Kirayı Elden Verme Cezası ve İspatı

Kirayı elden verme cezası, 17.10.2024 tarihli Gelir Vergisi Genel Tebliği ile hukukumuza girmiştir. 2024 yılında yürürlüğe giren düzenlemeler ile kira ödemelerinin banka veya PTT aracılığıyla yapılması zorunlu hale getirilmiştir. Kira ödemelerini elden yapan, hem kiracılar hem de ev sahipleri için ciddi cezalar öngörülmüştür. Kirayı elden verme cezası; 2024 yılında yapılan son düzenlemeler ile birlikte şu şekilde belirlenmiştir:

• Birinci sınıf tüccarlar ve serbest meslek erbabı için en az 20.000 TL ceza kesilir.
• İkinci sınıf tüccarlar, defter tutan çiftçiler ve kazancı basit usulde tespit edilenler için en az 10.000 TL ceza uygulanır.
• Diğer mükellefler için ise en az 5.000 TL ceza kesilir.

Bu cezalar, işleme konu olan kira tutarının %10’u oranında hesaplanır. Ancak, bir takvim yılı içinde kesilecek cezanın toplamı 20 milyon TL’yi geçemez. Yani, ödenmeyen veya usulsüz ödenen kira tutarına göre bu cezalar artış gösterebilir. Örnek 1: Bir mülk sahibi, kiracısına aylık 20.000 TL bedelle konutunu kiralamış ve kirayı elden tahsil etmiştir. Bu durumda, hem kiraya veren hem de kiracı 5.000 TL ceza ödemekle yükümlü olur. Örnek 2: Eğer kira bedelinin bir kısmı banka yoluyla, bir kısmı elden ödenmişse, ceza yalnızca elden ödenen tutar üzerinden kesilir. Örneğin, 30.000 TL’lik bir kira bedelinin 20.000 TL’si banka yoluyla, 10.000 TL’si ise elden ödenmişse, yalnızca elden ödenen 10.000 TL üzerinden ceza kesilecektir. Bu durumda, hem kiraya veren hem de kiracı için 5.000 TL ceza uygulanır. Kadim Hukuk olarak bu makalemizde “Kirayı Elden verme Cezası” hakkında bilgi vereceğiz.

Kira Sözleşmeleri ve Özellikleri

Ev sahibi ve kiracıları ilgilendiren önemli gelişme Resmi Gazete’de yayımlandı. Gelir İdaresi Başkanlığı (GİB) “Kira Ödemelerinde Tevsik Yükümlülüğüne İlişkin Gelir Vergisi Genel Tebliğ Taslağı”nı, geçtiğimiz günlerde internet sitesinde görüşe açmıştı. Hazine ve Maliye Bakanlığı’nın Resmi Gazete’de yayımladığı Gelir Vergisi Genel Tebliği’ne göre elden kira ödemesi yapanlara ceza verilecek.

Kira sözleşmeleri günlük hayatta kullanılan en önemli sözleşmelerdendir. Zira özellikle konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleriyle beraber kişiler barınma ve geçimlerini sağlama gibi temel ihtiyaçlarını karşılamaktadır. Kira sözleşmelerinin günlük hayatta en sık kullanılan sözleşmelerden olmasının neticesinde doğal olarak en çok uyuşmazlıkların yaşandığı alanlardan da birisidir. Kira sözleşmeleri TBK md 299’da; “ Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.“ şeklinde tanımlanmıştır. Bu tanım hem ürün kirasını hem de diğer kira sözleşmelerini kapsar nitelikte genel bir tanımdır. Kira sözleşmesi ayrıca tipik bir sözleşmedir. Yani kira sözleşmelerinden bahsedilebilmesi için aşağıda sayılan unsurların tamamının sözleşmede mevcut olması gerekir. Bunlar;

1. Kiralanan bir şeyin mevcut olması,
2. Bu şeyin kullanılmasının veya yararlanılmasının kiracıya bırakılması,
3. Kiracının kira bedeli ödemesi,
4. Tarafların anlaşmasıdır.

Kira sözleşmeleri herhangi bir şekle bağlı değildir. Sözlü, yazılı, açık, örtülü vb. her şekilde kira sözleşmeleri yapılabilir. Önemli olan tarafların açık bir şekilde birbirleriyle anlaşmasıdır.

Kiranın Elden (Banka veya PTT Haricinde) Ödenmesine Son

17/10/2024 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan Gelir Vergisi Genel Tebliği ile;

• Kira ödemelerinin banka veya PTT aracılığıyla yapılması zorunlu hale getirildi.
• Ödemelerin bu kanalla yapıldığı hususu bu kurumlarca düzenlenen belgelerle tevsik edilebilecek. Buna aykırı davrananlara tebliğin 3. maddesi uyarınca özel usulsüzlük cezası uygulanacaktır.
• Söz konusu zorunluluk günlük veya haftalık olarak kiralamalarda da uygulanacaktır.
• Ceza hükmü hem kiraya verene hem de kiralayana uygulanacaktır.
• Örneğin gelir vergisi mükellefi olan kiraya veren, gelir vergisi mükellefiyeti bulunmayan kiracıya konutunu 20.000 TL bedelle kiralamış ve bir aylık ödemeyi elden almışsa, 5.000 TL özel usulsüzlük cezasına tabi olacaktır. – Banka veya PTT kanalıyla yapılan ödeme kısmi ise, örneğin 30.000 TL’lik kiranın 20.000’i banka kanalıyla 10.000’i de elden ödenmişse, özel usulsüzlük cezası elden ödenen meblağ dikkate alınarak kesilecektir.

Kirayı Elden Verme Cezası Ne Kadar?

Kirayı elden verme cezası, 17.10.2024 tarihinde Gelir Vergisi Genel Tebliği ile düzenlenmiştir. Kira ödemeleri yukarıda bahsettiğimiz üzere kiracı ve kiraya veren arasında ciddi bir meseledir. Bu sebepten de Türk mevzuatında kira ödemelerine ilişkin yasal düzenlemelere yer verilmiştir. Bu düzenlemelerden biriside 2024 yılında yapılan bir düzenlemeyle özellikle vergi kayıp ve kaçağının önlenmesi maksadıyla kira ödemelerinin banka veya PTT (https://www.ptt.gov.tr/para-transferleri-upt)  aracılığıyla yapılması zorunlu hale getirilmesidir. Gelir Vergisi Kanununa göre kirayı elden vermek usulsüz bir işlemdir. Resmi Gazetede yayınlanan tebliğe göre;

1. Konutlarda ve iş yerlerinde, konutunu ve iş yerini kiraya verenler ve bunları kiralayanların, kiraya ilişkin tahsilat ve ödemelerini bankalar veya Posta ve Telgraf Teşkilatı Anonim Şirketi tarafından düzenlenen belgelerle tevsik etmeleri zorunludur.
2. Haftalık, günlük veya benzeri şekilde kısa süreli konut kiralamalarına ilişkin yapılan tahsilat ve ödemeler de tevsik kapsamındadır.
3. Konut ve iş yerini kiraya verenler ve bunları kiralayanların, kira bedeline ilişkin mahkeme ve icra yoluyla veya ayni olarak yaptıkları tahsilat ve ödemeler tevsik zorunluluğu kapsamında değildir.
4. Hisseli gayrimenkullerin kiralanmasında, kira bedelinin tamamının kiraya verenlerden birine bankalar veya Posta ve Telgraf Teşkilatı Anonim Şirketi aracılığıyla ödenmesi durumunda, tevsik zorunluluğunun yerine getirildiği kabul edilir.
5. Bankalar veya Posta ve Telgraf Teşkilatı Anonim Şirketi aracı kılınmak suretiyle; para yatırma, havale, EFT, çek, banka ve kredi kartı gibi araçlar kullanılmak suretiyle yapılan tahsilat ve ödemeler karşılığında dekont veya hesap bildirim cetvelleri düzenlendiğinden, bu belgeler tevsik edici belge kabul edilecektir. Bankaların internet şubeleri üzerinden yapılan ödeme ve tahsilatlar da aynı kapsamdadır. Kişilerin kira ödemelerini; banka şubelerine giderek T.C. kimlik numarası, vergi kimlik numarası, ad soyad/unvan bilgileri ve “kira ödemesi” açıklamasıyla kiraya verenin hesabına yatırması durumunda da tevsik yükümlülüğü yerine getirilmiş sayılır.

Kirayı Elden Ödemenin Cezası Ne Kadar?

Kirayı elden ödeme için Gelir Vergisi Kanunu cezai yaptırım öngörmüştür. Hatta elden yapılan kira ödemesi sadece kiracıya değil bu ödemeyi kabul eden kiraya veren içinde cezai yaptırıma yol açacak bir durumdur. Örneğin; 2 bin TL kira ödeyen bir kiracı veya kira ödemesinin elden kabul eden kiraya veren en az 5 bin TL ceza ödeyecektir. 2024 yılında yapılan düzenleme neticesinde bu cezaların tutarları güncellenmiş olup şu şekildedir;

• Birinci sınıf tüccarlar ve serbest meslek erbabı için en az 20.000 TL,
• İkinci sınıf tüccarlar, defter tutan çiftçiler ve kazancı basit usulde tespit edilenler için en az 10.000 TL,
• Diğer mükellefler için en az 5.000 TL tutarında ceza kesilecektir.

Bu cezaların tutarının belirlenmesi noktasında kira tutarının %10’u dikkate alınmaktadır. Ama bir takvim yılına kesilecek ceza tutarının toplamı 20 milyon TL’yi geçmemelidir. Kirayı elden ödemenin kaldırılmasının istenmesinde temel maksat kayıt dışı ekonominin önüne geçmektir. Verilen cezalarla caydırıcılık amaçlanmaktadır. Cezaya ilişkin tutarlar belli aralıklarla güncellenmektedir.

Elden Kira Vermeye İlişkin Yeni Kira Düzenleme ve Eski Düzenleme

Yeni düzenlemeden önceki uygulamalara bakıldığında işyeri kira tutarı fark etmeksizin bütün kira ödemeleri, konut kira ödemelerinde ise 500 TL’yi aşması durumunda banka veya PTT kanalıyla ödeme zorunluydu. Yeni düzenleme ile birlikte artık 500 TL sınırı da kaldırılmış olup tüm ödemelerin banka ve PTT üzerinden yapılması zorunlu hale getirildi. Ayrıca yine önceki uygulamada elden kira ödemelerinde sadece ev sahipleri cezalandırılıyordu. Yeni düzenlemelerle beraber artık ev sahipleriyle beraber elden ödeme yapan kiracıda cezalandırılacak. Yani bir kira ödemesi elden yapıldığında bu usulsüzlükten ötürü ev sahibi ve kiracı ayrı ayrı cezalandırılacaktır.

Ayrıca yapılan yeni düzenlemeye kiracıya ceza verilmesi noktasında bir istisna getirilmiştir. Buna göre kiracı yapmış olduğu elden ödemeyi yetkililere bildirirse bu durumda cezai sorumluluktan kurtulacaktır. Kiracının yaptığı elden ödemeyi yetkililere bildirmek için 5 iş günü süresi vardır. Bu sürede elden ödeme yaptığını yetkililere bildiren kiracı ceza almayacaktır. Ancak bu düzenleme ev sahiplerine uygulanmayacaktır. Kira bedelinin elden ödenmesi durumunda ev sahipleri her halükarda cezalandırılacaktır.

Kirayı Elden Ödeme Durumunda İspat

Kirayı elden ödeme noktasında bir diğer sorun bu hususun ispatı noktasındadır. Çünkü kiracının elden ödeme yapması ispatı oldukça zor bir durumdur. Kişi elden ödeme yaparken herhangi bir belge, kayıt vs söz konusu olmayacaktır. Bu da ispat yükünü ağırlaştırır hatta bazen kiranın elden ödenmesinin ispatı imkânsız hale gelir. Bu durumda kira sözleşmesi taraflarının akıllarına “Peki kiranın elden ödenmesini nasıl ispatlayabilirim?” sorusunu düşürmektedir.

Elden kira ödenmesi söz konusu olduğunda kiracının ödemesini yaptığını en kolay ispatı yazılı belge vesilesiyle olacaktır. Kiracı ödemesini yaptıktan sonra kiraya verenden mutlaka yazılı belge talep etmesi gerekmektedir. Bahse konu belge; ödeme makbuzu, ödeme çizelgesi veya ev sahibi ile imzalanan tutanak olabilir. Bu tarz bir yazılı belge kiracının işini oldukça kolaylaştıracaktır. Çünkü mahkeme böyle bir yazılı belgeyi kesin delil şeklinde kabul edilebilecektir. Kiracının elden ödeme yaptığını ispat edememesi durumunda kira bedelini ödemediği varsayılıp kiracının tahliyesine kadar gidilebilir.

Tanıkla ispatta elbette mümkündür. Ancak bunun için kira tutarının senetle ispat sınırını aşmıyor olması gerekmektedir. Yani tanıkla ispat, kira tutarına göre sınırlı bir etki sağlayacaktır. Kira bedeli senetle ispat sınırını aşmadığı müddetçe kiracı tanıkla ispat yoluna gidebilecektir. Elden yapılan kira ödemelerinin ispatının ne şekilde yapılabileceğini yazımızda belirtmekle beraber kira bedelinin ödemesinin PTT ve banka gibi resmi yollarla yapılması önemli bir tavsiye olacaktır. Resmi yollarla yapılacak ödemeler hukuki güvence açısından büyük önem taşır.

Elden Kira Ödemesini Ne Şekilde İspat Edebilirim?

Ev sahibi ve kiralayan arasında yapılan kira sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklarda kiranın miktarını ispatlamak kiraya verene düşerken kira bedelinin ödendiğinin ispatı da kiracıya düşmektedir. Elden yapılan kira ödemelerinde kullanılabilecek ispat yolları;

1. Makbuz: Elden yapılan her kira ödemesi sonrasında ev sahibinden makbuz almak ispat açısından kolaylık sağlar. Yazılı bir delil olacağından önemli bir delil olacaktır.
2. Tanık kullanımı: Yukarıda da bahsettiğimiz üzere senetle ispat tutarını aşmadıkça ispat tanık yoluna gidilebilecektir. Kiraya verene elden kira ödemesi 3. Kişi huzurunda yapılması gerekmektedir. Bu 3. Kişi ileriki süreçte kira ödemesine ilişkin çıkan bir uyuşmazlıkta tanık olarak kullanılabilecektir.
3. Yazılı belge düzenleme: Kiracı ve ev sahibi arasında tarafların anlaşarak kiranın ödendiğine dair bir belge imzalanması mümkündür. Bu ispat aracıda yazılı nitelik taşımasından ötürü ispat noktasında önem taşıyacaktır.

“202…yılı…ayı kirası olan…TL’yi eksiksiz şekilde elden teslim aldım. Gün/ay/yıl” şeklinde bi tutanak tutulması dahi yeterli olacaktır.

Kirayı Neden Elden Ödememeliyim?

Kirayı elden verme cezası sadece sadece kiracı için değil aynı zamanda kiraya veren içindedir. Elden kira ödemenin yasal bir yol olarak görülmemesinin en önemli sebeplerinden birisi vergi kaçakçılığı olacaktır. Elden kira ödemesi devletin vergi kaybı yaşamasına neden olabilecektir. Bu yüzden de durumun tespit edilmesi halinde tarafların cezalandırılması söz konusu olacaktır. Böyle bir cezayla karşılaşmamak için kira ödemesinin banka veya PTT gibi yasal yollarla yapılması gerekmektedir.

Kira ödemesinin elden yapılmamasının bir diğer önemli sebebi de ispat noktasındadır. Kiraya veren ve kiracı arasında çıkan uyuşmazlıklar sıklıkla dava konusu olmaktadır. Böyle bir durumda kira ödemeleri oldukça önemlidir. Kira bedeli elden ödenmiş ise mahkemede delil yetersizliği durumuyla karşılaşılabilir. Çünkü elden yapılan ödemenin ispatı oldukça zor olacaktır. Ancak banka ve PTT aracılığıyla yapılan ödeme kayıt altına alınacağından kolaylıkla ispat edilebilir. Kiracının kirayı ödediğini ispat edememesi hak kaybına sebep olabilecektir.

Kira Ödemelerinde Sıklıkla Elden Ödeme Yolunun Tercih Edilmesi Neticesinde Ne Oldu?

Günümüzde kira ödemelerinde elden ödeme yolunun tercih edilmesi ve bu durumun sıklıkla yargıya yansıması sonucunda 17/10/2024 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan Gelir Vergisi Genel Tebliği ile kira ödemelerinin elden yapılması cezai sorumluluğa yol açmaktadır. Artık kira ödemelerinin PTT ve banka aracılığıyla yapılması zorunlu hale getirilmiştir. Buna aykırı davranış ilgili tebliğin 3. Maddesi uyarınca özel usulsüzlük cezası ile cezalandırılacaktır. İlgili zorunluluk sadece aylık kira ödemelerinde değil haftalık ödemelerde de söz konusu olacaktır. Ayrıca bahse konu ceza sadece kira bedelini ödeyen kiracıya değil aynı zamanda kiraya verene de uygulanacaktır.

Ceza tutarı 5 bin TL’den az olamayacağı gibi 20 milyon TL’den de yüksek olamayacaktır. Bu durum özellikle büyük kira gelirine sahip olan mülk sahipleri için önem taşımaktadır. Ayrıca toplu olarak bir defa değil elden yapılan her ödeme için ayrı ayrı cezalandırma yoluna gidilecektir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi,  2017/9219 E., 2019/6130 K. sayılı 03/07/2019 tarihli karar;

“…HMK’nın ispat yükünü düzenleyen 190. maddesine göre ispat yükü; kanunda özel bir düzenleme bulunmadıkça, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 6. maddesi gereğince de, kural olarak, herkes iddiasını ispat etmekle yükümlüdür.

Kural olarak, kira ilişkisinin varlığını ve aylık kira bedelinin ne kadar olduğunu ispat külfeti davacıya, davalı tarafından kabul edilen kira bedelinin ödendiğinin ispat külfeti ise davalıya düşer.

Davacının talep ettiği yıllık kira miktarı HMK’nın 200. maddesi uyarınca belirlenecek senetle ispat sınırının üzerinde ise davacı kira bedelini yazılı belge ile kanıtlamak zorundadır. Yazılı delille kanıtlanmadığı takdirde ise davalının kabulünde olan miktar esas alınmalıdır.

Yine davalı da aynı koşullar altında yıllık kira bedelinin senetle ispat sınırının üzerinde olması durumunda kira borcunun ödendiğini yazılı belge ile ispat etmelidir…”