Yabancıların Ev ve Taşınmaz Alma Şartları

Yabancıların taşınmaz alma konusunda ülkemizde çeşitli sınırlandırmalar vardır. Yabancıların Türkiye’de ev ve taşınmaz almaları yasal sınırlamalar dahilinde mümkündür. Anayasada, çeşitli kanunlarda ve Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesinde de belirtilen bir hak olan mülkiyet hakkı, Anayasa madde 35’ de, “Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir.” olarak belirtilmektedir. Mülkiyet hakkı ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz. 1982 Anayasası’nda bu hak her ne kadar klasik haklar kısmında düzenlenmişse de, mülkiyet hakkının sosyal fonksiyonuna önem vermekte ve mülkiyet hakkının kamu yararının gerektirdiği hallerde sınırlandırılabileceğini ifade etmektedir.

Yabancıların karşılıklılık ilkesi gereği, Türk vatandaşları gibi birçok haktan yararlanabilmektedir. Yabancıların ülkemizden ev ve taşınmaz alabilmesi de kanunen mümkündür. 2644 sayılı Tapu Kanunu madde 35’ de belirtilen hususlar neticesinde yabancılar da mülk sahibi olabilmektedir fakat bir takım sınırlamalar söz konusu olmaktadır. Bu madde ile yabancıların kanuni birtakım sınırlamalara uyulmak kaydıyla, uluslararası ikili ilişkiler yönünden ve ülke menfaatlerinin gerektirdiği hallerde Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı uyruklu gerçek kişiler Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilmektedirler.

Yabancıların Türkiye’de ev ve taşınmaz alırken dikkat etmesi gerekenler oldukça merak edilen ve önemli ayrıntılar içeren bir konudur. Her yabancının Türkiye’den taşınmaz alamaz. Belli sınırlamalar vardır. Yazımızda yabancıların Türkiye’den taşınmaz alırken dikkat etmesi gerekenler nelerdir, satın alma işlemi hangi şartlara bağlanmıştır, satın alma işlemi ile ilgili sınırlamalar nelerdir gibi konu ile ilgili merak edilenleri ayrıntıları ile birlikte açıklayacağız. Önemli bir konu olması ve teknik ayrıntılar içermesi sebebiyle yazımızı dikkatle okumanızı öneririz.

Yabancıların Türkiye’de Ev Satın Alma Şartları Nelerdir?

Yabancıların Türkiye’de ev satın alabilmeleri ve taşınmaz veya sınırlı aynı hak edinebilmeleri için düzenlenen şartlar şu şekildedir:

• Hangi ülke vatandaşlarının ev ve taşınmaz alabileceğine Cumhurbaşkanı tarafından karar verilir.
• Edinilen taşınmaz ve sınırlı ayni hakların toplam alanı özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün yüzde onunu ve kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemez. Ancak Cumhurbaşkanı kişi başına ülke genelinde edinilebilecek miktarı iki katına kadar artırma yetkisine sahiptir.
• Ülke menfaatlerinin gerektirdiği hallerde Cumhurbaşkanının edinilecek mallara ilişkin ülke, kişi, coğrafi bölge, süre, sayı, oran, tür, nitelik, yüz ölçüm ve miktar açısından sınırlandırma ve yasak getirmesi mümkündür.
• Türkiye’ye sınırı olan ülkelerin vatandaşları, kendi ülkelerine sınırı olan Türkiye illerinden taşınmaz satın alamazlar.
• Yabancıların taşınmaz alımı öncesinde, bölgedeki askeri makamlardan izin alınması da gerekmektedir. Söz konusu taşınmazın güvenlik bölgesi içinde bulunması halinde, yabancılara satış işlemi yapılması mümkün değildir.

Yabancıların Taşınmaz Almalarındaki Kanuni Sınırlar

Yabancıların Türkiye’de taşınmaz almaları Tapu Kanunu madde 35’de düzenlenmiştir. Madde uyarınca; “Kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, uluslararası ikili ilişkiler yönünden ve ülke menfaatlerinin gerektirdiği hallerde Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı uyruklu gerçek kişiler Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler.” 2012 yılında yapılan kanunda yapılan bazı değişiklikle birlikte yabancıların taşınmaz mal edinmeleri kolaylaştırılmış, taşınmaz edinmek için mütekabiliyet (karşılıklılık) şartı kaldırılmıştır.

Yabancı uyruklu gerçek kişilerin edindikleri taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün yüzde onunu ve kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemez. Yabancıların taşınmaz alımı öncesinde, bölgedeki askeri makamlardan izin alınması da gerekmektedir. Bahse konu taşınmazın güvenlik bölgesi içinde bulunması halinde, yabancılara satış işlemi yapılması mümkün olamayacağından, bu konunun ödeme yapılmadan önce açıklığa kavuşturulması önemlidir. Yabancıların Türkiye’de taşınmaz almaları bazı şartlar ve yasal sınırlamalar mevcut. Yabancıların Türkiye’de taşınmaz alma şartları;

• Yüz ölçümünün yüzde onunu geçemez.
• Cumhurbaşkanı kişi başına ülke genelinde edinilebilecek miktarı iki katına kadar artırmaya yetkilidir.
• Askeri yasak bölgeler ve güvenlik bölgelerinde yabancılar taşınmaz mal edinemez ve kiralayamaz.

Yabancıların Taşınmaz Almalarında Sözleşme

Tapuya ilişkin sözleşmelerin yapılması resmi şekle bağlıdır. Kanunlara göre, taşınmaz mülkiyetinin devri veya taşınmaz mülkiyetine ilişkin sözleşmeler resmi şekilde yapılmalıdır. Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmeler, taşınmazın bulunduğu yer Tapu Sicil Müdürlüklerinde resmileştirilmelidir. Noter huzurunda taşınmaz satışı ya da devri olmamakta fakat satış vaadi sözleşmesi gerçekleştirilebilir. Satış vaadi sözleşmesinin de anlam ifade edebilmesi için, tapu müdürlüklerinde taşınmazın tescili işlemi ile son bulması gerekmektedir.

Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler. Bu ticaret şirketleri dışındakiler taşınmaz edinemez ve lehlerine sınırlı ayni hak tesis edilemez. Bu ticaret şirketleri ile yabancı uyruklu gerçek kişiler lehine taşınmaz rehni tesisinde 2644 sayılı kanunun 35. maddesinde yer alan sınırlamalar uygulanmaz.

Cumhurbaşkanı, ülke menfaatlerinin gerektiği hallerde yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinimlerini; ülke, kişi, coğrafi bölge, süre, sayı, oran, tür, nitelik, yüz ölçüm ve miktar olarak belirleyebilir, sınırlandırabilir, kısmen veya tamamen durdurabilir veya yasaklayabilir. Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, satın aldıkları yapısız taşınmazda geliştireceği projeyi iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmak zorundadır. İlgili Bakanlıkça başlama ve bitirilme süresi belirlenerek onaylanan proje tapu kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilmek üzere taşınmazın bulunduğu tapu müdürlüğüne gönderilir. Onaylanan projenin süresi içinde gerçekleştirilip gerçekleştirilmediği ilgili Bakanlıkça takip edilir.

Yabancıların Taşınmaz Almaları İçin Başvuru Evrakları

Yabancı uyruklu gerçek kişiler, taşınmaz almaları için;

• Kimlik veya pasaportlarını,
• Taşınmaz edinimleri ikamet iznine tabi yabancıların ilgili emniyet müdürlüklerinden verilen ikamet tezkerelerini,
• Satın alınması planlanan taşınmaza yönelik rayiç değeri belgesi,
• Taşınmazın konut, işyeri vb. bina olması halinde zorunlu deprem sigortası poliçesi
• Taşınmazın tapu senedi
• Satıcının ve alıcının fotoğrafı
• Vekaleten işlem yaptırmaları halinde, tercümeleriyle beraber vekaletnamelerin aslını veya noterden onaylanmış bir örneğini beraberlerinde bulundurmaları gerekmektedir.

Alım-Satım konusunda herhangi bir anlaşmazlık çıkması halinde, keyfiyetin yargıya taşınması ve Türk mahkemelerinde dava açılması gerekmektedir. Türk Dışişleri Bakanlığı ve dış temsilciliklerinin yargı sürecine müdahil olmaları mümkün değildir.