Riskli Yapı Tespiti

Riskli yapı, ekonomik olarak miadını tamamlamış ve sistem üzerinde ciddi şekilde zayıf olan hatta deprem, sel gibi doğal afetlere karşı dayanıksız olan binaları ifade eder. Bu yapılan en çok depremde yıkılma ve can kaybına neden olma riski nedeniyle büyük tehlikeler taşımaktadır. Riskli yapının tespit edilmesi bu yapının güvenli olup olmadığının tespit edilmesidir. Bu tespit alanında uzman ekipler tarafından yapılır ve yapıya çeşitli testler uygulanır.

Riskli yapının tespit edilmesi halinde binaya ilişkin güçlendirme faaliyetleri yapılabileceği gibi yıkım ve yeniden inşa gibi işlemler de uygulanabilir. Türkiye deprem bölgesinde bulunması nedeniyle riskli yapılar “6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun” kapsamında düzenleme altına alınmıştır. Kadim Hukuk ve Danışmanlık olarak bu yazımızda riskli yapı tespitinden bahsedeceğiz.

Riskli Yapı Nedir?

Riskli yapı, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 2/1-d maddesinde düzenlenmiştir. Yasa maddesi şu şekildedir: “(1) Bu Kanunun uygulanmasında; d) Riskli yapı: Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıyı, ifade eder.”

Dolayısıyla riskli yapı, riskli bir alan içerisinde veya alan dışında bulunan ekonomik ömrünü tamamlayan binaları ifade eder. Bunun dışında yıkılma veya ağır hasar görme ihtimali olan binalar da riskli yapı kapsamına girer. Riskli yapı ayrıca 6306 sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği’ne uygun olarak düzenlenmiştir. Bir binanın riskli yapı olarak kabul edilmesi şu şartlara tabi tutulmuştur:

• Ekonomik ömrünü tamamlamış olması gerekir.
• Yıkılma riski altında olmalıdır.
• Ağır hasar görme riskli altında olmalıdır.
• Bilimsel ve teknik verilere dayalı olarak bir tespit yapılmalıdır.

Riskli Yapının Tespiti Hangi Yapılarda Yapılır?

Riskli yapının tespit edilmesi için çeşitli mühendislik ölçümleri, zemin etütleri, taşıyıcı sistemde örneğin kolonların kontrol edilmesi gibi incelemeler yapılır. Ancak riskli yapının tespit edilmesi için maliklerden birinin ya da bu kişilerin kanuni temsilcisinin talepte bulunması gerekir. Ardından inceleme için uzman ekipler binaya gelir ve bir rapor düzenler. Bu raporun onaylanması ile yapının riskli bir yapı olduğu tescillenir ve yıkım, güçlendirme gibi süreçler başlatılır.

Riskli yapılar tespit edilirken inşaat halinde olan ve kullanılmayan yapılar, terk edilen ve metruk halde kullanılmayan yapılar ve statik açıdan yapı bütünlüğü bozularak kullanılmayacak durumda olan yapılar için riskli yapı tespiti yapılmaz. Ancak insanların yaşam alanı olarak kullandığı, çalışma, ibadet etme veya eğlenme yerlerinde ve hayvan ve eşyaların bulunduğu yerlerdeki yapılar için riskli yapı tespiti yapılabilir.

Riskli Yapının Tespitini Kimler Yaptırabilir?

Riskli bir yapının tespit edilmesi için yapı malikleri, kanuni temsilciler, veya Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, belediyeler, il özel idareleri tarafından riskli yapının tespiti talep edilebilir. Başkanlık ve idarenin bu tespiti talep etmesi resen gerçekleştirilir ve yapı malikinin rızası aranmaz.

• Yapı maliki tarafından riskli yapının tespitinin talep edilmesi: Riskli bir yapının tespit edilmesi için öncelikli talep hakkı yapı malikine verilmiştir. Kanun yapı malikinin bu talebi dışında kiracılara ya da aynı hak sahiplerine bu hakkı vermemiştir. Yapı malikleri Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’na başvurarak bu tespit işlemi için masrafları ödediği takdirde talebi değerlendirilir.
• İdare tarafından riskli yapının tespitinin talep edilmesi: Riskli bir yapının tespit edilmesinde idare tarafından bu tespit yaptırılırken yapı malikine bir süre verilir. Yapı maliki tespiti yaptırmazsa idare kendiliğinden yaptırır ve tespit masraflarını da yapı malikinden payları oranında tahsil eder. Masrafa ilişkin tebligatın yapılmasından 1 ay içerisinde ödemenin yapılması gerekir aksi takdirde idare hukuki yollara başvuru yapar.

Dolayısıyla idare ve yapı maliki tarafından riskli yapıların tespit edilmesi gerekir. Ardından riskli yapıyı tespit etmeye yetkili kurum ve kuruluşlar tarafından inceleme yapılır. Lisanslı kurum ve kuruluşlar tarafından herhangi bir alan sınırlaması olmadan ülke genelinde riskli bir yapı tespiti yapma yetkisi verilmektedir. Bu kurumlar içerisinde üniversiteler, tescilli kurum ve kuruluşlar da bulunmaktadır.

Riskli Yapı Tespitinin Hukuki Sonuçları

Riskli yapıların teknik raporlar ile hazırlandıktan sonra idarenin aldığı karar ile riskli yapı olup olmadıkları değerlendirilir. İdarenin riskli yapıların mevzuata uygun olup olmadığını, yapının mevcut durumu ve teknik analizleri, bilimsel ve teknik verilerle yapının değerlendirmesi yapılır. Bu hususların onaylanması halinde idare tarafından rapor onaylanır ve yapı riskli yapı kategorisine alınır. Ardından maliklere bu husus tebliğ edilir. Maliklere tebligat şu şekillerde yapılabilir:

• Elektronik tebligat: Maliklere e-devlet üzerinden bildirim yapılır.
• İlanen tebligat: maliklere tutanakla tebligat yapılır. Eğer malik evde yoksa yapıya kağıt asılır ve muhtarlara 15 gün süre ile ilan edilir.
• İnternet sayfasından tebligat: Yapı ile ilgili bilgiler Başkanlığı’n internet sayfasında 15 gün süre ile yayınlanır.

Tebligatlar usulüne uygun yapılmalıdır aksi takdirde yıkım gibi elzem kararların geri dönüşü olmayacaktır. Rapor onaylandıktan sonra yapı tapu müdürlüğüne bildirim yapılır. Ardından tapuda şerh konulur. Dolayısıyla bu işlem üçüncü kişiler tarafından da görülebilir hale gelir. Ayrıca hak sahipliği olan maliklere de bu şekilde tekrar bildirim yapılmış olur.

Riskli Yapı Tespit Edildikten Sonra Yapılabilecek İşlemler

• Güçlendirme kararı: yapı maliklerinin aldığı bu karar doğrultusunda binanın güçlendirilmesi yapılır. Bu işlemin teknik olarak mümkün olması ve güçlendirme kararının alınması gerekir. Ayrıca yapı malikleri güçlendirme kararına ilişkin bir proje hazırlar ve idareden onay alır. Son olarak bir de ruhsatı tamamlarlar.
• Yıkım kararı: Binanın yıkımı paydaşların hisseleri oranında onay vermesi ile mümkündür. İdare tarafından yapı maliklerine minimum 90 günden az olmayacak şekilde bir süre verilir. Bu süre içerisinde yapıda yaşayan kişilerin tahliye edilmesi sağlanır. Ayrıca bu işlem de yapı malikleri tarafından yapılsa da süresi içerisinde yapılmaması halinde idare tarafından resen yıkım yapılarak maliklerden bu masraflar tahsil edilir.
• Yeniden inşa kararı: Yapı yıkıldıktan sonra malikler hisseleri oranında salt çoğunlukla yeniden inşa kararı alabilir. Ayrıca yapıda yeniden inşayı kimin üstleneceği belirlenmeli ve inşaat masraflarının nasıl karşılanacağı belirlenmelidir.
• Kamulaştırma kararı: İdare tarafından riskli bir yapı hakkında kamulaştırma kararı alınabilir. Bu durumda öncelikle anlaşma yoluna başvurulabilir. Bunun yanı sıra öncelikli olarak satın alma usulünün uygulanması gerektiğini belirtir.
• Acele kamulaştırma kararı: İdare tarafından acele kamulaştırma kararı alınabilir. Bu durumda bina yıkılmış bir alanda maliklere tebligat yapılır. 30 gün içerisinde ise salt çoğunluk ile anlaşma sağlanmazsa Başkanlık, TOKİ veya idare tarafından acele kamulaştırma işlemleri yapılır.
• Yıkım kararı: Yapı malikleri tarafından yapılmayan yıkım işlemi idare tarafından da yapılabilir. Malikler kendilerine verilen süre içerisinde bu işlemi gerçekleştirmezse idare bu işlemleri tamamlar ve masrafı da yapı malikinden tahsil eder.

Riskli Yapı Tespitine İtiraz ve Dava Yolu

Riskli yapı tespitine itiraz, ilgili kişiye tebliğin yapılmasından itibaren 15 gün içerisinde yapılmalıdır. Bu itiraz yapının bulunduğu yerdeki İl Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’ne veya yetki devri olan hallerde belediyelerle il özel idarelerine yapılabilir. Süresi içerisinde itiraz edilmemesi halinde veya malik sıfatı olmayan örneğin bir kiracı tarafından itiraz edilmesi halinde bu itirazlar reddedilecektir.

İtirazın kabul edilmesi halinde, karar yeniden değerlendirilir ve tapu kayıtlarında da gerekli işlemler yapılır. Ancak itirazın reddedilmesi halinde itirazın reddedildiğine dair yapı malikleri ve yasal hak sahipleri tarafından yapılan tebligat neticesinde 30 gün içerisinde idare mahkemelerinde dava açılabilir. Davanın açılacağı yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yerdeki idare mahkemesi olacaktır.