Kentsel dönüşüm yasasında önemli değişiklikler yapıldı. TBMM Genel Kurulunda kabul edilen “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile Bazı Kanunlarda ve 375 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun” 09.11.2023 tarihli Resmi Gazetede yayımlandı. Bu düzenleme ile 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve 2577 sayılı idari yargılama Kanunu başta olmak üzere uygulamaya yönelik bir kısım değişiklikler yapılmıştır. Kentsel dönüşüm, 6303 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu’nda düzenlenen kaçak yapıların önüne geçilmesi için ve depreme dayanıklı olmayan binaların yenilenmesi için uygulanan bir hukuki dönüşümdür. 09.11.2023 tarihli Resmi Gazete’ye göre hem İdari Yargılama Usulü Kanunu hem de Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’da bazı değişiklikler yapılmıştır. Bahse konu değişiklikler “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun” adı altında düzenlenmiştir.

Çoğu kentlerde afet riski taşıyan alanların olması Türkiye’nin deprem bölgesi olmasından kaynaklanmaktadır. Ancak yine de deprem bölgesi olan bölgelere binalar yapılmış ve şehirleşmeler oluşmuştur. Bunun önlemi binalarda kaçak malzeme kullanılmaması, depreme dayanıklı binaların yapılması ve sürekli denetim ile sağlanmaktadır. Kentsel dönüşüm de bu amaçlarda olup kaçak yapıların, depreme dayanıksız binaların, eski ve yıpranmış binaların yeniden yapılması için getirilmiş bir düzenlemedir. Kentsel dönüşüm sürecinde binaların yıkılarak yerine yeni binalar yapılması mümkün olduğu gibi kültür merkezleri, yeşil alanlar gibi yapılar da yapılabilir.

Kentsel Dönüşüm Nedir?

Kentsel dönüşüm, bir proje ile birlikte sistematik bir şekilde eski, afetlere dayanıksız binaların yıkılarak yerlerine yeni binalar ya da umuma açık alanlar yapılması için kamunun tekelinde olan bir çalışmadır. Kentsel dönüşümü ele alan 6303 sayılı Kanun’da değişiklik yapılmasının nedeni 6 Şubat Kahramanmaraş merkezli depremin ülkemizde çok fazla can kaybına yol açmasıdır. Bu nedenle kanun değişikliklerin öncelikli amacı depreme dayanıksız binaların yenilenmesidir.

6306 sayılı Afet Riskli Yapıların Yenilenmesi Hakkında Kanuna göre, kentteki afet riski taşıyan alanların belirlenip, sağlıklı ve de yaşanılabilir hale getirilmesidir. Kanun, Türkiye’nin her tarafındaki kent ve köylerdeki ekonomik ömrünü tamamlamış, yıkılma riski taşıyan binaların devletin  sağladığı yapım kredisi, kira yardımı, belediye harç – vergi avantajlarını da kullanarak yeniden yapılmasını öngörmektedir. Kısaca kentsel dönüşümle kaçak yapılaşmanın önüne geçilmesi, depreme dayanıklı olmayan, ekonomik ömrünü doldurmuş binaların yeniden yapılarak olası doğal afetler sonucu oluşacak zararların en aza indirilmesi amaçlanmaktadır.  Kentsel dönüşüm riskli binaların yıkılıp yeniden yapılması yanında, yerleşim yerlerinin kongre ve kültür merkezleri, park ve eğlence alanları gibi modern ihtiyaçlarının karşılanmasını da içermektedir.

Kentsel dönüşüm kapsamında inceleme yapılırken riski binalar tespit edilebilir. Bu binalar malik tapusu ve kimliği ile müracaat ettiği takdirde Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yayınlanan kurumlar tarafından inceleme yapılırken tespit edilir. Bu başvuru malikler açısından zorunlu değildir. Ancak 6 Şubat depreminde de tanık olduğumuz üzere binaların incelenmesi hayati bir önem taşımaktadır. Kadim Hukuk ve Danışmanlık olarak bu yazımızda Kentsel Dönüşüm Yasası’ndan bahsedeceğiz.

Kentsel Dönüşüm Yasasında Yapılan Değişiklikler Nelerdir?

Kentsel Dönüşüm Yasası olarak adlandırılan 6306 sayılı yasada yapılan önemli yenilikler 09.11.2023 tarihli resmi gazetede yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Zemini, üzerindeki yapının dayanıksızlığı nedeniyle tehlikeli olan yapıların olduğu yerleşim alanları Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından rezerv alanı olarak belirlenebilir. Bu alanlar can ve mal kaybına yol açma riski taşıdığından binaların kentsel dönüşüme sokulması gerekmektedir. Kentsel Dönüşüm Yasası’nda yapılan değişiklikler ile ülke genelinde büyük çaplı bir yıkım çalışması öngörülmektedir.

2981 sayılı İmar ve Gecekondu  Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak  Bazı İşlemler ve ve 6785  Sayılı İmar  Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkındaki Kanun’da kentsel dönüşümün ilk düzenlemeleri yapılmıştır. 3194 sayılı İmar Kanunu da bu düzenlemeleri takip etmiştir. Kadim Hukuk ve Danışmanlık olarak bu yazımızda ise 09.11.2023 tarihinde Resmi Gazete’de yayınlanan Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile Bazı Kanunlarda ve 375 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’dan bahsedeceğiz. Kasım 2023 tarihinde yapılan değişiklikler ile hem 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’da hem de 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu’nda bazı değişiklikler yapılmıştır. Bu değişiklikler genel olarak uygulamaya yönelik olup 6 Şubat depreminin yıkıcı etkisinden sonra getirilmiştir. Yapılan değişiklikler şu şekilde sıralanabilir:

• Kentsel dönüşüm için gereken karar yeter sayısı: Eski düzenlemede kentsel dönüşüm kararında hak sahipleri olan kişilerin belli bir onay sayısı aranmaktaydı. Bu oran en az 2/3 çoğunluğun sağlanması idi. Ancak yapılan yeni düzenleme ile 2/3 oranında çoğunluk değil de artık salt çoğunluk aranmaktadır.
• Binaların yıkım süreçleri: Riskli bir yapı tespit edildikten sonra tahliye edilmesi gerekmektedir. Ancak bazen evde yaşayan kişiler zorluk çıkartabilir. Bu durumda kolluk güçleri yeni düzenleme ile müdahale edebilir hale gelecek ve risk tespiti yine de engellenmeye çalışılırsa yazılı izinle kapı çilingir vasıtasıyla açılacak. Ayrıca riskli yapının tespiti Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından da yapılabilir olacak. Son olarak riskli yapıların yıkımı konusunda önceleri Bakanlık yetkili iken artık Kentsel Dönüşüm Başkanlığı yetkili olacaktır. Ayrıca riskli bir yapının yıkılması için hak sahiplerine en fazla 90 günlük bir süre verilecektir. Bu süre hem tahliye hem de yıkım için verilecek olup ayrı ayrı bildirim yapılması öngörülmemiştir.    
• Yapılacak mali yardımlar: Kentsel dönüşüm sürecinde hak sahiplerinin evlerini yıkabilmeleri ya da daha hızlı evi boşaltabilmeleri için bazı mali yardımlar yapılması öngörülmüştür. Bu yeni düzenleme kira yardımının yanı sıra yapım için yardım ibaresi ile getirilmiştir.
• Tebligat esasları: Kural olarak tebligat yazılı olarak yapılırken, yeni düzenleme ile bu Riskli bir yapı hakkında her malike tek tek tebligat yapılmaması, tutanağın riskli yapıya asılarak ve maliklere e-devlet üzerinden bildirim yapılarak tebligatın yapılması öngörülmüştür. Bunun dışında yapılan yeni değişiklikler ile muhtarlıklarda 15 gün bu durum ilan edilecektir ve 15. Günün sonu da tebliğ tarihi sayılacaktır.
• İdare tarafından riskli yapının resen tespit edilmesi: Riskli yapının tespiti İdare tarafından yapılırken yeni düzenleme ile Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından da yapılabilecek hale gelmiştir. Eğer hak sahipleri riskli yapının tespit edilmesine engel olursa bu durumda mülki idare amirinin yazılı izni alınır. Bu kişiler illerde valiler ilçelerde kaymakamlardır. Yazılı izin alındıktan sonra kolluk kuvvetleri müdahale eder ve çilingir yardımıyla yapı açtırılır.
• Kentsel dönüşüm kararlarına karşı itiraz: Yeni yapılan düzenlemeler ile artık imar planlarına itiraz edilebilmektedir. Bu itiraz ilan ile yapılır. Şöyle ki; Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği il müdürlüğü 15 gün onaylı imar planlarını ilan eder. ilan süresi içinde hak sahipleri Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği il müdürlüklerine itiraz edebilir. Bakanlık bu itirazları 5 gün içinde kontrol eder ve itirazı reddederse karar kesinleşir.
• Yapı ve iskan ruhsatı: Yapı ve iskan ruhsatı imar sürecini hızlandıran bir husustur. Müracaat tarihinden itibaren 30 gün içinde projeye uygun yapı ruhsatı verilir. Bunun tamamlanmasının ardından 30 gün içinde de yapı kullanma izin belgesi verilecektir. Bu belgelerin verilmesi için mülkiyet belgelenmelidir.
• Masrafların maliklerden hisseleri oranında tahsilinin yapılması: Kural olarak riskli bir yapının tespit ettirilmesi, tahliye edilmesi, yıktırılması, yapımı çeşitli masrafları içerir ve mülk sahipleri de bu masrafları ödemek zorundadır. Hem yıkılacak riskli yapının değeri hem de yapılacak yeni yapının değeri göz önünde bulundurulur ve bir bedel ortaya çıkartılır. Bu bedelin tamamı hak sahibi tarafından ödenmediği sürece taşınmazın devrinin yapılması mümkün değildir. Ancak yapılan yeni düzenleme ile kişi bu bedeli ödeyemiyorsa tapuda he kendisinin hem de Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın adına paylı mülkiyet yapılması mümkün hale gelmiştir. Böylece kişi bu konutta ikamet edebilir. Hatta başka gayrimenkul yoksa bağımsız bölümlerde kişiye ya da eşine oturma hakkı tanınabilir. Ki yapılan yeni düzenlemeler ile kişilere mali yardım yapılması da öngörüldüğünden kolaylık sağlandığı söylenebilir.

• Rezerv alanının tanımı: Kanunda yer alan “Yeni yerleşim alanı” ifadesi kaldırılmış ve rezerv alanının tanımına da “Mevcut kentsel ve kırsal alanlar” ibaresi eklenmiştir. Bu durum rezerv alanını tanımını genişletmiştir. Ancak mülkiyet hakkı açısından olumsuz bir durum doğmaktadır. Şöyle ki, üzerinde yerleşim yeri olan alanlar bile rezerv olarak seçilebilecek hale gelmiştir. Kişiler mülkiyetlerine ait olan taşınmazların rezerv yapı olarak belirlenmesini talep edebilir. Ancak bunun için taşınmazın esas metrekaresinin %30’unun Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’na devrine izin verilmelidir.
• Kentsel dönüşüm ile arsa haline gelen taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi davasının açılabilmesi: Başkanlık ya da Hazine kanun kapsamında taşınmazların tamamen ya da kısmen satışı durumunda ön alım hakkını kullanabilir. Bu durumda taşınmazda paydaş olup olunmadığına, paylı ya da müstakil olup olmadığına bakılmaz. Getirilen yeni düzenleme ile yıkımı gerçekleşen yapılar arsa haline geldikten sonra ortaklığın giderilmesi davası açılabilir.

6 Şubat Depremine İlişkin Değişiklikler

Yapılan değişikler hem 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’da hem de 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu’nda yapılmıştır. Değişikliğin sebeplerinden birisi de 6 Şubat depreminin yıkıcı etkisidir. Deprem neticesinde birçok konut yıkılmış, yıkılmayanlar da ağır hasarlı, orta hasarlı ya da hafif hasarlı olarak adlandırılmıştır. Bu nedenle çeşitli davalar açılmış ve yargı yükü artmıştır. Ancak getirilen değişiklik ile bu davaların ivedilikle yürütülmesi için bazı süreler kısaltılmıştır. 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu’na getirilen ek11. Madde ile getirilen değişiklikler şu şekilde sıralanabilir:

• Dava açıldıktan sonra ilk inceleme aşaması 10 gün içerisinde sonlandırılır ve taraflara tebliğ edilir.
• Dava dilekçesinin tebliğ edilmesinden itibaren 15 gün içinde ilk savunma yapılır. Bu süre tek seferlik 10 gün daha uzatılabilir. Savunma dilekçesinde bina askı kodu yer almak zorundadır. Eğer savunma dilekçesi süresi içinde verilmezse dosya tekemmül etmiş yani karar aşamasına gelinmiş sayılır.
• Yürütmenin durdurulması kararlarına karşı itiraz yoluna başvurulmaz.
• Dosya tekemmül ettikten sonraki 15 gün içinde keşif yapılır.
• Bilirkişi raporları 15 gün içinde mahkemeye gönderilir. Bu rapora karşı raporun tebliğinden itibaren 7 gün içinde itiraz edilebilir.
• Duruşmanın yapılmasını, taraflar isteyebilir ve mahkeme karar verir. Duruşma gününden 15 gün önce taraflara davetiye çıkartılır.
• Bu aşamalar tamamlandıktan sonra en geç 15 gün içerisinde karar verilir.
• Bu karara karşı da 15 gün içerisinde istinaf kanun yoluna başvurulabilir. İstinaf dilekçeleri 10 gün içinde incelenir ve tebliğ edilir. İstinaf dilekçesine tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde cevap verilir ve istinaf incelemesi 2 ay içinde karara bağlanır.
• Tam yargı ve iptal davası bir arada görülmez, önceden birlikte açılmışlarsa ayrılır. Yani idari işlemden doğan zarar için tazminat davasının açılması da ayrıca yapılmalıdır.
• Ayrıca öngörülmeyen diğer işlemler de ivedilikle görülür.

2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu’na eklenen maddeye göre hasar tespit raporlarına dayalı olarak açılan iptal davaları ivedilikle görülmesi gerekmektedir. Ancak hak sahipliğine ilişkin işlemler bu kapsamın dışında tutulmuştur. Bu durum dosya inceleme ve karar verme süreçlerini hızlandırmıştır. Yürütmeyi durdurma kararlarına karşı olan itiraz yolu kapatılıp, istinaf kanun yoluna başvurmak için gereken süre de 30 gün iken 15 gün yapılmıştır. Son olarak Bilirkişilik Kanunu geçici 2. Madde ile afet bölgelerinde 01.01.2028 tarihine kadar liste dışından bilirkişilerin de görevlendirilebileceği belirtilmiştir.

Risk Tespit Maliyeti

Riskli yapılar depreme dayanıksız, eski yapılardır. Risklerin tespit edilmesi için malik bir başvuru yapar ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın yetkilendirdiği kişiler bu başvuruyu inceler. Malikin sorumluluğu başvuru yapmakla sona ermemektedir çünkü yapının yıkım işleri ve diğer masraflarını da karşılamak zorundadır. Riskli olduğu tespit edilen yapıların yıkımı İdare tarafından yapılabilir. Bunun tespiti ve yıkım masrafları tapu müdürlüğüne idare tarafından bildirilir. Tapu müdürlüğü bunun üzerine; paydaşların müteselsil sorumluluğunu sağlar ve arsadaki payların üzerine masraf kadar ipotek belirtir. Açıklanan masraflar Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından şu şekilde yayınlanmıştır:

Bir binanın riskli olup olmadığının tespitini Bakanlıktan ruhsat olan risk tespit kuruluşları yapmaktadır. Bu konu hakkında 26454 sayılı Resmi Gazete’de bir yönetmelik yayınlanmıştır. 06.03.2007 tarihli yönetmeliğe göre binanın ömrünün dolmuş olması, binanın depremde yıkılmış ya da yıkılacak hale gelmesi, binanın ağır hasarlı olması riskli bir bina olduğu anlamına gelir. Risk tespitini binadaki pay sahiplerinden birisi yapabilir. Bunun dışında Bakanlar Kurulu’nun rezerv ya da uygulama alanı olarak ilan edilen yerlerdeki binaları da riskli bina kategorisine girmektedir.

Kentsel Dönüşüm Kararı İçin Yüzde 50+1 Yeterli Olacak

Kentsel dönüşümün yavaş ilerlemesinin önemli etkenlerinden biri de arsa payı oranlarını üçte iki çoğunluk kararıyla alınmasıydı. Kentsel Dönüşüm Kanunu gereği az bir yüzdeyle bu kararlar alınamıyordu. Yeni yasal düzenlemeyle inşaat ruhsatı alma dahil salt çoğunluk kararı ile yani yüzde elli artı bir kararı alındığı andan itibaren süreç başlayacak. İnşaat ruhsatını da ilgili belediye artık verme durumuyla karşı karşıya kalacak. Bu da sürecin hızlı ilerlemesinin etkenlerinden biri olacak.     

Yeni Kentsel Dönüşüm Kanunu ile süreçlerde yapı ruhsatı alınması da dahil olmak üzere tüm iş ve işlemler, hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu ile aldığı karara istinaden yapılabilecek. Salt çoğunluk ile karar alan malikler tarafından, alınan karar ile anlaşma şartlarını ihtiva eden teklifin salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklere, noter vasıtasıyla veya ilgili muhtarlıkta 15 gün süre ile ilan edilmek suretiyle bildirilecek. Satış işleminin satış bedelinin eksik hesaplandığı gerekçesi ile iptal edilmesi durumunda, satış bedeli ile yargı kararında belirtilen şekilde hesaplanacak bedel arasındaki fark, hisseyi satın alan malik tarafından hissesi satılan eski malike ödenecek.

Karara katılmayanlara 15 gün süre verilir. 15 günün içinde karara katılmaları veya sözleşmeyi imzalamaları istenir. Yeni Kentsel Dönüşüm Kanunu ile 15 günün sonunda katılmadıkları takdirde de satış heyeti tarafından belirlenen rakam üzerinden satışa gider. Eğer satış gerçekleşir ve kararı imzalamayan taraf bu satış rakamına itiraz ederse mahkemeye gidilir. Mahkemenin belirleyeceği bedel satıştan daha yüksek olduğu takdirde de aradaki fark, hisseyi alan kişi tarafından eski mülkiyet sahibine ödenir.