Kamulaştırma Nedir? Kamulaştırma İşlemi Nasıl Yapılır?

Kamulaştırma, kamu yararının gerektirdiği hallerde gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetinde bulunan taşınmazların, kaynakların ve irtifak haklarının bedeli peşin veya bazı hallerde taksitli ödenmek kaydıyla belirli esas ve usuller çerçevesinde anlaşarak ya da zorla alınmasıdır. Yani kamulaştırma, kamu tüzel kişilerinin kamu tüzel kişilerinin kamu yararı amacıyla kamu gücünü kullanarak gerçek ya da özel tüzel kişilere ait taşınmazları kendi mülkiyetine geçirmesidir. idarenin kamu yararını gerekçe göstererek bir kimsenin özel mülkiyetinde bulunan taşınmazına rızası dışında el koymasına denir. Anayasanın 46. maddesine göre, Devlet ve kamu tüzel kişileri; kamu yararının gerektirdiği hallerde, gerçek karşılıklarını peşin ödemek şartıyla, özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamını veya bir kısmını, kanunla gösterilen esas ve usullere göre, kamulaştırmaya ve bunlar üzerinde idari irtifaklar kurmaya yetkilidir. Kamulaştırma yapan idare, bedelini ödemek koşuluyla gerçek ve özel hukuk tüzel kişilere ait bulunan taşınmaz mallara sahip olabilirler. Fakat bunun için belli şartların olması gereklidir. Aşağıda ayrıntısıyla açıklayacağımız üzere, kamulaştırmanın şartları;

• Kamulaştırma kararı sadece “yetkili idare” tarafından verilir.
• “Kamu yararı” olmalıdır.
• Kamulaştırmanın konusu “özel mülkiyete konu taşınmazdır.”
• Kamulaştırılan taşınmazın gerçek değerinin “peşin” ödenmelidir.
• Kamulaştırmanın usul ve esasları kanundaki esaslara göre belirlenir.

Kamulaştırma bedeli ile kesin hükme bağlanan artırım bedeli nakden ve peşin olarak ödenir. Ancak, tarım reformunun uygulanması, büyük enerji ve sulama projeleri ile iskan projelerinin gerçekleştirilmesi, yeni ormanların yetiştirilmesi, kıyıların korunması ve turizm amacıyla kamulaştırılan toprakların bedellerinin ödenme şekli kanunla gösterilir. Kanunun taksitle ödemeyi öngörebileceği bu hallerde, taksitlendirme süresi beş yılı aşamaz; bu takdirde taksitler eşit olarak ödenir. Kamulaştırılan topraktan, o toprağı doğrudan doğruya işleten küçük çiftçiye ait olanlarının bedeli, her halde peşin ödenir. Taksitlendirmelerde ve herhangi bir sebeple ödenmemiş kamulaştırma bedellerinde kamu alacakları için öngörülen en yüksek faiz uygulanır. Kamulaştırma işleminin Anayasal hükümlerine çok dikkat etmek gerekir.

Kamulaştırma Nedir?

Kamulaştırma, devletin ve kamu tüzel kişilerinin kamu yararının gerektirdiği durumlarda, özel mülkiyetteki taşınmaz malları, Kanunun takside imkan tanıdığı haller istisna olmak üzere bedelini peşin ödemek şartıyla, mal sahibinin rıza ve muvafakatine bakılmaksızın edinmesidir. Kamulaştırma, idarenin kamu yararını gerekçe göstererek bir kimsenin özel mülkiyetinde bulunan taşınmazına rızası dışında el koymasına denir. Anayasanın 46. maddesine göre, Devlet ve kamu tüzel kişileri; kamu yararının gerektirdiği hallerde, gerçek karşılıklarını peşin ödemek şartıyla, özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamını veya bir kısmını, kanunla gösterilen esas ve usullere göre, kamulaştırmaya ve bunlar üzerinde idari irtifaklar kurmaya yetkilidir.

İdarenin mal edinme yöntemlerinden birisi olan kamulaştırma konusuna geçmeden önce kısaca idarenin mal edinme yöntemlerine değinilmelidir. İdare, kamu hukuku kurallarının geçerli olacağı devletleştirme, istimval ve kamulaştırma yöntemleri ile mal edinebileceği gibi; istisnai olarak özel hukuk kurallarının geçerli olacağı satın alma ve bağış yöntemleri ile de mal edinebilir.

Kamulaştırma konusuna ilişkin en temel düzenlemeye Anayasanın 46. maddesinde yer verilmiştir. Maddede ifade edildiği üzere; “Devlet ve kamu tüzel kişileri; kamu yararının gerektirdiği hallerde, gerçek karşılıklarını peşin ödemek şartıyla, özel mülkiyette bulunan  taşınmaz malların tamamını veya bir kısmını, kanunla gösterilen esas ve usullere göre, kamulaştırmaya ve bunlar üzerinde idarî irtifaklar kurmaya yetkilidir. Kamulaştırma bedeli ile kesin hükme bağlanan artırım bedeli nakden ve peşin olarak ödenir. Ancak, tarım reformunun uygulanması, büyük enerji ve sulama projeleri ile iskân projelerinin gerçekleştirilmesi, yeni ormanların yetiştirilmesi, kıyıların korunması ve turizm amacıyla kamulaştırılan toprakların bedellerinin ödenme şekli kanunla gösterilir. Kanunun taksitle ödemeyi öngörebileceği bu hallerde, taksitlendirme süresi beş yılı aşamaz; bu takdirde taksitler eşit olarak ödenir. Kamulaştırılan topraktan, o toprağı doğrudan doğruya işleten küçük çiftçiye ait olanlarının bedeli, her halde peşin ödenir. İkinci fıkrada öngörülen taksitlendirmelerde ve herhangi bir sebeple ödenmemiş kamulaştırma bedellerinde kamu alacakları için öngörülen en yüksek faiz uygulanır.” düzenlemesine yer verilmiştir.

Kamulaştırmaya ilişkin bir diğer yasal düzenleme de 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’dur. İdarenin mal edinme yöntemlerinden birisi olan kamulaştırma konusuna geçmeden önce kısaca idarenin mal edinme yöntemlerine değinilmelidir. İdare, “kamu hukuku kurallarının geçerli olacağı” devletleştirme, istimval ve kamulaştırma yöntemleri ile mal edinebileceği gibi; istisnai olarak “özel hukuk kurallarının geçerli olacağı” satın alma ve bağış yöntemleri ile de mal edinebilir. Kamulaştırma, devletin ve kamu tüzel kişilerinin kamu yararının gerektirdiği durumlarda, özel mülkiyetteki taşınmaz malları, bedelini ödemek şartıyla, mal sahibinin rızasına bakılmaksızın edinmesidir. Kamulaştırma konusuna ilişkin en temel düzenlemeye Anayasanın 46. maddesinde yer verilmiştir.

Kamulaştırmanın Şartları

Kamulaştırmanın yapılabilmesi için Anayasada ve kanunda belirtilen şartların yerine getirilmesi gerekir. Aksi takdirde hukuka uygun bir kamulaştırma işlemi söz konusu olmayacağından yargı yoluna başvurulması kaçınılmaz olacaktır. Aksi takdirde hukuka uygun bir kamulaştırma işlemi söz konusu olmayacağından yargı yoluna başvurulması kaçınılmaz olacaktır.

• Sadece Kamu Tüzel Kişilerinin Kamulaştırma Yapmaya Yetkili Olması

Anayasa’nın 46. maddesinin 1.fıkrasında “Devlet ve kamu tüzel kişileri…kamulaştırmaya ve bunlar üzerinde idari irtifaklar kurmaya yetkilidir.” İfadesi yer almaktadır. Bundan dolayı kamulaştırma yapmaya yalnızca devlet ve diğer kamu idareleri yetkilidir. Bir başka ifade ile kamulaştırma bir kamu gücünün kullanılmasını gerektirdiği için özel kişiler tarafından kullanılabilecek bir yetki olamaz.

• Kamu Yararının Gerektirdiği Durumlarda Kamulaştırma Yapılabilmesi

Anayasa’nın 46. Maddesine kamu idareleri, ancak kamu yararının gerektirdiği durumlarda kamulaştırma yapabilmektedirler. Kamu yararının bulunmadığı hallerde kamulaştırmadan da söz edilemez. Yani, kamu ararı olmadıkça devletin değil gerçek karşılıkla bunun çok daha üstünde olan bedellerle dahi bireylerin mülkiyet hakkına el atması düşünülemez. Burada dikkat edilmesi gereken nokta, kamulaştırma yapılabilmesi için bir zorunluluk şartı aranmasıdır.

• Kısmi Kamulaştırmada İdarenin Kamulaştırma Zorunluluğu

Kanun’un 12.maddesine göre, bir kısmı kamulaştıran taşınmazdan artan kısmı yararlanmaya elverişli bir durumda değil ise, kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda dava açılmayan hallerde mal sahibinin en geç kamulaştırma kararının tebliğinden itibaren otuz gün içerisinde yazılı başvurusu üzerine, bu kısmın da kamulaştırılması zorunludur.

• Baraj Sahasına Mücavir Taşınmaz Malların Kamulaştırılması Zorunluluğu

Kanun’un 12.maddesine göre, baraj inşası için yapılan kamulaştırmalar sonucunda, kamulaştırma sahasına mücavir taşınmazlar, kamulaştırma işleminin tamamlandığına ilişkin ilanın indirildiği tarihten itibaren bir yıl içinde sahiplerinin yazılı başvurusu üzerine çevrenin sosyal, ekonomik veya yerleşme düzeninin bozulup bozulmadığı, ekonomik veya sosyal yönden yararlanılmasının mümkün olup olmadığı yönlerinden ilgili valilikte kurulan komisyon tarafından incelenir. Komisyonca yapılan inceleme sonucunda çevrenin sosyal, ekonomik veya yerleşme düzeninin bozulduğuna ve taşınmazdan yararlanılmasının mümkün olmadığına karar verilmesi halinde taşınmaz kamulaştırmaya tabi tutulur. İdare bu taşınmazlar üzerinde imar mevzuatı hükümlerini de göz önünde tutarak dilediği gibi tasarrufta bulunabilir ve gerektiğinde hazineye bedelsiz olarak devredebilir.

• İdarelerin Yapmakla Yükümlü Oldukları Hizmetler İçin Kamulaştırma Yapılabilmesi

Kamu yararı ile paralellik arz eden bir diğer şart ise kamu hizmetinin görülmesidir. Kamulaştırma Kanunu’na göre idarelerin ancak kanunen yapmakla yükümlü hizmetler için kamulaştırma yapabilmektedirler.

• Sadece Özel Mülkiyette Bulunan Taşınmazların Kamulaştırılabilmesi

Anayasa’nın 46.maddesinde kamulaştırman konusu “özel mülkiyette bulunan taşınmazlar” olarak belirtilmiştir. Bu ifadeden çıkan en önemli sonuç, sadece özel mülkiyette bulunan taşınmazların kamulaştırılabilmesidir. Bu kurala paralel olarak kamulaştırma Kanunu kamu tüzel kişilerinin ve kurumlarının sahip oldukları taşınmaz, kaynak veya irtifak haklarının diğer bir kamu tüzel kişisi tarafından kamulaştırılamayacağını hüküm altına almış ve bunların bir diğer kamu idaresine devrini 30.maddede özel usullere bağlamıştır. Bundan dolayı kamu tüzel kişilerinin mülkiyetinde bulunan taşınmazların kamulaştırılmasına yönelik işlemler yok hükmündedir. Bunun yanı sıra kamu malı niteliğinde bulunan yerlerin de kamulaştırılmasına imkan yoktur.

Kamulaştırma Süreci

1. Aşama: Kamulaştırma bedeli için ödenek ayrılmalı.
2. Aşama: Kamu yararı kararı ve onayı alınır. Kamu yararı kararı olmadan yapılan bir kamulaştırma işlemi şekil bakımından hukuku aykırı nitelik taşır. Kamu yararı kararı alan merciin yetkili olmaması ya da gereken toplantı ve karar yeter sayılarına uyulmamış olması da işleminin sakatlığı sonucu doğuracak ve bu nedenle kamulaştırmanın iptali yoluna gidilebilecektir.
3. Aşama: İdare kamulaştırılacak olan taşınmazı belirler.
4. Aşama: İdare tarafından kamulaştırma kararı alınır. Karar sonrası taşınmazın kayıtlı bulunduğu tapu siciline şerh edilir. Bu şerh 3. kişileri bilgilendirme amacını taşır ve taşınmazın satışına engel değildir. Şerh tarihinden itibaren 6 ay içerisinde kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmazın idare adına tescili istemiyle dava açıldığına dair belge tapu idaresine sunulmadığı takdirde, bu şerh tapu sicilinden tapu idaresince resen silinir.
5. Aşama: İdarenin satın alma süreci:

• Satın alma talebi olumlu sonuçlanacak olursa idarece, anlaşma tutanağının tanzim tarihinden itibaren en geç 45 gün içinde, tutanakta belirtilen bedel hazır edilerek, idarenin anlaşma tutanağı ve kamulaştırma öncesi taşınmaz üzerindeki tüm takyidat ve haklardan arındırıldığını bildiren yazıya istinaden taşınmaz idare adına tapuya resen tescil veya terkin edilir. Tapuya resen tescil veya terkinden sonra kamulaştırma bedeli hak sahip veya sahiplerine ödenir. Bu şekilde anlaşma ile satın alınan veya trampa edilen taşınmaz mal, kaynak veya irtifak hakkı, sahibinden kamulaştırma yolu ile alınmış sayılır ve bu şekilde yapılan kamulaştırmaya veya bedeline karşı dava açılamaz.

• Satın alma talebi olumsuz sonuçlanacak olursa kamulaştırmada adli aşama (yargı aşaması) yaşanacaktır. Kamulaştırmada idarenin satın alma talebinin sonuçsuz kalması idareyi asliye hukuk mahkemesinde dava açmaya yöneltir. İdare taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesine başvurarak bedelin tespiti ile bu bedelin peşin veya taksitle ödenmesi karşılığında taşınmazın idare adına tesciline karar verilmesini ister. (Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davası)

Asliye hukuk mahkemesi idarenin başvuru tarihinden itibaren 30 gün içinde bir duruşma günü belirleyerek taşınmaz malikine dava dilekçesini tebliğ eder.

Kamulaştırma İşleminin Aşamaları

Kamulaştırma işlemi idari aşamaların ve adli yargıya ilişkin aşamaların gerçekleştirilmesiyle neticelendiğinden bu aşamalar ayrıntılı olarak ele alınmalıdır. Sürecin temel aşamaları şunlardır:

• Kamulaştırma bedeli için yeterli ödeneğin temin edilmesi (2001 değişikliği)

• Kamu yararı kararının alınması

• Kamu yararı kararının onaylanması

• Taşınmazın belirlenmesi

• Kamulaştırma kararının alınması

• Satın alma usulünün uygulanması (2001 değişikliği)

• Bedelinin tespiti için idare tarafından yerel asliye hukuk mahkemesine “bedel tespit” davası açılması (2001 değişikliği)

• Taşınmaz malın mahkeme kararıyla idare adına tescili (2001 değişikliği)

İdari Aşamalar

• Kamulaştırma işlemiyle ilgili hazırlık çalışmalarının yapılması, taşınmazların tespiti ve yeterli ödeneğin ayrılması

Hazırlık çalışmaları aşamasında kamulaştırmayı yapacak idare, kamulaştırma veya üzerinde irtifak hakkı kurulacak taşınmaz malların veya kaynakların sınırını, yüzölçümünü ve cinsini gösterir ölçekli planını yapar veya yaptırır; kamulaştırılan taşınmaz malın sahiplerini, tapu kaydı yoksa zilyetlerini ve bunların adreslerini, tapu, vergi ve nüfus kayıtları üzerinden veya ayrıca haricen yaptıracağı araştırma ile belgelere bağlamak suretiyle tespit ettirir. İlgili vergi dairesi idarenin isteği üzerine taşınmaz mal ve kaynakların vergi beyan ve değerlerini, vergi beyanı bulunmadığı hallerde beyan yerine geçecek takdir edilecek değeri en geç bir ay içerisinde verir. Zira ilerleyen aşamalarda gerçekleşecek olan bedelin tespiti ve taşınmazın idare adına tescili davalarında bu süreçte tespit edilen maliklerin tümünün hasım olarak gösterilmesi gerekecek ve bu aşamada yapılan tespitlerden yararlanılacaktır.

Kadastro görmemiş yerlerde yapılacak tespit işlemi Kanunu’nun 9. maddesinde yer verilen usule göre yapılmalıdır. Düzenlemeye göre, idare tapulama veya kadastrosu yapılmamış yerlerin durumunun tespiti için mahallin mülki amirine müracaatla, kamulaştırma yapılacak yerde iki asıl ve iki yedek olmak üzere dört bilirkişinin seçilmesini ister. Mülki amir idarenin bu istemi üzerine sekiz gün içerisinde bilirkişilerin seçilmesini ve sulh hukuk mahkemesinde yeminlerinin yaptırılarak isimlerinin kamulaştırmayı yapacak idareye bildirilmesini sağlar. Tespit sırasında muhtar veya vekili, ihtiyar kurulundan iki üye ve iki bilirkişi birlikte görev yaparlar.

• Kamu yararı kararının alınması

Kamulaştırma işleminde amaç unsurunun kamu yararı olduğu tekrar hatırlatılmalıdır. Kanunun 5. maddesinde belirtilen mercilerin usulüne uygun olarak kamu yararı kararı almaları ve anılan kararların Kanunun 6. maddesinde belirtilen onay mercilerince usulüne uygun olarak onaylanması gerekir. Aksi takdirde işlemin usulüne uygun olarak alınmış ve onaylanmış kamu yararı kararı bulunmaması nedeniyle şekil ve amaç unsuru yönünden hukuka aykırı olacaktır.

Kamu yararı kararı verecek merciler şunlardır:

Kamu idareleri ve kamu tüzelkişileri;

• Kamulaştırma Kanunu’nun 3. maddesinin ikinci fıkrasında sayılan amaçlarla yapılacak kamulaştırmalarda ilgili bakanlık,
• Köylerde köy ihtiyar kurulu,
• Belediyelerde belediye encümeni,
• İl özel idaresi yararına ise il daimi encümeni,
• Devlet yararına kamulaştırmalarda il idare kurulu,
• Yükseköğretim Kurulunda Yükseköğretim Kurulu,
• Üniversite, Türkiye Radyo – Televizyon Kurumu, Atatürk Kültür, Dil ve Tarih Yüksek Kurumu yararına kamulaştırmalarda yönetim kurulları,
• Aynı ilçe sınırlarında ilçe idare kurulu,
• Bir il sınırları içindeki birden çok ilçeye bağlı köyler ve belediyeler yararına kamulaştırmalarda il idare kurulu,
• Ayrı illere bağlı birden çok kamu tüzelkişileri yararına ise Cumhurbaşkanı,
• Birden çok il sınırları içindeki Devlet yararına ise Cumhurbaşkanı.

Kamu kurumları yararına kamulaştırmalarda;

• Yönetim kurulu veya idare meclisi, bunların olmaması halinde yetkili idare organları,

Gerçek kişiler yararına kamulaştırmalarda bu kişilerin, özel hukuk tüzelkişileri yararına kamulaştırmalarda ise;

• Yönetim kurulları veya idare meclislerinin, yoksa yetkili yönetim organlarının başvuruları üzerine gördükleri hizmet bakımından denetimine bağlı oldukları köy, belediye, özel idare veya bakanlık.

Kamu yararı kararını onaylayacak merciiler şunlardır;

• Köy ihtiyar kurulları ve belediye encümenleri kararları, ilçelerde kaymakamın, il merkezlerinde valinin,
• İlçe idare kurulları, il daimi encümenleri ve il idare kurulları kararları, valinin,
• Üniversite yönetim kurulu kararları, rektörün,
• Yükseköğretim Kurulu kararları, Kurul başkanının,
• Türkiye Radyo – Televizyon Kurumu yönetim kurulu kararları, genel müdürün,
• Atatürk Kültür, Dil ve Tarih Yüksek Kurumu Yönetim Kurulu kararları, Yüksek Kurum Başkanının,
• Kamu kurumları yönetim kurulu veya idare meclisleri veya yetkili idare organları kararları, denetimine bağlı oldukları bakanın,
• Gerçek kişiler veya özel hukuk tüzelkişileri yararına; köy, belediye veya özel idarece verilen kararlar, valinin onayı ile tamamlanır.
• Cumhurbaşkanı veya bakanlıklar tarafından verilen kamu yararı kararlarının ayrıca onaylanması gerekmez.

Onaylı imar planına veya ilgili bakanlıklarca onaylı özel plan ve projesine göre yapılacak hizmetler için ayrıca kamu yararı kararı alınmasına ve onaylanmasına gerek yoktur. Bu durumlarda yetkili icra organınca kamulaştırma işlemine başlanıldığını gösteren bir karar alınır.

• Kamulaştırma kararı ve tapuya şerh verilmesi

Hazırlık çalışmalarının tamamlanması ve kamu yararı kararının alınmasının ardından idarenin, kamulaştırma kararı vererek tapu siciline şerh edilmesi hususunu taşınmaz malın kayıtlı bulunduğu tapu idaresine bildirmesi gerekir.  Bildirim tarihinden itibaren malik değiştiği takdirde, mülkiyette veya mülkiyetten gayri ayni haklarda meydana gelecek değişiklikleri tapu idaresi kamulaştırmayı yapan idareye bildirmek zorundadır. İdare tarafından, şerh tarihinden itibaren altı ay içinde Kanunu’nun 10. maddesine göre kamulaştırma bedelinin tespitiyle idare adına tescili isteğinde bulunulduğuna dair mahkemeden alınacak belge tapu idaresine ibraz edilmediği takdirde, bu şerh tapu idaresince resen sicilden silinir.

• Satın alma usulünün denenmesi

Kamulaştırma işleminin dördüncü aşaması da satın alma usulünün denenmesi olarak ifade edilebilir. Satın alma usulünün denenmesindeki temel gaye zaman ve emek kaybının önüne geçilebilmesi ve yargıya gidilmeksizin uzlaşma yolu ile işleminin gerçekleştirilebilmesidir. Kanunu’nun 8. maddesine göre idarelerin, Kanuna göre tapuda kayıtlı olan taşınmaz mallar hakkında yapacağı kamulaştırmalarda satın alma usulünü öncelikle uygulamaları esastır.

Kamulaştırma kararının alınmasından sonra bu Kanunun 11. maddesindeki esaslara göre ve konuyla ilgili uzman kişi, kurum veya kuruluşlardan da rapor alarak, gerektiğinde Sanayi ve Ticaret Odalarından ve mahalli emlak alım satım bürolarından alacağı bilgilerden de faydalanarak taşınmaz malın tahmini bedelini tespit etmek üzere kendi bünyesi içinden en az üç kişiden teşekkül eden bir veya birden fazla kıymet takdir komisyonunu görevlendirir. Ayrıca idare, tahmin edilen bedel üzerinden pazarlıkla satın alma ve trampa işlemlerini yürütmek ve sonuçlandırmak üzere kendi bünyesi içinden en az üç kişiden teşekkül eden bir veya birden fazla uzlaşma komisyonunu görevlendirir.

Malik veya yetkili temsilcisi tarafından, bu yazının tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içinde, kamulaştırmaya konu taşınmaz malı pazarlıkla ve anlaşarak satmak veya trampa isteği ile birlikte idareye başvurulması halinde; komisyonca tayin edilen tarihte pazarlık görüşmeleri yapılır, tespit edilen tahminî değeri geçmemek üzere bedelde veya trampada anlaşmaya varılması hâlinde, yapılan bu anlaşmaya ilişkin bir tutanak düzenlenir ve anlaşma konusu taşınmaz malın tüm hukuki ve fiili vasıfları ile kamulaştırma bedelini, malikin kimlik bilgilerini ve taşınmazların tapuda tesciline veya terkinine dair kabul beyanlarını da ihtiva eden tutanak, malik veya yetkili temsilcisi ve komisyon üyeleri tarafından imzalanır. Bu tutanak malikin ferağ beyanı ve tapuda idare adına yapılacak tescilin hukuki sebebi sayılır.

İdarece, anlaşma tutanağının tanzim tarihinden itibaren en geç kırk beş gün içinde, tutanakta belirtilen bedel hazır edilerek, idarenin anlaşma tutanağı ve kamulaştırma öncesi taşınmaz üzerindeki tüm takyidat ve haklardan arındırıldığını bildiren yazıya istinaden idare adına tapuya resen tescil veya terkin edilir. Tapuya resen tescil veya terkinden sonra kamulaştırma bedeli kendilerine ödenir.

Anlaşma olmaması veya ferağ verilmemesi halinde Kanunun 10. maddesine göre işlem yapılır. Ayrıca burada Kanunun 23. maddesinde yer verilen düzenlemelere de değinilmelidir. Söz konusu düzenlemeye göre, kamulaştırma bedelinin kesinleşmesi tarihinden itibaren beş yıl içinde, idarece veya Kanunun 22. maddenin dördüncü fıkrası uyarınca devir veya tahsis yapılan idarece; kamulaştırma ve devir amacına uygun hiç bir işlem veya tesisat yapılmaz veya kamu yararına yönelik bir ihtiyaca tahsis edilmeyerek taşınmaz mal olduğu gibi bırakılırsa, mal sahibi veya mirasçıları bedelini aldıkları günden itibaren işleyecek kanuni faiziyle birlikte ödeyerek, taşınmaz malını geri alabilirler. Doğmasından itibaren bir yıl içinde kullanılmayan geri alma hakkı düşer.

Adli Yargıyla İlgili Aşamalar

• Kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmazın tescili davası

İdarenin, Kanunun 8. maddesinde belirtilen usule göre satın alma usulünü denemesi fakat sonuç alınamaması halinde, kamulaştırma işleminin gerçekleştirilebilmesi için adli yargıya ilişkin süreç başlatılmalıdır. Bu aşamada idare, topladığı bilgi ve belgeler ile yaptırmış olduğu bedel tespiti ve bu husustaki diğer bilgi ve belgeleri bir dilekçeye ekleyerek taşınmaz malın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesine müracaat eder ve taşınmaz malın kamulaştırma bedelinin tespitiyle, bu bedelin peşin veya Kanunun 3. maddesinin ikinci fıkrasına göre yapılmış ise taksitle ödenmesi karşılığında, idare adına tesciline karar verilmesini ister. Görevli yargının adli yargı olduğu ve davanın taşınmaz malın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemelerinde basit yargılama usulü ile görüleceği belirtilmelidir.

• Taşınmaz malın malikine tebligat

Mahkeme, idarenin başvuru tarihinden itibaren en geç otuz gün sonrası için belirlediği duruşma gününü, dava dilekçesi ve idare tarafından verilen belgelerin birer örneği de eklenerek taşınmaz malın malikine meşruhatlı davetiye ile veya idarece yapılan araştırmalar sonucunda adresleri bulunamayanlara, 11.2.1959 tarihli ve 7201 sayılı Tebligat Kanununun 28 inci maddesi gereğince ilan yoluyla tebligat suretiyle bildirerek duruşmaya katılmaya çağırır. Duruşma günü idareye de tebliğ olunur.

• Mahkemece malike doğrudan çıkarılacak meşruhatlı davetiyede veya ilan yolu ile yapılacak tebligatta belirtilmesi gereken hususlar,
• Kamulaştırılacak taşınmaz malın tapuda kayıtlı bulunduğu yer, mevkii, pafta, ada, parsel numarası, vasfı, yüzölçümü,
• Malik veya maliklerin ad ve soyadları,
• Kamulaştırmayı yapan idarenin adı,
• Kanunun 14 üncü maddesinde öngörülen süre içerisinde, tebligat veya ilan tarihinden itibaren kamulaştırma işlemine idari yargıda iptal veya adli yargıda maddi hatalara karşı düzeltim davası açabilecekleri,
• Açılacak davalarda husumetin kime yöneltileceği,
• Kanunun 14 üncü maddesinde öngörülen süre içerisinde, bu işleme karşı idari yargıda iptal davası açanların, dava açtıklarını ve yürütmenin durdurulması kararı aldıklarını belgelendirmedikleri takdirde, kamulaştırma işleminin kesinleşeceği ve mahkemece tespit edilen bedeli üzerinden taşınmaz malın idare adına tescil edileceği,
• Mahkemece tespit edilen bedelinin hak sahibi adına hangi bankaya yatırılacağı,
• Konuya ve taşınmaz malın değerine ilişkin tüm savunma ve delilleri, tebliğ tarihinden itibaren on gün içinde mahkemeye yazılı olarak bildirmeleri gerektiği belirtilir.

• Kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmazın tescili davasında duruşma

Mahkemece belirlenen günde yapılacak duruşmada hâkim, taşınmaz malın bedeli konusunda tarafları anlaşmaya davet eder. Tarafların bedelde anlaşması halinde hâkim, taraflarca anlaşılan bu bedeli kamulaştırma bedeli olarak kabul eder ve Kanunun 10. maddesinin sekizinci fıkrasının ikinci ve devamı cümleleri uyarınca işlem yapar. Mahkemece yapılan duruşmada tarafların bedelde anlaşamamaları halinde hakim, en geç on gün içinde keşif ve otuz gün sonrası için de duruşma günü tayin ederek, Kanunun 15 inci maddesinde sayılan bilirkişiler marifetiyle ve tüm ilgililerin huzurunda taşınmaz malın değerini tespit için mahallinde keşif yapar. Yapılacak keşifte, taşınmaz malın bulunduğu yerin bağlı olduğu köy veya mahalle muhtarının da hazır bulunması amacıyla, muhtara da davetiye çıkartılır ve keşifte hazır bulunması temin edilerek, muhtarın beyanı da alınır.

• Kamulaştırma bedelinin tespitinde bilirkişinin görevi

Bilirkişi kurulu, kamulaştırılacak taşınmaz mal veya kaynağın bulunduğu yere mahkeme heyeti ile birlikte giderek, hazır bulunan ilgilileri de dinledikten sonra taşınmaz mal veya kaynağın;

• Cins ve nevini,
• Yüzölçümünü,
• Kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurlarını ve her unsurun ayrı ayrı değerini,
• Varsa vergi beyanını,
• Resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirlerini,
• Arazilerde, taşınmaz mal veya kaynağın mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelirini,
• Arsalarda, kamulaştırılma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerini,
• Yapılarda, resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesaplarını ve yıpranma payını,
• Her bir ölçünün etkisi açıklanmak kaydıyla bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüleri,

Esas tutarak düzenleyecekleri raporda bütün bu unsurların cevaplarını ayrı ayrı belirtmek suretiyle ve ilgililerin beyanını da dikkate alarak Sermaye Piyasası Kurulu tarafından kabul edilen değerleme standartlarına uygun, gerekçeli bir değerlendirme raporuna dayalı olarak taşınmaz malın değerini tespit ederler. Taşınmaz malın değerinin tespitinde, kamulaştırmayı gerektiren imar ve hizmet teşebbüsünün sebep olacağı değer artışları ile ilerisi için düşünülen kullanma şekillerine göre getireceği kâr dikkate alınmaz.

Bilirkişiler, taraflar ve diğer ilgililerin beyanını da dikkate alarak, Kanunun 11 inci maddesindeki esaslar doğrultusunda taşınmaz malın değerini belirten raporlarını on beş gün içinde mahkemeye verirler. Mahkeme bu raporu, duruşma günü beklenmeksizin taraflara tebliğ eder. Yapılacak duruşmaya hâkim, taraflar veya vekillerini ve bilirkişileri çağırır. Bu duruşmada tarafların bilirkişi raporlarına varsa itirazları dinlenir ve bilirkişilerin bu itirazlara karşı beyanları alınır.

Tarafların bedelde anlaşamamaları halinde gerektiğinde hâkim tarafından on beş gün içinde sonuçlandırılmak üzere yeni bir bilirkişi kurulu tayin edilir ve hâkim, tarafların ve bilirkişilerin rapor veya raporları ile beyanlarından yararlanarak adil ve hakkaniyete uygun bir kamulaştırma bedeli tespit eder. Mahkemece tespit edilen bu bedel, taşınmaz mal, kaynak veya irtifak hakkının kamulaştırılma bedelidir.

• Bedelin ödenmesi ve tescil

Tarafların anlaşması halinde bedel olarak anlaşılan miktar peşin ve nakit olarak, hak sahibi adına bankaya yatırılır. Tarafların anlaşamaması halinde hakim tarafından kamulaştırma bedeli olarak tespit edilen bedelin mahkemece belirlenecek banka hesabına yatırılması ve yatırıldığına dair makbuzun ibraz edilmesi için idareye on beş gün süre verilir. Kanunun 3. maddesinin ikinci fıkrasına göre yapılmış ise ilk taksitin yine peşin ve nakit olarak hak sahibi adına, hak sahibi tespit edilememiş ise ileride ortaya çıkacak hak sahibine verilmek üzere Kanunun 10 uncu maddesine göre mahkemece yapılacak davetiye ve ilanda belirtilen bankaya yatırılması ve yatırıldığına dair makbuzun ibraz edilmesi için idareye on beş gün süre verilir. Gereken hallerde bu süre bir defaya mahsus olmak üzere mahkemece uzatılabilir.

İdarece, kamulaştırma bedelinin hak sahibi adına yatırıldığına, hâkim tarafından kamulaştırma bedeli olarak tespit edilen bedelin veya hak sahibinin tespit edilemediği durumlarda ise ileride ortaya çıkacak hak sahibine verilmek üzere bloke edildiğine dair makbuzun ibrazı halinde mahkemece, taşınmaz malın idare adına tesciline ve kamulaştırma bedelinin hak sahibine ödenmesine karar verilir ve bu karar, tapu dairesine ve paranın yatırıldığı bankaya bildirilir. Tescil hükmü kesin olup, tarafların bedele ilişkin istinaf veya temyiz hakları saklıdır. İstinaf veya temyiz incelemesi sonucunda kesinleşen bedeli, hak sahibine peşin ve nakit olarak ödenen tutardan daha az olması durumunda aradaki fark ilgilisinden talep edilir. İdare tarafından hak sahibi adına yapılan ödeme tarihi ile geri ödemeye ilişkin yazının ilgilisine tebliğ edildiği tarih arasındaki süre için faiz alınmaz.

• İdari yargıda açılacak olan işlemin iptali davasının bedel tespit ve tescil davasına etkisi

Kanunun 14. maddesinde belirtilen süre içinde, kamulaştırma işlemine karşı hak sahipleri tarafından idari yargıda iptal davası açılması ve idari yargı mahkemelerince de yürütmenin durdurulması kararı verilmesi halinde mahkemece, idari yargıda açılan dava bekletici mesele kabul edilerek bunun sonucuna göre işlem yapılır.

Burada tekrar hatırlatılmalıdır ki kamulaştırmaya konu taşınmaz malın maliki tarafından Kanunun 10 uncu maddesi gereğince mahkemece yapılan tebligat gününden, kendilerine tebligat yapılamayanlara tebligat yerine geçmek üzere mahkemece gazete ile yapılan ilan tarihinden itibaren otuz gün içinde, bu işleme karşı idari yargıda iptal ve maddi hatalara karşı da adli yargıda düzeltim davası açılabilir. İdari yargıda açılan davalar öncelikle görülür.

Konuyu bir örnek üzerinden pekiştirmek gerekirse idarece Bursa Asliye Hukuk Mahkemesinde kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmazın tescili davasının açıldığını ve taşınmaz malikine tebligatın yapıldığını varsayalım. Malik tebligat gününden itibaren otuz gün içinde, kamulaştırma işlemine karşı Bursa İdare Mahkemesinde yürütmenin durdurulması talepli iptal davası açmalıdır. Bursa İdare Mahkemesince yürütmenin durdurulması kararı verilmesi halinde ise Bursa Asliye Hukuk Mahkemesi tarafından, idari yargıda açılan dava bekletici mesele kabul edilerek bunun sonucuna göre işlem yapılması gerekir. Şayet Bursa İdare Mahkemesinde görülen davada iptal kararı verilirse Bursa Asliye Hukuk Mahkemesinde görülen bedelin tespiti ve taşınmazın tescili davası düşer.

Kamulaştırma Bedelinin Ödenmesi

Anayasa’nın 46.maddesinde öngörülen ve temel öğesinin kamu yararı olduğu kabul edilen kamulaştırma, bir taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkının, kamu yararı için ve karşılığı ödenmek koşuluyla idarece kaldırılmasıdır. Kamulaştırmanın en temel özelliklerinden birisi, malike bedel ödenmesidir. Bedel ödenmeden mülkiyetin kamu idaresine geçirilmesi 46.maddeye aykırılık teşkil edeceği gibi mülkiyet hakkının özünü zedeleyeceği için 13 ve 35. Maddelere de aykırılık teşkil eder. Bedele ilişkin diğer önemli ilkeler şöyledir;

• Bedelin Gerçek Karşılığı Olması Zorunluluğu: Kamulaştırma konusundaki en önemli anasal ilkelerden bir tanesi kamulaştırma bedelinin gerçek karşılık olmasıdır. Mülkiyet hakkı temel hak ve özgürlüklerden olduğu içindir ki kamulaştırma ancak “gerçek” bedel karşılığında yapılabilmektedir. Kamulaştırma, genelde, malikin rızası olmaksızın devletin kamu yararına özel mülkiyeti sona erdirdiği bir işlemdir. Ancak bu işlemde taşınmaz bedelinin kesintisiz, nakden ve peşin olarak ödenmesi, hukuk devleti açısından bir zorunluluktur.
• Bedelin Peşin Ödenmesi Zorunluluğu: Anayasa’nın 46.maddesine göre kamulaştırma bedelinin peşin olarak ödenmesi gerekmektedir. Ancak, madde peşin ödeme zorunluluğuna bir istisna getirmiştir. Buna göre tarım reformunun uygulanması, büyük enerji ve sulama projeleri ile iskan projelerinin gerçekleştirilmesi, yeni ormanların yetiştirilmesi, kıyıların korunması ve turizm amacıyla kamulaştırılan toprakların bedellerinin ödenme şekli kanunla gösterilir.
• Bedelin Nakden Ödenmesi Zorunluluğu: Anayasa’nın 46.maddesi kamulaştırma bedelinin nakden ödenmesini zorunlu kılmaktadır.  Her ne kadar 2942 sayılı Kanun’un 26.maddesi kamulaştırma bedelinin trampa yoluyla ödenebilmesine imkan tanımaktaysa da trampa için malikin muvafakati şart olduğu için Anayasa’ya aykırılık söz konusu değildir. fakat trampanın zorunlu tutulması da mümkün değildir.
• Kamulaştırma Bedelinin Trampa İle Ödenmesi: Kanunun 26. maddesine göre; mal sahibinin kabul etmesi halinde kamulaştırma bedeli yerine, idarenin kamu hizmetine tahsis edilmemiş olan taşınmazla- nadan, bu bedeli kısmen veya tamamen karşılayacak miktarı verilebilir. Kamulaştırma bedeli yerine verilecek taşınmazın değeri, idarenin ihale komisyonunca yoksa bu amaçla kuracağı bir komisyonca tespit edilir. Taşınmaz bedelleri arasındaki fark taraflarca nakit olarak karşılanır. Ancak idarenin vereceği taşınmazın değeri, kamulaştırma bedelinin yüzde yüz yirmisini aşamaz.

Kamulaştırma Türleri

• Kısmen Kamulaştırma

Devlet ve kamu tüzel kişileri kamulaştırma yaparken taşınmaz malın tamamın değil, yalnızca kendi işine yarayacak kısmını kamulaştırır. Ancak, bir kısmı kamulaştırılan taşınmaz maldan geri kalan kısmı yararlanmaya elverişli bir durumda değil ise, bu işleme karşı idari yargıda dava açılmayan hallerde, mal sahibinin kamulaştırma kararının tebliğinden itibaren en geç “otuz gün” içinde yazılı başvurusu üzerine geri kalan bu kısmın da kamulaştırılması zorunludur.

• Trampa Yolu ile Kamulaştırma

Trampa yolunun şartları;

• Taşınmaz mal sahibi kabul etmeli,
• İdarenin kamu hizmetine tahsis edilmemiş olan taşınmaz malları (özel malları) ile trampa yapılmalı,
• Taşınmaz mal bedelleri arasındaki fark taraflarca nakit olarak karşılanmalı,
• İdarenin vereceği taşınmaz malın değeri, kamulaştırma bedelinin yüzde yüz yirmisini aşmamalıdır.

Mal sahibinin kabul etmesi halinde, kamulaştırma bedeli yerine, idarenin kamu hizmetine tahsis edilmemiş olan özel taşınmaz mallarından, bu bedeli kısmen veya tamamen karşılayacak miktarı verilebilir.

• Acele Kamulaştırma

Yukarıda anlatılan usulden farklı olarak; yurt savunması ihtiyacına veya aceleliğine Cumhurbaşkanınca karar alınacak hallerde veya özel kanunlarla öngörülen olağanüstü durumlarda acele kamulaştırma işlemi yapılabilmektedir. Çalışmamızda bu konuya da kısaca değinilmesinde yarar vardır. Konu Kanunu’nun 27. maddesinde düzenleme altına alınmıştır. Mahkemece verilen taşınmaz mala el koyma kararı tapu müdürlüğüne bildirilir. Taşınmaz malın başkasına devir, ferağ veya temlikinin yapılamayacağı hükmü tapu kütüğüne şerh edilir. El koyma kararından sonra taşınmaz mal 20. madde uyarınca boşaltılır. Belirtilen düzenlemeye göre;

3634 sayılı Milli Müdafaa Mükellefiyeti Kanununun uygulanmasında yurt savunması ihtiyacına veya aceleliğine Cumhurbaşkanınca karar alınacak hallerde veya özel kanunlarla öngörülen olağanüstü durumlarda gerekli olan taşınmaz malların kamulaştırılmasında kıymet takdiri dışındaki işlemler sonradan tamamlanmak üzere ilgili idarenin istemi ile mahkemece yedi gün içinde o taşınmaz malın Kanunun 10 uncu madde esasları dairesinde ve 15 inci madde uyarınca seçilecek bilirkişilerce tespit edilecek değeri, idare tarafından mal sahibi adına 10 uncu maddeye göre yapılacak davetiye ve ilanda belirtilen bankaya yatırılarak o taşınmaz mala el konulabilir.

• Özel Kişiler Lehine Kamulaştırma

Özel kişiler lehine kamulaştırmada, kanunda açıkça belirtilmiş yasal dayanağın olması koşuluyla devlet tarafından yapılır. Bedeli özel kişi tarafından ödenir. Kamulaştırılan taşınmazın mülkiyeti özel kişiye geçer. Yani, ancak özel kanunlarda açık bir hükmün olması halinde özel kişiler lehine kamulaştırma yapabilmenin olanağı vardır. İl özel idaresi, belediye ve köy idarelerinin gerçek kişiler veya özel hukuk tüzel kişileri lehine yaptığı tüm kamulaştırmalar valinin onaylamasına tabidir. Özel kişilerin, kendilerinin bizzat kamulaştırma yapma yetkisi yoktur. Aşağıdaki özel hukuk tüzel kişileri adına kamulaştırma yapabilmek mümkündür:

• Maden arama ruhsatına sahip olanlar,
• Kamu hizmeti imtiyazcıları,
• Petrol arama ruhsatı sahipleri,
• Yap-İşlet Devret Çerçevesinde Yaptırılması Hakkında Kanun’da öngörülen yatırım ve hizmetleri üstlenmiş şirketler,
• Karayolları Genel Müdürlüğü Dışındaki Kuruluşların Erişme Kontrollü Karayolu (otoyol) Yapımı, Bakımı ve İşletilmesi Hakkında Kanun uyarınca görevlendirilmiş şirketler, Kamu yararına çalışan derneklerin lehine kamulaştırma yapılmaz.

Tapuda Kayıtlı Olmayan Taşınmazların Kamulaştırılması Sırasında Zilyedin Hakları

Kanun’un 19.maddesine göre idare öncelikle, kamulaştırması kararlaştırılan tapuda kayıtlı olmayan taşınmazın, kadastro kanununun 16.maddesinde sayılan kamu mallarından olup olmadığını ilgili yerlerden sormak suretiyle tespit eder. İdarece yapılan bu araştırma sonucunda, kamulaştırılması kararlaştırılan tapuda kayıtlı olmayan taşınmazın, 3402 sayılı kanunun 16.maddesinde sayılan kamu mallarından olmadığının, taşınmaz zilyedi mevcut olup  da zilyetlikle iktisap iddiasında bulunulduğunun tespiti halinde, Kanunun 9.maddesi gereğince seçilen bilirkişiler marifetiyle mahallinde tahkikat yapar, delilleri toplar ve keyfiyeti bir tutanakla belirtir. Bu tutanakta, taşınmazın yüzölçümü, zilyedin kimliği, vergi kaydı, zilyetliğin başlangıç tarihi ve süresi, mülkiyeti kazanma şartlarının gerçekleşip gerçekleşmediği belirtilir.

Kamulaştırma İşlemine Karşı İptal Davası Açmak

Kamulaştırmaya konu taşınmaz malın maliki tarafından, mahkemece yapılan tebligat gününden, kendilerine tebligat yapılamayanlara tebligat yerine geçmek üzere mahkemece gazete ile yapılan ilan tarihinden itibaren otuz gün içinde, kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal davası açılabilir. Bu dava idari yargıda öncelikle görülür.

İdari yargıda açılan davalar öncelikle görülür. İştirak halinde veya müşterek mülkiyette, paydaşların tek başına dava hakları vardır. İdare tarafından, bu Kanun hükümlerine göre tespit olunan malike ve zilyede karşı açılan davaların görülmesi sırasında, taşınmaz malın gerçek malikinin başka bir şahıs olduğu anlaşıldığı takdirde, davaya bu gerçek malik, tapu malikinin daha önce öldüğü sabit olursa mirasçıları da dahil edilmek suretiyle devam olunur.

Açılan davaların sonuçları dava açmayanları etkilemez. İptal davasında görevli mahkeme idare mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise özel yetki kuralı gereğince, taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesidir. Dava bir dilekçe ile açılır. Kamulaştırma işlemi imar planına dayalı olarak yapılmışsa, kamulaştırma işleminin iptali ile imar planının iptali tek dilekçe ile istenebilir.

Kamulaştırmada Nakden ve Peşin Ödeme

Anayasaya göre, kamulaştırma bedeli nakden ve gerçek karşılığı üzerinden peşin olarak ödenir. Nakden ödeme kuralının istisnası, trampa yoluyla kamulaştırmadır. Mal sahibinin kabul etmesi halinde kamulaştırma bedeli yerine, idarenin kamu hizmetine tahsis edilmemiş olan taşınmaz mallarından, bu bedeli kısmen veya tamamen karşılayacak miktarı verilebilir. Kamulaştırma bedeli yerine verilecek taşınmaz malın değeri, idarenin ihale komisyonunca yoksa bu amaçla kuracağı bir komisyonca tespit edilir. Taşınmaz mal bedelleri arasındaki fark taraflarca nakit olarak karşılanır. Ancak idarenin vereceği taşınmaz malın değeri, kamulaştırma bedelinin yüzde yüz yirmisini aşamaz.

Peşin ödeme kuralının istisnası taksitlendirmedir. Anayasaya göre şu durumlarda taksitlendirmeye gitmek mümkündür:

• Tarım reformunun uygulanması
• Büyük enerji, sulama ve iskan projeleri
• Yeni orman yetiştirilmesi
• Kıyıların korunması
• Turizm amaçlı kamulaştırmalar.

Küçük çiftçinin doğrudan işlediği toprağın bedeli her halde peşin ödenir. Taksitlendirme süresi beş yılı aşamaz. Taksitlere, devlet alacaklarına (2001 yılı Anayasa değişikliği) uygulanacak en yüksek faiz haddi uygulanır ve taksitler eşit miktarlarda ödenir. Bakanlar Kurulunca kabul olunan, büyük enerji ve sulama projeleri ile iskan projelerinin gerçekleştirilmesi, yeni ormanların yetiştirilmesi, kıyıların korunması ve turizm amacıyla yapılacak kamulaştırmalarda, bir gerçek veya özel hukuk tüzelkişisine ödenecek kamulaştırma bedelinin o yıl Genel Bütçe Kanununda gösterilen miktarı, nakden ve peşin olarak ödenir. Bu miktar, kamulaştırma bedelinin altıda birinden az olamaz. Bu miktarın üstünde olan kamulaştırma bedelleri, peşin ödeme miktarından az olmamak ve en fazla beş yıl içinde faiziyle birlikte ödenmek üzere eşit taksitlere bağlanır. (2942/3)

• Taşınmazın Boşaltılması

Kanunun 20. maddesine göre, Kanun uyarınca, lehine kamulaştırma yapılan idare adına tapu dairesince tescil edilen taşınmazın boşaltılması idarece icra memurundan istenir. İcra memuru taşınmazı 15 gün içinde boşaltmalarını içindekilere tebliğ eder. Bu süre içinde taşınmaz boşaltılmazsa icraca boşaltılır. İtiraz ve şikâyet boşaltmayı durdurmaz ve mahkemece ihtiyati tedbir kararı verilmez. Taşınmazın boşaltılması sebebiyle mal sahibi ve idare tazminat ile sorumlu tutulamaz. Ekili arazinin boşaltılması hasat sonuna bırakılır. Hasat zamanının beklenmesi mümkün olmadığı hallerde kamulaştırmayı yapan idare, mahkemece takdir edilecek ekin bedelini tazmin etmek şartıyla arazinin boşaltılmasını talep edebilir. Ekin bedeli 11. ve 12. maddeler uyarınca yapılan kamulaştırma değerinim tespitinde nazara alınmış ise taşınmazın boşaltılması için tekrar bu bedelin tespit ve ödenmesi gerekmez.

• İdarenin Kamulaştırmadan Tek Taraflı Vazgeçmesi

Kanunun 21. maddesine göre, idare kamulaştırmanın her safhasında kamulaştırma kararı veren ve onaylayan yetkili merciin kararı ile kamulaştırmadan tek taraflı olarak kısmen veya tamamen vazgeçebilir. Şu kadar ki, dava sırasında (yani kamulaştırma davası açıldıktan sonra) vazgeçilmesi halinde dava giderleri ile harç, harcanan emek ve işin önemi gözetilerek mahkemece maktu olarak takdir olunacak avukatlık ücreti idareye yükletilir.

• Tarafların Anlaşmasıyla Vazgeçme ve Devir

Kamulaştırmanın kesinleşmesinden sonra taşınmazların kamulaştırma amacına veya kamu yararına yönelik herhangi bir ihtiyaca tahsisi lüzumu kalmaması halinde, keyfiyet idarece mal sahibi veya mirasçılarına 7201 sayılı Tebligat Kanunu hükümlerine göre duyurulur. Bu duyurma üzerine mal sahibi veya mirasçıları, kamulaştırma bedelini aldıkları günden itibaren işleyecek kanuni faiziyle birlikte üç ay içinde ödeyerek taşınmazı geri alabilir. İade işleminin kamulaştırmanın ve bedelinin kesinleşmesinden sonra bir yıl içinde gerçekleşmesi halinde kamulaştırma bedelinin faizi alınmaz. Bu madde hükümlerine göre taşınmazı geri almayı kabul etmeyen mal sahibi veya mirasçılarının 23 maddeye göre geri alma hakları da düşer. Bu madde hükümleri, kamulaştırmanın kesinleşmesi tarihinden itibaren beş yıl geçmiş olması halinde uygulanmaz. Kamulaştırılan taşınmaza kamulaştırmayı yapan idare dışında başka bir idare, kamulaştırma yoluyla gerçekleştirebileceği bir kamu hizmeti amacıyla istekli olduğu takdirde, yukarıdaki fıkra hükmü uygulanmayarak bu Kanunun 30 uncu veya 5018 sayılı Kanunun 47. maddesine göre işlem yapılır.

Kamulaştırmada Malikin Geri Alma Hakkı

Kamulaştırma bedelinin kesinleşmesi tarihinden itibaren beş yıl içinde, kamulaştırmayı yapan idarece; kamulaştırma ve devir amacına uygun hiç bir işlem veya tesisat yapılmaz veya kamu yararına yönelik bir ihtiyaca tahsis edilmeyerek taşınmaz mal olduğu gibi bırakılırsa, mal sahibi veya mirasçıları kamulaştırma bedelini aldıkları günden itibaren işleyecek kanuni faiziyle birlikte ödeyerek, taşınmaz malını geri alabilir.

Doğmasından itibaren bir yıl içinde kullanılmayan geri alma hakkı düşer. 2014 yılı 6552 sayılı Yasa’yla yapılan değişiklik gereğince, yukarıda sözü edilen süreler (beş yıl ve bir yıl) geçtikten sonra kamulaştırılan taşınmaz malda hakları bulunduğu iddiasıyla eski malikleri veya mirasçıları tarafından idareden herhangi bir sebeple hak, bedel veya tazminat isteminde bulunulamaz ve dava açılamaz. Taksitlendirme yapılan kamulaştırmalarda geri alma hakkı kullanılamaz.

Kamulaştırma Mahkeme Kararları

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi  2020/1590 E.  ,  2021/2551 K. “İçtihat Metni”

Davacı, 769 ada, 2 parsel numaralı taşınmazın imar planında yolda ve park alanında kaldığından bahisle 14.12.2011 tarih ve 962 sayılı encümen kararı ile kamulaştırılmasına karar verildiğini, taraflarınca açılan… l. İdare Mahkemesi Başkanlığı’nın 2012/1084 Esas ve 2015/85 Karar sayılı ilamı ile iptaline karar verildiğini, bu kararın Danıştay 6. Daire Başkanlığı’nın 2015/4466 Esas, 2015/6032 Karar sayılı kararı ile 15/10/2015 tarihinde onandığını, davalı idare tarafından yapılan karar düzeltme talebinin de reddine karar verilmek suretiyle kararın kesinleştiğini, kamulaştırmanın konusunu oluşturan taşınmaz malın kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili için… Belediyesi’nce dava açıldığını, …2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 21/02/2014 tarihli 2012/209 Esas, 2014/114 Karar sayılı dosyası üzerinden dava konusu taşınmazın davalı idare adına tesciline karar verilmiş olduğundan, kamulaştırma işlemi dayanağını yitirdiği, bu sebeple söz konusu tescil işleminin yolsuz hale geldiğini belirterek dava konusu taşınmazın davalı idare adına olan tapu kaydının iptali ile adına tesciline karar verilmesini istemiştir.

…

…

…

bedel ile birlikte faiz de tahsil ettiğinden tahsil edilen faiz miktarının da davacıdan tahsili ile davalıya ödenmesi gerekirken bu talep ile ilgili karar verilmediği gerekçesiyle istinaf başvurusunun 6100 Sayılı… nun 353/1-b-2 bendi uyarınca hükmün ortadan kaldırılmasına, davanın kabulüne, tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline, davacının aldığı 79.873,80 TL kamulaştırma bedelini aldığı gün olan 29.04.2014 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı adına ödemesine, davacının, …6.İcra Müdürlüğü’nün 2014/1582 Esas nolu takip dosyası üzerinden tahsil ettiği 10.782,00 TL faiz alacağının da davalıya ödemesine karar verilmiştir.

Karar, davalı… vekili tarafından süresinde temyiz edilmiş olmakla; Tetkik Hakimi …’in raporu okundu, düşüncesi alındı. Dosya incelendi, gereği görüşülüp, düşünüldü.

-KARAR-
Dosya içeriğine, toplanan delillere, hükmün dayandığı yasal ve hukuksal gerekçeye ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre; davalının yerinde bulunmayan temyiz itirazının reddiyle usul ve yasaya uygun olan hükmün ONANMASINA, aşağıda yazılı 4.092,13. TL bakiye onama harcının temyiz eden davalıdan alınmasına, 26/04/2021 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Danıştay 6. Daire Başkanlığı  2020/10943 E.  ,  2020/13390 K. “İçtihat Metni”

…

Uyuşmazlık konusu Cumhurbaşkanlığı kararı Manisa İlinde bulunan, farklı imar adalarında ve farklı parsel sayılı taşınmazların acele kamulaştırılmasına ilişkin olup 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanununun 5. maddesi kapsamında; bir taşınmazda hissedar olan (ya da tek taşınmaz üzerinde bağımsız bölüm sahibi olan) ya da birden çok taşınmazı olan (birden çok taşınmazda aynı şekilde hissedar olanlar) malikler açısından maddi ve hukuki yönden bağlılık bulunmaktadır ve bu halde taşınmaz malikleri (hissedarları) tek bir dilekçe ile tek dava açılabilir.

Ancak, birbirinden farklı taşınmazlarda bağımsız şekilde malik olan (taşınmazda hissedar olmayan) taşınmaz sahipleri açısından 2577 sayılı Kanunun 5. maddesi kapsamında her bir taşınmazın incelemesinin ayrı ayrı yapılması gerekeceğinden ve bu nedenle de maddi ve hukuki anlamda bağlılık hak ve menfaatlerinde iştirak bulunmadığından, her bir taşınmaz için taşınmaz sahipleri veya hissedarları tarafından ayrı ayrı dava dilekçesi düzenlenerek dava açılması gerekmektedir.

Öte yandan yargısal denetim amacıyla her idari işleme karşı herkes tarafından iptal davası açılmasının idari işlemlerde istikrarsızlığa neden olmaması ve idarenin işleyişinin bu yüzden olumsuz etkilenmemesi için, dava konusu edilecek işlem ile dava açacak kişi arasında belli ölçüler içinde menfaat ilişkisi bulunması koşuluna ihtiyaç vardır. Her olay ve davada, dava açan kişinin menfaatinin, iptali istenen işlemle ne ölçüde ihlal edildiğinin takdiri yargı mercilerince yapılmaktadır.

İptal davası açılabilmesi için gerekli olan menfaat ilişkisi; kişisel, meşru ve güncel olması halinde gerçekleşecektir. Başka bir anlatımla, iptal davasına konu olan işlemin davacının menfaatini ihlal ettiğinden söz edilebilmesi için, davacıyı etkilemesi, davacının menfaatlerini ihlal etmesi, işlem ile davacı arasında ciddi ve makul bir ilişkinin bulunması gerekmektedir. Bu ilişki, uyuşmazlığın niteliğine göre bazen mülkiyet hakkından, bazen de komşuluk hukukundan doğabilmektedir.

Sonuç olarak; idari işlemlerin hukuka uygunluğunun yargı yoluyla denetimini amaçlayan iptal davasının görüşülebilmesi için ön koşullardan olan “dava açma ehliyeti” iptal davasına konu idari işlemin niteliğine ve dava açanın hukuken korunması gereken menfaatlerine göre idari yargı yerince değerlendirilmektedir. Bu itibarla acele kamulaştırma işleminde belirtilen parsellerin maliki olmayan bölge sakinlerinin, parsel maliklerinin taşınmazlarının acele kamulaştırılmasına yönelik işleme karşı dava açma ehliyetleri bulunmamaktadır.

Bu durumda, 2577 sayılı Kanunun yukarıda yer verilen 5.maddesinin 2.fıkrası uyarınca aranan davacıların hak veya menfaatte iştirakinin bulunması koşulunun somut olayda gerçekleşmediği görüldüğünden, davaya konu taşınmazlardan her biri için ayrı ayrı o taşınmazda malik veya hissedar olanlar tarafından tek bir dilekçe ile veya birden fazla taşınmazın hepsinde birlikte malik veya hissedar olanların bu taşınmazlar için tek bir dilekçe ile hangi taşınmaza yönelik 20.04.2020 tarih ve 2449 sayılı Cumhurbaşkanı kararı ile alınan acele kamulaştırma kararının iptali isteniyorsa davacıların bu taşınmazda malik olduğunu gösterir tapu belgelerinin eklenmesi suretiyle dava açmakta serbest olmak üzere yeniden dava açılması gerekmektedir.

Açıklanan nedenlerle;

1. 2577 sayılı Kanunun 5. maddesi hükmüne uygun olmayan dava dilekçesinin aynı Kanunun 15. maddesinin 1/d bendi gereğince bu kararın tebliğ tarihini izleyen günden itibaren otuz gün içinde yeniden dava açılmak üzere reddine,
2. Yeniden verilen dilekçede aynı yanlışlıklar yapıldığı takdirde davanın reddedileceği hususunun davacıya duyurulmasına,
3. Yargılama giderlerinin davacı üzerinde bırakılmasına,
4. Artan posta ücretinin istemi halinde davacıya iadesine, dava dilekçesi ve eklerinin bir örneğinin davacıya gönderilmesine, 23/12/2020 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.