Kat İrtifakı ve Mülkiyeti Nedir? Kat İrtifakı Nasıl Kurulur?

Kat irtifakı, arsa üzerinde başlanacak inşaata yönelik mülkiyet hakkı olarak tanımlanır. Biçimsel anlamda bir tapu çeşidi olan kat irtifakı, henüz tamamlanmamış bir inşaatta hak sahiplerinin paylarını belirtmek ve göstermek amacı ile hazırlanır. İnşaat halinde olan yapılar da kat irtifakı söz konusu olur. Kat irtifakında yapı var ama inşaattır, halen bitmemiştir. Tamamlanmış bir yapının bağımsız bölümleri üzerinde hak sahibi olunduğunu gösteren resmi belgeye kat mülkiyeti tapusu denir. Bu belge; daire, iş yeri ya da depo gibi farklı bölümlerin yasal mülkiyetini tanımlar. Yalnızca inşaatı tamamen bitmiş ve gerekli ruhsatları alınmış binalar için düzenlenebilir.

Ev satın almayı düşünüyorsanız bu kavramlara dikkat etmelisiniz. ev satın alırken doğru kararlar verebilmek ve yanlış işlem yapmamak adına farklı tapu türleri hakkında bilgi sahibi olmak sizin adınıza yararlı olacaktır. Ev alım ve arayış sürecinde “kat irtifakı” ve “kat mülkiyeti” kavramları size yöneltilecektir. Peki, kat irtifakı mülkiyeti ne demek, kat mülkiyeti ne demek? Kart irtifakı ve kat mülkiyeti arasında ne gibi farklar var? Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş nasıl yapılır?  Kat irtifaklı tapunun riskleri nelerdir?

Kat İrtifakı Nedir?

Kat irtifakı, arsa üzerinde başlanacak inşaata yönelik mülkiyet hakkı olarak tanımlanır. Kat irtifakı, inşasına hiç başlanmamış olan ya da inşasına başlanmış, ama bitmemiş olan yapılarla ilgili hak ve yükümlülüktür.  Kat irtifakı, inşasına hiç başlanmamış olan ya da inşasına başlanmış, ama bitmemiş olan yapı üzerinde kurulur. Her arsa malikinin yapının inşasına katılması gerekir. Kabaca açıklamak gerekirse kat irtifakı, arsa ile kat mülkiyeti arasında geçiştir. Kat irtifakı, kişinin arsa payına bağlı olarak kurulur. Bu nedenle, arsa payından ayrı olarak devredilemez. Bunun sonucu olarak, kat mülkiyetine geçilmemiş bağımsız bölümün devri durumunda arsa payı ile kat irtifakı birlikte devredilir.

Kat irtifakı, irtifak hakları arasında yer alır. İrtifak hakları ise, sınırlı ayni haklardandır. Kat irtifakı hem bir haktır, hem de tüm arsa paydaşları için yükümlülük içerir. Kat irtifakı kurulunca o arsanın tüm malikleri, yapılacak olan yapının inşaatını temin etme veya inşaat faaliyetini engellememe yükümlülüğü altındadır.

Kat irtifakı esas itibariyle, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunumuzda düzenlemiştir.

• Bu kanunun 1/2. Maddesi uyarınca; “Yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir yapının, birinci fıkrada yazılı nitelikteki bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, arsa maliki veya arsanın ortak malikleri tarafından, bu Kanun hükümlerine göre irtifak hakları kurulabilir.”
• Aynı kanunun 2/c. Maddesi ise kat irtifakını şöyle tanımlamıştır: “Bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından bu Kanun hükümlerine göre kurulan irtifak hakkına (kat irtifakı); bu hakka sahip olanlara da (kat irtifak sahibi)” denir.

Kat irtifakı ile ilerde inşa edilecek olan bağımsız bölümlerle ilgili olarak, daha kat mülkiyeti kurulmadan irtifak hakkı kurulur. Bu şekilde kat irtifakı, hak sahipliğinin tespitinde büyük önem taşır. Böylece yapılacak yapılar üzerinde oluşacak bağımsız bölümler üzerinde kat mülkiyetinin temeli atılmaktadır.

Kat Mülkiyeti Nedir?

Kat mülkiyeti; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre, hak sahibinin taşınmazın bağımsız bölümlerinde hem mülkiyet hem de kullanım hakkının olmasıdır. Kat mülkiyetinin bir nevi ispat belgesi olduğunu söylemek mümkün. Kat mülkiyeti, bütün hak sahiplerinin tamamlanmış yapıdaki haklarını resmiyete döker yani yasal bir zemin kazanır. Bu sayede hak sahipleri yapıdaki diğer maliklerden bağımsız olarak taşınmazını satma, kiralama ve ipotekleme hakkına sahip olur. Kat mülkiyeti tapusu ile artık oranın sizin olduğu en net şekliyle belgelenir.

Daire, ofis, depo, dükkân, mağaza gibi taşınmazlara verilir. İskân aldıktan sonra kat irtifakının mutlaka kat mülkiyetine çevrilmesi gerekir. Kat mülkiyeti zorunlu olduğu için kat mülkiyetli olmayan ev ve binalar cezai yaptırımlarla karşılaşır. Kat irtifakından kişiyi daha fazla korur.

Yargıtay Kararı 20. Hukuk Dairesi, 2019/5644 Esas, 2020/1839 Karar 15.6.2020 Tarihli ilamında;

Sonuç: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun “Kat irtifakının sona ermesi” başlıklı 49. maddesinde “Kat irtifakına konu olan arsanın maliki veya ortak malikleri, tapu memuruna verecekleri yazılı bir beyanla kat irtifakına ait sicil kaydını sildirerek bu irtifaka her zaman son verebilirler. Kat irtifakı, buna konu olan arsanın tamimiyle yok olması veya üzerinde yapı yapılamayacak hale gelmesi veya kamulaştırılması ile kendiliğinden sona erer. Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde, bu irtifakın kurulması sırasında verilen plana göre beş yıl içinde yapı yapılmazsa maliklerden birinin istemi üzerine, sulh hâkimi, gerektiğinde ilgilileri de dinleyerek, duruma göre kat irtifakının sona ermesine veya belli bir süre için uzatılmasına karar verir. Süre istem üzerine yeniden uzatılabilir. Yukarıdaki fıkra uyarınca kat irtifakı kaldırıldığında tapu kütüğündeki kayıt silinir.” Demekle dosyadaki yazılara, kararın bozmaya uygun olmasına ve gereği yerine getirilerek, yazılı olduğu şekilde davanın kabulüne karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, yerinde görülmeyen bütün temyiz itirazlarının reddi ile usule ve kanuna uygun olan hükmün ONANMASINA, aşağıda yazılı onama harcının temyiz edenlere yükletilmesine 15.06.2020 günü oy birliğiyle karar verildi.

Kat Mülkiyeti ile Kat İrtifakının Farkları

Kat mülkiyeti ile kat irtifakının farkları ana hatlarıyla şunlardır:

• Kat mülkiyetinde inşaat tamamlanmıştır ve yapı kullanım izin belgesi (iskan belgesi) alınmıştır.
• İnşaatı tamamlanmamış yapıda ise yapı kullanma izin belgesi alınamaz.
• Yapı kullanım izin belgesi verilmesi için inşaatın tamamlaması gerekir. Kat mülkiyetine geçilmesi için ise yapı kullanım izin belgesi verilmesi gerekir.
• Öte yandan üzerinde kat irtifakı kurulan taşınmazın devralınmasının bazı riskleri vardır. Bu bağlamda, müteahhit ile sözleşme yapmış olan diğer bir kişi, taşınmazın satışına ilişkin yüklenici ile yapılan bu sözleşme dışındaki arsa sahibine karşı tapu iptali ve tescil davası açabilir.
• Anılan davanın açılması durumunda arsa sahibi, yükleniciye karşı ileri sürebileceği hususları, gayrimenkulü satın alan kişiye karşı da ileri sürebilir.
• Ayrıca iskan belgesinin alınması, kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca müteahhitin yükümlülüğünde ise, üçüncü kişiden eksiklikleri gidermesi talebinde bulunulabilir.

Açıklanan sebeplerle, kat irtifaklı tapunun alınması pek tavsiye edilmemektedir.

Kat İrtifakı Nasıl Kurulur?

Kat irtifakı, arsa maliklerinin anlaşarak senet düzenlemeleri ve bunun tapuda tescil edilmesiyle kurulur. Ama malikler aralarında anlaşamazsa mahkeme yoluyla da kurulabilir. Ayrıca paydaşların yapılacak olan binadaki bağımsız bölümlerin kime ait olacağı konusunda da anlaşmaları gerekir.

Arsa maliklerinin bu şekilde anlaşmaları durumunda, paydaşların tamamının birlikte tapu müdürlüğüne gitmesi ya da kat irtifakı kurulması konusunda yetki verdikleri vekilleri ile kendilerini tapu müdürlüğünde temsil ettirmeleri gerekir. Kat irtifakının kurulmasının koşulları ise şunlardır:

• Gayrimenkulde kat irtifakı kurulmasının imar mevzuatı ile yapılaşmaya müsait olması,
• Maliklerin tamamının kat irtifakı kurulmasına rıza göstermesi ya da bu konuda mahkeme kararı alınması,
• İnşa edilecek yapının tamamına ilişkin kat irtifakının kurulması,
• Gereken belgelerle tapu müdürlüğüne başvurulması.

Kat İrtifakının Kurulması İçin Gereken Belgeler

Kat irtifakı kurmak için taşınmazın bulunduğu yerdeki tapu müdürlüğüne başvurulması gerekir. Bu başvuruda aşağıdaki belge ve bilgilerin sunulması lazımdır:

• İnşa edilecek bağımsız bölümlerin arsadaki paylarını ve niteliklerini içeren liste,
• Arsa maliklerinin kimlikleri, kimlik fotokopileri ve vesikalık fotoğrafları,
• Vaziyet planı,
• Mimari proje,
• Aplikasyon projesi,
• İnşası planlanan yapının yönetim planı.

Kat İrtifakı Kaç Mülkiyetine Nasıl Çevrilir? 

Kat irtifakı tapu örneği, sadece binanın yapımımı tamamlanıncaya kadar geçerlidir. Yani bina tamamlandıktan sonra kat irtifakı tapusunun kat mülkiyeti tapusuna çevrilmesi gerekir. Kat irtifakı tapusu kat mülkiyeti tapusuna çevrilirken ortaklar arasında herhangi bir anlaşma şartı aranmaz. Ancak binanın yapımının irtifak tarihinden sonra 5 yıl içinde tamamlanmış olması gerekir. Eğer bina yasal süre içinde tamamlanamazsa hisse sahipleri itiraz edebilir ve irtifakı bozabilir.  Kat irtifakından kat kat mülkiyetine geçişte gerekli belgeler şunlardır:

• İskân belgesi (yapı kullanım izni belgesi)
• Nüfus cüzdanı fotokopisi
• Yapının bağımsız bölümlerine ait arsa payları ve bu bölümlerin listesi
• Bağımsız bölümlere ait Zorunlu Deprem Sigortası (DASK)
• Binanın borcu olmadığın ilişkin belge

Yukarıda bahsedildiği gibi kat irtifakı bir yapının inşaat süreci devam ederken kuruluyor. Dolayısıyla yapımı tamamlanmış binalarda kat irtifakı kurulması mümkün olmuyor. Ayrıca kat irtifakından ayrı olarak arsa payı devredilemez, miras yoluyla geçişi sağlanamaz ve başka bir hakla kısıtlanamaz.

Kat İrtifakı Hangi Hallerde Son Bulur?

Türk Medeni Kanunu ile kat irtifakı mülkiyetinin son bulduğu haller düzenlenmiştir. Türk Medeni Kanunu’na (TMK) ve ilgili mevzuata göre kat irtifakının son bulduğu haller şunlardır:

• Kat Mülkiyetine Geçme İle Sona Erme: Kart irtifakı, inşaat sürecine ilişkin bir geçici bir hukuki statü olarak kabul edilmektedir. İnşaatın tamamlanması ve iskan belgesi olarak bilinen yapı kullanma izni alındığında kat irtifakı sona erer ve kat mülkiyeti kurulmuş olur.
• Yapının Yıkılması veya Yok Olması Suretiyle Sona Erme: Kat irtifakına konu edilen taşınmazın deprem, yangın veya başka bir sebeple tamamen yıkılması veya yok olması durumunda ortada taşınmaz kalmaması sebebiyle kat irtifakı sona erecektir. Taşınmazın yıkılması veya yok olması ile birlikte kat irtifakı kendiliğinden sona erer ancak arsa payları üzerinde ortak mülkiyet devam etmektedir.
• Kat İrtifakını Terk Etme Yoluyla Sona Erme: Kat irtifakına sahip olan kişilerin tamamının, noter huzurunda anlaşarak kat irtifakını terk etmesi mümkündür. Bu halde kat irtifakı tapu sicilinden silinir ve arsa üzerindeki mülkiyet ortak mülkiyet olarak devam eder.
• İrtifakın Mahkeme Kararı İle Kaldırılması: İnşaatın belirli sürede tamamlanamaması, projeye aykırı olarak ilerlemesi veya kanunda belirtilen başka bir sebeple kat irtifakının kurulmasındaki şartlara uyulmaması durumunda kat irtifakının kaldırılması mahkemeden istenebilir. Bu durumda ilgili tarafların başvurusu ile mahkeme talebi haklı görürse kat irtifakının kaldırılmasına karar verebilir.
• İrtifakın Süre Dolması Sebebi İle Sona Ermesi: Kat irtifaklarının süreli olarak kurulması mümkündür. Kat irtifakı süreli olarak kurulmuşsa ve bu sürenin sonunda inşaat tamamlanmamış ve kat mülkiyetine geçilmemişse kat irtifakının kendiliğinden sona ermesi söz konusu olabilir.
• Arsanın Kamulaştırılması Halinde Sona Erme: Kat irtifakına konu taşınmazların kamulaştırılması mümkündür. Ancak bu taşınmazların kamulaştırılması halinde artık irtifak hakkı sona ermiş olur. Bu kamulaştırmanın arsa üzerindeki tüm hakları etkilemesinin bir sonucudur.
• Tüm Hissedarların Anlaşması Sonucu Arsa Payının Devri İle Sona Erme: Kat irtifakı sahiplerinin tamamı isterlerse, arsa paylarını üçüncü bir kişiye devredebilir veya arsa üzerindeki haklarından feragat edebilirler. Kat irtifakı sahiplerinin tamamının, arsa paylarını bir üçüncü kişiye devretmesi veya arsa üzerindeki haklardan feragat etmesi durumunda, kat irtifakı ortadan kalkabilir.

Kat irtifakının sona ermesi, tapu sicilinde gerekli tescil işlemleriyle resmiyet kazanır.Kat irtifakının sona ermesi durumunda, arsa üzerindeki ortak mülkiyet rejimi devam eder ve hissedarlar arsa payları oranında hak sahibi olur. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, kat irtifakı sahipleri inşaatı tamamlamakla yükümlüdür. Aksi takdirde, diğer hak sahipleri veya yetkili merciler tarafından irtifakın kaldırılması talep edilebilir.