Kira uyarlama davası; taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinin sonradan değişen hal ve şartlara uydurulması talebi ile açılan dava türüdür. Kira sözleşmesi, devamlılık arz eden, her iki tarafa hak ve borçlar yükleyen, iki taraflı sözleşmedir. Kira hukukunda asıl olan akde bağlılık ilkesi gereği sözleşme hükümlerine bağlı kalmaktır. Kira akdi kurulduktan sonra, kira ilişkisinin devam ettiği süre içerisinde beklenmeyen olağanüstü veya mücbir sebeplerden dolayı kira akdin başlangıcında edimler arasında var olan denge taraflar birinin aleyhine değişebilir. Böyle bir durumda kira akdi kurulurken edimler arasında var olan denge beklenmeyen durum nedeniyle taraflardan birinin aleyhine değiştiği için hakimin sözleşmeye müdahalesi talep edilir.

TBK m. 344 ve TBK m. 138 birlikte değerlendirildiğinde, “Olağanüstü nedenlerle sözleşmenin başlangıcında edimler arasında var olan denge taraflardan biri aleyhine bozulmuş ise” kiracı veya kiralayan tarafından TBK m. 138 gereği uyarlama davası açabilecektir. Yargıtay 3 ve 6. Hukuk Dairesinin yerleşmiş kararlarında kira sözleşmelerinde benimsenen “Uyarlama” davasının kaynağı da TBK’nın 138. maddesi gösterilmiştir. Kira uyarlama davası açılabilmesi için;

• Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır. Bu olağanüstü hal herkes için geçerli, objektif, önceden belirlenemeyecek nitelikte olması gerekir.
• Bu durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır.
• Sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olan dengenin borçlu aleyhine değişmiş olmalıdır.
• Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.

Uyarlama davasına ilişkin yerleşmiş Yargıtay kararları ve TBK’nın 138. maddesindeki düzenleme dikkate alındığında kira parası herhangi bir ihtirazi kayıt konulmaksızın ödenmiş ise ödenen kira parasına ilişkin “Kira Uyarlaması Davası” açılamaz. Kiracı, kira parasını ödediği sırada ihtirazı kayıt koyarsa veya daha önceden ihtar keşide ederse geriye yönelik olarak kira uyarlama davası açabilecektir. Ancak kira ilişkisi devam eden nitelikli ve sürekli olduğundan geleceğe yönelik olarak da kira uyarlama davası açılabilir.

Kira Uyarlama Davası Nedir?

Kira uyarlama davası, kira sözleşmesi kurulduktan sonra ortaya çıkan olağanüstü durumlar nedeniyle kira bedelinin yeni şartlara uyarlanmasını sağlayan davadır. Kira uyarlama davası, taşınır ve taşınmaz kiraları hakkında açılabilir.

Bu dava, Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesine dayanır.

Kira akdinin başlangıcında var olan dengenin bozulması halinde taraflardan herhangi biri TBK’nın 138. maddesinde yer alan şartların varlığı halinde “Kira Uyarlama Davası” açabilir. Kira uyarlama davası açılabilmesi için sözleşmede intibak (uyarlama) hükümlerinin bulunup bulunmadığına bakılır. Sözleşmede ve kanunda hüküm bulunmadığı takdirde sözleşmenin değişen hal ve şartlara uydurulmasının gerekip gerekmeyeceği incelenir. Bazen sözleşmede olumlu veya olumsuz intibak (uyarlama) kaydı bulunmakla beraber, bu kayda dayanılarak sözleşmenin kayıtla birlikte aynen uygulanmasını talep etmek TMK’nın 2/2 maddesi hükmü anlamında hakkın kötüye kullanılması manasına gelebilir. Böyle bir durumda sözleşmedeki intibak kaydına rağmen edimler arasında aşırı bir isabetsizlik çıkmışsa uyarlama yine yapılmalıdır.

İşlem temelinin çöküşüne ilişkin uyuşmazlıkların giderilmesinde kaynak olarak TMK’ nın 1, 2 ve 4.maddelerinden yararlanılacaktır. İşlem temelinin çöktüğünün dikkate alınması dürüstlük kuralının gereğidir. Diğer bir anlatımla durumun değişmesi halinde sözleşmede ısrar etmek dürüstlük kuralına aykırı bir tutum olur. Değişen durumların, sözleşmede kendiliğinden bulunan sözleşme adaletini bozması halinde, taraflar bu haller için bir tedbir almadıklarından, sözleşmede bir boşluk vardır. Bu boşluk, sözleşmenin anlamına ve taraf iradelerine önem verilerek yorum ile ve dürüstlük kuralına uygun olarak doldurulur.

Anılan madde uyarınca, sözleşme yapılırken tarafların öngörmediği ve öngörmeleri de beklenemeyecek olağanüstü bir durum ortaya çıkmalıdır. Bu durum, borçludan kaynaklanmamalıdır. Ayrıca anılan durum, borcu yerine getirmesinin beklenmesini dürüstlük kurallarına aykırı olarak borçlu aleyhine değiştirmelidir.

Hukukumuzda “sözleşme özgürlüğü” ile “sözleşmeye bağlılık” esastır. Ama sözleşmenin temelinin çökmesi durumunda, sözleşmenin değişen şartlara uyarlanması gerekir. Çünkü aksi uygulama, adalete ve hakkaniyete aykırı olur.  Kira uyarlama davası ile kira sözleşmesinin kira bedeline ilişki hükümlerinin uyarlanması talep edilir. Bu dava ile sözleşmenin temelini yeniden güçlendirmek ve değişen şartlara uyum sağlamak amaçlanır.

Kira Uyarlama Davası Şartları

Kira uyarlama davası, öngörülmeyen olağanüstü durumun meydana gelmesine dayanır. Bu durumda sözleşmenin bir tarafına aşırı yük yüklenmiş olacağından; kira sözleşmesi, adalete ve hakkaniyete aykırı sonuçlar doğurur.  Ayrıca dürüstlük kuralı da sözleşmenin uyarlanmasını gerektirir. Kira uyarlama davasının temel şartları şunlardır:

• Olağanüstü Durumun Ortaya Çıkması

Kira uyarlama davasının temel şartlarından biri, sözleşmenin uyarlanmasını gerektiren olağanüstü durumun ortaya çıkmasıdır. Bu durumun kira sözleşmesinin kuruluşu safhasında var olmaması ve öngörülememesi de gerekir. Olağanüstü duruma örnek olarak, öngörülmesi mümkün olmayan ulusal ve uluslararası siyasi gelişmelerin etkisiyle çok yüksek enflasyonun, çok yüksek fiyat dalgalanmalarının meydana gelmesi gösterilebilir.

• Durumun Davacıdan Kaynaklanmaması

Hukukun temel ilkelerinden biri, “kimsenin kendi kusurundan yararlanamayacağı ilkesidir. Bu ilke, kira uyarlama davalarında da geçerlidir. Bu şekilde, kira sözleşmesinin tarafları arasında var olan menfaat dengesi korunmaya çalışılır. Dava için aranan bu şart ile kötü niyetli kişilerin bilerek ve isteyerek kendisi lehine bir durum oluşturmasını, hakkı kötüye kullanmasını engellemek amaçlanmaktadır.

• Yeni Şartlarda Sözleşmeyi Devam Ettirmenin Çok Güç Olması

Meydana gelen olağanüstü durum nedeniyle, taraflar arasındaki denge o kadar çok bozulmuş olmalıdır ki; diğer tarafın sözleşmeyi devam ettirmesi çok güç hale gelmelidir. Bu nedenle kira uyarlama davasıyla, şartları artık katlanılamaz hâle gelen sözleşmenin uyarlanmasına ihtiyaç bulunmalıdır.

• Borcun Koşulsuz Biçimde Yerine Getirilmemesi Gerekir

Kira sözleşmeleri, süreklilik arz ederler. Kiraya veren, gayrimenkulü sözleşme boyunca kiraladığı zamanki özelliklerine uygun vaziyette bulundurmak, kiracı ise kira bedelini ödemek yükümlülüğündedir. Sözleşme sona erince, tarafların borçları da sona erer. Sözleşme sona erince, kira bedelinin uyarlanmasını istemek geçersiz bir talep olur. Ama, kiracı ya da kiraya veren, borcunu ifa etmemiş veya ifa etmenin çok güç olmasından kaynaklanan haklarını saklı tutarak ifa ederse, kira uyarlama davasını açabilir.

Dava Ne Zaman Açılır?

Kira uyarlama davası, taraflar arasındaki dengeyi bozan olağanüstü durumun meydana gelmesi halinde her zaman açılabilir. Kira tespit davalarında aranılan 5 yıl koşulu, kira uyarlama davasında geçerli değildir. Burada aranılan sadece sözleşmenin uyarlanmasını gerektiren olağanüstü durumun ortaya çıkmasıdır.

Kira Uyarlama Davası Tarafları

Sonradan ortaya çıkan beklenmeyen durum kimin aleyhine ise, kira bedelinin uyarlanması davasını, o açar. Dolayısıyla bu dava, duruma göre kiraya veren veya kiracı tarafından açılabilir.

Kira Uyarlama Davası Hangi Mahkemede Açılır?

Kira uyarlama davasında görevli mahkeme, sulh hukuk mahkemesidir. Bu davada yetkili mahkeme ise, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Sonuçta kira uyarlama davası, “taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde” açılır.

Kira Uyarlama Davasında İhtiyati Tedbir

Mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişme nedeniyle hak- kın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşması veya tamamen imkansız hale gelmesi yada gecikme halinde ciddi bir sakıncanın yahut ciddi bir zararın doğacağından endişe edilmesi hallerinde, başvurulan hukuki yollardandır.

HMK m. 389 göre; mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişme nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağından ya da tamamen imkansız hale geleceğinden veya gecikme sebebiyle bir sakıncanın yahut ciddi bir zararın doğacağından endişe edilmesi hallerinde, uyuşmazlık konusu hakkında ihtiyati tedbir kararı verilebilir.

Kira uyarlama davalarında ihtiyati tedbir kararı verilmesi mümkündür. Kira sözleşmesinin devamı sırasında olağanüstü bir hal ve buna bağlı olarak aşırı ifa güçlüğünün ortaya çıkması halinde ciddi bir zararın ortaya çıkacağı aşikardır. Hakimin somut olayın özeliğine göre aşırı ifa güçlülüğüne ilişkin ciddi emarelerin varlığını tespit etmesi halinde kira uyarlama davasının açılması ile birlikte ihtiyati tedbir kararı verilmesi gerekir. İhtiyati tedbirin de içinde yer aldığı yerel mahkeme ilamının temyiz edilmesi üzerine 6. Hukuk Dairesinin 2003/826E-959K. Sayılı bozma ilamına konu kira uyarlama davasında ödenen 20.000-USD aylık kira parasının tedbiren aylık 12.000-USD olarak ödenmesine ilişkin yerel mahkemenin ihtiyati tedbir kararı bozma nedeni olarak kabul edilmiş değildir. HMK m. 397/2’ye göre; mahkeme kararında aksi belirtilmemiş ise yerel mahkemece verilen tedbir kararın mahkeme kararı kesinleşinceye kadar devam eder. 6100 Sayılı yasanın 389. maddesi ile amaçlanan; … ihtiyati tedbir verilmemesi halinde taraftardan birinin uhdesinde “Ciddi Zarar/Hakkın Elde Edilmesinin Zor Olması Veya İmkansız Olması” söz konusu ise mahkemece ihtiyati tedbir karan verilmesi gerektiği yönündedir.

Arabuluculuk Zorunlu Mudur?

Tarafların “her ikisi de tacirse” ve dava konusu “alacak veya tazminat ise” dava şartı olarak arabuluculuk zorunludur. Bu şartlar gerçekleşmedikçe, kira uyarlama davası için arabulucuya başvuru zorunluluğu bulunmamaktadır. Ancak, kira uyarlama davasıyla birlikte alacak veya tazminat da isteniyorsa, o zaman zorunlu arabuluculuk gündeme gelebilir.

Kira Uyarlama Davası Dilekçesi

… Sulh Hukuk Mahkemesine

Davacı   :

Vekili    : Av. Umur Yıldırım

Davalı   :

Konu     : Kira bedelinin değişen ekonomik koşullara uyarlanması istemimizden ibarettir.

Davanın Değeri :

Açıklamalarımız

1. Müvekkilim maliki bulunduğu ……. adresindeki … m2 alanlı zemin katı davalıya market olarak kullanılmak üzere …/…/… başlangıç tarihli yazılı kira  sözleşmesiyle 5 yıllığına aylık … TL bedelle kiraya vermiştir.

2. Kira sözleşmesinde yıllık artış % 25 olarak belirlenmişse de zaman içerisinde meydana gelen ekonomik değişimler, yüksek enflasyon ve hayat şartlarının ağırlaşması sonucunda  yapılan kira arttırımları son derece düşük kalmıştır.

1. Dava konusu yer için ödenmekte olan kira bedeli, taşınmazın bulunduğu çevredeki emsal kira bedelleri, yüzölçümü ve özellikleri itibarıyla fevkalade azdır. Bu nedenlerle aylık … TL olan kira bedelinin yeni kira dönemi olan ../…/…. tarihinden itibaren … TL ye çıkarılması için bu davanın açılması zorunluluğu doğmuştur. 

Hukuki Nedenler: 6570 Sayılı Yasa, BK, HUMK ve ilgili mevzuat.

Hukuki Deliller : Kira sözleşmesi, keşif, bilirkişi, tanık ve diğer deliller.

İstem Sonucu : Açıklanan  nedenlerle aylık … TL olan  kira bedelinin …/…/… tarihinden itibaren geçerli olmak üzere  aylık net …-TL’ na uyarlanmasına, yargılama giderlerinin ve vekalet ücretinin davalıya yükletilmesine karar verilmesini saygılarımızla arz ve talep ederiz.  …/…/…                                                                                                  

            Davacı Vekili

      Av. Umur Yıldırım

Kira Uyarlama Davası Yargıtay Kararları

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2018/7863E-2019/534

• Kira Uyarlama Davası
• TBK 344. Madde ve 138. Madde

…mahkemece bozma gereği bilirkişi incelemesi yapılmamış, davacı kiracının borcunu aşın ifa güçlüğünden doğan haklarını saklı tutarak ödeme yapmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. Kira borcu dönemsel olarak ifa edilen borçlardan olup, tek seferde ifa ile borç sona ermemektedir. Davacı kiracının aşırı ifa güçlüğünden doğan haklarını saklı tutmadan ödeme yapmış olması uyarlama davası açma hakkını engellemez.

Yargıtay 11. Hukuk Dairesi 1986/3111E-3213K.

• Kira Uyarlama Davası
• TBK 344. Madde ve 138. Madde

Vergi kamu düzeni ile ilgili olup, davacının gelirini düşük göstermesi veya gerçeğe aykırı beyanname vermesi vergi mevzuatını ilgilendirir, kazanç kaybının hesabında dikkate alınmaz.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 1990/4-67E.-197K.

• Kira Uyarlama Davası
• TBK 344. Madde ve 138. Madde

Davacıların vergi yükümlüsü olarak tuttukları defterler ve vergi beyannamelerinde gösterdikleri kazançların zarar hesabında esas alınması ve davacıların oradaki beyanlarıyla bağlı sayılarak zararın hesabı, tazminat hukuku ilkeleriyle bağdaştırılamaz.

Yargıtay 4. Hukuk Dairesi 1989/662E-4892K.

• Kira Uyarlama Davası
• TBK 344. Madde ve 138. Madde

Vergi beyannameleri tazminat hesabına esas alınamaz. Davacıların vergi yükümlüsü olarak tuttukları defter ve verdikleri vergi beyannamelerinde gösterdikleri kazançların zarar hesabında esas alınması ve davacıların oradaki beyanlarıyla bağlı sayılarak zararın hesabı, tazminat hukuku ilkeleriyle bağdaştırılamaz. Kazanç vergisine ilişkin bu belgeler, Vergi Dairesine karşı hazırlanmış olup, vergi daireleri üçüncü kişi durumundadır. Hal böyle olunca, vergi mevzuatını ilgilendiren bu belgelerdeki açıklamalar, zarar hesabında gözetilebilecek delil olabilir. ancak bağlayıcı nitelikte kabul edilemez. Mahkemece yapılacak iş, davacıların gerçek kazanç kayıplarına ait delillerini toplayıp sonucuna göre karar vermekten ibarettir.

Yargıtay yerleşmiş içtihatları dikkate alındığında ülkemizde kayıtların sağlıklı olarak tutulmaması nedeniyle salt vergi, ve resmi kayıtların esas alınarak kira uyarlamasına karar verilmesi veya tedbir talebinin reddedilmesi doğru değildir.

Kira hukukunda uzman bilirkişi ve gayrimenkul değerlendirme uzmanının heyete alınarak, mahallinde keşif ve bilirkişi incelemesi yapılarak, pandemi sürecine bağlı iş hacminin önemli ölçüde düşüp düşmediği, işlemin temelden çöküp çökmediğinin, dava konusu taşınmazın nitelikleri, konumu, kullanım alanı tespit edilip değerlendirilerek ve HMK’nın 187, maddesi de göz önüne alınarak rapor alınıp, vergi kayıtları da değerlendirilerek hüküm kurulması gerekir.