Önalım davası; bir akde konu olan, satılmış bir taşınmazın aynı bedelle ve satıcının rızasına bakılmaksızın mülk edinilmesi için açılan davadır. Fakat bunun gerçekleşebilmesi için paydaşlık, komşuluk ve irtifak gibi birtakım sebeplerin varlığı gerekmektedir. Hakkın kullanılabilmesi için gereken ise geçerli bir satışın olmasıdır. Şufa hakkı halk arasında önalım hakkı olarak ifade edilir. Paydaşlıktan doğan yasal ön alım hakkı ve sözleşmeden doğan ön alım hakkı olmak üzere iki çeşittir. Paylı mülkiyette herhangi bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlara söz konusu payı öncelikle satın alma imkanı veren hakka önalım hakkı veya eski tabiriyle şufa hakkı denir. Önalım davası, paylı mülkiyetin kurulmasıyla doğar ve herhangi bir payın üçüncü kişilere satışıyla üçüncü kişiye karşı kullanılır. Kanun koyucu, şufa hakkını paydaşlara vererek paydaşlar arasına üçüncü kişilerin girmesini zorlaştırmayı amaçlamıştır. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunumuzun 734. maddesine göre: “Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hakim tarafından belirlenen süre içinde hakimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.” Önalım hakkı üçe ayrılmaktadır:

• Yasal Önalım Hakkı: Türk Medeni Kanunu 732. maddesinde düzenlenmiştir.
• Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı: Türk Medeni Kanunu 735. maddesinde ve Türk Borçlar Kanunu’nun 240. maddesi ve devamında düzenlenmiştir.
• Sınırdaş Tarımsal Arazi Malikinin Önalım Hakkı: 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanım Kanunu’nda düzenlenmiştir.

Önalım hakkı, bir taşınmaza ilişkin paydaşlara öncelikli satın alma hakkı tanıyan bir haktır. Bu kapsamda açılan önalım davası ise üçüncü kişilere yapılan satışın iptali ile paydaşlara satış ilişkisinin mahkeme kararı ile kurulmasını sağlamaktadır. Önalım hakkı, malikin taşınmazını istediği kişiye satma hakkını da kısıtlamakta ve mülkiyet hakkına sınırlama getirmektedir. Önalım hakkı, kanundan veya sözleşmeden doğan bir hak olup hak sahibine söz konusu taşınmazı öncelikli olarak alma hakkı tanımaktadır.

Önalım Hakkı Davası Nedir? (Şufa Hakkı)

Önalım davası; bir akde konu olan, satılmış bir taşınmazın aynı bedelle ve satıcının rızasına bakılmaksızın mülk edinilmesi için açılan davadır. Fakat bunun gerçekleşebilmesi için paydaşlık, komşuluk ve irtifak gibi birtakım sebeplerin varlığı gerekmektedir. Hakkın kullanılabilmesi için gereken ise geçerli bir satışın olmasıdır. Şufa hakkı halk arasında önalım hakkı olarak ifade edilir. Önalım hakkı, hakka konu olan mülkiyet konusu bir malın maliki tarafından 3. bir kişiye kısmen veya tamamen satılması halinde tek taraflı bir irade beyanı ile malın alıcısı olma yetkisi veren yenilik doğuran bir haktır. Önalım hakkı taşınmaz mülkiyetinin dolaylı sınırlama biçimlerinden birisidir.  Şufa hakkı, paylı mülkiyetin kurulmasıyla doğar ve herhangi bir payın üçüncü kişilere satışıyla kullanılabilir hale gelir. Şufa hakkının (önalım hakkı) kullanılması ile şufa hakkını kullanan paydaş ile payın satıldığı alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur.

Yargıtay kararlarına göre de önalım hakkı kullanılmadığı sürece ortada bir kısıtlama yoktur. Önalım hakkının kullanılmasıyla birlikte kısıtlama ortaya çıkar. Yasal önalım hakkının kullanılması, ancak paydaş olmayan birisine yapılan satışta söz konusu olur. Önalım hakkı alıcıya karşı dava açılarak kullanılabilir. Bu hakkın dava dışında kullanılması olanaklı değildir. Önalım davası yenilik doğuran bir dava, kararı da yenilik doğuran bir karardır.

Önalım hakkı, malikin taşınmazını istediği kişiye satma hakkını kısıtlar ve mülkiyet hakkına sınırlandırır. Önalım hakkı, kanundan veya sözleşmeden doğabilen bir hak olup hak sahibine söz konusu taşınmazı öncelikli olarak alma hakkı tanımaktadır. Kanunumuzda iki türlü önalım hakkı bulunmaktaysa da bunların malike tanıdığı haklar aynı olup sadece bu önalım haklarının şartlar ve hakkın kazanılması bakımından farklılıklar bulunmaktadır. Sonuç olarak önalım hakkı iki şekilde mümkündür olabilmektedir;

• Sözleşmeden doğan önalım hakkı
• Paylı mülkiyette yasal önalım hakkı

Yasal Önalım Hakkı (Şufa) Nasıl Kullanılır, Şartları Nelerdir?

Önalım (şufa) hakkı, hakkın üzerinde kurulduğu bir taşınmazın bu taşınmaz maliki tarafından bir üçüncü kişiye satılması durumunda tek taraflı irade beyanı ile hak sahibine, taşınmazı satış sözleşmesinde kararlaştırılan bedeli karşılayarak satın alma yetkisi tanıyan bir haktır. Şufa hakkı, belli şartların bir arada bulunmasıyla kullanılabilecek bir haktır. Yasal önalım hakkının kullanılabilmesi için;

• Önalım olayının gerçekleşmiş olması,
• Taşınmazın paydaşlar dışındaki 3. bir kimseye satılmış olması veya satışa eşdeğer işlem gerçekleştirilmiş olması,
• Yasal önalım hakkı sahibinin önalım olayının gerçekleşmesi akabinde bu hakkını kullanmak istemesi,
• Hakkını kullanmak istediğine dair tek taraflı yenilik doğurucu irade beyanında bulunması, şartlarının birlikte mevcut olması gerekmektedir.

Önalım hakkı alıcıya dava açmak yoluyla kullanılabilir. Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hakim tarafından belirlenen süre içinde hakimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür. Bazı hallerde satış bedelinin önalım hakkı sahiplerinin bu haklarını kullanmalarının önüne geçmek amacıyla yüksek gösterilmiş olması halinde ise önalım hakkı sahipleri tarafından muvazaa iddiasında bulunarak bilirkişi incelemesi yaptırılabilmektedir.

Önalım Hakkının Kullanılamayacağı Haller

1. Paydaşlar arasında yapılan satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. Paydaşlardan biri payını üçüncü bir kişiye sattıktan bir süre sonra sattığı payı geri satın alırsa bu kişiye karşı önalım hakkı kullanılabilir.
2. Bağışlama halinde önalım hakkı kullanılamaz.
3. Trampa halinde önalım hakkı kullanılamaz.
4. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi halinde önalım hakkı kullanılamaz.
5. Ölüme bağlı tasarruf halinde önalım hakkı kullanılamaz.
6. Tapusuz taşınmazların satımında önalım hakkı kullanılamaz.
7. Paydaşların paylarını hep birlikte üçüncü kişiye devretmesi halinde önalım hakkı kullanılamaz.
8. Bir bağımsız bölümün veya kat irtifakı payının satılması halinde, başka bağımsız bölüm malikleri önalım hakkı kullanamaz.
9. Önalım hakkından feragat edilmişse, önalım hakkı kullanılamaz. Önalım hakkından feragatin resmi şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle bağlıdır ve satıştan önce veya sonra yapılabilir (TMK. Md.733/II).
10. Önalım hakkı dürüstlük kurallarına aykırı kullanılamaz.
11. Paydaşlar arasında fiili taksim yapılmış ise önalım hakkı kullanılamaz.
12. Tapuda paydaş olmayan önalım hakkını kullanamaz.
13. Yasal önalım hakkı menkul satışlarda geçerli değildir.
14. Payın şirkete sermaye olarak konulması halinde önalım hakkı kullanılamaz.
15. Cebri arttırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. Elbirliği mülkiyetine (iştirak halinde mülkiyete) bağlı taşınmazlarda önalım hakkı kullanılamaz.

Önalım Hakkının Türleri

Kanunda iki türlü önalım hakkı bulunmaktadır. Bunlar yasal ön alım hakkı ve sözleşmeden doğan ön alım hakkıdır. İki ayrı önalım hakkı bulunsa da bu hakların, hak sahibine tanımış olduğu haklar bakımından bir ayrım bulunmamaktadır.

• Yasal Önalım Hakkı

Yasal önalım hakkı; paylı mülkiyete konu bir taşınmazda, bir paydaşın payını satması halinde, diğer paydaşların o payı öncelikli olarak alma haklarını ifade eder. Payını satan paydaş veya alıcı konumundaki üçüncü kişi, bu satışı diğer paydaşlara noter kanalıyla bildirmelidir. Önalım hakkı sahibi paydaş, satışın kendisine bildirilmesinden itibaren 3 ay ve herhalde satıştan itibaren 2 yıl içinde önalım hakkını kullanmak zorundadır. 3 aylık sürenin başlangıcında öğrenme yeterli olmayıp herhalükarda satışın noter kanalıyla bildirilmesi gerekmektedir. Yasal önalım hakkının kullanılabilmesi için bazı şartların varlı gerekir. Bu şartlar;

• Paylı mülkiyete tabi bir taşınmaz olması
• Önalım hakkı sahibinin söz konu taşınmazda paylı malik olması
• Taşınmazın paydaşlar dışında üçüncü bir kişiye satılması şeklindedir.

Bu şartların varlığı halinde diğer paydaşlar için yasal önalım hakkı doğacaktır. Bu hakkın kullanılmasıyla önalım hakkını kullanan paydaş taşınmazın alıcısı haline gelecektir. Satış dışındaki diğer devir işlemlerinde önalım hakkı kullanılmaz. Örneğin taşınmazın bir üçüncü kişiye bağışlanması, taşınmazın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile müteahhide devri hallerinde önalım hakkı doğmayacaktır.

• Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı

Kişiler önalım sözleşmesi ile, bir taşınmazın malikince satılması halinde, diğer kişiye öncelikli alım hakkı tanıyabilirler. Bu hakka da sözleşmeden doğan önalım hakkı denilmektedir. Sözleşmeden doğan önalım hakkı, malik ile hak sahibi arasında yapılan önalım sözleşmesinden doğmaktadır. Önalım sözleşmesi adi yazılı şekilde yapılabilir.  Önalım sözleşmesi ile malikin kendisine ait olan taşınmazı satması durumunda önalım hakkı sahibine öncelikli olarak taşınmazı satın alma hakkı tanınmaktadır.

Önalım sözleşmesi, tapu kütüğüne şerh edilebilir. Şerh edilmesi halinde şerhte belirtilen sürede ve koşullara göre önalım hakkı, her malike karşı kullanılabilecektir. Şerh işlemi sırasında kütükte herhangi bir koşul belirtilmemişse, taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki şartlar uygulama alanı bulacaktır. Ancak şerhin etkisi her halükarda, şerhin verildiği tarihten itibaren en fazla 10 yıl geçmekle sona erecektir. Malik ile hak sahibi arasında yapılan önalım sözleşmesi tapu kütüğüne şerh edilebilecek bir sözleşmedir. Tapu kütüğüne şerh edilmeyen önalım sözleşmelerinde ise hak sahibi taşınmazı satın alan üçüncü kişiye karşı değil sözleşmenin karşı tarafı olan malike dava açmak zorunda kalmaktadır.

Satış Bedelinin Tapuda Yüksek Gösterilmesi

Tapuda devri yapılan taşınmazın bedelinin, taşınmazın gerçekteki rayiç bedelinden daha yüksek olarak gösterilmesi bedelde muvazaanın uygulamadaki ilk görünümüdür. Bir taşınma üzerinde önalım hakkı kurulduğu durumlarda, taşınmazın maliki bu hakkın doğurduğu yükümlülükten kurtulmak amacıyla tapuda, taşınmazın satış bedelini gerçek bedelinden fazla göstermektedir. Böyle bir durumda amaçlanan husus, hak sahibinin önalım hakkını kullanırken yüksek fiyatlarla karşılaşıp hakkını kullanmaktan cayması ve taşınmazın satıcısı ile alıcısı arasında bir satış sözleşmesi gerçekleşmesidir.

Bedelde muvazaanın varlığı halinde kanundan doğan önalım hakkı kapsamında, paylı mülkiyet çerçevesindeki pay sahiplerinin hakları etkilenirken sözleşmeden doğan önalım hakkı kapsamında sözleşme ile kendisine önalım hakkı tanınan bireylerin tasarruf hakları hukuka aykırı biçimde kısıtlanmaktadır. Satış sözleşmesinde satış bedelinin yanlış gösterilmesi sözleşmenin esas unsurunda hataya/eksikliğe sebep olur. Sözleşmenin geçerliliği bakımından bu durum, taraflar arasındaki sözleşmenin şekle aykırılık sebebiyle geçersiz olmasına ve görünürdeki işlemin de muvazaa sebebiyle geçersiz olmasına sebep olur.

Muvazaalı işlemlerin geçerlilik koşulu ile söz konusu işlemin ispatının geçerlilik koşullarının birbirinden ayırt edilmesi gerekmektedir. Muvazaa sözleşmesinde şekil koşulu aranmaz. Yazılı veya sözlü yapılabilir. Görünüşteki sözleşme şekle bağlı olsa dahi muvazaa sözleşmesinin yazılı veya resmi şekilde yapılması gerekmez. Görünüşteki sözleşmenin şekle bağlı olması halinde muvazaanın yazılı delil ile ispat edilmesi kuralı muvazaa sözleşmesinin yazılı olmasının geçerliliği için değil ispat edilebilmesi için aranan bir kuraldır. (YİBK 5.2.1947 gün, 1945/20 E.,1947/6 K.)

Önalım Hakkı Sahibinin Bedelde Muvazaa Durumunda Ne Yapması Gerekir?

Önalım hakkı sahibinin bedelde muvazaa olması durumunda asliye hukuk mahkemesine dava açması gerekir. Paylı mülkiyet halindeki taşınmazda paydaşlar payını satarken taşınmazın tapuda satış bedelini rayiç bedelin üzerinde gösterebilmektedir. Satış bedelinin muvazaalı olarak gerçekteki bedelinden yüksek gösterilmesi halinde, öncelikle taşınmazın değerini bilirkişiler aracılığıyla tespit ettirilmesi gerekmektedir. Önalım davasının davacısı, bedelde muvazaa iddiasını ispat edebilirse; payın yahut taşınmazın gerçek değeri mahkemece tespit edildikten sonra, bu miktar üzerinden tapu harç ve miktarı ilgili tapu sicil müdürlüğünden sorularak yatırılması gereken toplam depo bedelinin ilgili yere yatırılması gerektiğine ilişkin ara karar oluşturulması gerekmektedir. Davacı iddiasını ispat edemezse; tapudaki satış bedeli üzerinden depo bedeli tespit edilerek, bu bedelin yatırılması için davacıya süre verilmektedir. Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir.

Önalım hakkı sahibinin, hakkını kullanmasına imkan doğduğu durumlarda öncelikle değerlendirmemiz gereken husus önalım hakkının türüdür. Bildiğimiz üzere önalım hakkı, kanundan doğan ve sözleşmeden doğan olmak üzere ikiye ayrılmaktadır. Hakkın kullanılması noktasında bu iki tür için farklı hususlar göz önünde bulundurulmalıdır. Yasal önalım hakkının kullanılması TMK’nın 734.maddesinde ele alınmaktadır: Madde 734- Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür. Önemle belirtilmelidir ki, kanundan doğan önalım hakkının kullanılmasına ilişkin hususlar bu noktada sözleşmeden doğan önalım hakkı sahipleri hakkında da uygulanır. Fakat, şufa davasında durum böyle iken tapu iptal ve tescil davasının ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

• Önalım Hakkına Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davası

Tapu iptal ve tescil davası önalım hakkı sahipleri bakımından, öncelikli olarak yasal önalım hakkı sahiplerine somut olayda olaylık tanıyan bir hukuki imkandır. Paylı mülkiyetteki bir payın üçüncü kişilere satılması ve satış bedelinde muvazaa olması durumunda, paydaşın öncelikle başvurabileceği yol tapu iptali ve tescil davası açmaktır. Bu dava yoluna başvurabilecek kişiler TMK’nın 732. maddesinde “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.” ifadesi ile belirtilmiştir. Kanun hükmünden tapu iptal ve tescil davalarında davacının, istisnaları saklı kalmak üzere, paydaş olduğu anlaşılmaktadır. Tapu iptal ve tescil davası kural olarak bedelde muvazaa iddiası ileri sürülerek tapu kütüğünde taşınmaz mülkiyet hakkı sahibine karşı açılır.

• Önalım Sözleşmesinin Tapu Kütüğüne Şerh Verilmesi

Kanun hükmünden tapu iptal ve tescil davalarında davacının, istisnaları saklı kalmak üzere, paydaş olduğu anlaşılmaktadır. Tapu iptal ve tescil davası kural olarak bedelde muvazaa iddiası ileri sürülerek tapu kütüğünde taşınmaz mülkiyet hakkı sahibine karşı açılır. Önalım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil davasının sözleşmeden doğan önalım hakkı sahibi bakımından sonuç doğurmasında önem teşkil eden şey önalım sözleşmesine şerh verilmesi hususudur. Sözleşmeden doğan önalım hakkının etkisi kuvvetlendirilmek için önalım sözleşmesinin tapuya şerh edilmesi hak sahipleri bakımından önemli bir uygulamadır. Önalım hakkı sahibi, tapu kütüğüne şerh verilen önalım hakkını belli koşullar çerçevesinde her malike karşı kullanabilir. Bu durum taşınmazın malik tarafından elden çıkartıldığı durumlarda hakkın taşınmazın yeni malikine karşı da ileri sürülebileceğini ifade eder. Taşınmaz satışında muvazaalı işlemler sonucunda hak sahibi tarafından en sık başvurulan yol ise şufa davası açmaktır.

Önalım Davasında Süreç Nasıl İşler?

Şufa davası, önalım hakkı sahibi tarafından üzerinde hak sahibi olduğu taşınmazın satıldığı üçüncü kişilere karşı açılmaktadır. Şufa davası açan hak sahibi davacı, bedelde muvazaa yapıldığı ve bu nedenle hakkını kullanmasının kasıtlı olarak engellenmeye çalışıldığı iddiasında bulunur. Davacının iddiasını üçüncü kişi olan taşınmazın alıcısına yöneltmesi gerekir. Bu yöndeki iddiasını ileri süren hak sahibi ispat yükü altındadır. Şufa davasında bedelde muvazaa iddiası, iddiada bulunan şahsa göre farklı şartlandırılır. Bedelde muvazaa iddiası uygulamada çoğu zaman önalım hakkı sahipleri tarafından ortaya atılmaktadır, fakat zaman zaman bu iddianın muvazaalı işlemin taraflarınca ileri sürüldüğü de görülmektedir.

Türk Borçlar Kanunu m. 240/1 uyarınca; “Önalım hakkı, taşınmazın satışı ya da ekonomik bakımdan satışa eşdeğer her türlü işlemin yapılması hallerinde kullanılabilir. Taşınmazın, mirasın paylaşımında mirasçılardan birine özgülenmesi, cebrî artırma yoluyla satışı ve kamu hizmetlerinin yerine getirilmesi ve bunlara benzer amaçlarla edinilmesi hallerinde önalım hakkı kullanılamaz.”

Türk Borçlar Kanunu’nda önalım hakkının nasıl kullanılacağı düzenlenmiştir. İlgili maddeye göre taşınmazın üçüncü bir kişiye satılması halinde önalım hakkı sahibi, süresi içerisinde açacağı dava ile bu hakkını kullanabilecektedir. Önalım hakkı sahibinin açacağı dava sonucunda mahkemece verilen karanın kesinleşmesinin akabinde taşınmazın mülkiyeti önalım hakkı sahibine geçecektir. Önalım hakkının dava yolu ile kullanılması halinde arada kurulan satış ilişkisinde, taşınmazı satın alan üçüncü kişi ile kurulan sözleşmenin aynı şartlarını taşıyacaktır. Taşınmazın bedeli bakımından ise tapuda gösterilen satış bedeli geçerli kabul edilecektir. Yargıtay kararlarına göre önalım hakkını kullanan paydaşa karşı satış bedelinin daha yüksek olduğu gerekçesiyle muvazaa iddiasında bulunulamayacaktır.

Önalım hakkı tek bir paydaş tarafından kullanılabileceği gibi birden çok paydaş tarafından da kullanılabilir. Bu durumda birden çok paydaşın önalım haklarını ayrı ayrı veya birlikte tek bir dava ile öne sürebilirler. Bu halde önalım hakkını kullanan paydaşlar arasında eşit bir paylaşım gerçekleştirilir. 3. kişi olan davalının payı, önalım hakkını kullanan paydaşlar arasında eşit olarak paylaştırılır; önalım bedeli de bu paydaşlar tarafından eşit miktarlara bölünerek ödenir.

Önalım Davasında Bedelde Muvazaa Nasıl İspatlanır?

Muvazaalı işlem taraflarının, satış bedelinin gerçek bedelden yüksek gösterildiği iddiasında bulunmaları durumunda, bu iddialarını yalnızca yazılı delil ile ispat etmeleri halinde iddialarının dikkate alınacağı belirtilmiştir. Buna karşılık, üçüncü kişiler muvazaa iddialarını her türlü delille ispatlayabilirler. Delillerin yeterli kalmadığı durumlarda keşif ve bilirkişi incelemesi ile taşınmaz değerinin tespiti yapılabilir. Yargıtay
kararlarında göze çarpan bir hususu ele almak gerekirse, muvazaa iddiasında bulunulduğu halde, başka hiçbir delil gösterilmediği takdirde yalnızca keşif ile ortaya konan taşınmazın gerçek bedelinin, satış bedelinden düşük olması halinin muvazaanın tek başına ispatı bakımından yetersiz kalacağıdır. Yargıtay kararlarını incelediğimizde uygulamada bedelde muvazaa iddiasında bulunan muvazaalı işlem tarafı kişiler için ispat yükü daha meşakkatli iken üçüncü kişi olan hak sahipleri bakımından ispat yükünün hafifleştirildiğini görürüz. Bu durumda kanun hükümlerinin önalım hakkı sahibini koruduğunu kabul etmemiz gerekir.

• Sözleşme taraflarının delil sunmaları

Görünüşteki yazılı bir sözleşmenin aksini iddia eden tarafın Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK)’nun 200 vd. ve Türk Borçlar Kanunu’nun 12. maddeleri uyarınca iddiasını yazılı delil ile ispat etmesi zorunludur. Muvazaa sözleşmesi görünüşteki sözleşmeyi değiştirdiğine veya hükümsüz kıldığına göre ispat gücü kazanabilmesi için yazılı olması değinilen kanunların açık
hükümleri gereğidir.

Hukuk Dairesi’nin 2016/14772 Esas no’lu Yargıtay kararında, Örneğin, tapulu taşınmazların devri şekle bağlıdır. Görünüşteki şekle bağlı devir sözleşmesi için düzenlenecek muvazaa sözleşmesinin geçerliliği şekle bağlı değilse de ispatı ancak yazılı delil ile mümkündür (YİBK 5.2.1947 gün, 1945/20 E.-1947/6 K.)

• Önalım hakkı sahiplerinin delil sunmaları

Önalım hakkı sahipleri, tapuda satış bedelinin muvazaalı olarak yüksek gösterilmesi halinde, satış sözleşmesinin tarafı olmadığından üçüncü kişi olarak muvazaaya yönelik iddialarını her türlü delille ispatlayabilme imkanına sahiptirler. Dolayısıyla bu kişiler iddialarını ispat etme yolunda keşif, tanık, bilirkişi, yemin ve her türlü yasal delilden yararlanabilirler.

1. Hukuk Dairesi’nin 2016/14772 Esas numaralı Yargıtay kararında; “Bu durumda mahkemece, muvazaa iddiasına münhasır olmak üzere, her iki tarafın tanık dahil her türlü delilleri toplanarak, sonucuna göre bedelde muvazaa iddiası hakkında bir karar verilmesi gerekirken, satış sözleşmenin tarafı olmayan 3. kişi konumundaki önalım hakkı sahibinin muvazaaya ilişkin iddiasının yazılı delile bağlanması ve bunun için kesin süre verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.” İfadesi belirtilerek, bir yargılama sonucunda mahkemenin üçüncü kişi olan hak sahibine yazılı delil şartını zorunlu tutmuş olduğunu ve hak sahibi aleyhine karar verdiğini görürüz. Yargıtay tarafından bu mahkeme kararı, kanun hükmüne aykırılık nedeniyle bozulmuştur.

Fiili Taksim Nedir?

Yargıtay kararlarında önalım hakkı ile ilgili istisna getirilmiş ve taşınmaz üzerinde diğer paydaşlar tarafından fiili taksim yapılması durumunda bir payın üçüncü bir kişiye devredilmesi karşısında yasal önalım hakkının ileri sürülmesinin dürüstlük kuralına aykırı olacağını ve önalım hakkının kullanılamayacağını belirtmiştir. TMK madde 732’de düzenlenen önalım hakkına Yargıtay tarafından getirilen bu istisna açılan davalarda özellikle dikkate alınmalıdır. Fiili taksimin bulunabilmesi için aşağıda belirtilen şartların bir arada bulunması gerekmektedir. Bu kapsamda; fiili taksim için;

• Paylı mülkiyete tabi bir taşınmazın mevcut olması,
• Paylı mülkiyete tabi taşınmazın, paydaşlarca kendi aralarında taksim edilmiş olması (Şüphesiz bahsi geçen taksim ile kastedilen yalnızca fiilî bir bölünmedir. Zira taşınmazın hukuken de bölünerek parsellere ayrılması durumunda, her bir parsel bir paydaş adına tescil edilmekle paylı mülkiyet sona ermiş olacaktır, böyle bir durumda yasal önalım hakkından bahsetmek mümkün olmayacaktır. Buna karşılık, paydaşlar taşınmazı fiilen bölüşmeksizin hep birlikte bizzat kullanması veya üçüncü kişiye kiraya verilmesi halinde, fiilî taksimden söz etmek mümkün olamayacaktır.)
• Taşınmazın taksimi sonucunda ortaya çıkan bölümlerin, paydaşlara özgülenmiş olması gerekmektedir.

Buna göre; fiili taksim bulunması hâlinde yasal önalım hakkının kullanılamayacağına dair bir yasa hükmü bulunmasa da taşınmazın kullanma biçimi tüm paydaşlar arasında varılan bir anlaşmayla belirlenmiş ya da fiili bir kullanma biçimi oluşmuş, uzun süre de paydaşlar bu durumu benimsemişlerse kayıtta paylı, eylemli olarak bağımsız bu oluşumun korunması, TMK’nın 2. maddesinde tanımını bulan dürüstlük kuralının gereğidir. Zira TMK’nın 2’nci maddesinde herkesin haklarını kullanırken ve borçlarını ifa ederken dürüstlük kurallarına uyması zorunluluğu getirilmiş, uyulmamasının yaptırımı olarak da hakkın kötüye kullanılmasının hukuk düzeni tarafından korunmayacağı belirtilmiştir. Bilindiği üzere hakkın açıkça kötüye kullanıldığı tüm hâllerde dürüstlük kuralına da aykırılık söz konusudur. Fiili taksimin hukuki dayanağını da TMK’nın bu maddesi oluşturmaktadır (Tunaboylu, M.: Önalım (Şuf’a) Davaları, 4. b., Ankara 2008, s.440).

Yargıtay 14. HD., E. 2016/15549 K. 2020/3386 T. 4.6.2020 “Önalım davalarında fiili taksime değer verilmesi için taksimin yazılı olarak yapılması ya da taşınmazın çok sayıda paydaşının bulunması halinde tüm paydaşları tarafından fiilen kullanılan bölümlerin olması gerekmez. Davacının ya da önceki malikinin kullandığı ve davalıya pay satan paydaşın kullandığı ayrı ayrı bölümler var ise satıcı zamanında kullanıma karşı çıkmayan, o yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda pay satışı nedeni ile önalım hakkını kullanması Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacağından mahkemece davanın reddi gerekir.”

Görüldüğü üzere taşınmazın hangi bölümlerinin hangi paydaşlar tarafından kullanılacağı uzun zaman önce kararlaştırılmış ve paydaşların kendilerine özgülenen alanları olması halinde fiili taksim söz konusu olmakta ve yasal önalım hakkının kullanılmasına engel bir durum oluşmaktadır.

Önalım Davasında Husumet

Önalım hakkı için açılacak bir davanın hukuka uygun olması için doğru kişi tarafından doğru kişilere karşı açılmalıdır. Aktif husumet bir davada davacı olma sıfatına sahip olan kişiyi ifade etmektedir. Önalım davalarında davacı taraf, önalım hakkı sahibi olan kişidir. Yasal önalım hakkı bakımından bu kişi taşınmazın paydaşadır. Sözleşmeden doğan önalım hakkında ise sözleşme ile kendisine önalım hakkı tanınan kişi davada davacı sıfatına haiz olacaktır.

Pasif husumet ise bir davada davalı tarafı ifade etmektedir. Yasal önalım hakkından doğan davada davalı taraf payı satın alan üçüncü kişi olan alıcıdır. Sözleşmeden doğan önalım hakkında ise sözleşme tapuya şerh edilmişse davalı taraf taşınmazı satın alan üçüncü kişi alıcıdır. Sözleşme doğan önalım hakkı tapuya şerh edilmemişse bu durumda dava sözleşmenin tarafı olan malike açılır.

Şufa (Önalım) Davasında Hak Düşürücü Süre, Görevli ve Yetkili Mahkeme

Önalım davalarında, taşınmazı satın alan üçüncü kişinin sürekli bir dava tehdidi altında kalmaması için hakkın kullanılması konusunda bir hak düşürücü süre belirlenmiştir. Önalım davasında hak sahibinin sınırsız süreli bir dava açma hakkı bulunmamaktadır. Buna göre önalım davasının taşınmazın satışının hak sahibine noter kanalıyla bildirilmesinden itibaren 3 ay içerisinde açılması gerekmektedir. Önalım hakkı sahibine taşınmazın satışı bildirilmemişse her halükarda 2 yıllık sürenin geçmesi ile önalım hakkı sona erer.

Önalım davalarında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemeleridir. Önalım davası Asliye Hukuk Mahkemesinde açılır. Yetkili mahkeme ise 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.

Önalım Hakkından Vazgeçme ve Feragat

Önalım hakkına sahip olan kişi bazı durumlarda bu haktan vazgeçebilir veya feragat edebilir. Bu iki kavram vazgeçme ve feragat birbirinden farklıdır. Feragat, önalım hakkı sahibinin doğrudan önalım hakkından vazgeçmesini ifade etmektedir. Önalım hakkından feragat edilebilmesi için işlemin resmi şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi şarttır. Feragat halinde hak tamamen ortadan kalkacağı için taşınmazın satışının hak sahibine bildirilmesi zorunluluğu da ortadan kalkmış olacaktır.

Önalım hakkından vazgeçmek ise, belli bir satış işlemine özgü olarak önalım hakkının kullanılmasından vazgeçilmesidir. Bu işlem yazılı şekle tabi olup satıştan önce veya sonra yapılması mümkündür. Önalım hakkından feragat ve vazgeçmenin en temel farkı önalım hakkının ortadan kalkıp kalmamasına ilişkindir. Vazgeçme halinde önalım hakkı devam eder, sadece vazgeçilen o satış işlemi için önalım hakkı kullanılmaz. Önalım hakkının kullanılmasından vazgeçilen satış işlemi dışında, herhangi bir paydaş payını satarsa yine bu satışında önalım hakkı sahibi paydaşlara bildirilmesi gerekir. Vazgeçme, feragat niteliğinde olmadığından, tapu kütüğüne şerh verilmesi gibi bir durum da söz konusu değildir.

Şufa – Önalım Davası ile İlgili Yargıtay Kararları

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 20.01.2022 Tarih, 2021/6919E. 2022/672K. Sayılı kararı

• Önalım Davası (Şufa Davası)

Davacı vekili; …,… ada, 11 parsel sayılı taşınmazda davacı müvekkillerinin hissedar olarak malik olduklarını, aynı taşınmazın diğer hissedarlarından 37/360 hisse sahibi …’nın 171.30 TL, 74/360 hisse sahibi …’nın 342.59 TL bedelle ve iştirak halindeki 7/24 hisseyi de … ve …’nın 486,11 TL bedelle olmak üzere toplamda 1.000,00 TL’ye davalı …’ya 13/09/2013 tarihinde devrettiklerini, önalım haklarını kullanmak istediklerini beyan ederek; taşınmazın davalı adına olan kaydının iptali ile davacılar adına müştereken tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalılar vekili cevap dilekçesinde; taşınmazın değerinin 1.000,00 TL olmadığını, gerçek değerinin çok daha fazla olduğunu beyan ederek davanın reddini talep etmiştir.

Mahkemece; süresinde açılmadığı gerekçesiyle davanın reddine dair verilen hüküm davacı vekilince temyiz edilmiştir. Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 02.04.2019 gün ve 2016/16641 Esas, 2019/2994 Karar sayılı bozma ilamı ile “…Davacıların davalının edinimini noter bildirimi dışında bir yolla öğrenmesinin hak düşürücü sürenin işlemesine bir etkisi bulunmamaktadır. Davalının 13.09.2013 günü edindiği paya ilişkin noter aracılığıyla bir bildirim yapılmamış, davacı davasını 11.11.2014 tarihinde iki yıllık hak düşürücü süre dolmadan açmıştır. Bu nedenle, davacıya çekişme konusu payın tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından oluşan önalım bedelini TMK’nin 734/2. maddesi uyarınca depo etmek üzere uygun bir süre verilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir. Mahkemece, işin esası incelenerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, hak düşürücü süre geçtiği gerekçesiyle davanın usulden reddi doğru görülmemiştir…” gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

Bozma ilamına uyan mahkemece; “…Davanın kabulüne, …, ada 11 parsel sayılı davalı … adına kayıtlı tapunun iptali ile davacıların veraset ilamındaki payları oranında adlarına müştereken tesciline, davacı tarafından depo edilen 1.055,80 TL şufa bedelinin karar kesinleştiğinde ve talep halinde davalıya ödenmesine…” karar verilmiştir.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 30.9.2021 Tarih, 2021/333E. 2021/1331K. Sayılı kararı

• Önalım Davası (Şufa Davası)

… Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi davacılar vekilinin istinaf talebini, “pay satışı yapan paydaşlar ile davalı arasında 03.08.2017 tanzim tarihli arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi imzalandığı görülmektedir. Bu sözleşmenin geçersiz olduğuna dair bir iddia ileri sürülmediğine göre dava konusu payların arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi nedeniyle devredildiğinin kabulü gerekir. Bu durumda gerçek bir satış işlemi bulunmadığından ve satış dışındaki temliklerde önalım hakkı kullanılamayacağından davanın reddine karar verilmesi yerinde görülmekle” gerekçesine yer vermek suretiyle esastan reddetmiştir.

… Davacılar vekili temyiz dilekçesinde; davalı ile dava dışı hisse satanlar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin dava konusu taşınmazlarda hissedar olanların tamamı yer almadığı için geçersiz olduğunu, ayrıca davalının müvekkillerini davalı göstererek 12 Ekim 2017 tarihli dilekçeyle Aksaray Sulh Hukuk Mahkemesine ortaklığın giderilmesi davasını açtığını, bu nedenle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ifa kabiliyetinin bulunmadığını ve hisse devirlerinin gerçek bir satış olduğunu belirterek hükmün bozulmasını talep etmiştir.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun, paylı mülkiyette yönetim ve tasarrufu düzenleyen “d. Olağanüstü yönetim işleri ve tasarruflar” kenar başlıklı 692. maddesinde; “Paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır.

Paylar üzerinde taşınmaz rehni veya taşınmaz yükü kurulmuşsa, paydaşlar malın tamamını benzer haklarla kayıtlayamazlar.” hükmüne yer verilmiştir.

Yargıtay 23. Hukuk Dairesinin 2015/1761 Esas, 2017/1052 Karar ve 06.04.2017 tarihli ilamında da belirtildiği gibi; eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerli olabilmesi için 4721 sayılı Kanunun 692. maddesi gereğince, sözleşme konusu olan taşınmazın tüm paydaşlarıyla sözleşme yapılması veya yapılmış sözleşmeye diğer paydaşlarında muvafakat etmiş olması gerekir. Tüm paydaşlarla sözleşme yapılmadığının anlaşılması halinde ise, sözleşmenin geçersiz olduğunun tespiti ile buna göre bir hüküm tesis edilmelidir.

… Dosyada bulunan bu belgelere göre, davalı … ile davacıların taraf olarak yer almadığı satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi 4721 sayılı Kanunun 692. maddesi uyarınca geçersiz kabul edilmesi gerekir. Davalı … noter aracılığıyla davacılara çektiği ihtarname ve sulh hukuk mahkemesine açtığı ortaklığın giderilmesi davası ile gerçek iradesini ortaya koymuş olup, tapu memurunca düzenlenen 08.08.2017 tarihli resmi satış senediyle dava konusu taşınmazlarda hisse satın almıştır. 03.08.2017 tarihinde bir kısım hissedarlarla noterde yapılan arsa payı karşılığı inşaat yapılmasındaki amaç, davacıların önalım hakkını kullanmalarını bertaraf etmektir. Bu nedenle, davalının savunmalarına itibar edilmeyerek, hisse satışlarının gerçek olduğu kabul edilerek mahkemece bu yönde bir karar verilmesi gerekirken, geçersiz sözleşmeye değer verilerek davanın reddine karar verilmesi isabetli değildir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 05.12.2016 tarih, 2015/5781 E. 2016/10044 K. Sayılı kararı

• Önalım Davası (Şufa Davası)

Önalım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmazdaki payını kısmen veya tamamen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlara satılan bu payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet İlişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesinde “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.

Madde 733. İse önalım hakkını kullanma yasağı, feragat ve hak düşürücü süre ile ilgili düzenleme getirilmiştir. Buna göre, yapılan satış; alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve herhalde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Yargıtay HGK’nın 2005/6-358-470 sayı ve 21.09.2005 günlü kararında da belirtildiği üzere; kanun önalım hakkının kullanılmasını hak düşürücü sürelere tabi tutmaktadır. Üç aylık hak düşürücü süre; madde metninde, gerekçede, 1984 tasarısının gerekçesinde de açıkça yer verildiği üzere “pay satışının hak sahibine bildirildiği tarihten” itibaren işlemeye başlar. Bu bildirim de kanunda özel bir şekle tabi tutulmuş; noter aracılığıyla bildirim öngörülmüştür. Noter bildirisinin paydaşa tebliğ tarihini izleyen günden itibaren üç aylık hak düşürücü süre işleyecektir. İki yıllık süre ise, yapılan pay satış tarihini izleyen günden başlar. Süresinde önalım hakkını kullanmayan paydaşın sadece o pay satışı için önalım hakkı düşer, başka pay satışları için önalım hakkı ise sona ermez. Kısacası, yasal önalım hakkının kullanılması için gerekli sürenin başlaması konusunda kural; “öğrenme” olgusu değil “bildirim” olgusu söz konusudur. Bu bildirimde herhangi bir bildirim değil, noter vasıtasıyla yapılacak bildirimdir. Madde metninde “bildirilir” şeklinde kullanılan ifade kesinlik taşıdığı gibi, sürenin “bildirimden” başlayacağı da devamı fıkrada açıkça ve kesin olarak ifade edilmiştir. Bu açık düzenleme karşısında süre mutlaka bildirimden itibaren başlayacağından bildirim yapılmamışsa hak sahibinin satışı öğrendiği ileri sürülerek hak düşürücü sürenin başlatılması ve hak düşümü sonucunu doğurması olanaklı değildir. Önalım hakkı sahibinin satışı kesin olarak başka bir şekilde öğrenmiş olması sürenin işlemesine yol açmaz.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 04.04.2012 tarih, 2012/1226 E., 2012/5313 K. Sayılı kararı

• Önalım Davası (Şufa Davası)

Taşınmaz mülkiyetinin kanundan doğan kısıtlamalarından olan önalım hakkı, paydaşlardan birinin payını tamamen veya kısmen üçüncü şahsa sat­ması halinde diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Önalım hakkının açıklanan bu tarifinden anlaşılacağı üzere dava hakkı paydaşa aittir. Paylı mülkiyet nedeniyle doğan önalım hakkı ancak paylı mülkiyet devam ettiği sürece mevcuttur. Önalım hakkı paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda kullanılabilir. Taşınmazın paylık durumunun herhangi bir ne­denle sona ermesi halinde önalım hakkı düşer.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 07.12.2010 tarih, 2010/7497 E., 2010/13374 K. Sayılı karar

• Önalım Davası (Şufa Davası)

Önalım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü şahsa satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisini veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile de kullanılabilir hale gelir.

Önalım hakkının kullanılması ile bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur.

Önalım hakkını kullanan paydaş bu payı satın almak isterken tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masraflar toplamından ibaret önalım bedelini depo etmesi gerekir.

Ancak davacı, tapuda yapılan işlemin tarafı olmadığından tapuda yapılan temliki işlemin muvazaalı olduğu iddiasında bulunabilir ve bu iddiasını her türlü delille kanıtlayabilir. İşlemin gerçekte bağış olmayıp satış olduğunun belirlenmesi halinde şayet satış bedeli kanıtlanabilirse bu bedel, yoksa keşfen bilirkişi aracılığı ile tapudaki işlem tarihinde saptanan bedel önalım bedeli olur.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 21.05.2009 tarih, 2009/4691E. 2009/4665 K. Sayılı karar

• Önalım Davası (Şufa Davası)

Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir.

Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir.

Satış dışındaki temliklerde önalım hakkının kullanılması mümkün değildir. Tapudaki işlemin tarafı olmayan davacının tapudaki işlemin gerçekte trampa olmadığını tanık dahil her türlü delille ispatlaması mümkündür. Bu konuda dinlenen davacı tanığı işlemin niteliği konusunda görgüye dayalı bir açıklamada bulunmamıştır. Trampaya konu edilen taşınmazlar arasında değer farkı olması tek başına işlemin trampa olmadığını kanıtlamaya yeterli olmadığı gibi resmi senette aradaki bedel farkının alındığı da yazılıdır. Trampa yolu ile edinilen paya ilişkin olarak önalım hakkı kullanılamayacağından davanın reddi gerekirken yazılı şekilde kabul kararı verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.