Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, bir taşınmaz hakkında düzenlenen ve belirli şartlar sağlandığı takdirde ileriki zamanlarda belirlenen bir kişiye satılmasının borcunu içeren bir ön sözleşmedir. Taşınmaz (taşınamaz) satış vaadi sözleşmesi Türk hukukunda bir ön sözleşme olarak kabul edilmektedir. Satış vaadinin konusu ise ileride taşınmazın satış sözleşmesinin yapılmasıdır. Koşulları henüz gerçekleşmediği için kurulması olanaksız olan asıl satım sözleşmesinin görevini yerine getirmek üzere kolay ve güvenli bir yol olarak görülüp tercih edilen bir ön sözleşme türüdür. Kaynağını 6098 sayılı TBK’nın 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, TBK’nın 237, TMK’nın 706, Noterlik Kanununun 60/3, 89 ve Tapu Kanununun 26. Maddelerinde düzenlenmiştir.
Bir sözleşmenin ileride yapılmasına ilişkin kural 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 29/1. Maddesinde kabul edilmiştir. “Bir sözleşmenin ileride kurulmasına ilişkin sözleşmeler geçerlidir.” (TBK 29/1) Kimi görüşler bu sözleşmelerin noterler tarafından yapılması durumunda asıl satış sözleşmesi olacağından bahseder. Ancak taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin kural olarak önsözleşme olduğu mevzuat kapsamında kabul edilmiştir. Örneğin Tapu Kanunu’nda hüküm şu şekilde yer almaktadır: “Şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis ve tapuya tescil edilmezse işbu şerh tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından re’sen terkin olunur.” Şerhten itibaren 5 yıl içinde satış yapılmazsa ibaresi sözleşmenin bir ön sözleşme olduğunu göstermektedir.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, satış sözleşmesinin ön sözleşmesi niteliğinde kurulan ve taşınmazın devri için taraflara bazı yükümlülükler yükleyen sözleşme türüdür. Yani taşınmaz satış vaadi, Türk hukukunda bir ön sözleşme olarak kabul edilmektedir. Bu vaadin konusu ileride satış akdinin yapılmasıdır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde alacaklı ve borçlu olmak üzere iki taraf vardır. Borçlu taşınmazın satışını vaat eden taraftır. Alacaklı ise almakla söz veren ve bu yükümlülük altına giren taraftır. Bu sözleşmeler iki tarafa borç yükleyecek şekilde kurulabileceği gibi tek tarafa borç yükleyecek şekilde de kurulabilir.
Satış vaadi tapuya şerh edilir ve resmi şekilde düzenlenir. Şerhin yapılması ile alacaklı lehine kuvvetlendirilmiş bir alacak hakkı doğar. Borçlu aleyhine ise eşyaya bağlı bir borç doğar. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin şerh edilmesi ile şerhin süresi 5 yıl olarak belirlenmiştir. 5 yıl içinde asıl satış sözleşmesi yapılmadığı takdirde tapu sicil müdürü ya da memuru resen vaat sözleşmesini de terkin eder yani siler. Elbette 5 yıl sonunda şerh bittikten sonra yeniden şerh istenebilir.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Çeşitleri
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ya tek taraflı bir şekilde kurulur ya da iki taraflı şekilde kurulur. Eğer sözleşme tek taraflı kuruluyorsa vaat eden kişinin imzasının olması gerekir. Tek taraflı bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yalnızca bir tarafı borç altına sokmaktadır. Buna benzer bir durum, kefalet sözleşmesi yapma vaadinde bulunmaktır. Bu durumda da vaat eden kişinin imzasının olması yeterlidir. Sözleşmenin konusunu kat irtifatı ve kat mülkiyeti de oluşturabilir.
Bunun dışında bir de iki tarafı borç altına sokan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi bulunmaktadır. Bu sözleşmeler tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdendir. Uygulamada da tek taraflı taşınmaz satış vaadi sözleşmesine nazaran iki taraflı taşınmaz satış vaadi sözleşmesi görülmektedir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin bunların dışında şarta bağlanarak yapılması da mümkündür. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 243. Maddesinde göre yalnızca geciktirici şartla bu sözleşme kurulabilir. Sonuç olarak taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin çeşitleri şu şekildedir:
- Tek taraflı taşınmaz satış vaadi sözleşmesi
- İki taraflı taşınmaz satış vaadi sözleşmesi
- Şarta bağlı taşınmaz satış vaadi sözleşmesi
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Tarafları
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin iki tarafı bulunmaktadır. Bunlar borçlu olan satıcı ile alacaklı olan alıcıdır. Borçlu taşınmazın malikidir. Bu taşınmazın ileriki zamanlarda satılması için taraflar arasında bir satış sözleşmesi yapılmaktadır. Bu satış sözleşmesinde borçlunun yükümlülüğü de taşınmazı satmayı üstlenmektir. Alıcı ise taşınmazın satımına ilişkin satış vaadinde diğer taraftır. Alacaklı kişinin yükümlülüğü taşınmazı alma sözü vermektir. İki taraflı taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerli olması için hem alacaklı hem de borçlunun imzasının bulunması gerekmektedir. Aksi takdirde sözleşme kesin hükümsüz sayılır.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi iki taraf arasında nispi yani şahsi sonuçlar doğurur. Bu durum alacaklının lehine doğan bir alacak hakkının olmasıdır. Nispi sonuç doğurması; alacaklı kişinin kendisine ait olan alacak hakkını 3. Bir kişiye devretmesi hakkını sağlar. Devir işlemi için alacaklının borçlunun onayını almasına gerek yoktur. Ancak bu devir işleminin yazılı şekilde yapılması gerekmektedir. Sonuç olarak taşınmaz satış vaadinin tarafları iki tanedir ve şu şekildedir:
- Vaatte bulunan borçlu (Satıcı): Taşınmazın malikidir ve satmayı üstlenir.
- Adına vaatte bulunulan alacaklı (Alıcı): Taşınmazı ileriki dönemde alma sözü vermektedir.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Şekli
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi resmi şekilde yapılması gereken bir sözleşme türüdür. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 29/2. Maddesine göre; “Kanunlarda öngörülen istisnalar dışında, ön sözleşmenin geçerliliği, ileride kurulacak sözleşmenin şekline bağlıdır.” şeklinde sözleşmesinin şekline dair bir düzenleme yapılmıştır. İleride kurulacak sözleşme taşınmaz satış sözleşmesi olduğundan ve bu sözleşmenin de resmi şekilde düzenlenmesi gerekmektedir. Bu nedenle taşınmaz satış vaadi sözleşmesi de resmi şekilde düzenlenmesi gerekmektedir.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin resmi şekilde yapılmasının sebebi tarafları korumaya yönelik bir düzenlemedir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin yapılacağı yerler noterlerdir. Noterlik Kanunu’nun 60. Maddesinde noterlerin görevleri düzenlenmektedir. Maddeye göre görevlerden biri de şu şekilde düzenlenmiştir: “Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapmak ve bu sözleşmeyi taraflardan birinin talep etmesi, harç ve giderleri ödemesi hâlinde tapu bilişim sistemi vasıtasıyla tapu siciline şerh vermek, taşınmaz satış sözleşmesi yapmak,”
Noterlerin düzenledikleri taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri; bizzat noter tarafından düzenlenmelidir. Yani tarafların dışarıda yaptığı biz sözleşmeyi onaylama şeklinde bu sözleşme geçerlilik şartı sağlanmaz. Kural olarak noterin düzenlediği satış sözleşmesi taşınmaz satış vaadi sözleşmesi olarak kabul edilemez. Ancak taraflar aralarında farazi iradeleri ile sözleşmeyi dönüştürebiliyorlarsa, yapılan bu sözleşmenin taşınmaz satış vaadi olarak kabul edilmesi mümkündür.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Tapuya Şerhi
Türk Medeni Kanunu, ayni haklar için söz konusu olan temlik alanındaki tescil kurumunun yanında bazı kişisel hakların şerh verilmesini kabul etmiştir. Şerh verilebilecek kişisel haklar TMK’nın 1009’uncu maddesinde tahdidi olarak sayılmıştır. Satış vaadi sözleşmesi de şerh verilebilecek kişisel haklardandır. Satış vaadi sözleşmesinin şerh verilebilmesi için geçerli bir satış vaadi sözleşmesinin varlığı yeterlidir.
Satış vaadi sözleşmesi 2644 sayılı Tapu Kanununun 26’ncı, Noterlik Kanununun 44’üncü ve TMK’nın 1009’uncumaddelerine dayanılarak tapu kaydına şerh verilebilir. Kişisel hak sağlayan satış vaadi sözleşmesi tapu kaydına şerh verilmekle, ayni hak gibi etkili hale gelir.
Ayni haklar, eşya üzerinde doğrudan doğruya hâkimiyet sağlayan ve herkese karşı ileri sürülebilen haklardır. TMK’nın 1009’uncu maddesinin ikinci fıkrasında da, bu satış vaadi şerhi o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hak sahiplerine karşı da ileri sürülebileceği belirtilmiştir. Kuşkusuz Tapu Kanununun 26’ncı maddesi uyarınca tapuya şerh verilen satış vaadi sözleşmeleri şerh tarihinden itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis ve tapuya tescil edilmez ise tapu sicil müdürü veya memuru tarafından resen terkin edilir. 22.07.2013 günlü ve 5150 sayılı Tapu Sicil Tüzüğünün 69’uncu maddesinde terkinin, tescilin kendisine hak sağladığı kimsenin istemine ya da yetkili makam veya mahkeme kararına dayanılarak yapılacağı belirtilmiştir.
Süresi geçtiği halde terkin edilmeyen satış vaadi sözleşmesi şerhi ayni hak kuvvetini yitirerek tekrar şahsi hak sağlar duruma dönüşür.
2644 sayılı Tapu Kanununun 26’ncı maddesinin yedinci ve sekizinci fıkralarında da; noterlikçe düzenlenen satış vaadi sözleşmelerinin taraflardan biri isterse taşınmaz siciline şerh verileceği, şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmazsa, bu şerhin tapu sicil muhafızı veya memuru tarafından re’sen terkin olunacağı belirtilmiştir.
Özünde kendine özgü yapısıyla şahsi hak niteliğinde olan satış vaadi sözleşmeleri getirilen tapuya şerh olanağı ile güçlendirilmiş bulunmaktadır. Sözleşmenin sağladığı şahsi hakkı ayni hakka dönüştürmemekle birlikte, “ayni tesir” kazandıran bu şerhin geçerliliği de satış vaadi sözleşmesinin geçerliliğine bağlıdır. Geçersiz bir sözleşmeye dayanılarak tapuya işlenen şerhin geçerliliğinden ve koruyuculuğundan da söz edilemez. Tapuya şerh verilen taşınmazın, satış vaadinde bulunan tarafından üçüncü kişiye devri halinde, satış vaadi alacaklısı isterse, satış vaadi borçlusuna karşı tazminat, isterse üçüncü kişiye karşı tapu iptali ve tescil davası açabilir. Satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh verilmemiş olsa da, satış vaadi borçlusu, satış vaadine kamu taşınmazı kötüniyetle üçüncü kişiye devrederse, üçüncü kişi de, satış vaadi sözleşmesini bilerek kötü niyetle taşınmazı devralırsa, satış vaadi alacaklısı kişisel hakkına dayanarak tapu iptali ve tescil davası açabilir.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Sonuçları
Taşınmaz satış vaadinin sözleşmesi genellikle tam iki tarafa borç yükleyen sözleşme şeklinde yapılır. Tarafların yüklendikleri borç taşınmazın mülkiyetinin devredilmesi değildir. Asıl borç ileride bir satış sözleşmesi yapmaktır. Eğer iki taraf da sözleşmeye uyarsa ve taşınmazın devrini gerçekleştirmek için sonrasında satış sözleşmesi yaparsa tüm usul işlemleri tamamlanmış sayılır. Ancak kimi durumda borçlu ödevini yerine getirmez ve taşınmazın devri için satış sözleşmesi yapmaz.
Eğer borçlu yükümlülüğüne aykırı olarak davranırsa alacaklı kişi borçluya dava açabilir. Ayrıca vaat borçlusu kendi kusuru ile borcunu yerine getirmiyor olabilir. Bu durumda vaat alacaklısının uğradığı zararı tazmin ettirmesi mümkündür. Vaat alacaklısı bu durumda iki şekilde zararının tazminini isteyebilir. Bunlardan birincisi alacaklının vazgeçtiğini bildirmek şartıyla müspet zararın tazmini isteyebilmesidir. İkincisi ise sözleşmeden dönerek menfi zararın tazminini isteyebilmesidir.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Hakkında Mahkeme Kararları
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2015/4288 E. 2017/5442 K. ve 21.06.2017 Tarihli Kararı
Davanın dayanağı 03.06.2009 ve 20.07.2009 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri yasada öngörülen koşulları taşıması nedeniyle geçerlidir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak veren sözleşmelerdendir. Satış vaadine konu taşınmaz, yine bir satış vaadi sözleşmesi ile bir başka kişiye devredilebilir. Tapu maliki 03.06.2009 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile dava konusu taşınmazın davalı …’e satışını vaat etmiştir. … de bu sözleşmeden doğan kişisel hakkını yine 20.07.2009 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile davacıya devretmiştir. Bu devir geçerli olup, kişisel hakkı temellük eden davacı bu hakkına dayanarak, tapu maliki satıcıdan (davalı …) dava konusu taşınmazın ferağını isteyebilir.
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2016/12127 E. 2019/4431 K. ve 15.05.2019 Tarihli Kararı
Görüldüğü gibi, satış vaadi borçluları ile vaat alacaklısı tapu kayıt maliki …’nun mirasçıları olup davacı ve davalılar taşınmaza elbirliği halinde maliktirler. Taraflar taşınmaza elbirliği halinde malik olduklarından, elbirliği ortaklığı bozulmadan …’dan satıcı iştirakçi … ve …’ya intikal eden payın alıcı iştirakçi olan davacı …’nın payına ilave edilmek suretiyle satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı vardır.
Bu durumda mahkemece; satış vaadi sözleşmelerinin borçluları olan … ve …’nun, muris …’dan gelen miras hisseleri bilirkişiye hesaplattırılarak, bu hisselerin davacı adına kayıt ve tesciline karar verilmesi gerekirken, satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağının bulunmadığından bahisle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA,
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2018/2532 E. 2019/85 K. 08.01.2019 Tarihli Kararı
Somut olayda, davalı … ile … arasında yapılan satış vaadi sözleşmesi dava dışı …’ın 298 parsel sayılı taşınmazdaki 38/640 payını davalı …’a satmayı vaadettiği, davalı …’ın ise … tarafından satışı vaadedilen bu payı noterlikçe düzenlenen satış vaadi sözleşmesi ile eşit oranda davacı … ve birleştirilen dava davacısı…’na toplam 2.000.000,00ETL bedel ile satışını vaadettiği, dosya içerisindeki tedavüllü tapu kaydının incelenmesinde… oğlu …’ın dava konusu 298 parsel sayılı taşınmazda hiçbir zaman pay sahibi olmadığı, öte yandan davalı …’ın ise dava konusu taşınmazda 23.03.2004 tarihinde hükmen tescil suretiyle; 05.07.2013 tarihinde ise satış suretiyle toplam 57/3584 pay sahibi olduğu, satış vaadi sözleşmesinin imzalandığı tarihte satış vaadinde bulunanın malik olması gerekmediği ve eldeki davaya konu satış vaadi sözleşmesinin noterlikçe usulüne uygun olarak yapılmış geçerli bir satış vaadi sözleşmesi olduğu ve ifa olanağının bulunduğu göz önünde bulundurulduğunda davanın reddine karar verilmesi doğru değildir. Öte yandan, dosya içerisindeki … 2. Noterliği’nin 17.01.2017 tarihli, 0736 yevmiye No’lu mirasçılık belgesine göre davalı …’ın 12.01.2017 tarihinde öldüğü anlaşıldığından, mahkemece mirasçılık belgesinde gösterilen davalı mirasçılarının davada yer almaları sağlandıktan sonra işin esası hakkında karar verilmesi gerektiğinden yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA,
Bizi Arayın
WhatsApp