Arsa payı düzeltim davası; arsa paylarının belirlenmesinde dikkate alınacak kıstaslara aykırı olarak arsa payı belirlenmiş ve kat mülkiyeti kurulmuşsa, bazı hak sahiplerince arsa payının düzeltilmesi için açtıkları davaya denir. Arsa payı kavramı bağımsız bölümlerin ortak olarak bağımsız bölüm bazında bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet payı olarak tanımlanmaktadır. Başka bir deyişle bir arsa üzerinde ortak mülkiyet hakkının bağımsız bölümlere tahsis edilen kısımlarına arsa payı denir. Arsa payı dağılımları proje müelliflerinin inisiyatifine bırakılmış olup yapılan araştırmalarda proje müellifinin sahip olduğu teknik bilgiler, değer, konum gibi bilgiler aracılığıyla herhangi bir tarafı gözetmeksizin arsa payını hesaplaması yapılması gerekirken bazı durumlarda ticari çıkarımlar sebebiyle arsa payı hesabı objektiflikten uzak bir şekilde tespit edilebilmektedir. Bu durumda mülkiyet hakkı sahiplerinin hatalı hesaplanan arsa payının düzeltilmesini talep etme hakkı doğmaktadır.

Kanun arsa payının konum, büyüklük ve değerine göre tarafsız bir şekilde tespitinin gerektiğini belirtmiştir. 5711 sayılı Kanun ile getirilen değişiklikten önce bağımsız bölümlerin arsa paylarının saptanmasında mülkiyet sahibi kişilerin kişisel beyanları yeterli olmaktayken yeni düzenleme ile arsa paylarının belirlenmesinde, ana taşınmazın onaylı mimari projesinde bulunan bağımsız bölümlerin her birinin konumu ve yüzölçümüne göre hesaplanan değerinin esas alınması düzenlenmiştir. Bu düzenleme ile arsa payının objektif bir şekilde belirlenmesi amaçlanmıştır. Ancak bazı durumlarda bu tespit de dahi objektiflikten uzakta ve eksik hesaplamalar yapılabilmektedir. Bu durumda da mülkiyet hakkı sahiplerine arsa payı düzeltim davası açma imkanı tanınmaktadır.

Arsa Payı Nedir?

Arsa payı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun birçok maddesinde yer almıştır. Arsa payının hukuki tanımı, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda “Arsanın, bu kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarına denir.” şeklindedir. Kent yapılaşmasına izin verilen ya da izin verilmeyen tüm kentsel ve tarımsal topraklar arazi kavramını oluştururken, bu topraklardan sadece imar hakkı ile olan topraklar arsa kavramı içerisinde sayılır. Üstünde herhangi bir yapı inşa edilebilen toprak parçası arsa olarak tanımlanır.

Arsa payı, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarıdır. Tapu malikleri, ana taşınmazın ortak alan olarak isimlendirilen alanları temsil amacıyla mevcut arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerince maliktir. Arsa payı ancak bağımsız bölümler için mümkün olabilir. Ortak alanlar için ise arsa payı tesisi mümkün olmaz. Arsa payı, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki kapsamı açısından kat irtifakı ve kat mülkiyetinin ayrılmaz bir parçasıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3.maddesinde de kat mülkiyeti ve kat irtifakı tanımlanmıştır.

• Kat mülkiyeti; arsa payı ve ana gayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir. Bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkıdır.
• Kat irtifakı; arsa payına bağlı bir irtifak çeşididir. Bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından bu Kanun hükümlerine göre kurulan irtifak hakkıdır.

Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan ana gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Bağımsız bölümlerden her birine Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez. Ayrıca kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak, ilgili Kanunda gösterilen şartlar uyarınca kat mülkiyetine resen çevrilir. Bu işlem, arsa malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin istemi ile de gerçekleştirilebilir.

Arsa Payı Nasıl Belirlenir?

Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmadan önce paylı mülkiyete paydaş statüsünde olan malikler kat mülkiyetine veya kat irtifakı kurulmasından sonra arsa payının özgülendiği bağımsız bölümlerin bireysel maliki haline gelirler. Arsa üzerinde pay sahibi olan kişilerle bağımsız bölümde pay sahibi olan kişiler birbirinden farklı olmamalıdır. Arsaya tek başına sahip olan kişi de yaptırdığı yapının katları üzerinde kendi lehine parça parça mülkiyet hakları kurdurabilir. Bu halde dahi, bağımsız bölümler tahsil edilecek arsa paylarının belirlenmesi zorunludur. Arsa payları bağımsız bölüme tahsil edilmediği sürece kat irtifakı ve kat mülkiyeti oluşturulamamaktadır.

Bu doğrultuda Kat Mülkiyeti Kanunu 3.maddesinin 2.fıkrasında “Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan ana gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur.” Şeklinde arsa payının nasıl belirleneceği düzenlenmiştir. Bu Kanun maddesindeki düzenlemeden önce arsa payları mülkiyet sahiplerinin kişisel beyanlarına bağlı olarak kurulmaktaydı. Ancak bu değişiklikle kat mülkiyeti ve kat irtifakına konu olan bağımsız bölümlerin arsa paylarının tespiti, mülkiyet sahiplerinin kişisel beyanlarına bağlı olarak değil, proje müellifi olan uzmanlaşmış mimar veya mühendislerin teknik bilgilerine göre ve bağımsız bölümlerin konumları ile büyüklükleri esas alınarak hesaplanan değerleri ile oranlı olarak, projesinde tahsis edilen arsa paylarının açıkça gösterilmesi suretiyle belirlenecektir. Bu sayede de arsa paylarına dayalı hak kayıplarının önlenmesi ile kat mülkiyetine geçişte yazılı istem zorunluluğunun kaldırılması amaçlanmıştır.

Arsa Payı Düzeltim Davası Nedir?

Arsa payı, kat mülkiyeti sürdüğü zaman da sona erdikten sonra da etki doğurduğu için arsa payının belirlenme usulü ve doğru belirlenmesi çok önemlidir. Arsa payının belirlenmesinde dönem dönem farklı usuller benimsenmiştir. Pozitif hukukumuza göre bağımsız bölümlere tahsis edilecek arsa payları, bağımsız bölümlerin değerlerine göre hesaplanarak proje müellifince belirlenecektir. Başlangıçta arsa payının hatalı belirlenmesi halinde, arsa payının düzeltilmesi davası her zaman açılabilir. Bu imkan arsa payının doğru tespitini sağlayarak mülkiyet hakkını korumaya yöneliktir. Arsa payının düzeltilmesi davasında her ne kadar süre sınırı bulunmasa da bu dava hakkı ancak dürüstlük kuralına uygun kullanılabilir.

Kanun değişikliği ile kat mülkiyeti ve kat irtifakına konu olan bağımsız bölümlerin arsa paylarının tespiti, mülkiyet sahiplerinin kişisel beyanlarına bağlı olmadan, proje müellifi olan mimar veya mühendislerin teknik bilgilerine göre ve bağımsız bölümlerin konumları ile büyüklükleri esas alınarak hesaplanan değerleri ile orantılı şekilde, projede belirlenen arsa paylarının açıkça gösterilmesi suretiyle belirlenmesine karar verilmiştir. Ancak bu yöntemde bile nadiren olsa da hesap hataları ve taraflı belirlemeler yapılabilmektedir. Bu durumda da mülkiyet sahiplerine arsa payının düzeltilmesi davası açma imkanı sağlanmıştır.

Arsa payı düzeltim davası, arsa paylarının objektif olarak hesaplanmadığı ve hesap hatalarının yapıldığı durumda mülkiyet sahiplerine arsa paylarının düzeltilmesini isteme imkanı veren davadır. Bağımsız bölümlere ayrılan paylarla bağımsız bölümler arasında yasanın aradığı şartlarda kat mülkiyeti kurulurken mülkiyet sahiplerinin objektif olarak gözetilmeyen hakları için ve sonradan ilave edilen veya genişletilen katlar dolayısıyla da pay oranlarının yeniden tespiti için dava açılabilecektir.

Arsa payı düzeltilmesi davasında, sulh hukuk mahkemesince, emlak değerlendirme konusunda uzman iki teknik ve bir hukukçu olmak üzere üç kişilik bilirkişi heyeti kurulur. Bilirkişiler bağımsız bölümlerin değer tespitlerinde şu hususları dikkate almalıdır;

• Ana gayrimenkulde kat irtifakı tesis edilmişse kat irtifak tesis tarihini,
• Doğrudan kat mülkiyeti kurulmuş ise kat mülkiyetinin kurulma tarihini,

esas almak zorundadırlar. Kat irtifakı kurulduğu tarihten ve doğrudan kat mülkiyeti kurulduğu tarihten sonra meydana gelen değişiklikler dikkate alınmayacaktır. Arsa payı düzeltim davasında avukatlık ücreti açısından da Yargıtay kararlarında kat mülkiyeti yasasının uygulanmasından doğan ve konusu para alacağı olmayan davalarda, yargı harçları ile avukatlık ücretlerinin maktu tarifeler üzerinden hesaplanıp hükmedilmesi gerektiğine karar verilmiştir. Ayrıca arsa payı düzeltilmesi davası bir tespit davası olduğu için yatırılacak harç maktu harçtır.

Arsa Payı Düzeltim Davasında Taraflar

Arsa payı düzeltim davasında, davanın tarafları önem arz etmektedir. Davacı olabilecek kişiler değişiklik gösterebilir. Her mülkiyet hakkı sahibi dava açamayacaktır. Şöyle ki;

• Davacı; her kat maliki, kat irtifakı sahibi veya onların kanuni temsilcileri ve yasal mirasçıları olabilir. Ancak arsa paylarının düzenlenmesini talep etme hakkı doğrudan mülkiyet hakkı ile bağlantılı olmasına karşın, dava açma hakkı sadece kat maliklerine veya kat irtifakı sahiplerine verilmiştir. Bu nedenle ana taşınmazda sonradan kat maliki haline gelen kişiler de arsa paylarının düzeltilmesi davası açma hakkına sahiptir. Dava açan kat malikinin her iyi niyetli olması da gerekir. Davada öncelikle davacı kişinin öncelikle kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmasını isteyenler arasında olup olmadığına bakılır. Resmi senette imzası bulunan, projeyi ve proje müellifi tarafından bağımsız bölümlere tahsis edilen arsa paylarını bilen bir bağımsız bölüm malikinin, iradesi sakatlayan sebepler hariç olmak üzere arsa payının düzeltilmesi talebi, iyi niyetli olmaması nedeniyle reddedilecektir. Kat mülkiyetinin mahkeme kararı ile kurulduğu hallerde, arsa paylarının düzeltilmesi kesin hüküm nedeni ile arsa payları belirlendiği için talep edilemeyecektir.

• Davalı; binada bulunan diğer tüm kat maliki veya kat irtifakı sahipleridir. Arsa payı düzeltim davasında, davacı olmayan tüm kat maliklerinin veya kat irtifakı sahiplerinin davalı olarak gösterilmesi gerekir. Başka bir deyişle dava sonucu arsa payının düzeltilmesine karar verilmesi halinde, düzeltme sebebi ile sadece bir bağımsız bölüm değil, diğer bağımsız bölümlerin de arsa paylarının düzeltilmesi ve değişikliklerin tapuya tescil edilmesi gerekeceğinden davacı dışındaki tüm kat malikleri veya kat irtifakı sahiplerinin davalı olarak gösterilmesi gerekecektir. Ayrıca arsa payı düzeltilmesi davası, mülkiyet hakkı sahibi olmayan kişilere karşı açılamayacaktır.

Arsa Payı Düzeltim Davasında Zamanaşımı, Görevli ve Yetkili Mahkeme

• Zamanaşımı: Kanunda, arsa payı değişikliği veya düzeltilmesi talebi ile açılacak olan davalarda hak düşürücü süre öngörülmemiştir. Arsa payı düzeltilmesi davası, ana yapı kat mülkiyeti veya kat irtifakı statüsünü koruduğu müddetçe açılabilir. Ana yapının yıkılması halinde kat irtifakı veya kat mülkiyeti sona ereceğinden arsa payı düzeltim davası açılamayacaktır.

• Görevli ve Yetkili Mahkeme: Arsa payı düzeltim davası, Kat Mülkiyetine Kanunu’na tabi olan davalardan olduğu için görevli mahkeme, özel yetkili mahkeme olan Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise Hukuk Mahkemesi Kanunu’nun 12. maddesinin birinci fıkrası gereği taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi olup bu kesin yetki kuralıdır.

Arsa Payı Düzeltim Davası Yargıtay Kararları

Yargıtay 20. HD., E. 2018/3823 K. 2018/6482 T. 16.10.2018

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesinde (Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/1 md.) “Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan ana gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez. 44 üncü madde hükmü saklıdır” hükmü düzenlenmiştir. Dosya içerisindeki bilgi ve belgeler ile tapu kayıtlarının incelenmesinden davacı yöneticinin, ana taşınmazda 6 nolu bağımsız bölümün tam maliki olduğu gibi diğer bir kısım bağımsız bölümlerin ise hissedarı olduğu anlaşıldığına göre, açıklanan yasal düzenleme gereği mahkemece tarafların tüm delilleri toplanarak, bilirkişi incelemesi yaptırılıp oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, davacının bağımsız bölüm maliki olduğu dikkate alınmaksızın aktif husumet ehliyetinin bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.

Yargıtay 20. HD., E. 2017/876 K. 2017/3125 T. 11.4.2017

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3.maddesinde; kat mülkiyeti veya kat irtifakının, bu mülkiyete konu olan anayapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise, bu tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulacağı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibinin arsa payının düzenlenmesi için mahkemeye başvurabileceği hükme bağlanmıştır. Arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olmasıdır. Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlamaya çalışmalıdır. Söz konusu işlem yapılırken de, bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar değerlendirme için esas alınır; değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları sebebiyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz.

Somut olayda; kat mülkiyetli anataşınmaz üzerinde bulunun iki bloktan 9 bağımsız bölümlü A Blokun (… Apt.) 13/01/1969 tarihinde yapıldığı, A Blok maliklerinin bağımsız bölümlerini müteahhitlerden satın alırken anataşınmazın bir kısmında hakları olmadığına, arsa paylarının bu bölümü kapsamadığına ve müteahhitlerce bu bölümde serbestçe tasarruf edilebileceğine dair muvafaktaname verildiği, aynı zamanda A Blokta 2 bağımsız bölüm maliki olan müteahhitler tarafından bu muvafakatnameye ve mahkeme kararına dayanarak, anataşınmazın sözü edilen kısmına, 20 yıl sonra 13/06/1989 tarihinde imar mevzuatındaki değişiklikten faydalanılarak 16 bağımsız bölümden oluşan B Blokun (… Apt.) yapıldığı anlaşılmıştır. Bu sırada A Blok malikleri ve müteahhitlerce 01/03/1991 tarih 15594 sayılı noter belgesiyle, müteahhitlerin arsa payları hariç, diğer paylarda bir değişiklik yapmayan arsa payı sözleşmesi ile arsa payları yeniden düzenlenmiş olup; B Bloktaki 16 bağımsız bölüme verilecek arsa payları, müteahhitlerin A Bloktaki 2 adet bağımsız bölümün arsa payları 16/82 şer pay azaltılarak toplamda 32 payın yeni bağımsız bölümlere 2 şer hisse olarak dağıtılmasıyla oluşturulmuştur.

Buna göre davacıların imar kanunundaki değişiklikten yararlanarak arsa paylarının düzeltilmesini istemekte iyiniyetli sayılamayacakları, aksine; A Blok (… Apt.) maliklerinin bağımsız bölümlerini alırken arsa paylarının korunacağına yönelik iyiniyetlerinin korunması gerektiği ve davalıların bağımsız bölümlerini alırken arsa paylarını bildiklerinin kabulü gerekeceği, ayrıca; kat irtifakının 1991 yılında kurulduğu tarihten bu yana geçen süre içerisinde arsa paylarına herhangi bir itiraz da ileri sürülmediği düşünüldüğünde; arsa payının düzeltilmesi davasının reddi yerine, yazılı gerekçeyle kabulü doğru görülmemiştir.

Yargıtay 20. HD., E. 2016/11562 K. 2017/72 T. 16.1.2017

… 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesine göre, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde her kat maliki veya kat irtifakı sahibi arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Dava konusu yerde kat mülkiyetli veya kat irtifaklı bağımsız bölümlerden bahsedilemeyeceğine göre uyuşmazlığa Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesini uygulamak mümkün değildir. Çünkü ortada değerleri belirlenecek bağımsız bölümler bulunmamaktadır. Arsa paylarının yeniden düzenlenmesine ilişkin davalar ana yapının kat irtifakı veya kat mülkiyeti statüsünü koruduğu sürece açılabilir.