Kiracı Hakları Nelerdir?

Kiracı hakları bir kira sözleşmesinin gerekli unsurları taşıması durumunda, sözleşmenin taraflarından biri olan kiracının sahip olduğu haklardır. Kira sözleşmesine konu malın cinsine göre kiracı hakları da değişiklik göstermektedir. Kiracı hakları genel itibariyle kiraya verenin yükümlülüklerinden kaynaklı olarak ortaya çıkmaktadır ve kiracı, sahip olduğu kiracı hakları kapsamında bazı taleplerde bulunabilmektedir. Kira sözleşmeleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 299. Maddesinde kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmeler olarak tanımlanmıştır.  Kiracı hakları ise kira sözleşmesinin gerekli unsurları taşıması durumunda, sözleşmenin taraflarından biri olan kiracının sahip olduğu haklardır. Kira sözleşmesine konu malın cinsine göre kiracı hakları da değişiklik göstermektedir. Kiracı hakları genel itibariyle kiraya verenin yükümlülüklerinden kaynaklı olarak ortaya çıkmaktadır ve kiracı, sahip olduğu kiracı hakları kapsamında yasal yollara başvurmaktadır.

Kira sözleşmesinin tarafları, kiralayan ve kiracıdır. Kiralayan; TBK m.299 gereği, kira konusu kiralananı bir bedel karşılığında kullanılmasını veya yararlanılmasını kiracıya bırakandır. Kiracı ise; kiralananı kullanma karşılığı kiralayana bedel ödeyen kişidir. Kira sözleşmeleri karşılıklı borç doğuran sözleşmelerdir. Bu kapsamda sözleşme gereği kiracının ve kiraya verenin birbirlerine karşı hak ve yükümlülükleri bulunmaktadır. Ancak bu hak ve yükümlülükler yapılan kira sözleşmesinin türüne göre değişiklik gösterebilmektir.

Evini kiraya veren ev sahibi olsanız da ev kiralayan kiracı olsanız da ev kiralama süreçlerinde haklarınızın neler olduğunu bilmeniz oldukça önemli. Bir kiracı olarak “hangi şartlarda evden çıkabilir, ne zaman ev sahibi sizi evden çıkarabilir” veya ev sahibi olarak kiracıyı evden çıkarabilir misiniz?” bunları bilmeniz gerekir. Aksi hâlde hiç hak etmediğiniz halde mağdur konuma düşebilirsiniz.

Kiracı Hakları Nelerdir?

Kiracı hakları, bir kira sözleşmesinin gerekli şartları haiz olması durumunda sahip olduğu haklardır. Bu haklar, genel itibariyle kiraya verenin yükümlülüklerinden kaynaklı olarak ortaya çıkmaktadır. Bu hak ve yükümlülükler kapsamında kiracı, kiraya verenden birtakım taleplerde bulunabilir. Genel itibariyle kiracı hakları şu şekildedir:

• Kiralanan hangi maksat ve amaç için kiralanmışsa, kiralananı o maksada elverişli olarak kiraya verenden teslim alma hakkı.
• Kira sözleşmesi süresi içerisinde kiralayanın kullanımını engelleyen hususların ortadan kaldırılmasını talep etme hakkı.
• Türk Borçlar Kanunu’nun kiraya verene yüklediği edimleri yerine getirmemesi karşısında sözleşmeyi feshedip akitten haklı nedenle dönebilme hakkı.
• Kiralananın kiracıya geç teslim edilmesinden kaynaklı oluşan zararı talep etme hakkı.
• Kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere, kiralananda yapılan yan giderleri kiraya verenden talep etme hakkı.
• Ayıbın giderilmesini isteme hakkı.
• Aksinin kararlaştırılmamış olması durumunda, kiraya verenin zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülükleri yerine getirmesini talep etme hakkı. Örneğin; asansör tadilat bedeli, mantolama ücreti vb. yan giderleri kiraya verenden talep edebilir.
• Üçüncü bir kişinin kiralananda hak ileri sürmesi durumunda kiraya verenden, davayı üstlenmesi ve uğradığı her türlü zararın giderilmesini talep etme hakkı.
• Sözleşme süresi dolmadan, haklı bir gerekçe olmadan, sözleşme devam ettiği sürece kiralanan taşınmazdan çıkarılamama hakkı.
• Kiraya verenden yazılı izin almak koşuluyla, kiralananı başkasına devretme veya alt kiraya verme hakkı.
• Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler (ısıtma, aydınlatma, su, aidat vb. ) dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez.
• Kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.

Yazılı Kira Sözleşmesi Bulunmadığı Durumlarda Kiracı Hakları

Kira sözleşmesinin kurulması için karşılıklı irade beyanları yeterli olup herhangi bir şekil şartına bağlı değildir. Her ne kadar ileride doğabilecek uyuşmazlıklarda ispat açısından yazılı kira sözleşmeleri önem arz etse de, sözlü olarak yapılan kira sözleşmeleri de geçerli kabul edilmektedir. Sözlü olarak yapılan kira sözleşmeleri de tıpkı yazılı kira sözleşmelerinde olduğu gibi Türk Borçlar Kanunu kapsamında korunmaktadır. Dolayısıyla taraflar aralarında sözlü kira sözleşmesi yapmış olsa dahi, kiracı yazılı kira sözleşmesi kapsamında kiraya verenden talep edebileceği hakları sözlü kira sözleşmesi yapılması halinde de talep edebilecektir.

Kiracı ve ev sahibi arasında genellikle kira sözleşmesi 1 yıl süreli yapılır. Fakat bunun bir sınırlaması yoktur. Yani iki taraf anlaşmalı olarak bir süre belirleyebilir. Sözleşmede yazan süre bittiğinde tekrar yeni bir sözleşme yapmanıza gerek yok. Sözleşme her yıl aynı tarihte yenilenir. Kira sözleşmesinin yazılı olması geçerlilik unsuru olmadığı gibi kira sözleşmesinin bitiminden sonra tarafların rızası varsa kira sözleşmesini bir yıl daha yenilenir. Kiracı hakları arasında yer alan bu durum evden çıkarılmasını önler.

Kiracının Depozito Üzerindeki Hakkı

Kira sözleşmesi hazırlanırken kiracının depozito ödemesi kararlaştırılabilir. TBK m.342 gereği, konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya depozito verme borcu getirilmişse, bu depozito değeri üç aylık kira bedelini aşamaz.

Depozito olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrak ise bir bankaya depo eder. Banka, depozitoları, ancak her iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.

Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içerisinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının talebi üzerine depozitoyu kiracıya geri vermekle yükümlüdür.

Kiracının Ortak Giderler ve Apartman Aidatı Üzerindeki Haklar

Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmede aksi düzenlenmemiş ya da aksine yerel adet yoksa ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanmakla yükümlüdür. Örneğin, kiracı, kombiyi kullanımdan kaynaklı giderleri ödemekle yükümlüdür. Kira konusu taşınmaz apartman dairesinde ise, kiracı sözleşmede aksine bir hüküm veya yerel adet yoksa kiralananın kullanımı nedeniyle ortak giderleri ödemekle yükümlüdür. Ancak kiraya veren veya üçüncü kişilerce yapılan yan giderler nedeniyle kiralayan tarafından kiracıya başvurulamaz. Örneğin; kiraya veren kira konusu taşınmaz için yapılan asansör tadilat bedeli, mantolama ücreti gibi demirbaş giderleri için kiracıya müracaat edemez.

Kiralananın ve kiralananın bulunduğu binadaki esaslı yapı niteliğindeki değişiklere ilişkin giderlerden kiraya veren sorumludur. Kiracı, kiralananda sonradan meydana gelen ve kendi kusuru bulunmayan ayıplar ve bu ayıpların giderilmesi için yapılan esaslı tadilat niteliğindeki değişiklikleri kiraya verenden talep etme hakkı vardır.

Kira Sözleşmesinin Süresinin Bitmesi Halinde Kiracı Hakları

Kira sözleşmeleri genellikle belirli bir süre öngörülerek düzenlenmektedir. Ancak 6 ay ya da daha uzun konut veya işyeri kiralarında sözleşmede kararlaştırılan süre sona erse dahi kiraya verenin kendiliğinden kiracıyı tahliye etme hakkı yoktur. Bunun için kiracının, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunması gerekmektedir. Bildirimde bulunulmadığı takdirde, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır.

Kira Artışında Kiracı Hakları

Taraflarca kararlaştırılan kira bedeli, her yıl kendiliğinden sözleşmede belirlenen artış oranı kadar artmaktadır. Ancak bu oran her halükarda bir önceki kira yılında belirlenen TÜFE’ nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanmaktadır.

Taraflar arasında bir sonraki kira dönemine ilişkin artış oranında anlaşma yapılmamışsa kira bedeli, bir önceki kira yılında belirlenen TÜFE’nin tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Fakat bu oran hiç bir şekilde %25’i geçemez.

Kira bedeli konusunda kiracı ve kiraya veren arasında uyuşmazlık çıkarsa kiracı, kira bedelinin tespiti için mahkemeye başvurabilir. Hakim, tarafların bu konuda bir anlaşma yapıp yapmadığına bakmaksızın beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, TÜFE’deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralanan yerin durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde bir kira bedel belirler.

Aynı şekilde kira sözleşmesi yapıldığı sırada taraflarca öngörülemeyen fakat daha sonrasında olağanüstü bir koşul meydana gelmiş ve bu koşul altında kiracıdan sözleşmeyi ifa etmesi hakkaniyet gereği beklenmeyebilir. Bu gibi durumlarda kiracı açacağı kira uyarlama davası ile kira bedelinin günümüz koşullarına uyarlanmasını talep edebilir.

Kiracının Sözleşme Bitmeden Evden Çıkma Hakkı Var Mıdır?

Kiracının kira sözleşmesinde belirlenen süreden önce herhangi bir sebep göstermeksizin gayrimenkulden çıkma imkânı vardır. Ancak bu durumda kiraya verenin de mağdur olmaması adına kanunda düzenleme yapılmış ve TBK m.325 gereği kiracının, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam edeceği kabul edilmiştir. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.

Bununla birlikte kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.

Ev Sahibi Kiraya Verdiği Eve Girebilir Mi?

Ev sahibi, kiracı ile kira sözleşmesi imzalamasının ardından artık eve kiracıdan izinsiz giremez. Aksi takdirde bu Türk Ceza Kanunu hükümleri gereği “Konut Dokunulmazlığının İhlali” suçunu oluşturur. Böyle bir durumda kiracı Savcılığa hitaben yazacağı şikayet dilekçesi ile ev sahibi hakkında suç duyurusunda bulunabilir.

Ev sahipleri kira sözleşmesi imzalandıktan sonra kiraya verdiği eve kiracının izni ve onayı olmadan girememesi kiracı haklarındandır. . Öte yandan kiracıların evi kiraladıktan sonra hemen kilit değiştirmesi güvenlik açısından en doğrusudur. Kira sözleşmesi bitiminden sonra evin kilidini ev sahibine vererek evi teslim edebilirsiniz.

Kira Sözleşmesinden Doğan Uyuşmazlıklarda Görevli ve Yetkili Mahkeme

• Kiraya veren ile kiracı arasında kira sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir.
• Yetkili mahkeme ise, kiracının yerleşim yeri mahkemesi veya kira sözleşmesinin ifa edileceği yer mahkemesidir.

Kiracı hakları olarak isimlendirilen haklar, kira sözleşmesinin tarafı olan kiracıya bazı hukuki güvenceler sağlamaktadır. Bu hukuki güvencelere sahip olan kiracının, kiracı haklarını kullanmasında kira sözleşmesinin şeklinin bir etkisi bulunmamaktadır.