Arazi ve Arsalarda Fiili Taksim

Fiili taksim; paylı mülkiyete tabi bir taşınmazın, paydaşlarca kendi aralarında özel olarak taksim edilmesi, paydaşların taksim edilen kısımları kullanması ve bu fiili durumu benimsemesi hâlidir. Diğer bir ifadeyle fiili taksim; bir taşınmazın paydaşların kendi aralarında özel olarak taksim edilmesi yani paylara ayrılmasıdır. Fiili taksim hususu, Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenmemiştir. Keza fiili taksim durumunun; önalım hakkının kullanımına veya ortaklığın giderilmesi davası açılmasına olan etkisine dair bir düzenleme de bulunmamaktadır. Bu kavram uygulamamıza Yargıtay içtihatları ile girmiştir. Taşınmazın paylara ayrılması için paylı mülkiyete tabi bir taşınmaz olması gerekmektedir. Paylı mülkiyet ise, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenen ve bir taşınmaz üzerinde birden fazla kişinin hisse sahibi olmasını ifade eden müşterek mülkiyettir. Özetle paylı mülkiyette her ne kadar tek bir mülkiyet hakkı olsa da birden fazla kişi bu mülkiyet hakkı üzerinde söz sahibi olmaktadır.

Fiili taksim halinde, paydaşlar taksim edilen kısımları kullanabilmektedir. Her ne kadar paylı mülkiyet Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenmiş olsa da fiili taksim Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenen bir husus değildir. Ancak Yargıtay içtihadı birleştirme kararları ile bu husus hukuk sistemimize girmiştir. Öğretide yer alan çeşitli görüşlere göre ise fiili taksim, yasal ön alım hakkının dürüstlük kurallarına aykırı olarak kullanılması ile gerçekleşen bir durum olarak tanımlanmıştır. Kadim Hukuk ve Danışmanlık olarak bu yazımızda arazi ve arsalarda fiili taksimden bahsedeceğiz.

Fiili Taksim Nedir?

Fiili taksim, bir taşınmaz üzerinde paydaş olan hak sahiplerinin kendi aralarında taşınmazı paylara ayırmasıdır. Arazi ve arsalarda yapılan fiili taksim genel olarak yasal ön alım hakkının dürüstlük kuralına aykırı olarak kullanılması neticesinde meydana gelir. Ancak kural olarak bir taşınmaz tapulu ise, harici ya da fiili taksim ile taşınmazın payları ana taşınmazdan ayrılamaz. Nitekim mülkiyet hakkı taşınmazdan ayrılabilen bir hak değildir. Ancak her ne kadar Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenmemiş olsa da Yargıtay’ın bazı içtihatlarına göre fiili taksimin varlığı kabul edilir.

Taşınmazın kullanım şekli ve biçimi; paydaşların kendi aralarında yaptıkları bir anlaşmaya göre belirlenebilir. Bunun dışında paydaşların fiili bir biçimde kullanması ile de taşınmazın kullanım şekli oluşabilir. Paydaşların fiili kullanımı uzun süre devam ettiyse ve herkes bu durumu benimsediyse, fiili bağımsızların oluştuğundan söz edilir. Bu durumda tapuda fiili bir taksim yapılması mümkün hale gelir. Bunun dışında ortaklık satış yolu ile giderilmeli ya da imar uygulamasına kadar akde vefa kuralı uygulanır.

Arazi ve Arsalarda Fiili Taksimin Şartları

Arazi ve arsalarda fiili taksimden söz edilmesi için, taşınmazın paylı mülkiyete tabi olması gerekmektedir. Nitekim paylı mülkiyette; birden çok kişi aynı taşınmazın tamamı üzerinde maliktir. Her paydaş kendi payı nedeniyle malikin sahip olduğu hak ve yükümlülüklere sahip olacaktır. Bu paylar devredilebildiği gibi rehin edilebilir ya da haczedilebilir. Eğer taşınmaz üzerinde elbirliği mülkiyeti söz konusu olacaksa fiili taksim mümkün olmayacaktır.

Bunun yanı sıra fiili taksimden söz edilebilmesi için tüm paydaşların rıza gösterdiği bir sözleşme olmalı ya da tüm paydaşların rıza gösterdiği bir fiili kullanım söz konusu olmalıdır. Fiili kullanım için bölünmeye elverişli taşınmazın her paydaş tarafından belirli bir kısmının özgülenmesi gerekir. Bu nedenle bütün paydaşlar bu taksim içerisinde yer almalıdır. Bunun yanı sıra paydaşlar taşınmazın belirli bir kısmını kullanıyor olmalıdır. Bu kullanım miktarları eşit bir şekilde bölünmüş olmayabilir. Tarafların kendi aralarında anlaşmış olması önemlidir. Yargıtay’ın içtihatlarına göre, fiili taksimin gerçekleşmesi için 4 şart gerekmektedir. Bunlar şu şekilde sıralanabilir:

• Bir taşınmaz söz konusu olmalıdır.
• Taşınmaz üzerinde paylı mülkiyet söz konusu olmalıdır.
• Taşınmaz, paydaşlar arasında taksim edilmelidir.
• Paydaşlar taşınmazın belirli bir kısmını kullanmalıdır.

Arazi ve Arsalarda Fiili Taksim Usulü ve İspatı

Arazi ve arsalarda fiili taksim olup olmadığı incelenirken öncelikle fiili bir kullanım var mı yok mu ona bakılır. Akabinde paydaşların paylaştırılan bu kısımları kullanması gerekir. Bu durum paydaşların kendi aralarında yaptıkları bir sözleşme ile anlaşmaları ile şekillenebilir. Sözleşme yazılı ya da sözlü şekilde yapılabilir. Bunun dışında uzun süredir taşınmazın bölünmesi ve kullanılması ile fiili taksim oluşmuş olabilir. Bu durumda paydaşların buna herhangi bir itiraz etmemesi ve sessiz kalması gerekmektedir.

İspat taraflar arasında bir uyuşmazlık olduğu takdirde bu uyuşmazlığın ortadan kaldırılması için öne sürülen iddia ve dayanaklardır. Uyuşmazlığın çözülmesi için ispat önemli olup genel olarak bir olgu ya da durumu iddia eden kişi ispatla da yükümlüdür. Fiili taksimin ispat edilmesi için taraflar arasında bir sözleşme varsa o sözleşme öne sürülebilir. Bunun yanı sıra tanık beyanlarına da başvurulabilir. Tanık tarafların eşleri ya da çocukları dahi olabilir. Ayrıca bilirkişi raporu ile de fiili taksimin ispat edilmesi mümkündür. Ancak en önemli ispat aracı taraflar arasındaki yazılı sözleşme olacaktır.

Arazi ve arsalarda fiili taksim; ülkemizdeki sosyo-ekonomik sebepler nedeniyle kırsal kesimlerden kentlere hızlı nüfus göçü, nüfusun artışı gibi nedenlerle yaygın bir şekilde gerçekleşmektedir. Nitekim, kente göçen kişiler kırsal yerlerdeki taksimlere göz yummaktadır. Bununla birlikte taşınmaz üzerinde yapılan fiili veya harici taksimler büyük mahallelerin yapılmasına bile yol açabilmektedir. Kural olarak paylı mülkiyete sahip olan bir paydaş yararlanamadığı taşınmaz üzerinde el atmanın önlenmesi davası açabilir. Ancak taraflar arasında bir sözleşme varsa ya da kullanım biçimi oluştuysa fiili taksime göre taşınmaz bölüştürülmüş sayılır. Bu durumda paydaştan ecrimisil istenmesi mümkün değildir. Özetle fiili taksimin mevcut olduğu durumlarda ön alım hakkının kullanılması mümkün değildir.

Arazi ve Arsalarda Fiili Taksim Hakkında Mahkeme Kararları

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 2014/1866 E. 2014/6244 K. ve 24.03.2014 Tarihli Kararı

Davalılar; davalı Ömer’in çekişmeli taşınmazda paydaş olup, bu payını maliki evvelinin yaptırmış olduğu yapılarla birlikte ve özel plan örneğini de ibraz etmesi üzerine 7 özel parsel olarak satın aldığını, payından fazla yer kullanmadığını, davacının dava konusu yer üzerinde hiçbir zaman tasarrufu olmadığını, ana taşınmazda boş olan başka bir yeri kullanabileceğini, davalı Ömer’in bizzat ya da diğer davalılara kiraya vermek suretiyle mülkiyet hakkını kullandığını, özel parsel numarası verilen kısımların davacının kullanımına terk edildiğini gösterir tahsis beyanı veya muvafakatnamenin de bulunmadığını belirterek, davanın reddini savunmuşlardır.

Davanın reddine ilişkin olarak verilen karar Dairece; ”… çekişmenin çözüme kavuşturulabilmesi için dava konusu taşınmazın paydaşlarının tümünün katılımı ile oluşturulmuş bir fiili taksimin bulunup bulunmadığının tespiti zorunludur. Bir kısım paydaşlar arasında yapılan fiili taksimin hukuki sonuç doğurmayacağı açıktır. Tüm paydaşları bağlayan fiili kullanma biçiminin oluştuğunun belirlenmesi halinde, çekişmeli bölümün hangi paydaşın kullanımına bırakıldığının saptanması; anılan şekilde oluşmuş bir fiili kullanma yok ise, çekişmeli taşınmazda davacının kullanabileceği yer olup olmadığının açıklığa kavuşturulması gerektiği de kuşkusuzdur. Ne var ki, mahkemece yapılan araştırma ve soruşturma ile alınan bilirkişi raporunun hükme yeterli ve elverişli olduğunu söyleyebilme olanağı yoktur.” hususuna değinilmek suretiyle bozulmuş, mahkemece bozma kararına uyularak yapılan yargılama sonucunda asıl ve birleşen davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

---

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 2013/7525 E. 2013/12918 K. ve 19.09.2013 Tarihli Kararı

Öte yandan, yurdumuzda sosyal ekonomik nedenlerle kırsal kesimlerden kentlere aşırı akım, nüfus çoğalması, büyük mesken ve işyeri ihtiyacı nedeniyle hızlı yapılaşma karşısında görevli mercilerin aciz kalmaları veya çeşitli nedenlerle göz yummaları sonucu, izinsiz, ruhsatsız, resmi kayıtlara bağlanmayan büyük yerleşim alanları oluştuğu, bu arada paylı taşınmazların tapuda resmi ifrazları yapılmadan paydaşlar arasında haricen veya fiilen taksim edilip üzerlerine büyük mahalleler hatta beldeler yapıldığı bir gerçektir. Bilindiği üzere TMK’nun 706, BK’.nun 2l3, (TBK’nun 237) TK’nun 26. maddeleri hilafına tapulu taşınmazlarda harici veya fiili taksim ile payların mülkiyeti ana taşınmazdan ayrılamaz. Ne var ki, taşınmazın kullanma biçimi tüm paydaşlar arasında varılan bir anlaşma ile belirlenmiş yada fiili bir kullanma biçimi oluşmuş, uzun süre paydaşlar bu durumu benimsemişlerse kayıtta paylı, eylemsel olarak ( fiilen) bağımsız bu oluşumun tapuda yapılacak resmi taksime veya şuyun satış suretiyle giderilmesine yahut o yerde bir imar uygulaması yapılmasına kadar korunması, ” ahde vefa” kuralının yanında TMK’nun 2. maddesinde düzenlenen iyi niyet kuralının da bir gereğidir. Aksi halde, pekçok kimse zarar görecek toplum düzeni ve barışı bozulacaktır.

O halde, paydaşlar arasındaki elatmanın önlenilmesi davalarında öncelikle tüm paydaşları bağlayan harici bir taksim sözleşmesi ve özel bir parselasyon planın olup olmadığı veya fiili kullanma biçiminin oluşup oluşmadığı üzerinde özenle durulmalı, varsa çekişmeli yerin kimin kullanımına terk edildiği saptanılmalı, harici veya fiili taksim yoksa uyuşmazlık yukarıda değinildiği gibi, TMK’nun müşterek mülkiyet hükümlerine göre çözümlenmelidir.

Ne var ki; somut olayda, taşınmazın paydaşları arasında fiili bir kullanım biçiminin oluşup oluşmadığı başka bir ifadeyle her bir paydaşın payına özgülenen bir dairenin bulunup bulunmadığı açıklığa kavuşturulmuş değildir.

Hal böyle olunca, yukarıdaki ilkeler uyarınca tüm paydaşları bağlayan fili kullanma biçiminin oluşup oluşmadığı, oluşmuş ise hangi bölümün kimin kullanımına terk edildiğinin saptanması, tüm paydaşlar yönünden fiili kullanma biçiminin oluştuğunun ve çekişme konusu yapılan bölümlerin davacıya bırakıldığının belirlenmesi halinde davanın kabul edilmesi, fiili kullanma biçimi oluşmamış ise davacının taşınmazlarda az veya çok çekişmesiz olarak kullandığı yer bulunup bulunmadığının tereddüte yer bırakmayacak şekilde belirlenerek varılacak sonuç çerçevesinde karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yetinilerek sonuca gidilmiş olması doğru değildir.