Kiracı Hakları Nelerdir?

Kiracı hakları bir kira sözleşmesinin gerekli unsurları taşıması durumunda, sözleşmenin taraflarından biri olan kiracının sahip olduğu haklardır. Kira sözleşmesine konu malın cinsine göre kiracı hakları da değişiklik göstermektedir. Kiracı hakları genel itibariyle kiraya verenin yükümlülüklerinden kaynaklı olarak ortaya çıkmaktadır ve kiracı sahip olduğu kiracı hakları kapsamında bazı taleplerde bulunabilmektedir. Kira sözleşmeleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 299. Maddesinde kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmeler olarak tanımlanmıştır.  Kiracı hakları ise kira sözleşmesinin gerekli unsurları taşıması durumunda, sözleşmenin taraflarından biri olan kiracının sahip olduğu haklardır. Kira sözleşmesine konu malın cinsine göre kiracı hakları da değişiklik göstermektedir. Kiracı hakları genel itibariyle kiraya verenin yükümlülüklerinden kaynaklı olarak ortaya çıkmaktadır ve kiracı, sahip olduğu kiracı hakları kapsamında yasal yollara başvurmaktadır. Kiracı hakları kısaca şunlardır;

• Kiracı haklarının en başında ev sahibinin haklı bir gerekçesi olmadan kiracıyı kontrat süresi dolmadan evden çıkaramayacağı gelmektedir. Haklı gerekçeler, yasalar çerçevesinde belirlenmiştir. Örneğin kiralanan mülk, sahibinin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ya da kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için gerekliyse mülk sahibi, kiracının çıkmasını talep edebilir.
• Borçlar Kanunu’nun 301. maddesi mülk sahibini, kira sözleşmesi boyunca mülkü nasıl kiraladıysa o şekilde tutmakla yükümlüdür.
• Kiracı, sonradan oluşan kusurlar nedeni ile evden yeterince faydalanamıyorsa ev sahibinden bu kusurları gidermesini talep edebilir. Tadilat ve yapı kusurlarının sonradan ortaya çıkması ve giderilememesi durumunda kiracı, kira bedelinde indirim talep edebilir.
• Kira kontratları, aksi belirtilmedikçe ve sona erecekleri tarihten 15 gün öncesine kadar yeni bir sözleşme hazırlanmamışsa otomatik olarak 1 yıl yenilenir.
• Kiracı, kiraladığı mülkü başka birisine kiralık olarak devredebilir. Mülke zarar vermemek şartıyla kiracı, mülkü devretme hakkında sahiptir. Bunun için mülk sahibinden yazılı izin alınması gerekir.
• Kiracıların apartmana yönetici olması mümkündür. Bunun için kiracıların apartman kurulunda yapılan toplantılara katılması yeterlidir.
• Sigorta ve vergi gibi ödemeler, sözleşmede aksi belirtilmedikçe mülk sahibine aittir.
• Mülk sahibi, kiracıyı evden çıkarırken evi verdiği gibi teslim aldıysa depozitoyu geri vermekle mükelleftir.
• Kiracı, zamanında ödenmeyen kiraları ödemekle yükümlüdür; fakat mülk sahibi, kiranın geç ödenmesinden dolayı kiracıdan cezalı kira benzeri ekstra ödemeler talep edemez. Kiranın ödenmemesi durumunda ev sahibi, kiracıyı tahliye etmek için dava açabilir.
• Kiracı, zamanın yıpratıcılığından dolayı eskiyen demirbaştan sorumlu değildir. Örnek olarak zamanla eskiyen mobilyalar ya da solan duvarların bedeli kiracıdan talep edilemez.
• Kiracının oturduğu ev, kentsel dönüşüm nedeni ile boşaltılacaksa kiracı, devletten 2 kira kadar yardım alabilir.

Kira sözleşmesinin tarafları, kiralayan ve kiracıdır. Kiralayan; TBK m.299 gereği, kira konusu kiralananı bir bedel karşılığında kullanılmasını veya yararlanılmasını kiracıya bırakandır. Kiracı ise; kiralananı kullanma karşılığı kiralayana bedel ödeyen kişidir. Kira sözleşmeleri karşılıklı borç doğuran sözleşmelerdir. Bu kapsamda sözleşme gereği kiracının ve kiraya verenin birbirlerine karşı hak ve yükümlülükleri bulunmaktadır. Ancak bu hak ve yükümlülükler yapılan kira sözleşmesinin türüne göre değişiklik gösterebilmektir. Evini kiraya veren ev sahibi olsanız da ev kiralayan kiracı olsanız da ev kiralama süreçlerinde haklarınızın neler olduğunu bilmeniz oldukça önemli. Bir kiracı olarak “hangi şartlarda evden çıkabilir, ne zaman ev sahibi sizi evden çıkarabilir” veya ev sahibi olarak kiracıyı evden çıkarabilir misiniz?” bunları bilmeniz gerekir. Aksi hâlde hiç hak etmediğiniz halde mağdur konuma düşebilirsiniz.

Kiracı Hakları Nelerdir?

Kiracı hakları, bir kira sözleşmesinin gerekli şartları haiz olması durumunda sahip olduğu haklardır. Bu haklar, genel itibariyle kiraya verenin yükümlülüklerinden kaynaklı olarak ortaya çıkmaktadır. Bu hak ve yükümlülükler kapsamında kiracı, kiraya verenden birtakım taleplerde bulunabilir. Genel itibariyle kiracı hakları şu şekildedir:

• Kiralanan hangi maksat ve amaç için kiralanmışsa, kiralananı o maksada elverişli olarak kiraya verenden teslim alma hakkı.
• Kira sözleşmesi süresi içerisinde kiralayanın kullanımını engelleyen hususların ortadan kaldırılmasını talep etme hakkı.
• Türk Borçlar Kanunu’nun kiraya verene yüklediği edimleri yerine getirmemesi karşısında sözleşmeyi feshedip akitten haklı nedenle dönebilme hakkı.
• Kiralananın kiracıya geç teslim edilmesinden kaynaklı oluşan zararı talep etme hakkı.
• Kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere, kiralananda yapılan yan giderleri kiraya verenden talep etme hakkı.
• Ayıbın giderilmesini isteme hakkı.
• Aksinin kararlaştırılmamış olması durumunda, kiraya verenin zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülükleri yerine getirmesini talep etme hakkı. Örneğin; asansör tadilat bedeli, mantolama ücreti vb. yan giderleri kiraya verenden talep edebilir.
• Üçüncü bir kişinin kiralananda hak ileri sürmesi durumunda kiraya verenden, davayı üstlenmesi ve uğradığı her türlü zararın giderilmesini talep etme hakkı.
• Sözleşme süresi dolmadan, haklı bir gerekçe olmadan, sözleşme devam ettiği sürece kiralanan taşınmazdan çıkarılamama hakkı.
• Kiraya verenden yazılı izin almak koşuluyla, kiralananı başkasına devretme veya alt kiraya verme hakkı.
• Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler (ısıtma, aydınlatma, su, aidat vb. ) dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez.
• Kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.

Yazılı Kira Sözleşmesi Bulunmadığı Durumlarda Kiracı Hakları

Kira sözleşmesinin kurulması için karşılıklı irade beyanları yeterli olup herhangi bir şekil şartına bağlı değildir. Her ne kadar ileride doğabilecek uyuşmazlıklarda ispat açısından yazılı kira sözleşmeleri önem arz etse de, sözlü olarak yapılan kira sözleşmeleri de geçerli kabul edilmektedir. Sözlü olarak yapılan kira sözleşmeleri de tıpkı yazılı kira sözleşmelerinde olduğu gibi Türk Borçlar Kanunu kapsamında korunmaktadır. Dolayısıyla taraflar aralarında sözlü kira sözleşmesi yapmış olsa dahi, kiracı yazılı kira sözleşmesi kapsamında kiraya verenden talep edebileceği hakları sözlü kira sözleşmesi yapılması halinde de talep edebilecektir.

Kiracı ve ev sahibi arasında genellikle kira sözleşmesi 1 yıl süreli yapılır. Fakat bunun bir sınırlaması yoktur. Yani iki taraf anlaşmalı olarak bir süre belirleyebilir. Sözleşmede yazan süre bittiğinde tekrar yeni bir sözleşme yapmanıza gerek yok. Sözleşme her yıl aynı tarihte yenilenir. Kira sözleşmesinin yazılı olması geçerlilik unsuru olmadığı gibi kira sözleşmesinin bitiminden sonra tarafların rızası varsa kira sözleşmesini bir yıl daha yenilenir. Kiracı hakları arasında yer alan bu durum evden çıkarılmasını önler.

Kiracının Depozito Üzerindeki Hakkı

Kira sözleşmesi hazırlanırken kiracının depozito ödemesi kararlaştırılabilir. TBK m.342 gereği, konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya depozito verme borcu getirilmişse, bu depozito değeri üç aylık kira bedelini aşamaz.

Depozito olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrak ise bir bankaya depo eder. Banka, depozitoları, ancak her iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.

Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içerisinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının talebi üzerine depozitoyu kiracıya geri vermekle yükümlüdür.

Kiracının Ortak Giderler ve Apartman Aidatı Üzerindeki Haklar

Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmede aksi düzenlenmemiş ya da aksine yerel adet yoksa ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanmakla yükümlüdür. Örneğin, kiracı, kombiyi kullanımdan kaynaklı giderleri ödemekle yükümlüdür. Kira konusu taşınmaz apartman dairesinde ise, kiracı sözleşmede aksine bir hüküm veya yerel adet yoksa kiralananın kullanımı nedeniyle ortak giderleri ödemekle yükümlüdür. Ancak kiraya veren veya üçüncü kişilerce yapılan yan giderler nedeniyle kiralayan tarafından kiracıya başvurulamaz. Örneğin; kiraya veren kira konusu taşınmaz için yapılan asansör tadilat bedeli, mantolama ücreti gibi demirbaş giderleri için kiracıya müracaat edemez.

Kiralananın ve kiralananın bulunduğu binadaki esaslı yapı niteliğindeki değişiklere ilişkin giderlerden kiraya veren sorumludur. Kiracı, kiralananda sonradan meydana gelen ve kendi kusuru bulunmayan ayıplar ve bu ayıpların giderilmesi için yapılan esaslı tadilat niteliğindeki değişiklikleri kiraya verenden talep etme hakkı vardır.

Kira Sözleşmesinin Süresinin Bitmesi Halinde Kiracı Hakları

Kira sözleşmeleri genellikle belirli bir süre öngörülerek düzenlenmektedir. Ancak 6 ay ya da daha uzun konut veya işyeri kiralarında sözleşmede kararlaştırılan süre sona erse dahi kiraya verenin kendiliğinden kiracıyı tahliye etme hakkı yoktur. Bunun için kiracının, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunması gerekmektedir. Bildirimde bulunulmadığı takdirde, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır.

Kira Artışında Kiracı Hakları

Taraflarca kararlaştırılan kira bedeli, her yıl kendiliğinden sözleşmede belirlenen artış oranı kadar artmaktadır. Ancak bu oran her halükarda bir önceki kira yılında belirlenen TÜFE’ nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanmaktadır.

Taraflar arasında bir sonraki kira dönemine ilişkin artış oranında anlaşma yapılmamışsa kira bedeli, bir önceki kira yılında belirlenen TÜFE’nin tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Fakat bu oran hiç bir şekilde %25’i geçemez.

Kira bedeli konusunda kiracı ve kiraya veren arasında uyuşmazlık çıkarsa kiracı, kira bedelinin tespiti için mahkemeye başvurabilir. Hakim, tarafların bu konuda bir anlaşma yapıp yapmadığına bakmaksızın beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, TÜFE’deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralanan yerin durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde bir kira bedel belirler.

Aynı şekilde kira sözleşmesi yapıldığı sırada taraflarca öngörülemeyen fakat daha sonrasında olağanüstü bir koşul meydana gelmiş ve bu koşul altında kiracıdan sözleşmeyi ifa etmesi hakkaniyet gereği beklenmeyebilir. Bu gibi durumlarda kiracı açacağı kira uyarlama davası ile kira bedelinin günümüz koşullarına uyarlanmasını talep edebilir.

Kiracının Sözleşme Bitmeden Evden Çıkma Hakkı Var Mıdır?

Kiracının kira sözleşmesinde belirlenen süreden önce herhangi bir sebep göstermeksizin gayrimenkulden çıkma imkânı vardır. Ancak bu durumda kiraya verenin de mağdur olmaması adına kanunda düzenleme yapılmış ve TBK m.325 gereği kiracının, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam edeceği kabul edilmiştir. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer. Bununla birlikte kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.

Türk Borçlar Kanunu 35. maddede yer alan hükümlere göre; kiracının kira sözleşmesi bitmeden önce evden çıkması mümkündür. Fakat burada söz konusu kiracının hukuki sorumluluğu ortaya çıkar. Bu sorumluluğa göre; kira sözleşmesinde belirlenmiş olan kira süresi sona ermeden önce ya da sözleşmede belirlenen fesih dönemi dışında kiralanan evden çıkan kiracı, ev sahibinin söz konusu taşınmazı yeniden kiraya verebileceği zamana kadar evden çıkan kiracının kira sözleşmesinden doğan borcu devam eder. Bu durum demektir ki; kira sözleşmesinin süresi dolmadan kiraladığı evi tahliye eden kiracı bir süre daha sözleşmede belirlenmiş olan kira borcunu, apartman(konut) aidatını, ortak giderleri vb. gibi yan giderleri ödemek zorunda kalır. Söz konusu kiracının bu gibi yan ödemeleri ve evin kirasını ödemeye devam etmesi gereken süre kanunda belirtilmemiştir.

İlgili kanunda bu süre için söz konusu taşınmazın yeniden kiraya verilebileceği makul bir süre olarak öngörülmüştür. Söz konusu bu makul süreye kira sözleşmesinde yer verilebilir ya da bu süre kira sözleşmesinde yazmıyorsa taşınmazı kiraya veren ve kiralayan arasında ortak bir anlaşmayla belirlenmiş olabilir. Eğer bu durumların herhangi birisi söz konusu değilse, söz konusu makul sürenin mahkeme tarafından belirlenmesi gerekir. Mahkeme bu makul sürenin belirlenmesi için bilirkişiyi tespit amacıyla görevlendirir. Ancak, belirlenen bu makul süre henüz dolmadan taşınmaz için yeni bir kiracı bulunduğu durumda artık eski kiracı tarafından ödeme yapma yükümlülüğü sona erer. Belirlenen makul süre dolmasına rağmen taşınmaz için yeni bir kiracı bulunamamış olsa dahi eski kiracının ödeme yükümlülüğü yine sona ermektedir.

Ev Sahibi Kiraya Verdiği Eve Girebilir Mi?

Ev sahibi, kiracı ile kira sözleşmesi imzalamasının ardından artık eve kiracıdan izinsiz giremez. Aksi takdirde bu Türk Ceza Kanunu hükümleri gereği “Konut Dokunulmazlığının İhlali” suçunu oluşturur. Böyle bir durumda kiracı Savcılığa hitaben yazacağı şikayet dilekçesi ile ev sahibi hakkında suç duyurusunda bulunabilir. Ev sahipleri kira sözleşmesi imzalandıktan sonra kiraya verdiği eve kiracının izni ve onayı olmadan girememesi kiracı haklarındandır. . Öte yandan kiracıların evi kiraladıktan sonra hemen kilit değiştirmesi güvenlik açısından en doğrusudur. Kira sözleşmesi bitiminden sonra evin kilidini ev sahibine vererek evi teslim edebilirsiniz.

• Kiraya veren ile kiracı arasında kira sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir.
• Yetkili mahkeme ise, kiracının yerleşim yeri mahkemesi veya kira sözleşmesinin ifa edileceği yer mahkemesidir.

Kiracı hakları olarak isimlendirilen haklar, kira sözleşmesinin tarafı olan kiracıya bazı hukuki güvenceler sağlamaktadır. Bu hukuki güvencelere sahip olan kiracının, kiracı haklarını kullanmasında kira sözleşmesinin şeklinin bir etkisi bulunmamaktadır.

Kiralanana Ait Vergi ve Benzeri Yükümlülükleri Kim Öder?

• TBK m.302 göre; Kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere, aksi kararlaştırılmamış veya kanunda öngörülmemiş ise, kiraya veren katlanır. Kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere, aksi kararlaştırılmamış veya kanunda öngörülmemiş ise, kiraya veren katlanır.
• Kira sözleşmesi kurulurken kira sözleşmesinin belirleyici unsurlarından biri de kiracının kullanımına bırakılan kiralanan için kira bedeli ödemesidir. Kira bedeli ödemesinin kiracı ve kiralayan açısından vergi, KDV ve stopaj yükümlülüğü bulunmaktadır. Taraflar arasında akdedilen kira sözleşmesinde aksi kararlaştırılmamış ise stopaj yükümlülüğü kiralayana aittir. Ancak uygulamada kira sözleşmesi ile ödenen kira bedelinin net kira bedeli olduğu stopajın kiracıya ait olacağı kararlaştırılmaktadır. Akdedilen kira sözleşmesinde kira parası brüt olarak belirlenmiş ise brüt kira parasının kiracı tarafından %20 stopaj kesintisi yapılarak net kira parasının kiralayana ödenmesi gerekir. Açılan kira tespit davalarında mahkeme ilamı ile brüt kira miktarı tespit edilmiş olunduğundan tespit edilen aylık kira parasından %20 stopaj kesintisi yapılarak kalan net miktar kiralayana ödenmelidir.
• Kira gelir vergisi beyannamesini verme ve bu beyannameye istinaden kira geliri vergisi ödeme borcu taşınmazı kiraya verene aittir.
• Belediye Gelirler Kanuna göre; çevre temizlik vergisinden taşınmazı kullanan kiracı sorumlu olur.

Kiralanın Ayıplı Çıkması Durumunda Kiracının Hakları Nelerdir?

Kiralayan, kira konusu şeyin ayıplı olarak teslim edilmesi veya kiracının kusuru olmaksızın sonradan ortaya çıkan ayıplardan sorumludur. TBK m.304 göre; kiralananın önemli ayıplarla teslimi halinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir. Kiralananın önemli olmayan ayıplarla tesliminde ise kiracı, kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıplardan dolayı kiraya verenin sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir.

Kiralananın önemli ayıplarla teslimi halinde kiracı borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin mecurun sonradan ayıplı hale gelmesinden doğan sorumluluğuna başvurabilir. Kiracının kiralananı sözleşmeye uygun olarak kullanmasını ortadan kaldıran veya önemli ölçüde zorlaştıran bir eksikliğin olmaması gerekir. Böyle bir eksiklik var ise ayıp söz konusudur. Ayıp maddi olabileceği gibi (Örneğin; kiralanan taşınmazın rutubetli oluşu), hukuki bir ayıp da (Örneğin; kiralanan taşınmazın iskan izninin olmaması) olabilir. Ayıbın görünür bir ayıp olmaması gerekir. Kullanımı kiracıya bırakıldıktan sonra meydana gelen ayıplardan kiracının kusuru yok ise kiralayan sorumlu olacaktır. Teslim anındaki ayıp giderilmezse, kiracı akdi feshedebilir. Kiracı, kiralanandaki ayıbı kiralayan adına giderebilirler veya ayıp bedelini kiradan mahsup edebilir.

TBK m.305 göre; kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Ancak, zararın giderilmesi istemi diğer seçimlik hakların kullanılmasını önlemez. Önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır. Kural olarak kiralayanın ayıba karşı tekeffül borcu sözleşme ile sınırlanabilir veya kaldırılabilir. Ancak kiralayanın hile veya ağır kusurunun bulunması halinde kiralayan bu sorumluluktan sözleşmede aksi kararlaştırılsa dahi kurtulamaz.

TBK m.305 gereğince; kiralananın sözleşmede amaçlanan biçimde kullanılması olanaksız ise kiracı sözleşmeyi feshedebilecektir. Örneğin; kira akdinin başlangıcında var olan işyeri çalıştırma ruhsatının bilahare taşınmazın yapısından dolayı ilgili belediye tarafından iptal edilmesi halinde ortaya çıkan ayıp TBK m.305 gereği sonradan ortaya çıkan ayıp niteliğindedir.

TBK m.306 göre; Kiracı, kiraya verenden kiralanandaki ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilir; bu sürede ayıp giderilmezse kiracı, ayıbı kiraya veren hesabına giderebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir veya kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteyebilir. Ayıbın, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması ya da önemli ölçüde engellemesi ve verilen sürede giderilmemesi halinde kiracı, sözleşmeyi feshedebilir.

Kiracı, kiralananın ayıplı olması halinde kira sözleşmesi sona erinceye kadar kira bedelini ödemek zorundadır. Ayıp kiralananın kiracının kullanımına bırakıldığı anda mevcut olan veya sözleşmenin devamı esnasında ortaya çıkan ve giderilmesi kiracıya bırakılmış olan ayıpların uygun bir sürede giderilmesini kiralayandan isteyebilir. Kiralayan verilen süreye rağmen ayıbı gidermez ise, kiracı ayıbın kiraya veren hesabına giderilmesini temin edebilir. Bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir, kiralananın ayıpsız benzeri ile değiştirilmesini isteyebilir. Kiralanan taşınmazdaki ayıp, kullanımı engellemekte ise verilen süreye rağmen ayıp giderilmez ise kiracı sözleşmeyi feshedebilecektir. Kiralanan taşınmazda kiracının kusurundan kaynaklanmayan su sızıntısının ihtara rağmen giderilmemesi halinde kiracı sözleşmenin feshini talep edebilecektir.

TBK m.307 göre; Kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı halinde, ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için kira bedelinden ayıpla orantılı (ayıp süresi kadar) bir indirim yapılmasını kiralayandan isteyebilir. Ayıptan indirim kira sözleşmesinin feshini gerektirmeyen sebepler olabilir. Mahkemece sözleşmeyle davacıya tahsis edilen ve kira miktarının başlangıçta belirlenmesine etken olan asma katırın kullanamaması nedeniyle belirlenecek bir oranda kira miktarından indirim yapılması gerekir.

TBK m.308 göre; kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe, kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlüdür. Kiracı gerek teslim sırasında mevcut gerekse kullanım sırasında ortaya çıkan önemli ayıplar nedeniyle uğradığı zararın tazminini kusurlu olan kiralayandan isteyebilir. Kiralayan ancak kusursuz olduğunu ispat ederek sorumluluktan kurtulabilir.