Zorunlu Geçit Hakkı Davası – TMK 747. Madde

Zorunlu geçit hakkı, 4721 sayılı TMK’da düzenlenmiştir. ‘’Taşınmazından genel yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmayan malik, tam bir bedel karşılığında bir geçit hakkı tanınmasını komşularından isteyebilir. Bu hak, ilk önce kendisinden bu geçidin istenmesi önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun düşen komşuya karşı ve daha sonra bundan en az zarar görecek olana karşı kullanılır. Zorunlu geçit iki tarafın menfaati gözetilerek belirlenir.’’ (TMK m. 747) Maddeye göre taşınmazından yola çıkmak için geçit bulamayan malik, bedel karşılığında komşularından geçit hakkı tanınmasını isteyebilir. Kişi zorunlu geçit hakkını kullanırken,  taşınmazın konumuna ve çevresine en uygun düşen komşusuna gider. Daha sonrasında durumdan en az zarar görecek komşuya karşı bu hakkını kullanır. Zorunlu geçit hakkı kurulmasının talep edilebilmesi için bazı koşulların varlığı aranmaktadır. Kanun maddesinde açıkça ifade edildiği üzere:

• Talepte bulunacak kişinin geçit irtifakından yararlanacak taşınmazın maliki olması,

• Komşusundan geçit hakkı talebinde bulunacak olan malikin taşınmazından ana yola geçiş bulunmaması veya bir geçiş bulunmaktaysa da mevcut ihtiyacı karşılamıyor olması,

• Taşınmaza ilişkin olarak geçit hakkı tanınmasının elzem olması, objektif kıstaslar dikkate alındığında gereklilik mevcut bulunması,

• Yargıtay’ın emsal kararlarında belirlemiş olduğu uygulama kurallarına aykırılık bulunmaması gerekmektedir.

Zorunlu geçit hakkı iki tarafın da menfaati göz önünde tutularak belirlenir. Taşınmaz sahibi, yola çıkmak için yeterli bir geçit bulamıyor olmalıdır ve komşusuna bir bedel ödeyerek bu hakkın tanınmasını isteyebilir. Geçit hakkı yenilik doğuran bir haktır ve geçit ihtiyacı olan mülkiyete bağlıdır. Geçit hakkı verilmesine ilişkin davalar taşınmazın leh veya aleyhine kurulur bu yüzden taşınmazın maliklerinin hepsi davada bulunmalıdır.

Zorunlu Geçit Hakkı Davası Nedir?

Geçit hakkı Türk Medeni Kanunu’nda komşuların lehine konulan kısıtlamalardandır. Bunların dışında komşuluk ilkesine dayanan irtifak hakları zorunlu mecra irtifakı ve zorunlu kaynak irtifakıdır. Geçit hakkı taşınmaz mülkiyetini sınırlayan bir irtifak hakkıdır. Bu hakkın temeli komşuluk hukukudur ve sözleşme ile ya da açılan bir dava sonucunda mahkeme kararı ile kurulabilir. Geçit hakkı kullanılarak irtifak hakkı kurulması istenirse, yükümlülük altına giren taşınmazın maliki irtifak hakkını kurmak zorundadır. Bu yükümlülükle mülkiyetin kısıtlanması demek olup yerine getirildiği takdirde geçit irtifakı oluşur.

Zorunlu geçit hakkı davası ile kendi taşınmazından ana yola geçiş imkanı bulunmayan malik komşularına bunu yöneltir. Zorunlu geçit hakkı doğrudan kanundan doğmaz, geçide ihtiyacı olan komşu irtifak hakkının kurulmasını ister. Geçide ihtiyacı olan kişi talepte bulunduktan sonra iki ihtimal gerçekleşir. Bunlardan birincisi tarafların arasında kurulan irtifak sözleşmesi ile hakkın tanınmasıdır. İkinci ihtimal ise geçit hakkı talebinde bulunulduktan sonra komşusu ile irtifak sözleşmesi yapma yükümlülüğü doğmasıdır. Her iki ihtimalde de taraflar arasında anlaşma sağlanamazsa geçit hakkı sahibi dava açarak bu hakkının mahkeme tarafından tesis edilmesini ister.

Zorunlu Geçit Hakkı Davasının Şartları

Zorunlu geçit hakkı davası, ülkemizdeki sağlıksız arazi düzenlemeleri ve her taşınmazın yol ihtiyacını karşılayamaması sebebiyle açılır. Geçit hakkı taşınmazların genel yola bağlantısı yoksa ya da yolu varsa ancak ihtiyacı karşılamıyorsa talep edilir. Geçit sonucunda genel yol ile kesintisiz bir bağlantı sağlanır. Geçit hakkının hiç bulunmaması durumuna geçit yoksunluğu denir ve mutlak geçit ihtiyacının varlığından bahsedilir. Ancak genel yol ile bağlantısı olan taşınmazın ihtiyacı karşılamaması halinde geçit yetersizliği vardır ve nispi geçit ihtiyacından söz edilir. Geçit irtifakının kurulabilmesinin talep edilmesi bazı koşullara bağlanmıştır. Bu koşullar şu şekilde sıralanabilir:

• Talepte bulunacak kişi geçit irtifakından yararlanacak taşınmazın maliki olmalıdır.
• Talepte bulunacak kişinin taşınmazından ana yola geçiş bulunmamalıdır ya da var olan geçiş ihtiyacı karşılamıyor olmalıdır.
• Taşınmaza ilişkin geçit hakkının zorunluluk ve gereklilik arz etmesi gerekir.

Geçit ihtiyacı baştan itibaren var olabileceği gibi sonradan da gerçekleşebilir. Örneğin kadastro, imar, kamulaştırma vs. Mutlak geçit ihtiyacının var olduğu durumlarda geçit hakkının kurulması zorunludur ancak nispi geçit hakkı ihtiyacı varsa somut olaya göre durumlar değişebilir. Hukuka ve hakkaniyete uygun olarak taşınmaz üzerine zorunlu geçit hakkı kurulup kurulmayacağı tayin edilir.

Zorunlu Geçit Hakkından Doğan Hak ve Borçlar

Tarafların hak ve yükümlülükleri belirlenirken TMK’daki 786-793 maddeleri arasından bazıları uygun düştüğü ölçüde uygulanır. Çünkü zorunlu geçit hakkının içeriği ve kapsadığı konular diğer irtifak haklarına benzerlik gösterir. Geçit hakkı sahibinin hakları ve borçları şu şekildedir:

• Hakkın kullanılması için tedbir alabilir.
• Geçit için gereken yolu yapar ve sonrasındaki bakımlarla ilgilenir. (Örneğin yolun yapılması için ağaçları kesebilir, çakıl döşeyerek bir yol yapabilir ya da aydınlatıcı aletler koyabilir.)
• Bu hakları tapu sicilindeki kayıtlara göre belirlenir.
• Hakkını kullanırken el atmanın önlenmesi ya da doğan zararların tazmini için dava açabilir.
• Taşınmaz maline en az zarar verecek şekilde gereken özenli davranışı göstermelidir.
• Yolun kullanıma uygun olması için gereken masraflara da katlanır.
• Yolun yapımı ya da kullanımı sırasında taşınmazdaki zararları tazmin eder.

Geçit yükümlüsünün hak ve borçları ise şu şekildedir:

• Taşınmazın maliki olan yükümlü denkleştirme bedelinin ödenmesini talep edebilir.
• El atmanın önlenmesi davası ya da yol açısından bir zarar gördüyse zararının giderilmesini talep edebilir.
• Geçit hakkından yararlanma hakkı da vardır.
• İrtifak hakkının terkinini isteme hakkı vardır.
• Hak sahibinin yararlanma hakkını engelleyecek hareketlerden uzak durmalıdır. Yoksa tazminat talep edilebilir.
• Yolun yapımı ve bakımı için gerekli izinleri vermesi gerekir.
• Geçit hakkı mahkeme ilamına bağlıysa ve davaya karşı çıktıysa mahkeme masraflarını öder ve tescilin yapımı için tapu müdürlüğüne başvurur.

Zorunlu Geçit Hakkının Bedeli

Dava konusu olan taşınmazın niteliği belirlenirken; taşınmazın niteliği, kullanım amacı, geçit ihtiyacının nasıl ve hangi araçlarla giderileceğine bakılır. Objektif kriterlere göre belirlenen bu durumlarda aynı zamanda fedakarlığın denkleştirilmesi ilkesi de ele alınır. Mevcut yolun objektif olarak taşınmazın ekonomik ihtiyaçlarına cevap vermemesi ya da taşınmazdan yararlanma hususunda sonradan değişiklikler oluşması halinde nispi geçit ihtiyacı mevcuttur. Bunlarla birlikte geçit hakkı kurulurken, taşınmazın önceki hali, zeminde fiilen kullanılan mevcut yola öncelik tanınır. Bu şart uygulanmıyorsa geçit en az zarar verecek şekilde kurulur.

Saptanan geçit nedeniyle yükümlü taşınmaz malikine ödenmesi gereken tutar taşınmazın niteliği gözetilerek uzman bilirkişiler ile objektif kıstaslar esas alınarak belirlenmelidir. Bu tutar da hükümden önce depo ettirilmelidir. Belirtmek gerekir ki, tutarın belirlenmesinden sonra hüküm tarihine kadar taşınmazın değerinde önemli ölçüde değişim yaratabilecek uzunca bir süre geçmiş veya tutar tespitinden sonra yörede taşınmazın değerini artıracak farklılıklar meydana gelmiş olabilir. Bu gibi durumlarda mülkiyet hakkı kısıtlanan taşınmaz malikinin mağduriyetine neden olmamak ve diğer tarafın hakkın kötüye kullanılması sonucunu olabilecek olası davranışlarını önlemek için hüküm tarihine yakın yeni bir tutar tespiti yapılması da gerekebilir.

Zorunlu Geçit Hakkı Davasında Taraflar

Geçit hakkı kurulurken taşınmazın leh veya aleyhine geçit kurulacağı için taşınmaz maliklerinin hepsi davada yer almalıdır. Ancak yararına geçit hakkı kurulacak mülkiyette paylı mülkiyet varsa davayı paydaşlardan biri/birkaçı açabilir. Geçit hakkı davasında davacı, önceden öngöremediği için dava dilekçesinin dışındaki güzergahlardan da geçit kurulabilir. Söz konusu durum HMK m. 124’e göre dürüstlük kuralına uygun olarak taraf değişikliği şeklinde yapılır. Bu sebeple de bu kişiler harçsız olarak davaya katılmalıdır.

TMK m. 747’ye göre geçit hakkını mülk sahipleri talep edebilir. Bu talep genel yola bağlantısı olmayan taşınmazlar ya da ihtiyaçları karşılamayan durumlarda yapılır. Talepte bulunması gereken mülk sahibinin komşusundaki mülk kamuya ait bir arazi olabilir. Bu durumda oradan zorunlu geçit hakkı tesisi mümkün olmayacaktır. Bunun dışında sahipsiz ve yararı kamuya ait olan yerlerde de geçit hakkı kurulması mümkün değildir. ‘’ Sahipsiz yerler ile yararı kamuya ait mallar, Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır.’’ (TMK m. 715/1) Ancak Yargıtay’ın bir kararında bunun aksi yönde karar verdiği görülmektedir.

Zorunlu Geçit Hakkı Davasında Masraflar

Geçit hakkı davalarında dava açılırken harç ve gider avansı ilk aşamada ödenmelidir. Buradaki harç maktu değil nispi harç olduğu için geçit hakkı bedeline göre harç miktarı belirlenir. Dava dilekçesindeki belirtilen bedel üzerinden belli bir oranda peşin harç ile başvuru harcı alınır. Bunların haricinde de gider avansı ve delil avansı da alınır. Gider avansları tanık ve taraflara yapılacak tebligatlar için, delil avansları da keşif ve bilirkişilere yapılacak ödemeler içindir. Bu bedeller dava açılırken peşin alınır. Ancak bazı durumlarda peşin alınan bu ücretler yargılama sürecinde yeterli gelmeyebilir bu durumda mahkeme süre vererek bu ücreti tamamlattırır.

Keşif ve bilirkişi ücretlerine ilişkin masrafları davacı dava açılırken yatırır. Burada diğer davalardan farklı olarak bir husus bulunmaktadır. Davanın kabul edilmesi halinde davacı yararına vekalet ücretine takdir edilmez. Aynı zamanda yargılama masrafları da davacının üzerine bırakılır. Bunun tam tersi durumunda dava reddedilirse farklı bir durum ortaya çıkar. Yani davacı karşı tarafın yaptığı masraf ve vekalet ücretinden sorumlu olur.

Zorunlu Geçit Hakkı Davasında Dikkat Edilecek Hususlar

Mahkeme kararıyla kurulacak olan zorunlu geçit hakkı kurulurken dikkat edilmesi gereken hususlar; kurulmuş olan geçit hakkının var sayılabilmesi ve adaletli bir geçit hakkı oluşturulabilmesi açısından önem taşımaktadır. Zorunlu geçit hakkı kurulumunda dikkat edilmesi gereken hususlar şu şekildedir;

• Zorunlu geçit hakkı kurulurken en uygun yol belirlenmeli, aleyhine geçit hakkı tesis edilen taşınmaz ya da taşınmazların bölünerek kullanım şekli ve bütünlüğü bozulamaz.
• Zorunlu geçit hakkının kurulmasında kesintisizlik ilkesi gereği, geçit ihtiyacı olan taşınmazın genel yola olan bağlantısı kesintisiz bir biçimde ve uygun genişlikte olmalıdır.
• Zorunlu geçit hakkı istemi değerlendirilirken, taşınmazların durumu incelenerek, üzerinde genel yola bağlı mevcut bir yol var ise diğer koşullara uygun düştüğü ölçüde mevcut yola değer verilerek zorunlu geçit hakkı bu yol üzerinden sağlanacaktır.
• Zorunlu geçit hakkı tesis edilirken, aleyhine geçit hakkı tesis edilen taşınmazın sahibince fedakarlığın denkleştirilmesi ilkesi gereği, öncelikle yüz ölçümü daha büyük olan parseller üzerinden geçit kurulması tercih edilmelidir.
• Kurulan geçit hakkı, tapuda kaydı bulunan ilgili taşınmaza ayrılan kütük sayfasında yer alan özel sütuna tescil edilmelidir.
• Zorunlu geçidin genişliği, lehine geçit hakkı kurulacak taşınmazın tapuda kayıtlı olan niteliğine göre belirlenmelidir.

Zorunlu Geçit Hakkı Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Geçit irtifakına ilişkin davalarda görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. Çünkü dava taşınmaz üzerindeki ayni bir hakka ilişkindir. Geçit hakkı davasında yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Bu mahkeme lehinde zorunlu geçit kurulacak taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemedir. Bu davalarda yetki dava konusu taşınmazın aynına ilişkindir bu nedenle de kesin yetki kuralı mevcuttur.

HMK m. 2’ye göre malvarlığına ilişkin davalarda dava konusu ve değerine bakılmadan; şahıs varlığına ilişkin olanlarda da aksi düzenleme bulunmamak şartıyla asliye hukuk mahkemesi yetkilidir. ‘’ Dava konusunun değer ve miktarına bakılmaksızın malvarlığı haklarına ilişkin davalarla, şahıs varlığına ilişkin davalarda görevli mahkeme, aksine bir düzenleme bulunmadıkça asliye hukuk mahkemesidir.’’ (HMK m. 2) Zorunlu geçit hakkı davası tam bir bedel karşılığında talep edilebilir. Bu nedenle konusu mal varlığına ilişkindir.

Zorunlu Geçit Hakkının Şekli

Taraflar davaya gerek kalmadan kendi aralarında bir sözleşme kurabilir. Sözleşme özgürlüğünün kapsamında yapılan bu işlemle geçit irtifakı kurulabilir. Bu irtifak sözleşmesi karşılıklı borç yükler ve taşınmaz mal üzerinde bir çeşit aynı hak düzenler. Sözleşme resmi yazılı şekilde yapılır ve tapuda tescil edilir. Ayrıca tescil işleminde geçit irtifakından yararlanan taşınmazlar ve yükümlüler açık şekilde belirtilmelidir.

Geçit hakkının sözleşme ile kurulması mümkündür. Bu sözleşme ile geçit hakkı kurulduktan sonra bu haktan yararlanan taşınmaz maliki belirli bir ücreti borçlanır. Üzerinden geçit hakkı tanınan taşınmazın malikine ödemek suretiyle tesis edilen hakkı da kazanır böylelikle. Bazı durumlarda bu hak hiçbir suretle elde edilmez ancak mahkeme kararı ile kazanılabilir. Geçitin ne şekilde sağlanacağı da belirsizliğe yer verilmeyecek şekilde açıklanmalıdır.

Zorunlu Geçit Hakkının Sona Ermesi

İrtifak hakkı tescilin terkini ya da yararlanılan taşınmazın yok olmasıyla sona erer. ‘’ İrtifak hakkı, tescilin terkini veya yüklü ya da yararlanan taşınmazın yok olmasıyla sona erer.’’ (TMK m. 783) Terkin edilmedikçe irtifak ayni hak olmaya devam eder. Geçit hakkını sona erdiren diğer bir sebep de yaralanan taşınmaz malikinin bu haktan vazgeçmesidir. Yararlanan veya yükümlü taşınmazdan biri kamulaştırılırsa da geçit hakkı sona erer. Geçit hakkının kaldırılması davalarında, davacı tarafından geçit ihtiyacının sona erdiğinin veya kaldırılması istenen geçitin davalının taşınmazına, yüküne oranla çok az fayda sağladığının kanıtlanması gerekir. Geçit hakkının şartlarının ortadan kalkması veya yükümlü taşınmaz maliki açısından gerçeğe aykırı bir durum oluşturacak olması durumunda “geçit hakkının terkini davası” açılabilmektedir.

Faydalanan ve yükümlü taşınmazların birinin veya her ikisinin kamulaştırılmasıyla birlikte geçit hakkı ortadan kalkar. Yararına irtifak kurulan taşınmaz için bu hakkın sağladığı hiçbir yarar kalmamışsa yüklü taşınmazın maliki bu hakkın terkinini isteyebilir. Yüküne oranla çok az yarar sağlayan bir irtifak hakkını belli bir bedel karşılığında kısmen veya tamamen terkini istenilebilir. (TMK m.785) Genel yola bağlantısı bulunmayan taşınmazlar için, yol ihtiyacını karşılamak amacıyla kurulan geçit hakkı, bu ihtiyacın bitmesi ile birlikte ya da yüküne oranla çok az yarar sağladığı ispatlandığı takdirde hukuksal temelini de kaybedeceğinden, böyle bir durumda yükümlü taşınmazın maliki de bedel karşılığında taşınmazı üzerinde kurulan geçit hakkının kaldırılmasını isteyebilir. Geçit irtifakının terkininin sağlanması üç şekilde mümkün olabilmektedir:

1. TMK 783. maddede düzenlenmiş olduğu üzere irtifak hakkına ilişkin tescilin faydalanan taşınmazın maliki tarafından terkini veya yüklü ya da yararlanan taşınmazın yok olmasıyla,
2. TMK 784. maddede düzenlenmiş olduğu üzere, her iki taşınmazın malikinin aynı olması halinde, malikin terkin gerçekleştirilmesiyle irtifak hakkı biter, malik irtifakı terkin etmezse, taşınmaz üzerindeki geçit hakkı irtifakı sınırlı bir ayni hak olarak tapu sicilindeki varlığını sürdürür.
3. TMK 785. maddede düzenlenmiş olduğu üzere yüklü taşınmazın maliki tarafından bazı durumların varlığı halinde bu yönde talepte bulunulabilir.

Zorunlu Geçit Hakkı Davası Hakkında Yargıtay Kararları

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2014/3307 E. 2014/7288 K. 02.06.2014 Tarihli Karar

Geçit hakkı verilmesine ilişkin davalarda, bu hak taşınmaz leh ve aleyhine kurulacağından leh ve aleyhine geçit istenen taşınmaz maliklerinin tamamının davada yer alması zorunludur. Ancak, yararına geçit istenen taşınmaz paylı mülkiyete konu ise dava paydaşlardan biri veya birkaçı tarafından açılabilir. Yararına geçit kurulacak taşınmazın tapuda kayıtlı niteliği ve kullanım amacı nazara alınarak özellikle tarım alanlarında, nihayet bir tarım aracının geçeceği genişlikte (emsaline göre 2,5-3 m.) geçit hakkı tesisine karar vermek gerekir. Bu genişliği aşan bir yol verilmesinin zorunlu olduğu hallerde, gerekçesi kararda dayanakları ile birlikte gösterilmelidir.
Somut olayda, gerek dosya içerisindeki bilirkişi raporu ve krokilerinde gerekse mahkeme kararının gerekçesinde veya hükümde geçit eninin kaç metre olduğu belirtilmediği gibi, geçit hakkı taşınmaz lehine değil davacı lehine kurulmuştur. Bu tür davalarda taşınmazların leh ve aleyhine geçit kurulmasına karar verilmeli, geçit kurulurken önce geçit kurulması talep edilen bir taşınmazın lehine ve başka bir taşınmazın da aleyhine olacak şekilde geçit kurulan parsel numaraları belirtilmeli, geçit güzergahı da denetime elverişli bilirkişi rapor ve krokisine atıf yapılarak tereddüte meydan vermeyecek şekilde gösterilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.

---

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2021/1277 E. 2021/3263 K. 18.05.2021 Tarihli Karar

Bu tür davalar ülkemizde arazi düzenlenmesinin sağlıklı bir yapıya kavuşmamış olması ve her taşınmazın yol ihtiyacına cevap verilmemesi nedeniyle zorunlu olarak açılmaktadır. Geçit hakkı verilmesiyle genel yola bağlantısı olmayan veya yolu bulunsa bile bu yol ile ihtiyacı karşılanamayan taşınmazın genel yolla kesintisiz bağlantısı sağlanır. Uygulama ve doktrinde genellikle bunlardan ilkine “mutlak geçit ihtiyacı” veya “geçit yoksunluğu”, ikincisine de “nispi geçit ihtiyacı” ya da “geçit yetersizliği” denilmektedir. Geçit hakkı verilmesine ilişkin davalarda, bu hak taşınmaz leh ve aleyhine kurulacağından leh ve aleyhine geçit istenen taşınmaz maliklerinin tamamının davada yer alması zorunludur. Ancak, yararına geçit istenen taşınmaz paylı mülkiyete konu ise dava paydaşlardan biri veya birkaçı tarafından açılabilir.

Geçit tesisi davalarında başlangıçta davacı tarafından öngörülemediğinden dava dilekçesinde talep edilen yer dışındaki güzergahlardan da geçit kurulması gerekebilir. Bu güzergah üzerindeki taşınmazların maliklerine dava dilekçesi ile husumet yöneltilmemiş olması kabul edilebilir bir yanılgıya dayandığından 6100 sayılı HMK’nun 124. maddesi gereğince dürüstlük kuralına aykırı olmayan bu taraf değişikliği talebi kabul edilerek davacının bu kişilerin harçsız olarak davaya katılmalarını sağlamasına imkan verilmelidir.