Tescile Zorlama (Cebri Tescil) Davası

Tescile zorlama (cebri tescil) davası gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda açılan bir davadır. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ise taşınmazın mülkiyetinin ileride devredilmesini amaçlayan ve taraflara da birtakım yükümlülükler yükleyen resmi sözleşme türüdür.

Tescile zorlama davası taşınmazın mahkeme kararı ile davacı adına geçirilmesini sağlayan bir eda davasıdır. Bu dava neticesinde davacı, davalının yerine getirmekten kaçındığı borcu yerine getirmesini talep eder. Ayrıca dava sonucunda verilen kararın kesinleşmesi üzerine taşınmazın davası adına tescili de mümkün olacaktır. Kadim Hukuk ve Danışmanlık olarak bu yazımızda tescile zorlama (Cebri tescil) davasından bahsedeceğiz.

Tescile Zorlama Davası Nedir?

Tescile zorlama davası, taşınmazın devredilmesine yönelik bir borca giren kişinin tapuda devir işlemi yapmaktan kaçınması halinde, taşınmazın mahkeme kararı ile davacı adına tescil edilmesini sağlayan bir dava türüdür. Bu durum özellikle gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinde meydana gelir. Mahkeme kararı tapu devri iradesinin yerine geçmek üzere verilir ve taşınmazın tesciline karar verilebilir.

Tescile zorlama davası Türk Medeni Kanunu’nun 716. Maddesinde, “Madde 716- Mülkiyetin kazanılmasına esas olacak bir hukukî sebebe dayanarak malikten mülkiyetin kendi adına tescilini istemek hususunda kişisel hakka sahip olan kimse, malikin kaçınması hâlinde hâkimden, mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebilir.” Şeklinde düzenlenmiştir.

Tescile zorlama davasında taşınmazın mülkiyetinin devrini gerektiren durumlarda açılabilecek bir dava türüdür. Bu davada tapu devrini yapmayı borçlanan kişinin yerine mahkeme bu yükümlülüğü getirir. Bununla birlikte aşağıdaki durumlarda tescile zorlama davası açılması mümkündür:

• Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi nedeniyle tescile zorlama davası açılması,
• Kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tescile zorlama davası açılması,
• Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tescile zorlama davası açılması,
• Miras paylaşımı ve devir yükümlülüğü nedeniyle tescile zorlama davası açılması,

Tescile Zorlama Davası Şartları Nedir?

Tescile zorlama davasının şartlarından en önemlisi taşınmazın kendi adına tescilini isteyebilme hakkını hukuken kazabileceği bir durum gerçekleşmiş olmasıdır. Bu durum bir sözleşme ya da geçerli bir hukuki ilişki şeklinde gerçekleşebilir. Dolayısıyla aşağıdaki şartlar dışında mahkemenin inceleyeceği ilk şey taraflar arasında geçerli bir hukuki ilişki olup olmadığıdır. Nitekim davalı da borcunu yerine getirmiş olabileceği gibi davacı da yükümlülüklerini yerine getirmiyor olabilir. Tescile zorlama davasının şartları aşağıdaki şekilde sıralanabilir:

• Geçerli bir hukuki ilişki olmalıdır.
• Tapu devri borcunun doğmuş olması gerekmektedir.
• Davacı kişi kendi edimini yerine getirmiş olmalıdır.
• Tescil talebi muaccel hale gelmiş olmalıdır.
• Taşınmaz belli veya belirlenebilir şekilde olmalıdır.

Geçerli hukuki ilişkinin bulunması için taraflar arasında taşınmazın devrini gerektiren bir hukuki ilişkinin var olması gerekmektedir. Tescile zorlama davasının bir diğer şartı da tapu devrini gerektiren borcun muaccel olması gerektiğidir. Ayrıca davacı bu talepte bulunurken kendi edimini yerine getirmeli ve tescil talebi bu nedenle muaccel olmalıdır. Taşınmazın belirli ve belirlenebilir bir niteliğe haiz olması gerekliliği ada-parsel gibi bölüm isimlerinin olması gerekliliğidir.

Tescile Zorlama Davasının Tarafları

Tescile zorlama (cebri tescil) davasında taraflar taşınmazın devrini gerektiren işlem özelinde değerlendirilmelidir. Bu davalarda davacı, tapu devrini isterken davalı ise taşınmazın devrini sağlamakla yükümlü olacaktır. Tescile zorlama davasında davacı, taşınmazın kendi adına tescil edilmesini ister ve çeşitli sıfatlara sahip olabilir. Bu sıfatlar, gayrimenkul satış vaadi alıcısı, yüklenici, arsa sahibi veya miras paylaşım sözleşmesiyle taşınmazı devralma hakkını kullanan mirasçılar olarak sıralanabilir.

Kişiler tescile zorlama davasını tapu devri yükümlülüğü altında bulunan kişiye karşı açılmalıdır. Ayrıca davalı uygulamada tapuda malik olarak gözüken kişi olup, somut olaya göre mirasçıları da davalı olarak kabul edilebilir. Bununla birlikte arsa sahipleri, yüklenici ya da taşınmazı sonradan devralan üçüncü kişiler bu davalarda davalı olarak kabul edilebilir. Eğer ki taşınmaz üçüncü kişiye devredildiyse bu kişinin iyi niyetli olup olmadığı önem arz edecektir.

Tescile Zorlama Davasında Zamanaşımı

Tescile zorlama (cebri tescil) davasında zamanaşımı Türk Borçlar Kanunu’nun 146. Maddesine göre, kanunda aksi hüküm bulunmadığı takdirde 10 yıl olarak belirlenmiştir. Zamanaşımı süresi tapu devrini talep edilebilir hale geldiği dolayısıyla taraflar arasındaki sözleşmedeki şartların gerçekleşmesi ve tapuda davalının devir yapma borcunun muaccel hale gelmesinden itibaren başlayacaktır. Bu tarihten itibaren 10 yıl geçmekle dava zamanaşımına uğramaktadır.

Cebri tescil davasında zamanaşımı süresi, borçlunun borcu ikrar etmesi ya da dava açılması, icra takibi yapılması veya taraflar arasındaki bir alacağın varlığını kabul eden işlemlerin meydana gelmesi halinde zamanaşımı kesilebilir. Hatta bazı durumlarda da zamanaşımı süresi durmaktadır.

Tescile Zorlama Davasında Yargılama Usulü ve Deliller

Cebri tescil davasında taşınmazın mülkiyetinin devredilmesi amaçlanır. Bu davalar taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde asliye hukuk mahkemesinde açılır. Dolayısıyla taşınmazın bulunduğu yer dışında davanın açılması halinde yetkisizlik kararı verilecektir. Bununla birlikte davada ispat yükü davacıya aittir. dolayısıyla davacının sunması gereken deliller aşağıdaki şekilde sıralanabilir:

• Gayrimenkul taşınmaz satış vaadi sözleşmesi örneği
• Tapu kayıtları
• Banka kayıtları
• Ödemelere ilişkin dekontlar
• Teslim tutanakları
• Taraflar arasındaki yazışmalar ve sözleşmeler
• Tanık
• Bilirkişi raporları ve uzmanlık görüşleri
• Keşif

Dolayısıyla bu dosyalarda bu delillerle birlikte dava açıldığı takdirde taşınmazın değerine göre nispi harç ödenecek ve bu harçların içerisinde keşif, bilirkişi gibi giderler de bulunacaktır. Dava neticesinde bu masraflar kaybeden tarafın ödeyeceği şekilde kararlaştırılmaktadır. Son olarak verilen karardan sonra 2 hafta içerisinde istinaf başvurusu her iki tarafça yapılabilir. Bölge Adliye Mahkemesi’nin verdiği karara ilişkin de yine 2 hafta içerisinde temyiz kanun yoluna başvurularak Yargıtay’ın dosyayı incelemesi sağlanabilir.