanım sonucu malik tarafından hak kazanılan tazminattır. Ecrimisil bedelinin talebi için işgal eden kişinin kusuruna gerek yoktur. Milli emlak arazilerinde ise durum hazineye ait taşınmazların Milli Emlak Genel Müdürlüğünce gerekli izinler verilmeden kullanılması bakımından önem taşımaktadır. Hazineye ait taşınmazların gerekli birimlerin izni olmaksızın işgal edilmesi durumunda Milli Emlak Genel Müdürlüğünce kişilerden ecrimisil bedeli talep edilebilmektedir.

Ecrimisil, geçmişe yönelik bir tazminat bedelidir. Bu tazminat bedeli kamuya ait taşınmazın fuzuli olarak işgalinden kaynaklanmaktadır. İşgalcinin kusurlu olup olmadığına bakılmaz ve idarenin bir zarara uğraması şartı aranmamaktadır. Ecrimisil bedellerinin takdirinde taşınmazın izinsiz kullanımından önceki halinin muhtemel kazandırabileceği gelir esas alınmaktadır. Devlet İhale Kanunu’na göre ecrimisil istenebilecek taşınmazlar belirtilmiştir. Bunlar;

• Devletin özel mülkiyetinde veya hüküm ve tasarrufu altında bulunan taşınmaz malları,
• Özel bütçeli idarelerin mülkiyetinde bulunan taşınmaz mallar
• Vakıflar Genel Müdürlüğü ile idare ve temsil ettiği mazbut vakıflara ait taşınmaz mallardır.

Devletin özel mülkiyetinde veya hüküm ve tasarrufu altında bulunan taşınmazlardan dolayı işgallerin önlenmesi adına kontrollerin yapılması ve ecrimisil bedellerinin talebiyle Milli Emlak Genel Müdürlüğü görevlendirilmiştir. Ecrimisil hususunda özellikle gecekondular kapsamında yapılan özel düzenlemeler dikkat çekmektedir. Bu düzenlemelere göre mevzuat kapsamında gecekondu olarak nitelendirilen taşınmazlar hakkında ecrimisil tahakkuk ettirilemez. Öncesinde tahsil edilmiş olan ecrimisil bedelleri ise arsa bedeline mahsup edilecektir. Yine imar barışı kapsamında kalan taşınmazlar bakımından da ecrimisil bedeli talep edilemeyecektir.

Ecrimisil bedelinin takdir edilmesi bedel tespit komisyonları tarafından takdir edilecektir. Bu bedel tespiti sırasında belediye, sanayi odaları, ticaret odaları gibi kurum ve kuruluşlardan görüş alınması gerekmektedir. Aynı zamanda işgalcinin taşınmazı kullanım şekli, taşınmazın fiili ve hukuki durumu da ecrimisil bedelinde önem arz etmektedir. Yine tarımsal arazi olarak kullanılıp belediye sınırlarının genişlemesi sonucunda belediye sınırlarının içinde kalan araziler için de aynı usuller uygulanmaktadır. Ecrimisil bedeli olarak alınabilecek en az tutar ise bakanlıkça belirlenmektedir. Ecrimisil bedeli belirlendikten sonra 15 gün içerisinde ihbarname yoluyla işgal eden kişiye bildirilir.  Bu ihbarnameye 30 gün içerisinde itiraz edilebilmektedir. İtiraz ilçelerde milli emlak şefliklerine, ilde ise milli emlak müdürlüklerin yapılır. Yapılan itirazlar en geç 30 gün içerisinde karara bağlanır. İtiraz sonucunda verilen kararlar kesindir.

Milli Emlak Arazilerinde Tahliye ve El Atmanın Önlenmesi

Milli emlak arazilerinin işgal veya tecavüze uğramaları durumunda ilk olarak başvurulması gereken usul Devlet İhale Kanunu’nun 75. maddesinde açıklanmıştır. Bu maddeye göre işgal edilen taşınmaz idarenin tebliğiyle, taşınmazın bulunduğu yer mülkiye amirince en geç 15 gün içerisinde tahliye ettirilmelidir. Bu hususta özellikle kiraya verilen, irtifak hakkı kurulan taşınmazlardan kullanım süresi dolmasına rağmen tahliye edilmeyen taşınmazlar önem taşımaktadır.

Bir diğer usul ise 3091 sayılı kanun kapsamında öngörülen usullerdir. Bu kanuna göre ise taşınmazlara tecavüz veya müdahale edilmesi halinde illerde vali veya vali yardımcısı, ilçelerde ise kaymakamlar tarafından karar verilerek taşınmaz zilyedine iade edilir.  Bu kanuna göre yapılacak başvurular tecavüzün ya da müdahalenin öğrenildiği tarihten 60 gün içerisinde yapılmalıdır. Başvuru üzerinde görevli memurlu tarafından soruşturma yapılır ve yapılan bu soruşturma sonrasında karar verilir.

Hazine Arazisi Nasıl Alınır?

1 numaralı Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi gereğince hazineye ait özel mülkiyete tabii taşınmazların satışı hususunda Milli Emlak Genel Müdürlüğü yetkilendirilmiştir. Milli Emlak Genel Müdürlüğü’nün 313 sayılı Tebliği’ne göre satışı mümkün olmayan taşınmazlar;

• Kamu hizmetlerine tahsisli bulunan taşınmazlar,
• Devletin hüküm ve tasarrufu altında olup tescili mümkün olmayan taşınmazlar,
• 4/4/1990 tarihli ve 3621 sayılı Kıyı Kanununa göre kıyıda kalan yerler,
• 21/7/1983 tarihli ve 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu kapsamında olup, Kültür ve Turizm Bakanlığınca satılması uygun görülmeyen taşınmazlar,
• 9/8/1983 tarihli ve 2873 sayılı Milli Parklar Kanunu uyarınca milli park, tabiat parkı, tabiat anıtı ve tabiatı koruma alanları içinde kalması nedeniyle Çevre ve Orman Bakanlığına tahsisi gereken taşınmazlar,
• 22/11/1984 tarihli ve 3083 sayılı Sulama Alanlarında Arazi Düzenlenmesine Dair Tarım Reformu Kanununa göre uygulama alanı ilan edilen bölgelerde kalan ve Tarım Reformu Genel Müdürlüğünce satışı uygun görülmeyen taşınmazlar,
• 18/12/1981 tarihli ve 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu kapsamında kalıp Genelkurmay Başkanlığınca satılması uygun görülmeyen taşınmazlar,
• 31/8/1956 tarihli ve 6831 sayılı Orman Kanunu kapsamında kalan taşınmazlar ile 17/10/1983 tarih ve 2924 sayılı Kanun gereğince Çevre ve Orman Bakanlığı emrine geçen taşınmazlar,
• 12/3/1982 tarihli ve 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu kapsamında kalması nedeniyle Kültür ve Turizm Bakanlığına tahsisi gereken taşınmazlar (Hazineye ait olmayanlarla tevhit şartı olanlar ile Hazinenin hissedar olduğu taşınmazlar hariç),
• 24/2/1984 tarihli ve 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanuna göre tapu tahsis belgesi verilen taşınmazlar,
• 15/5/1959 tarihli ve 7269 sayılı Umumi Hayata Müessir Afetler Dolayısıyla Alınacak Tedbirlerle Yapılacak Yardımlara Dair Kanun kapsamında kalması nedeniyle Bayındırlık ve İskan Bakanlığına tahsisi gereken taşınmazlar,
• 25/2/1998 tarihli ve 4342 sayılı Mera Kanunu kapsamında kalan taşınmazlar,
• Teferruğ yoluyla edinilen ve edinme tarihinden itibaren bir yıl geçmemiş taşınmazlar,
• Kamulaştırma yoluyla edinilip 4/11/1983 tarihli ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 23 üncü maddesinde yazılı süresi dolmamış taşınmazlar,
• Özel kanun hükümleri gereği kamu kurum ve kuruluşlarına tahsisi, devri, terki ve kullanım hakkı verilmesi gereken taşınmazlar,
• Elbirliği halindeki mülkiyet durumu paylı mülkiyete dönüştürülmemiş taşınmazlar,
• İmar planlarında bir kamu hizmeti için ayrılmış olan taşınmazlar (ilgili idare tarafından bu hizmette kullanılmayacağı belirtilen taşınmazlar hariç),
• Kısmi satın alma talebi olan ancak, ifrazı Hazine lehine olmayan taşınmazlar.

Bu taşınmazlar haricinde Milli Emlak teşkilatının satış işlemleriyle görevlendirilmiş olduğu taşınmazların satışı mümkündür. Kişiler halihazırda satışa sunulan arazileri satın alabilecekleri gibi ihtiyaç duydukları arazilerin kendilerine satışı konusunda müracaatta bulunabilirler. Satın alma hususunda başvuru için talep konusu arazinin il, ilçe, mahalle ya da köy, ada, parsel numarasını içeren dilekçenin yetkili makamlara verilmesi gerekmektedir. Satış işlemleri ise ihale usullerine uygun olarak yapılmaktadır. Satış işlemleri, taşınmazın bedeli esas alınarak açık veya kapalı teklif usulüyle yapılabilmektedir. Satış bedelinin tespiti ise yine bedel tespit komisyonu tarafından yapılmaktadır. Bedelin tespitinde taşınmazın özellikleri dikkate alınmaktadır. Arazinin tarım arazisi olması durumunda bedel tespitinde tarım arazisinin getirileri de dikkate alınmaktadır.

Bedel tespit işlemleri sonrasında valiliklere verilen yetkileri aşan taşınmazlar bakımından satış işlemlerinin devamı için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’ndan izin alınması gerekebilmektedir. Gerekli izinler tamamlandıktan sonra satış şartnamesi hazırlanmaktadır. Daha sonrasında satış işlemleri başlatılmaktadır. İhale onayının ilgilisine tebliğ edilmesinden itibaren 15 gün içinde satış bedelinin ödenmesi gerekmektedir. Satış bedelinin en az dörtte biri peşin, kalanı en fazla iki yılda, eşit taksitlerle ve üçer aylık dilimler halinde yalnızca kanuni faiz uygulanacak biçimde taksitle de ödenebilmektedir. Aynı zamanda satış bedelinin peşin ödenmesi durumunda ise satış bedelinden %20 indirim yapılmaktadır. Hazineye ait taşınmazların satış işlemleri sırasında düzenlenen belgeler vergi, resim ve harçtan muaftır. Aynı zamanda bu taşınmazlar, satış tarihinden itibaren 5 yıl süreyle emlak vergisinden de muaf tutulmaktadır.

Tapu işlemlerinin tamamlanabilmesi için ödemenin peşin yapılmasına karar verilmesi durumunda ödemenin yapılması, taksitle yapılmasına karar verilmesi durumunda taksit ödemelerin tamamlanması gerekmektedir. Taksitle ödeme yolunun seçilmesi durumunda istisnai olarak teminat mektubu sunulması ya da ipotek tesis edilmesi gerekmektedir. Buna ek olarak satış işlemleri tamamlandıktan sonra, kişinin ihale şartnamesinde belirtilen süre içerisinde satın alınan taşınmazın tapu tescil işlemlerinin tamamlanması gerekmektedir. Aksi takdirde, tescil işlemleri tamamlanmadığı müddetçe taşınmazda meydana gelen hasarlardan idare sorumlu tutulamamaktadır.

İhaleye katılım sağlayan kişilerden ödemeyi garanti altına almak amacıyla geçici teminat alınmaktadır. Geçici teminat miktarı idare tarafından belirlenen bedelin %10’undan az olmamak üzere %30’una kadar alınabilmektedir. İhalede satışa hak kazanmayan kişilere yatırmış oldukları teminat aynen geri iade edilmektedir. İhale yolu ile taşınmazı almaya hak kazanan kişiye iade ise bedel ödendikten sonra iade edilmektedir. Satış ihalesine katılım için kişinin;

• Yasal yerleşim yeri sahibi olmaları,
• Gerçek ve tüzel kişilerin tebligat için Türkiye’de adres göstermeleri,
• Gerçek kişilerin T.C. kimlik numarasını, tüzel kişilerin ise vergi kimlik numarasını bildirmeleri,
• Gerçek ve tüzel kişilerin ihale saatinden önce (tahmin edilen bedelin %10’undan az olmamak üzere %30’una kadar) geçici teminatı yatırmış olmaları,
• İşin gereğine göre Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü veya Emlak/Millî Emlak Müdürlüğünce tespit edilecek diğer belgeleri vermeleri,
• Tüzel kişilik adına ihaleye katılacak veya teklifte bulunacak kişiler, tüzel kişiliği temsile tam yetkili olduklarını gösterir noterlikçe tasdik edilmiş imza sirkülerini veya vekâletnameyi vermeleri,
• Kamu tüzel kişilerinin ise, tüzel kişilik adına ihaleye katılacak veya teklifte bulunacak kişilerin tüzel kişiliği temsile yetkili olduğunu belirtir belge vermeleri gerekmektedir.

Milli Emlak Arazilerinin Kiralanması

Hazine taşınmazlarının Milli Emlak Genel Müdürlüğü tarafından kiraya verilebilmesine ilişkin işlemler Devlet İhale Kanunu ve Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik hükümleri gereğince yerine getirilmektedir. Bu hükümlere göre Milli Emlak teşkilatı tarafından kiraya verilmesi yasaklanan taşınmazlar;

• Kamu hizmetlerine tahsisli olup tahsis amacında kullanılan taşınmazlar, (Bu gibi taşınmazların içinde bulunan büfe, kantin, çay ocağı ve benzeri ticari üniteler hariç)
• 3621 sayılı Kıyı Kanunu kapsamında bulunup, bu Kanunda belirtilen amaçlar dışında kullanılmak üzere kiralanması talep edilen taşınmazlar,
• 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu kapsamında olup, Kültür ve Turizm Bakanlığınca kiraya verilmesi uygun görülmeyen taşınmazlar,
• 2873 sayılı Kanun uyarınca; millî park, tabiat parkı, tabiat anıtı ve tabiat koruma alanları içinde kalan ve Çevre ve Orman Bakanlığına tahsisi gereken taşınmazlar,
• 3083 sayılı Sulama Alanlarında Arazi Düzenlenmesine Dair Tarım Reformu Kanunu kapsamında olup, Tarım Reformu Genel Müdürlüğünce kiraya verilmesi uygun görülmeyen taşınmazlar,
• 2565 sayılı Askerî Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu kapsamında olup, Genelkurmay Başkanlığınca kiraya verilmesi uygun görülmeyen taşınmazlar,
• 6831 sayılı Orman Kanunu kapsamında kalan taşınmazlar,
• 5393 sayılı Belediye Kanununun 79. maddesinin 2 nci fıkrası kapsamında kalan taşınmazlar,
• İbadet yerleri,
• Devletin hüküm ve tasarrufu altında olup da ilan edilmiş olan özel çevre koruma bölgesinde kalan taşınmazlar,
• Özel kanunları gereğince hak sahiplerine devri gereken ve devrine yönelik işlemleri devam eden taşınmazlar.
• İl Özel İdarelerince kiraya verilmesi gereken, su ürünü üretim yerleri ile kaynak ve yer altı suları.

Bu sayılanlara ek olarak birtakım özel kanunlara göre Milli Emlak teşkilatınca kiralanması yasaklanmış taşınmazlar da bulunmaktadır. Kiralanabilecek taşınmazlar bakımından ise kiralama işlemleri Devlet İhale Kanunu’na göre yapılmaktadır. Kişiler halihazırda Milli Emlak Genel Müdürlüğü’nce kiralanması kararlaştıran taşınmazlar için başvuru yapabileceği gibi kendileri de kiralamak istedikleri taşınmazlar hakkında başvuru yapabilirler. Yapılacak başvuru dilekçe yoluyla yapılmalı ve dilekçede taşınmazın kiralama amacı da bulunmalıdır. Kiralama işlemleri kapalı teklif, açık teklif ihale usulleri ya da pazarlık usulüyle yapılabilmektir.

Kira ihale kararı ilgilisine tebliğ edilir. Kendisine karar tebliğ edilen alıcı, 15 gün içerisinde kiralama ihalesi için yatırılan teminatı kesin teminata çevirmek zorundadır. Aynı zamanda ihale konusu taşınmaz için hazırlanan sözleşmeyi imzalamak zorundadır. Satış işlemlerinin aksine, kiralama işlemlerinde vergi, resim veya harç gibi giderlerden muafiyet öngörülmemiştir. Alıcının aynı zamanda satış işlemleri sırasında ortaya çıkacak ilgili gider kalemlerinden de sorumluluğu bulunmaktadır.

Kira süresi 10 yıldan çok olamamaktadır. Kira sözleşmesinin süresi, şartlar uygun olduğu takdirde toplam kira süresi 20 yılı aşmayacak şekilde uzatılabilir. Kira bedeli olarak taşınmazın konumu ve özellikleri de dikkate alarak bir rayiç bedel belirlenmektedir. Kira bedelinin belirlenmesi yine müdürlük bünyesinde bulunan bedel tespit komisyonları tarafından yapılmaktadır. Kira bedelleri iki yıl için bedelin dörtte biri alıcıya tebliğin yapılmasından itibaren 15 gün içerisinde, kalan kısmı üçer aylık dönemler halinde, izleyen yıllarda ise üçer aylık dönemlerde dört eşit taksitle ödenmektedir. Kira artış bedelleri ise Tüketici Fiyat Endeksi oranında yapılmaktadır. Kira bedelleri ise ihale şartnamesinde ve kira sözleşmesinde belirlenen sürelerde ödenmelidir. Aksi takdirde bu bedellerin tahsili İcra İflas Kanunu uyarınca yapılabilmektedir.

Kira sözleşmesinden sonra kiracının kira sözleşmesi hükümlerine veya kanun aykırı davranması, tahaddütnameye uygun davranmaması veya üstüne düşen yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde sözleşmenin iptali gündeme gelebilmektedir. Aynı zamanda cari yıl kira bedelinin %25’i oranında tazminat talep edilmektedir.

Tarım Arazilerine İlişkin İşlemler

Hazineye ait tarım arazilerinin kiralanmasına ilişkin başvuru süreci şöyle işlenmektedir:

• İllerde çevre ve şehircilik il müdürlüğü, millî emlak dairesi başkanlığı veya emlak/milli emlak müdürlüğü ve ilçelerde millî emlak müdürlüğü, yoksa milli emlak şefliği tarafından ilan edilen hazineye ait tarım arazileri üzerinde tarımsal üretim yapmak isteyen çiftçiler, Tarım Arazisi Kiralama Talep Formunu eksiksiz olarak doldurarak ilan süresi içerisinde bu kurumlara başvuracaklar.
• Her başvuru sahibi için; nüfus kaydı, ikamet, arazi varlığı, medeni durumu ve aile nüfusu bilgileri Merkezi Nüfus İdaresi Sistemi (MERNİS) ve Tapu ve Kadastro Bilgi Sisteminde (TAKBİS) yer alan bilgiler de kontrol edilmek suretiyle incelenerek başvuru sahibine ilişkin puanlama işlemi yapılacak.
• Her bir başvuru sahibi için düzenlenen form esas alınarak Başvuru Sıralama Formu doldurularak en yüksek puanı alandan başlamak üzere başvuru sahipleri sıralanır. Bu formlar emlak/milli emlak müdürü tarafından onaylanacak.
• Başvuru sıralama listesi dikkate alınarak en yüksek puanı alandan başlamak üzere, ilan edilen taşınmaz/bölüm sayısı kadar başvuru sahibi değerlendirme süresinin bitiminden itibaren en geç 15 gün içerisinde kura çekimine davet edilecek. Emlak/milli emlak müdürü, müdür yardımcısı, bir milli emlak uzmanı veya memur ile Tarım ve Orman Bakanlığı il veya ilçe müdürlüklerinden bir ziraat mühendisinden oluşan komisyon tarafından en yüksek puanı alandan başlamak üzere kura çekimi yapılarak taşınmazlara ilişkin hak sahipleri belirlenecek.

Milli Emlak Genel Müdürlüğü’ne ait tarım arazilerinin satışı hususu ise diğer taşınmazlara göre farklı usullere tabiidir. Düzenlemelere göre tarım arazilerinin satış bedeli, rayiç bedelin %50’si olarak belirlenmiştir. Satış bedeli 6 yıla kadar faizsiz bir şekilde taksitle ödenebilmektedir. Taşınmazların bedel takdirinde yalnızca tarım arazisi olarak değerlendirilme yapılmakta, arazinin üzerinde başka bir taşınmaz bulunması durumunda ayrıca bedel talep edilmemektedir. Satış bedelinden son 5 yıl içerisinde alınan ecrimisil bedelleri ya da kira bedelleri mahsup edilmektedir.

• Satın alma hakkından en az üç yıl süreli kiracılar, en az üç yıldan beri araziyi tarımsal amaçla kullananlar, kullanım şartı aranmaksızın hissedarlar yararlanabilmektedir. Bu kişiler kanuni süre içerisinde başvurmaları ve belirlenen bedele itiraz etmedikleri takdirde doğrudan alım hakkı kazanabilmektedirler.
• Diğer arazilerde olduğu gibi tarım arazileri bedellerinin de peşin ödenmesi durumunda
  %20 indirim imkanı tanınmaktadır.
• Kişiler Milli Emlak Genel Müdürlüğü’nün sitesinde bulunan hazır dilekçe örneklerinin doldurarak hazineye ait tarım arazilerinin satışının kendilerine yapılması hususunda talepte bulunabilirler.

Milli Emlak Arazileri İçin Nasıl Başvuru Yapılır?

Milli emlak arazilerinin kiralanmasına, satılmasına veya Milli Emlak Genel Müdürlüğü’nün yetkili olduğu her işleme ilişkin başvuru süreçleri genel müdürlüğün internet sitesinden yapılabilmektedir. Milli Emlak Genel Müdürlüğü tarafından halihazırda satışı veya kiralanması uygun görülen taşınmazlar hakkında başvuru yapılabileceği gibi hazineye ait taşınmazın işleme konulması hususunda da talep yapılabilir. Talepler genel olarak taşınmazın bulunduğu yere göre Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüklerine veya Milli Emlak şefliklerine yapılmaktadır. Taleplerin uygun görülmesi durumunda talep edilen işleme göre yukarıda bahsedilen usullerle gerekli işlemler idarece yürütülmektedir. Hazineye ait tarım arazilerinin kiralanmasına ilişkin başvuru süreci şöyle işlenmektedir:

• İllerde çevre ve şehircilik il müdürlüğü, millî emlak dairesi başkanlığı veya emlak/millî emlak müdürlüğü ve ilçelerde millî emlak müdürlüğü, yoksa milli emlak şefliği tarafından ilan edilen hazineye ait tarım arazileri üzerinde tarımsal üretim yapmak isteyen çiftçiler, Tarım Arazisi Kiralama Talep Formunu eksiksiz olarak doldurarak ilan süresi içerisinde bu kurumlara başvuracaklar.
• Her başvuru sahibi için; nüfus kaydı, ikamet, arazi varlığı, medeni durumu ve aile nüfusu bilgileri Merkezi Nüfus İdaresi Sistemi (MERNİS) ve Tapu ve Kadastro Bilgi Sisteminde (TAKBİS) yer alan bilgiler de kontrol edilmek suretiyle incelenerek başvuru sahibine ilişkin puanlama işlemi yapılacak.
• Her bir başvuru sahibi için düzenlenen form esas alınarak Başvuru Sıralama Formu doldurularak en yüksek puanı alandan başlamak üzere başvuru sahipleri sıralanır. Bu formlar emlak/milli emlak müdürü tarafından onaylanacak.
• Başvuru sıralama listesi dikkate alınarak en yüksek puanı alandan başlamak üzere, ilan edilen taşınmaz/bölüm sayısı kadar başvuru sahibi değerlendirme süresinin bitiminden itibaren en geç 15 gün içerisinde kura çekimine davet edilecek. Emlak/milli emlak müdürü, müdür yardımcısı, bir milli emlak uzmanı veya memur ile Tarım ve Orman Bakanlığı il veya ilçe müdürlüklerinden bir ziraat mühendisinden oluşan komisyon tarafından en yüksek puanı alandan başlamak üzere kura çekimi yapılarak taşınmazlara ilişkin hak sahipleri belirlenecek.