Stopajı Düşük Ödemek İçin 2. Kira Sözleşmesi Yapmak

Stopajı düşük ödemek için 2. kira sözleşmesi yapmak suçtur. Hem vergi kanunlarına göre hem de TCK kapsamında suç teşkil eder. Birden fazla sözleşmenin bulunduğu durumlarda çoğunlukla taraflar arasında yüksek bedelli kira kontratı fiilen uygulanırken, düşük bedelli olan kira sözleşmesinde ise daha az vergi ödemek üzere vergi dairesine ibraz edilir. Vergi dairesine teslim edilmek üzere hazırlanan kira sözleşmesi muvazaalı, yüksek bedelli kira sözleşmesi ise geçerli kabul edilir. Kiracının, daha yüksek bedelli olan sözleşmeyi imzalamasının fiili ve hukuki hiçbir gerekçesi bulunmadığı Yargıtay tarafından karar verilmiştir. Bu nedenle yüksek bedelle imzalanan kira sözleşmesi muvazaalı değil geçerli olarak kabul edilir.

• TCK bakımından özel belgede sahtecilik suçu: Şayet Vergi Dairesi Müdürlüğü’ne işyeri açılışınız esnasında ibraz etmiş olduğunuz kira sözleşmesinde, “kiralayan” yerine de siz imza atmışsanız yani dükkan sahibinizin yerine, bu eyleminiz, “özel belgede sahtecilik” suçu teşkil eder. Bu hususla ilgili soruşturma süreci şu şekildedir; Cumhuriyet Başsavcılığı, dükkan sahibinizin şikayeti üzerine bir soruşturma başlatmıştır. Bu adli soruşturma kapsamında, sizin ifadeniz alınacaktır. Ancak en önemlisi sizden el yazısı ve imza örneği alacaklardır. Vergi Dairesi Müdürlüğü’ne ibraz olunan kira sözleşmesindeki “kiralayan” imzası ile sizden alınan yazı örneklerinin aynı elin mahsulü olduğu kanaatine ulaşılırsa; hakkınızda “özel belgede sahtecilik” suçundan bir iddianame hazırlanacak ve ceza davası açılacaktır. Bu suç resen soruşturulan bir suçtur. Yani dükkan sahibiniz şu aşamada şikayetinden vazgeçse dahi süreç yukarıda özetlediğim şekilde devam edecektir. Türk Ceza Kanunu’na göre bu eyleminizin karşılığı ceza 1 yıldan 3 yıla kadar hapis cezasıdır. Yargılamanızı yapacak olan mahkeme, somut davanız koşullarını değerlendirerek, hakkınızda bir hükme varacaktır.
• Vergi kanunu bakımından: Uygulamada, kiraya veren ile kiracı arasında çeşitli gerekçelerle birden fazla (iki veya daha fazla) kira sözleşmesi imzalandığı görülmektedir. Genellikle, düşük bedelli imzalanan kira sözleşmesi daha az vergi ödemek üzere vergi dairesine ibraz edilmekte, yüksek bedelli kira kontratı ise taraflar arasında fiilen uygulanmaktadır. 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’ nun mevzuu başlıklı 1’ inci maddesinde; Gerçek kişilerin gelirlerinin gelir vergisine tabi olduğu, gelirin bir gerçek kişinin bir takvim yılı içinde elde ettiği kazanç ve iratların safi tutarı olduğu. Gelirin unsurları başlıklı 2’ nci maddesinde; Gayrimenkul sermaye iratlarının gelire giren kazanç ve iratlar arasında sayıldığı, bu Kanunda aksine hüküm olmadıkça, yazılı kazanç ve iratların gelirin tespitinde gerçek ve safi miktarları ile nazara alınacağı hüküm altına alınmıştır. Bu durumda vergi kaçırma söz konusu olmaktadır. Vergi Usul Kanunu’nun 344’üncü maddesi uyarınca kayba uğratılan verginin bir katı kadar vergi ziyaı cezası kesilir. Yani re’sen tarh edilen vergi 100,000,00 TL ise 100,000,00 TL de vergi ziyaı cezası var demektir.

Kira sözleşmesi; bir taşınmazın sahibinin, taşınmazın kullanımını geçici olarak bir başkasına devretmesi ve karşılığında bir ücret alması ile düzenlenen sözleşme türüdür. Kira sözleşmesinin bedeli taraflar arasında belirlenir. Ancak belirlenen bu tutar üzerinden ödenecek verginin daha düşük çıkması için taraflarca anlaşma yapılarak ikinci bir kira sözleşmesi yapılabilir. Kadim Hukuk ve Danışmanlık olarak bu yazımızda stopajı düşük ödemek için 2. kira sözleşmesi yapmak konusundan bahsedeceğiz.

İki Farklı Kira Sözleşmesi Düzenlemek

stopajı düşük ödemek için 2. kira sözleşmesi yapmak uygulamada çok yapılan bir durumdur. Ama üstte bahsettiğimiz gibi suçtur. Stopaj; vergi ödemesi yapılırken, Vergi Usul Kanunu’na göre belirlenen vergi ödemesi yapılırken, maliyeye yapılan kesintiyi ifade eder. Gelir Vergisi Kanunu madde 94’e göre bir kiracı yapmış olduğu kira sözleşmesi kapsamında kira stopajını vergi dairesine ödemekle mükelleftir. Kira stopaj miktarı brüt kira tutarının %20si hesaplanarak bulunur. Bu nedenle her kira sözleşmesinde stopaj miktarı farklı çıkacaktır. Taraflar da stopaj miktarını daha az ödemek için çeşitli işlemler yapmakta olup, bunlardan birisi de 2. Kira sözleşmesi yapmaktır.

Yukarıda ayrıntılı olarak açıklandığı üzere, kira stopajı vergisi kiracı tarafından vergi dairesine ödenmesi gereken bir vergi türüdür. Kira sözleşmesinin bedeli her ne kadar taraflar tarafından belirlense de, kiracı daha düşük vergi ödemesi yapsın diye farklı yollar aramaktadırlar. Bunlardan birisi de stopajı düşük ödemek için yapılan 2. Kira sözleşmesidir. Taraflar iki sözleşme yaparak birisinde esas değeri diğerinde ise belirlenen daha düşük değeri bedel olarak gösterir.

Düşük ve gerçek olmayan bedeli ihtiva eden bu sözleşme vergi dairesine sunulur. Bu sayede kiracı daha düşük vergi öder. Yargıtay’ın emsal nitelikte kararlarına göre ibraz edilen gerçekdışı bu belge muvazaalı yani kişileri aldatmak amaçlı düzenlenmiş belge olarak kabul edilir. Buradaki hukuki sorun şu noktada ortaya çıkmaktadır. Eğer taraflar esas kira sözleşmesine uygun davranmazsa, bedel tahsili için hukuki sorunlar ortaya çıkacaktır. Bu durumda alanında uzman bir avukatın yardımını almanız gerekmektedir. İki farklı kira sözleşmesi düzenlendiği takdirde açılacak bir davada dikkat edilecek hususlar şu şekilde sıralanabilir:

• Öncelikle sözleşmelerin içerikleri karşılaştırılır.
• Akabinde tarafların iradesi ve tarafların arasındaki ilişki sözleşmeye uygun mu incelenir.
• Sözleşmelerin tarihleri kıyaslanır.
• Emsal mahkeme kararları göz önünde bulundurularak karar verilir.

Kira Stopajı Ne Kadar?

Stopaj kiracı tarafından vergi dairesine (https://dijital.gib.gov.tr/) ödenmesi gereken kesintiyi ifade eder. 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun Üçüncü Bölüm Vergi Tevkifatı ve Muhtasar Beyanname Bölümünde Vergi Tevfikatı başlıklı 94. Maddesinde kiralanan taşınmazların vergiye tabi olduğu düzenlenmiştir. Yasaya göre “Vakıflar (mazbut vakıflar hariç) ve derneklere ait gayrimenkullerin kiralanması karşılığında bunlara yapılan kira ödemelerinden (…) vergi tevkifatı yapılır.” Stopajı düşük ödemek için 2. kira sözleşmesi yapmak stopajı az ödemek içindir. Düşük olan sözleşme verilir onun üzerinden vergi ödenir.

Özetle ticari amaçla kiraya verilen bir taşınamaz üzerinden alınan vergiye stopaj vergisi denilir ve bu vergi kiracı tarafından vergi dairesine ödenir. Kira stopaj vergisi, kira bedelleri değişiklik gösterdiği için somut olaydan olaya değişiklik gösterir. Ancak brüt kira bedelinin %20’si kira stopajı olarak hesaplanır. Örneğin brüt kira tutarının 10.000 TL olduğu bir durumda, %20’si hesaplanacak ve stopaj tutarı 2.000 TL olarak belirlenecektir. Bununla birlikte net kira tutarı da 8.000 TL olacaktır.

 

Kira Sözleşmesinin Vergi Dairesine Bildirilmesi

Esasen taşınmazın sahibinin, taşınmazlarından elde ettiği gelirleri devlete bildirmesi ve bu nedenle bir vergi mükellefi altına girmesi gerekir. Genel olarak kiraya veren bir beyanname düzenleyerek yıllık kira bedellerini resmi kurumlara beyan eder. Bu beyanname zorunlu olarak hazırlanır çünkü taşınmaz sahiplerinin vergi ödemesi gerekir. Bu beyan Gelir İdaresi Başkanlığı’nın internet sitesine ya da vergi dairesine başvuru yapılarak yapılabilir. Ancak kişinin ikametgahının olduğu vergi dairesine beyanda bulunması gerekir.

Kişilerin doğrudan kendilerinin başvurmasının yanı sıra kişiler adına bu işlemleri yapan muhasebeciler de bulunmaktadır. Her yılın belirli dönemlerinde verilen bu beyanname muhasebeci tarafından da düzenlenip teslim edilebilir. Bazı durumlarda ise beyannamenin verilmesine gerek kalmamaktadır. Örneğin o yıl içerisindeki vergi sınırını aşmayan kira sözleşmesini için beyanname düzenlenip verilmesine gerek yoktur. Kadim Hukuk ve Danışmanlık olarak bu alanda da hizmetlerimiz devam etmektedir.

Stopajı Düşük Ödemek İçin 2. Kira Sözleşmesi Yapmak Hakkında Mahkeme Kararları

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/7188 E. 2015/10560 K. ve 30.11.2015 Tarihli Kararı

• Stopajı Düşük Ödemek İçin 2. Kira Sözleşmesi Yapmak

Taraflar arasındaki uyuşmazlık aynı taşınmaz için düzenlenmiş 01/11/2009 başlangıç tarihli, aylık 2.000,00 TL ve aynı tarihli, aylık 220,00 TL bedelli sözleşmelerden hangisine itibar edileceği noktasındadır. Davacı takipte aylık 2.000 TL bedelli sözleşmeye dayanmış, davalı tarafından sunulan sözleşmedeki imzasını inkar etmemekle birlikte bu sözleşmenin stopaj için düzenlendiğini bildirmektedir. Davalı kiracı aynı tarihli ve 220 TL bedelli yeni bir kira sözleşmesi sunmuş ise de takibe dayanak kira sözleşmesindeki imzasını inkar etmemekte ve fakat sözleşmenin davacıya boş olarak verildiğini davalı tarafından sonradan doldurulduğunu savunmaktadır. Boş sözleşmeye imza atanın sonradan bunun sözleşmeye aykırı doldurulduğuna ilişkin beyanına itibar edilemeyeceği gibi bundan ayrı davalının sunduğu ikinci sözleşmede ilk sözleşmenin feshedildiği ya da sona erdirildiği yönünde bir şerh de bulunmamaktadır. Öte yandan ilk sözleşmenin yapılmasından sonra aylık kira parasının fahiş oranda 2.000,00 TL den 220,00 TL ye indirilmesi de hayatın olağan akışına aykırıdır. Tüm bu var olan durum karşısında davalının dayandığı kira sözleşmesinin kira bedelini belirlemenin dışında başka bir nedenle düzenlendiği ve muvazaalı olduğu anlaşılmaktadır. Mahkemece yapılan keşif sonucu alınan bilirkişi raporları da takibe konu dönemde kiralananın aylık kira bedelinin 220 TL olamayacağını doğrulamaktadır. Bu durumda takipte dayanılan aylık kirası 2.000 TL olan yüksek bedelli kira sözleşmesine değer verilmesi gerekir. Uyuşmazlığın 01/11/2009 başlangıç tarihli ve aylık 2.000,00 TL bedelli kira sözleşmesi uyarınca çözümlenmesi gerekirken muvazaalı kira sözleşmesi esas alınarak yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.

---

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2005/491 E. 2005/471 K. ve 21.09.2005 Tarihli Kararı

• Stopajı Düşük Ödemek İçin 2. Kira Sözleşmesi Yapmak

Taraflar arasında aynı taşınmaz için 01.01.2000 başlangıç tarihli iki adet birisi 2000 USD aylık kira bedelli, diğeri 5000 USD aylık kira bedelli olmak üzere kira sözleşmeleri ve 03.01.2000 tarihli “Anlaşma ve Kabul Beyanı” başlıklı “işyerinin aylık kirasının 5000 USD olduğu, 2000 USD lik sözleşmenin kiracının daha düşük stopaj ödemesi için düzenlendiği, gerçek kira bedelinin 5000 USD üzerinden ödeneceği” şeklinde bir belge bulunmakta olup, taraflarca bu belgelerdeki imzalara herhangi bir itiraz ileri sürülmemiştir.

Taraflar arasındaki uyuşmazlık; kira bedelinin 2000 USD mi yoksa 5000 USD mi olduğu noktasındadır. Davacı yan temerrüt nedeniyle tahliye istemli davasında aşamalardaki tüm beyan ve dilekçelerinde davalı/kiracı ile aylık 5000 USD kira bedeli üzerinde anlaştıklarını, ancak kiracının düşük stopaj ödemek istemesi üzerine ayrıca aynı tarihli aylık 2000 USD bedelli yeni bir sözleşme daha yaptıklarını, aralarında düzenledikleri Anlaşma ve kabul beyanı başlıklı her iki tarafın imzasını taşıyan belge ile de bu durumu belgelendirdiklerini, kiracının aralarındaki anlaşmaya uygun olarak 2004 yılı Ocak ayına kadar ödeme yaptığını, kendisine bu ödemeler için resmi kayıtlarda işlemesi için 2000 USD için makbuz kalan miktar içinse “…ayına ait kira borcu yoktur” belgesi verildiğini, kiracının 2004 Ocak ayında ise bu miktar kirayı ödemek istemediğini daha düşük ödeme yapacağını bildirdiğini ve zamanında kira bedelini ödememesi üzerine kira bedelini 30 gün içinde ödemesi aksi halde tahliye talep edileceğini ihtarla kiracıya bildirdiklerini ; kiracının ise taraflar arasında stopaj için görünürde düzenlenen sözleşmeye dayanarak kötü niyetle tevdi mahalli tayini kararı aldığını, ifadeyle, kiralananın temerrüt nedeniyle tahliyesini istemiş; davalı kiracı ise taraflar arasında geçerli olan ve hayata geçen sözleşmenin 2000 USD aylık bedelli sözleşme olduğunu, davacının verdiği makbuzlarda bu miktarın yer aldığını, davacının kira bedelini almaya kendisinin yanaşmadığını, tevdi mahalli tayini yoluyla ödemede bulunduklarını, davanın reddini savunmuş; tapuda da bu sözleşmenin şerh edilmiş olduğunu bildirmiştir.

Yerel Mahkeme; taraflar arasındaki anlaşma ve kabul beyanını, tarafların sözleşmelerdeki ve bu belgedeki imzaya karşı çıkmamalarını, yazılı belgeyle davanın kanıtlandığını esas alarak kira bedelini 5000 USD kabulle taşınmazın temerrüt nedeniyle tahliyesine ve davalının Defterdarlığa ihbarına karar vermiştir.

Yerel Mahkemenin bu kararı, hem gerekçesi ve sonucu ve hem de, düşük stopaj ödenmesi amacıyla düzenlenen ikinci (aylık 2000 USD kira bedelini içeren) kira sözleşmesi bakımından, ilgililer hakkında yasal soruşturma yapılmak üzere durumun mali yönden Ankara Defterdarlığına bildirilmesi yönünden, somut olaya ve hukuka uygundur. Hal böyle olunca, Yerel Mahkemenin direnme kararı usule ve yasaya uygun olup, onanmalıdır.