Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?

Tahliye davası ne kadar sürer? Bu sorunun cevabını tahliye davası açacak her vatandaş merak etmektedir. Zira tahliye etse bile uzun süre davalardan dolayı insanlar dava açmaktan kaçınmaktadır. Kiracı tahliye davası, 1 yıl ile 2 yıl arasında sürer. Dava süresi, somut olayın şartlarına, mahkemenin iş yüküne ve ileri sürülen tahliye nedenine göre değişiklik arz edebilir. Bu nedenle, her etmeni değerlendirmek ve tahliye nedenleri bakımından dava süresini ayrı ayrı ele almak gerekir. Kiracıyı tahliye etme davasının süresi kiracı ve ev sahibi arasındaki diyaloğa bağlı olarak değişkenlik gösterebilmektedir

Tahliye davasının çeşitli nedenleri olabilir. Bunlar yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye, kiraya verenin kendisi ya da yakınlarının ihtiyaçları nedeniyle tahliye, yeni ev sahibinin (malik) kiralanan taşınmaza ihtiyaç duyması nedeniyle tahliye, kiracıdan kaynaklanan sebeplerden dolayı tahliye şeklinde sıralanabilir. Bu davalar ve açılma süreleri Türk Borçlar Kanunu’nun 350. Maddesinde belirtilmiştir. Kadim Hukuk ve Danışmanlık olarak bu yazımızda, tahliye davası ne kadar sürer konusundan bahsedeceğiz.

Kiracı Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?

Kiracı tahliye davası ne kadar sürer sorusu kiracılarıyla problem yaşayan her ev sahibinin yasal süreçleri başlatmadan önce en çok merak ettiği sorudur. Tahliye davasının ne zaman açılacağı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 352’de düzenlenmiştir. Söz konusu maddeye göre tahliye davası için 1 aylık bir süre öngörülmüştür. Yukarıda sayılan 3 adet tahliye sebebi için de bu bir aylık süre geçerlidir çünkü süre hak düşürücü süre niteliğindedir. Davanın süresinde açılıp açılmadığı talep üzerine ya da resen incelenebilir. Yazılı tahliye taahhütnamesine göre icra takibi başlatılırsa ve takibe itiraz edilirse icra mahkemesinde 6 ay içinde itirazın kaldırılması dava edilir. Sulh hukuk mahkemesinde ise itirazın iptali 1 yıl içerisinde dava edilebilir.

Dava açma süresinin başlangıç tarihi; dava yazılı tahliye taahhüdüne dayanıyorsa taahhüt edilen tarihten itibaren başlar. Bu davalarda süre dava sebebine göre değişiklik göstermektedir. Eğer kiracı evi hızlı bir şekilde boşaltıp evden çıkarsa süreç çok hızlı ilerler. Bu gibi durumlarda süreç 3 ay gibi kısa bir sürede biter. Ancak kiracı evden çıkmak istemeyebilir ve kiraya verenle anlaşmazlık yaşayabilir. Bu durumlarda kiraya veren aynı kira dönemi içerisinde iki haklı ihtar gönderir ve kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içerisinde de tahliye davası açabilir. Böylece süreç 1.5-2 yıla kadar uzayabilir.

• İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, 1 ila 1,5 yıl sürer. Dava süresi; ileri sürülen ihtiyacın niteliği ile ispatını kolaylığına ve kiracının tutumuna göre uzayıp kısalabilir. Dolayısıyla; ihtiyaç nedeniyle tahliye davası ne kadar sürer sorusunun net cevabı, biraz da somut olayın şartlarına göre şekillenir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında ileri sürülen ihtiyacın gerekli kriterleri taşıması ve bunun doğru hukuki zeminde mahkemeye sunulması, dava sürecini kısaltır. Konuyla ilgili ayrıntılı bilgi ve dava sürecinde dikkat edilmesi gerekenler, “ihtiyaç nedeniyle kiracıyı evden çıkarma” davasında yer almaktadır.

• Kirasını Ödemeyen Kiracının Tahliyesi Ne Kadar Sürer?

Kirasını ödemeyen kiracının tahliyesi, 1 yıl ile 2 yıl arası sürer. Ev sahibi; kiracının kira bedelini ödememesi durumunda, kiracıya ihtarname gönderecektir. İhtarname prosedürünün doğru şekilde işletilip işletilmemesi, tahliye davası ne kadar sürer sorusunun cevabını doğrudan etkilemektedir. Kirayı ödemeyen kiracıya karşı ihtarnamenin noter kanalıyla çekilmiş ve tebliğ şerhi alınmış olması, dava sürecinde ispat bakımından zaman kazandıracak ve süreyi kısaltacaktır. Kirayı ödemeyen kiracıya karşı sürecin nasıl yürütülmesi gerektiği, “kirayı ödemeyen kiracı nasıl çıkarılır” yazımızda izah edilmiştir.

• Yeni Ev Sahibinin Kiracıyı Tahliyesi Ne Kadar Sürer?

Yeni ev sahibinin kiracıyı tahliyesi, 1 buçuk ile 2 yıl sürer. Yeni malik davayı açarken kendisinin ya da kanunda sayılan yakınlarının konut ihtiyacının samimi, gerçek, sürekli ve zorunlu olduğunu açıkça göstermelidir. Bu noktada, kiracının itirazı söz konusu olduğunda genellikle bir çekişme hali ortaya çıkmakta ve süreç uzayabilmektedir.

Kiracı Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?

Kiraya verenin kiracıyı çıkarmak için açtığı kiracı tahliye davası, genellikle 1 yıl ile 2 yıl arasında sürer. Bu dava süresi, en temelinde ileri sürülen tahliye nedenine göre değişkenlik gösterecektir. Aşağıda, tahliye davasının süresini etkileyebilecek olan bazı unsurlar liste halinde sayılmıştır.

• İleri sürülen tahliye nedeni,
• Mahkemenin iş yoğunluğu,
• Tarafların anlaşıp anlaşamaması,
• Dava sürecinin avukatla sürdürülüp sürdürülmemesi,
• Delillerin toplanma süreci,
• Bilirkişi raporunun hazırlanması,
• Bilirkişi raporuna itiraz süreci,
• Keşif süreci,
• İstinaf süreci,

Bu etkenler, her somut olayda değişiklik gösterebilmektedir. Ayrıca belirtmek gerekir ki tahliye davasının süresini etkileyen unsurlar, sayılanlardan ibaret değildir.

Tahliye Davası İlk Celsede Biter Mi?

Kiracı düzenli bir şekilde kirasını ödüyorsa veya kira sözleşmesi 10 yıl ve altında ise kiraya verenin tahliye davası açması halinde dava uzun sürmektedir. Çünkü kiracı üzerine düşen yükümlülükleri yerine getiriyor demektir. Yukarıda bahsettiğimiz gibi 1.5-2 yıl süren bu süreç kiracının yükümlülüklerini yerine getirmesi halinde biraz daha uzamaktadır. Ancak kiraya veren ihtiyaç nedeniyle ihtar çekerse süreç bir nebze hızlansa da kiracı bu ihtardan sonraki 6 ay oturmaya devam edebilir.

Tahliye kararı kişilerin uymakla yükümlü olduğu, 15 günlük süre içeren taşınmazı boşaltma yazısıdır. 15 günlük süre kararın kiracıya tebliğ edilmesi ile başlar. Sonuç olarak kira tahliye davasının genel olarak ilk celsede bitmesi mümkün değildir. Mahkemelerin iş yoğunluğu, davanın somut özellikleri dikkate alındığı takdirde sürecin uzayıp kısalması mümkündür. Yani süreç 3 ay gibi kısa bir sürede bitebileceği gibi 2 yıla hatta 3 yıla bile uzayabilir. Bu durumlarda hukuki bir destek alarak süreci kısaltabilirsiniz. Kadim Hukuk ve Danışmanlık olarak bu konuda yardım etmekteyiz.

Kiracı Tahliye Davası Süresine Etki Eden Faktörler

Kiracı tahliye davası ne kadar sürer meselesi tahliye davası açmadan önce her ev sahibinin merak ettiği bir sorudur. Kiracı tahliye davası ne kadar sürer sorusunun net bir cevabı yoktur. Fakat kiracı tahliye davası süresine etki eden pek çok faktör mevcuttur. Kiracı tahliye davası süresi yasal düzenlemeler ve ev sahibi ile kiracı arasında akdedilen kira sözleşmesi ile yakından bağlantılıdır.

• Kiracı tahliye davası süresini etkileyen ilk faktör mahkemelerin iş yüküdür. İş yükü yoğunluğu olan mahkemelerde tahliye davası süresi de uzamaktadır. Bu süre bu şehirlerde 1-2 yılı bulabilir. Küçük şehirlerde ise 1 yıl civarıdır.
• Bir diğer faktör ise hukuk yargılaması ve itiraz süreçleridir. Kiracı ya da ev sahibinin mahkeme kararına itiraz hakkı doğabilir ve bu haklarını kullanmaları kiracı tahliye davası ne kadar sürer sorusunun cevabını önemli ölçüde etkileyen bir durumdur. Kararlara itiraz etmek tahliye davasının süresini uzatacaktır. Verilen karar istinafa taşınmaktadır. İstinaf süreci 6 ay ile 1 yıl arasında değişmektedir.
• Kiracı tahliye davasını uzatan diğer etmenler ise yasal düzenlemeler gereği dava sürecinin uzamasıdır. Örneğin bilirkişi raporunun gecikmesi, bilirkişi raporuna itiraz, ek rapor alınması, keşif yapılması, taraf işlemlerinin eksil ya da hatalı yapılması gibi durumlar dava süresini doğrudan etkileyecektir. Tahliye davası süreci hukuki bir süreç olduğundan yargı sistemine ve ilgili yasal düzenlemelere uymak önemlidir. Taraflar hukuki danışmanlık alarak haklarını, yükümlülüklerini ve davayı etkileyen faktörleri daha iyi anlayarak süreci etkili bir şekilde yürütebilirler.

Son olarak kiracı tahliye davasını hızlandırmak mümkündür. Bunun için tüm süreleri zamanda eksiksiz yerine getirmek, davayı düzgün takip etmek, itirazları süresinde ve en başta yapmak, duruşmalara katılmak gibi bir çok etken vardır. Bunlar yapılırsa dava hızlanacak ve en kısa sürede karar verilecektir.

Tahliye Davası Hakkında Mahkeme Kararları

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/6340 E. 2019/2612 K. ve 27.02.2019 Tarihli Kararı

• Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?

Dava konusu icra takip dosyasından; davacı -alacaklının tahliye istekli olarak 07.01.2015 tarihinde davalılar aleyhinde icra takibi başlattığı, ödenme- yen kira alacağının tahsilini talep ettiği, davalı- borçluların yasal süresinde borcun tamamına itiraz ettikleri ve yapılan itiraz üzerine İİK’nın 66. maddesi uyarınca icra takibinin durduğu anlaşılmıştır. Bu durumda davacı- alacaklının seçimlik hakkı bulunmaktadır. İsterse İİK’nın 68. maddesi uyarınca İcra Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak itirazın kaldırılması ve kiralananın tahliyesini, isterse K’ nin 67. maddesi uyarınca genel hükümler çerçevesinde Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak itirazın iptali ve kiralananın tahliyesini isteyebilir.

Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 2017/4711 E. 2018/2893 K. ve 28.02.2018 Tarihli Kararı

• Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?

Tahliye taahhüdü nedeniyle açılacak tahliye davasının TBK’nın 352/1 maddesi gereğince taahhüt edilen tarihi izleyen bir ay içinde açılması veya bu süre içinde taahhüde dayalı olarak icra takibi yapılmış olması gerekir. Davacı 18.04.2016 tarihinde başlattığı takip ile adi yazılı nitelikteki 19.01.2016 düzenleme ve 05.03.2016 tahliye tarihli tahliye taahhüdüne dayanılarak kiralananın tahliyesini istemiştir. Ancak taahhüt edilen tarihi izle- yen bir aylık süre geçtikten sonra tahliye taahhüdüne dayanılarak başlatılan takip süresinde değildir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2018/5827 E. 2018/9394 K. ve 02.10.2018 Tarihli Kararı

• Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?

Türk Borçlar Kanununun 352/2. maddesi uyarınca iki haklı ihtar nedeniyle açılacak tahliye davasının kira süresinin, bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılması zorunludur.

İki haklı ihtar nedeniyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracıya bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşma- sına engel teşkil etmez. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar oluşmaz.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/4065 E. ve 2017/9745 K. Sayılı Kararı

• Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?

Davaya dayanak olan 01.07.2011 başlangıç tarihli, bir yıl süreli yazılı kira sözleşmesinin hususi şartlar bölümünün 19. maddesinde “Bir kira ödenmediği taktirde gelecek kiralar muacceliyet kesbeder.” düzenlemesi mevcuttur. Dosya içeriğinden davalı kiracının Türk Ticaret Kanunu’nu kap- samında tacir olduğu anlaşılmaktadır. Bu itibarla TBK’nın 346. maddesinin 01/07/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süre ile uygulanamayacağı, böylelikle sözleşmede kararlaştırılan muacceliyet koşulunun geçerli olacağı, bu halde ise tüm kiraların ilk ihtarla istenmesi mümkün olacağından ikinci ihtara konu edilemeyeceği, bu durumda iki haklı ihtar şartının oluşmayacağı gözetilerek davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde kabul kararı verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.