İçerik Başlıkları
Kiracı tahliye davası, kiracının konutu veya taşınmazını sözleşme ve ilgili kanunlar kapsamında boşaltılması için açılan dava türüdür. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299. Maddesine göre; kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlik te ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.
Genel tahliye nedenleri Türk Borçlar Kanunu’nun Genel hükümlerine tabi olan kiralananların tahliyesinde uygulama alanı bulacağı gibi TBK’nın 339 vd. maddelerinde düzenlenen ‘Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında kiralanan taşınmazların tahliyesinde de uygulama alanı bulur. TBK’nın genel hükümleri, konut ve çatılı işyeri kiralarına aykırı olmamak kaydıyla uygulama alanı bulur. Türk Borçlar Kanunu’nun genel hükümlerine tabi kiracı tahliye davası türleri;
- Akde Aykırılık Nedeniyle Tahliye
- Temerrüt Nedeniyle Tahliye
- Belirli Kira Süresinin Sona Ermesi Nedeniyle Tahliye
- Belirsiz Kira Süresinin Sona Ermesi Nedeniyle Tahliye
- Taşınırların Tahliyesi
- Olağanüstü Sebepler Nedeniyle Tahliye (Önemli Sebeplerin Varlığı Halinde Tahliye, İflas ve Ölüm
Türk Borçlar Kanununda konut ve çatılı işyerlerinin kira sözleşmelerinin dava yoluyla sona erdirilmesi düzenlenmiştir. Uygulamada belirtilen sebeplere dayanılarak kiraya veren tarafından kiracıya karşı açılacak bu davalar tahliye davası olarak isimlendirilmektedir. Türk Borçlar Kanununda tahliye davası açılabilecek durumlar 350 ve 352. maddeler arasında sayılmıştır.
Türk Borçlar Kanunu Madde 350
Kiraya veren, kira sözleşmesini;
1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
Türk Borçlar Kanunu Madde 351
Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
Türk Borçlar Kanunu Madde 352
Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.
Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.
Kiracı Tahliye Davasında Görev
Kiracı tahliye davası, kiraya verenin kiracının kiraya verdiği taşınmazdan kanunda belirtilen sebeplerle boşaltılması için açmış olduğu dava türüdür. Kiracı tahliye davasına ilişkin düzenlemeler Türk Borçlar Kanunu ve İcra İflas Hukukunda düzenlenmiştir. Kiracı tahliye davası, kira sözleşmesini sona erdirerek kiracının taşınmazı tahliye etmektedir.
Kira sözleşmesinden doğan davalarda göreve ilişkin kurallar Hukuk Muhakemeleri Kanununun 4. maddesinde düzenlenmiştir.
HMK 4. Madde
Sulh hukuk mahkemeleri, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın;
a) Kiralanan taşınmazların, 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davaları,
b) Taşınır ve taşınmaz mal veya hakkın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin davaları,
c) Taşınır ve taşınmaz mallarda, sadece zilyetliğin korunmasına yönelik olan davaları,
ç) Bu Kanun ile diğer kanunların, sulh hukuk mahkemesi veya sulh hukuk hâkimini görevlendirdiği davaları görürler.
Kiraya ilişkin uyuşmazlıklarda dava değerine bakılmaksızın görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir.
Kiracı Tahliye Davası Yetki
Kiralananın tahliyesi ile ilgili davalar Hukuk Muhakemeleri Kanununun 6. maddesinde düzenlenen genel yetki uyarınca kiracının yerleşim yeri mahkemesinde açılabilir. Bunun dışında tahliye davalarında Hukuk Muhakemeleri Kanununun 10. maddesi uyarınca kira sözleşmesinin ifa edileceği yer mahkemesi de yetkilidir.
Kiracı tahliye davası yetkili mahkemede açılmalıdır. Yetkisiz mahkemede açılması durumunda yetki itirazı yapılırsa dava yetkili yer mahkemesine gönderilir. (Talep halinde). Bu da davanın uzamasına ve zaman kaybına neden olacaktır.
Madde 6 – Genel Yetkili Mahkeme
(1) Genel yetkili mahkeme, davalı gerçek veya tüzel kişinin davanın açıldığı tarihteki yerleşim yeri mahkemesidir.
(2) Yerleşim yeri, 22/11/2001 tarihli ve 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu hükümlerine göre belirlenir.
Madde 10 – Sözleşmeden Doğan Davalarda Yetki
(1) Sözleşmeden doğan davalar, sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde de açılabilir.
Kiracı Tahliye Davasında Taraf Ehliyeti ve Husumet
Taraf ehliyeti davada taraf olabilme yeteneğidir. Taraf ehliyeti, medeni hukuktaki medeni haklardan yararlanabilme ehliyetinin medeni usul hukukundaki görünümüdür. Medeni haklardan yararlanma ehliyeti bulunan her gerçek veya tüzel kişi, davada taraf olabilme ehliyetine de sahiptir.
Kiracı tahliye davası, kira sözleşmesini yapan kiraya veren tarafından kiracıya karşı açılır. Tapuya kayıtlı bulunmayan taşınmaz malin maliki de tahliye davası açabilir. Yeni malik, eski mal sahibinin kiracı ile yaptığı sözleşmeye dayanarak tahliye davası açabilir. Yeni malik eski malikin haklarına halef olmuştur. Davacının kiralananı satıp devretmesi halinde kiralananla ilgisi kesilmiş olacağından artik dava hakkinin devam edeceğinden bahsedilemez. Bu durumda yeni malik, eski malik tarafından açılmış olan davaya ancak dava hakkinin kendisine temlik edilmesi koşuluyla devam edebilir.
Kiraya verenin ölümü halinde tahliye davası, kiraya verenin mirasçıları tarafından açılır. Mirasçılar, mirasçılık belgesine göre tespit edilir. Yapılan kira sözleşmesine göre kiraya verenler birden fazla ise, kiraya verenler arasında mecburi dava arkadaşlığı olması nedeniyle kiraya verenlerin hepsinin birlikte dava açması gerekir. Böyle bir durumda bir vekil vasıtası ile dava açmak daha uygun olacaktır.
Paylı mülkiyete (müşterek mülkiyete) konu olan taşınmaz malların tahliyesinde tahliye davasını pay ve paydaş çoğunluğunu teşkil eden malikler açar.
İcra Mahkemelerindeki Düzenleme
- İlamlı İcra Yolu ile Tahliye
- İlamsız İcra Yoluyla Tahliye (Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle, Kira Süresinin Dolması Nedeniyle)
-
İlamlı İcra Yolu ile Tahliye
Kira ilişkisinden doğan sorunlar nedeniyle kiracının tahliye edilmesini istiyorsanız. Bunun iki şekilde yapma imkanımız vardır.
Bunlardan birincisi Türk Borçlar Kanununda belirtilen kiracının borçların (yükümlülüklerini) yerine getirmemesi ve yine Türk Borçlar Kanununda belirtilen diğer genel şartlara dayalı olarak açılacak tahliye davası sonrasında alacağınız tahliye kararına dayalı olarak tahliye, ikinci olarak da “Kira Bedelinin Ödenmemesi veya Kira Süresinin Dolması Nedeniyle herhangi bir dava açmadan icra müdürlüğüne başvurmak ve gerekli şartları sağlamak koşuluyla tahliyedir.
Kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dahil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bunlara karşı açılan davalar da sulh hukuk mahkemesinin görevine girer. Yetkili mahkemesi ise taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesidir.
Mahkeme tarafından verilen tahliye kararı alacaklının yerleşim yeri icra dairesinde icraya konulabilir. Tahliye kararları taşınmaza ilişkin olması nedeniyle Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 443/4 maddesi gereğince kesinleşmeden icra dairesi aracılığıyla infaz edilemez.
-
İlamsız İcra Yolu ile Tahliye
İlamsız icra ile tahliye iki şekilde yapılabilir. Bunlar kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle ve kira süresinin dolması nedeniyle kanunda sınırlı sayıda olarak belirtilmiştir.
1. Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye
Kiracının kira bedelini ödememesi halinde yapılacak iki şey vardır. Birincisi isterseniz gidip sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası ve alacak davası açabilirsiniz. İsterseniz ikinci bir yol olarak da kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle icra müdürlüğünden kiracının tahliyesini ve aynı zamanda ödenmeyen kiralarınızı talep edebilirsiniz. Bu iki durumun genel farkları şunlardır.
Sulh hukuk mahkemesine açacağınız kira alacağı ve tahliye davası sonunda verilecek kabul kararı ile ilamlı, icra yoluyla tahliye işlemini ve alacağınızın tahsili işlemini gerçekleştirmek mümkündür. İlamsız icra yoluyla tahliye talebinde ise henüz kesin bir alacağınız bulunmamakta olup, borçlu kiracı süresi içerisinde bu alacağa ve tahliyeye itiraz edebilir. Bu durumda sizin icra mahkemesine başvurarak itirazın iptali ve tahliye isteme hakkiniz bulunmaktadır. Ayrıca ilamsız icra da takip kesinleştikten sonra icra mahkemesine başvurarak tahliye kararı alınması gerekmektedir.
Bu yolda kiraya veren sadece kira alacağının tahsili için takip yapabileceği gibi, hem kira alacağının tahsilini hem de kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle kiracının kiralanandan tahliyesini isteyebilir.
Bu nedene dayanarak takip yapabilmenin iki şartı vardır. Bunlar;
- Alacaklı kiraya veren ile borçlu kiracı arasında bir kira ilişkisinin bulunması
- Kira alacağının muaccel hale gelmesi.
2. Kira Süresinin Dolması Nedeniyle Tahliye
Kira süresinin sona ermesi nedeniyle ilamsız tahliye yolu başvurabilmek için kiracının elinde yazılı bir kira sözleşmesinin özellikle konut ve çatılı işyerlerinde ayrıca tahliye taahhütnamesi (TBK.md. 347, 352) bulunması gerekir.
Sözlü bir kira sözleşmesinin bulunması halinde bu yola başvurulamaz.
Takibin Aşamaları:
- Takip Talebi
Kiraya veren alacaklı, süresinin sona ermesinden sonra sözleşmeyi yenilemek istemiyorsa bu sürenin bitmesinden itibaren bir ay içinde icra müdürlüğüne başvurarak kiracı borçlunun tahliyesini istemelidir. Başvuru sözlü olarak yapılabileceği gibi, yazılı veya elektronik ortam da (Uyap sistem üzerinden de) yapılabilir.
Kiraya veren, alacaklı başvurusu esnasında yazılı kira sözleşmesinin ve taşınmaz konut veya çatılı işyeri ise mutlaka tahliye taahhütnamesinden iki suretini takip talebine eklemelidir.
Yazılı kira sözleşmesi veya tahliye taahhütnamesinin bir sureti tahliye emri ile birlikte borçlu kiracıya tebliğ edilmelidir.
Takip talebinde ve tahliye emrinde tahliyesi istenen kiralananın taşınmazın türü ve adresinin açık ve net olarak belirtilmiş olması gerekir.
- Tahliye emri
Tahliye istemini (talebini) alan icra müdürü kiracıya bir tahliye emri gönderir. Tahliye ve teslim süresi 15 gündür. İtiraz süresi ise 7 gündür. 7 gün içinde itiraz edilmezse takip kesinleşir.
- Tahliye ve teslim talebi
15 gün sonunda kiracı hem itiraz etmeyip hem de taşınmazı boşaltmazsa icra dairesine tahliye talebi gönderilir ve kiracının tahliyesi icra eliyle yapılır.
Kiracıya Tahliye Davası Dilekçe Örneği
Ankara Nöbetçi Sulh Hukuk Mahkemesine
Davacı :
Vekili :
Davalı :
Dava Konusu : Kiracının Temerrüdü, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye talebidir.
Açıklamalar :
- Davalı Kiracı …, mülkiyeti müvekkilim Kiralayan ….’ye ait ve Konta ili, Karatay ilçesi ……….. adresinde bulunan dairede ……… başlangıç tarihli kira sözleşmesi gereğince kiracı olarak oturmakta ve halen aylık ……….. TL kira ödemektedir.
- Davalı ……. ile müvekkilim ………. arasında yapılan kira sözleşmesinde kira bedellerinin her ayın 1 ile 5. günleri arasında …….. Bankası ………..şubesinde açılmış bulunan hesaba yatırılması kararlaştırılmıştır. Ancak davalının, ……. yılı …….. ayına ait kira bedelini ödememesi üzerine müvekkilim tarafından ………… tarihinde ………… Noterliğince ihtarname çekilmiş ve buna rağmen davalı Nisan ayına ait kira bedelini ödememiştir.
- Kiracının bir kira dönemi içerisinde iki haklı ihtara neden olması ve kira bedelini ödemeyerek temerrüde düşmüş olmasından dolayı iş bu tahliye ve kira bedeli alacağı davasının açılması zorunluluğu doğmuştur.
Hukuki Sebepler :TBK,HMK ve sair mevzuat
Deliller : ………. tarihli kira sözleşmesi, ……… Noterliğince çekilen ……… ve ………….tarihli ihtarnameler, tapu kayıtları, tanık beyanı ve gerektiğinde her türlü hukuki deliller.
Sonuç ve İstem : Yukarıda sayılan nedenlerle kiracının bir kira döneminde iki haklı ihtara neden olması ve bu ihtarla temerrüde düşmüş olması nedenine dayanılarak açılan davamızın kabulü ile davalının kiracı olarak oturmakta olduğu yukarda belirtilen adreste bulunan daireyi tahliyesine, ödenmemiş kira bedeli olan toplam …………TL’nin tahsiline ve yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davalı üzerinde bırakılmasına karar verilmesini arz ve talep
Av. Umur Yıldırım
Kiracıya Tahliye Davası Yargıtay Kararları
Yargıtay 3. HD 2018/1149E-2018/5273K
- Kiracıya Tahliye Davası
- TBK 316. Madde
Taraflar arasında yazılı kira sözleşmesi bulunduğu hususunda uyuşmazlık bulunma maktadır. Davacı kiraya veren tarafından gönderilen 27.08.2012 tarihli ihtarname ile; tutu lan tutanaklarla site sakinliğini ve güvenliğini bozucu hareketlerde bulunulduğunun sabit olduğu belirtilerek ihtarnamenin tebliğinden itibaren 30 gün içinde akde aykırılığın giderilmesi aksi halde dava açılacağı belirtilmiş olmasına rağmen, dosya içerisinde ihtarnamenin muhatabına tebliğ edildiğine dair tebliğ şerhine rastlanılamamıştır. İhtarname tebliğ edilmiş ise; tebliğ tarihinden itibaren isnat edilen davranışların TBK’nın 316. maddesi kapsamında akde aykırılık halini oluşturup oluşturmayacağı hususu üzerinde durularak, dava açıldığı tarih de gözetilmek suretiyle, davacının dava açmaktaki haklılık durumu değerlendirilerek sonucuna göre yargılama masrafı ve vekalet ücreti hakkında bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.
Sonuç: Yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü…
Yargıtay 6. HD 2008/728E – 2008/3149
- Kiracıya Tahliye Davası
- TBK 316. Madde
Taraflar arasında yazılı sözleşme bulunmayıp, önceki malikler ile davalı arasında 1.6.1988 başlangıç tarihli sözlü sözleşme bulunmaktadır. Davacılar, 29.5.2007 tanzim tarihli eski hale getirme ihtarnamesi ile, kiralananın vitrin ve kapısının değiştirildiğini, zemin, bodrum ve giriş katların tabanına fayans döşendiğini ve sıva onarımı yapıldığını bildirerek kiralananın eski haline getirilmesini istemiştir. Davacıların, eski hale getirme ihtarına konu ettiği ve davaya dayanak yaptığı kiralananda davalı tarafından gerçekleştirilen eylem kiralanana yönelik esaslı bir tadilat niteliğinde olmayıp, kiralananı güzelleştirmeye yöneliktir. Yapılan değişiklik taşınmazın mimari yapısında da herhangi bir değişiklik meydana getirmemiştir. Bu bakımdan çok basit bir ameliyenin yapılması akde aykırılık olarak kabul edilemez. Bu durumda mahkemece, akde aykırılık olgusu gerçekleşmediğinden davanın reddi ne karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.
Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalı vekilinin temyiz itirazlarını kabulü ile hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 17.03.2008 tarihinde oybirliği ile karar verildi.
