Kaçak Yapı Cezası (İhbar – Şikayet)

Kaçak yapı cezası, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 42. maddesinde düzenlenmiştir. İmar Kanunu’nun 42. maddenin 2. fıkrasında; yapının sahibine, yapı müteahhidine ve aykırılığı altı iş günü içinde idareye bildirmeyen ilgili fenni mesullere kaçak yapı idari para cezası verilebileceği düzenlenmiştir. Kaçak veya ruhsata aykırı olarak yapılan yapılar nedeniyle verilecek idari para cezalarının yanında yıkım kararı ve TCK 184. madde uyarınca ceza davası açılabilir. Kaçak yapı; 3194 kanun numaralı İmar Kanunu m.32 de tanımlanan ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapılara denir. Öncelikle ruhsat kurallarını kısaca değerlendirmek gerekirse; İmar Kanuna göre asıl kural, bütün yapıların yapı ruhsatına sahip olmasıdır. Köy yerleşik alanlarında ve mezralarda yapılacak yapılar için yapı ruhsatına ve yapı kullanım iznine gerek olmamasına rağmen; köy ve mezrada yapı yapmak isteyen kişiler İK. m.27/1 uyarınca il özel idaresine etüt ve projesi ile başvurmalı ve il özel idaresinden izin alınmalı ve muhtarlığa bildirimde bulunmalıdır. 20 Şubat 2020 tarihinde Resmi Gazetede yayımlanan kanunun imar para cezası konulu maddesinde “Aykırılığa konu alanın arsa payına isabet eden arsa alanı ile emlak vergisine esas arsa ve arazi asgari metrekare birim değerinin çarpımı ile bulunan bedel kadar idari para cezası ayrıca ilave edilir.” denilmektedir. İlgili kanun maddesi doğrultusunda imar para cezaları katbekat artacak. Vatandaşlarımızın kaçak yapılaşmalar ile ilgili daha dikkatli olmasını önemle rica ederiz.

• Rayiç bedeli 100 lira olan 1000 metrekare imar parselinde, 100 metrekare 3A grubu bir kaçak yapı için kanun öncesinde 12.552,67 TL olan para cezası yeni kanunla 315.387,06 lira olacaktır.
• Rayiç bedeli 4,72 lira olan 3000 metrekare yüzölçümlü imar planı bulunmayan parselde, 1A grubu 50 metrekare yüzölçümü gölgelik, çardak yapısı için kanun öncesinde 1.162,28 lira olan para cezası yeni kanunla 43.762,25 lira olacaktır.
• Rayiç bedeli 4,72 lira olan 3000 metrekare yüzölçümlü imar planı bulunmayan parselde, 3A grubu 100 metrekare yüzölçümlü bir kaçak yapı için kanun öncesinde 11.715,82 lira olan para cezası yeni kanunla 54.009,26 lira olacaktır.

Yukarıda görüldüğü üzere, yapılar, niteliklerine ve sınıflarına göre alınması gereken ruhsat ve izin belgeleri alınmadan inşaatına başlanıldığında, ruhsatsız veya diğer bir değişle kaçak inşaat durumuna düşeceklerdir. Bununla beraber ruhsatları yargı kararı ile veya idare tarafından tek taraflı işlemle iptal edilen yapılar da ruhsatlı yapı statüsünden çıkıp ruhsatsız yapı haline geleceklerdir. Ruhsat alınması gerekirken ruhsatsız olarak inşaatına başlanan yapıların bütünü ruhsatsız yani kaçak yapı niteliğindedir ve yaptırımlar da hukuka aykırılıktan etkilen yapı alanına göre belirlenirler.

Kaçak Yapı Nedir?

Kaçak yapı, idarenin izni ve yapı ruhsatı olmadan inşaatı veya verilen iznin dışına çıkılan kat sayısı için kullanılan yapılara denir. Kaçak yapı; 3194 kanun numaralı İmar Kanunu m.32 de tanımlanan ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapılara denir. Diğer bir tanımla 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 32. maddesine göre kaçak yapı; yapı ruhsatı alınmadan yapımına başlanan, yapı ruhsatı ve eklerine aykırı yapılan, yapı ruhsatı alınmadan yapılabilecek olmalarına karşın ilgili hukuksal düzenlemelere ve varsa projelerine aykırı yapılan yapılara denir. Yukarıdaki tanımlama çerçevesinde kaçak yapılar aşağıdaki biçimlerde ortaya çıkabilmektedir:

• Yapı ruhsatı olmayan yapılar.
• Köy yerleşik alanlarında köy muhtarlığından olur alınmadan yapılan yapılar.
• Yapı ruhsatı ve eklerine uymayan yapılar.
• Bilim ve sağlık kurallarına uymayan yapılar.
• Kat düzenine uymayan yapılar.
• Komşu parsele, yola ve öteki alanlara taşkın yapılar.
• Bina yüksekliği, çatı eğimi, iç yükseklik, konutlarda bulunması gereken iç bölümler, saçak düzeyi gibi konulara uymayan yapılar.
• Taban alanı katsayısına uymayan yapılar.
• Komşu çekme aralıklarına uymayan yapılar.
• Bina cephe hattına uymayan yapılar.
• Bina derinliği sınırını aşan yapılar.
• İmar bölgeleme ilkelerine aykırı ve kesin yapım yasağı olan yerlerde yapılan yapılar.

İmar hukuku uzmanlık gerektiren bir hukuk dalıdır. Zira kapsamında hem idare ve ceza hukukunu hem de tapu kadastro müdürlükleri ile yerel yönetimlerin mevzuatlarını ilgilendiren konular bulunmaktadır. Bu nedenle alanında uzman hukukçular ile çalışılması çok önemlidir. İmar hukukunun başlıca konularından birisi de imara aykırı yapı meseledir.

Kaçak Yapı Cezası Nedir?

3194 sayılı İmar Kanununun 42 inci maddesinde, ruhsat alınmadan, ruhsat veya eklerine, imar mevzuatına aykırı olarak yapılan yapının yapı sahibine ve müteahhidine para cezası verileceği hükmü verilmişti. 3194 sayılı İmar Kanununda bazı değişiklikler yapılmıştır. Bu değişiklikler ile imar mevzuatına aykırı tüm yapılaşmalara, “aykırılığa konu alan ile bu alanın bulunduğu arsa veya arazinin emlak vergisine esas asgari metrekare birim değerinin çarpımı ile bulunan bedel kadar ilave idari para cezası” uygulanması şartı getirildi. Bu ilave idari para cezalarına örnek vermek gerekirse; eskiden 10 bin TL tutarında bir cezai hüküm, bugünkü imar kanunu gereği rayiç değerine göre değişmekle beraber 100 bin TL haline geldi.

Kaçak yapı cezası, idari, cezai ve yıkım şeklinde olabilir. Yapının yıkılması ilgililerin hak ve yararlarını önemli biçimde zedeleyen bir durumdur. Yapı üzerine uygulanan yıkım yaptırımı, etkilerini doğrudan doğruya yapı üzerinde gösterir. Yıkım kararı uygulanmadan önce yapının statüsü hakkında değişiklikler meydana getirir. Kamu düzeninin unsurları olan güvenlik, sağlık, dirlik ve esenlik unsurlarının bozulmaması için alınan önlem niteliğindeki yıkım kararları ile bu unsurlar birtakım fiiller ile ihlal edildikten sonra yaptırım olarak alınan yıkım kararları kolluk faaliyetinin bir parçası olarak gerçekleştirilen yıkım kapsamına girer. Kaçak yapının cezası;

• İdari para cezası
• Yıkım
• İmar kirliliğine neden olursa TCK bakımından ceza davası.

İmar kamu düzenini çerçevelendiren mevzuat hükümlerine aykırı olarak, yapı inşaatı yapılması, mevcut inşaata ek yapılması, duruma göre tamirat ve tadilat yapılması, duruma göre ise mevcut yapının bakımı, tamiri ve tadilatının yapılmaması ve ihtara rağmen yapının genel güvenliğe ve asayişe tehdit oluşturmasının önlenmemesi gibi durumlarda idarenin yıkım kararı alarak imar düzeninin bozulmaması için önlem alması veya imar düzeninin bozulduğu hallerde ihlale yönelik bir yaptırım uygulaması söz konusu olabilir.

Kaçak (Ruhsatsız) Yapı Türleri

• Ruhsatsız Olup İmar Planına Uygun Yapı Yapılması

Niteliklerine ve sınıflarına göre alınması gereken ruhsat ve izin belgeleri alınmadan inşa edilen yapılar ruhsatsız yani kaçak yapı niteliğindedir. Yapı ruhsatları, belediye ve il özel idareleri tarafından, malik veya bazı durumlarda tahsis veya irtifak hakkı sahiplerinin başvuruları üzerine güncel imar planlarına uygun olarak verilirler. İmara kapalı alanlarda veya imara açık olsa bile imar planına aykırı bölümler üzerinde inşa edilen yapılara uygulamada sıklıkla rastlanmakta ve kaçak yapı sahiplerinin sayısının giderek artması nedeniyle bu kişilerin idareye yönelik baskı ve talepleri giderek artmaktadır.

Bu toplumsal baskılar sonucu imar affı ile alakalı düzenlemeler yapılmaktadır. Öte yandan belediyelerin yaptığı imar planı düzenlemeleri ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapılaşmada bulunan kişilerin lehine olabilir. Ruhsatsız olarak inşa edilen yapı inşa edildiği tarihte imar planındaki emsal kurallarına aykırı olmasına rağmen aradan geçen sürede imar planında değişiklik yapılarak o bölgedeki imar hakları artırılmış ve ruhsatsız yapılan inşaat veya eklenti ruhsatsız olmasına rağmen imar planına uygun hale getirilmesi ile birlikte ruhsat alabilir durumdadırlar. Ruhsatsız olarak inşaatına başlanan yapıların tüm eklentileri ruhsatsız nitelikte olduğundan kural olarak yapının tamamının yıkılması gerekir. Fakat İmar Kanunu’na göre ruhsata bağlanabilecek yapıların ekonomik mahiyetleri göz önüne alındığında, imar mevzuatına ve imar planlarına uygun bir ruhsatsız yapının yıkımında kamu yararı yönünden uygunluk görülmemiştir.

Yetkili idare tarafından, ruhsatsız olarak inşa edilmiş bir yapı tespit edildiği takdirde İK m. 32/1, 2 ve 3. fıkraları uyarınca yapının o andaki durumu tespit edilir ve yapı mühürlenir. Bu aşamada, mevcut yapının ruhsata bağlanıp bağlanamayacağı araştırılır ve tespit edilir. İmar mevzuatına ve imar planına uygun bir yapı, yapı ruhsatına bağlanabileceği için, bu husustaki tespitin ve IK m. 32/3 uyarınca yapının tabi olduğu idareye göre belediye veya il özel idaresinden ruhsat alabileceği hususunun yer aldığı bir yapı tatil tutanağı düzenlenerek yapı yerine asılır. Yapı yerine, yapı tatil tutanağının asılmasıyla yapı malikine tebliğ edildiği kabul edilir. Asma veya yapıştırma suretiyle yapılacak olan tebligatın herkesçe görülebilir, kolaylıkla algılanabilir bir yerde olması gerekmektedir. İmar mevzuatına ve imar planına uygun ruhsatsız yapı için ilgili idareden ruhsat alınması halinde yapı yerine vurulan resmi mühür kaldırılır.

• Ruhsatsız Yapı İçin Ruhsat Başvurusu Sonucu Ruhsat Verilirse Ne Olur?

Eğer ruhsatsız yapı için yapılan ruhsat başvurusu sonucunda ruhsat alınırsa yapının kullanımını ve inşaatını durduran resmi mührün kaldırılması gerekir. Kaçak yapının tespiti üzerine ruhsat başvurusu yapılması için süre de verilmesine rağmen yapı sahibi tarafından başvuru yapılmazsa, söz konusu ruhsatsız yapı ruhsata bağlanabilecek nitelikte olsa bile yıkımına karar verilir.

• Ruhsatsız Olup Aynı Zamanda İmar Planına Aykırı Yapı Yapılması

İmar planları, planların yapımı sürecinden uygulanmasına, yatırımların gerçekleştirilmesinden yapıların ruhsatlandırılmasına kadar tüm aşamalarıyla mülkiyet hakkı bakımından ilgililerini doğrudan etkilemekte ve malik bir taşınmaza sahip olsa bile taşınmazında kendi takdirine göre yapılaşma gerçekleştirememektedir. Ruhsatsız olup aynı zamanda imar planına aykırı olarak inşa edilen yapının bulunduğu yerin imar planına göre yapılaşmaya açık bir alan olmasına rağmen ruhsatsız yapının taban alan kat sayısı, katlar alanı kat sayısı gibi imar kurallarına uyulmadan ruhsatsız olarak inşa edilmiş olması da mümkündür. Bu durumda, yapının imar planı ve plandaki notlara uygun hale getirilme imkânının bulunup bulunmadığı önemlidir. Taşıyıcı unsurların niteliklerine zarar verilmeden düzeltilebilmesine imkan varsa, gerekli düzeltmelerin yapılması ve gerekli şartların hazırlanması için yapı sahibine yeterli bir süre verilir.

Mevzuattaki standartlara aykırı olan ancak düzeltilmesi mümkün olan aykırılıklarda uyumun sağlanması için yapı sahibine süre verilmesi gerekir. Yetkili idare tarafından ruhsatsız bir yapı tespit edildiği zaman, yapının o andaki inşaat durumu tespit edilir ve tutanağa bağlanır. Eğer yapı halı hazırda inşaat halindeyse inşaat derhal durdurulur. Eğer yapının düzeltilerek ruhsatlı, nizami bir hale getirilebileceği değerlendiriliyorsa yapı sahibine yeterli süre verilir. İmar planına mevcut haliyle aykırı olsa dahi düzeltilebilecek yapılar için yapı sahibine süre verilmesi yasal bir zorunluluktur.

Ruhsatsız yapı, ruhsata bağlanamayacak ancak kolaylıkla kaldırılabilecek nitelikteyse yapı sahibine 1 aylık süre verilerek ruhsatsız yapıyı kaldırması ihtarı yapılması gerekir. Ruhsata bağlanamayacak, düzeltilme olanağı bulunmayan ruhsatsız yapılar, belediye alan sınırları içerisinde belediye tarafından bu alan sınırları dışındaysa il özel idareleri tarafından yıkım kararı alınarak yıkılması gerekir. İmar Kanunu’nun 32. maddesi hükmü uyarınca ruhsatsız yapı sahibine ruhsat başvurusunda bulunması için en çok 1 ay olmak üzere makul bir süre verilmesi gerekmektedir. Süre tanınması üzerine başvuru yapılması halinde, başvuru sonucu beklenmeden yıkım kararı alınması da hukuka aykırıdır.

• Ruhsat ve Eklerine Aykırı Yapı Yapılması

Bazı özel durumlar dışında, bir yapı inşaatına başlayabilmek ve inşaatı sürdürebilmek için yapı ruhsatının alınmış olması zorunludur. Yapı sahibi, imar mevzuatı ve imar planları ile getirilmiş olan yükümlülüklere uygun olarak yapı ruhsatı almış ve yapı inşaatına başlamış olsa bile, yapı inşaatını imar hukukuna uygun olarak devam etmesi gerekmektedir. Başka bir ifadeyle, yapı sahibi, yapısını önceden hazırlattığı, yapı ruhsatı talep ettiği dilekçesinin ekinde idareye sunmuş olduğu; ilgili idare tarafından onaylanan, dolayısıyla ruhsatın eki durumunda olan projelere ve ruhsata uygun olarak yapmalıdır. Bu zorunluluklara uyulmadan yapılan yapılar, ruhsat ve eklerine aykırı yapılar olarak değerlendirilirler.

Bir yapının, hukuken imar düzenine uygun olduğunun kabul edilebilmesi için yetkili idareden yapı ruhsatı alınmış olması ve bu ruhsata ve eklerine uygun olarak inşa edilmiş olması gerekmektedir. Ruhsat ve eklerine aykırılık, ruhsat başvurusu sırasında yapı sahibi veya vekili tarafından idarenin değerlendirmesine sunulmuş olan mimari proje, statik proje, mekanik tesisat projesi, elektrik tesisat projesi, resim ve hesaplar ile krokilere aykırı olarak yapı inşaatının gerçekleştirilmiş olmasını ifade eder. Kat düzenine, taban alanına, ön cephe hattına, bina derinliğine aykırılıklar, komşu parsele, yola, kamu hizmet ve tesisleri için ayrılmış olan alanlara taşkınlıklar, imar planı bölgeleme esaslarına aykırılıklar, söz konusu ruhsat ve eklerine aykırılıklar somut olarak ortaya koyulmaktadır. Yapıya ilave kat yapılması, kat yüksekliğinin değiştirilmesi, sıfır kotun yükseltilmesi, cephe formunun değiştirilmesi ve benzeri şekillerdeki yapılaşma faaliyetleri ruhsat ve eklerine aykırı fiillere örnek olarak verilebilir.

Yapılaşma faaliyetleri sürecinde maliklerin almış oldukları ruhsat ve eklerine aykırı hareket etmeleri durumunda, hukuka uygun olarak başlanılmış olan yapılaşma faaliyetleri hukuka aykırı hale gelmiş olur. Böyle bir aykırılığın ruhsatı düzenleyen idareye fenni mesul tarafından bildirilme, ihbar, idarenin denetimi veya benzeri şekillerde ulaşması durumunda idare, yapılaşma faaliyetini durdurmak ve yapıyı mühürlemek durumunda kalacaktır. Bu tarihten itibaren bir ay içerisinde yapı sahibi, yapısını ruhsata uygun hale getirmeli ve belediyeden veya valilikten mührün kaldırılması talebinde bulunmalıdır. Ruhsata aykırılığın giderildiği anlaşılırsa mührün, belediye veya valilik tarafından kaldırılması ve inşaatın devamına izin verilmesi gerekir. İdare, yapılan başvuru üzerine mührün kaldırılmasına ve inşaatın devamına karar verirse yazılı bir tutanak düzenler ve ilgilisine verir.

Yapı Ruhsatına Aykırı Yapılar Açısından Yürütülen Süreç

Yapı ruhsatı alınmadan ve mevcut imar durumuna aykırı olarak inşaatına başlanan bir yapının ruhsata uygun hale getirilemeyeceği uzmanlarının incelemesiyle kolaylıkla tespit edilebilir. Buna karşılık ruhsat alınarak inşasına başlanmış yapıda ruhsata aykırı kısımların olması halinde bunun tespiti aynı kolaylıkla gerçekleştirilemeyebilir. Örneğin, yapının iç kısımlarında, dış kısımlarında veya diğer projelerinde farklılık olduğunun tespiti çok daha zordur. Bu sebeple bir ruhsatsız yapının veya imalatın ruhsata bağlanamayacağının anlaşılması nedeniyle süre verilmeden yıkılabilmesine imkân veren kanun hükmünün yalnızca tamamen ruhsata aykırı olarak inşasına başlanan yapı ve imalatlar ile sınırlı olarak uygulanması gerekmektedir.

Buna karşılık yapı ruhsatı alınarak başlanan inşaatlardaki projelere aykırılıkların ruhsata uydurulamayacağından bahisle, yapı için ruhsat başvurusunda bulunulmasına süre verilmeden yapının ruhsata aykırı olan ilgili kısmı hakkında derhal yıkım kararı alınması, ruhsatlı ancak ruhsata aykırı kısımları bulunan yapının aslında ruhsata bağlanabilecek durumda olmalarına rağmen yıkıldıkları yönünde iddiaların ve dolayısıyla hukuki uyuşmazlıkların doğmasına sebep olur. Birçok durumda ruhsatlı ancak ruhsata aykırı olduğu iddia edilen yapının malikinin eğer kendisine süre verilseydi yapıdaki hukuka aykırılıkların giderilebileceği şeklindeki itirazları söz konusudur.

• Fen, Sağlık, Şehircilik, Estetik ve Kamu Yararına Aykırı Yapı Yapılması

Kanun koyucu, İmar Kanunu’nun 1. maddesinde, bu kanunu ihdas etme amacı olarak yerleşme yerleri ile bu yerlerdeki yapılaşmaların, plan, fen, sağlık ve çevre şartlarına uygun teşekkülünü sağlamak olarak göstermiştir İmar düzeni uyarınca, bir yapının yalnızca imar planlarına uygun olarak ruhsatlı bir şekilde inşa edilmesi yeterli görülmemiştir. Bunun yanı sıra, inşa edilen yapının insanca yaşamaya uygun nitelikte olması, fen kurallarına, sağlık kurallarına uygun olması, çevreye zarar vermemesi, eğer yerel idare tarafından belirlenmiş yöresel, sanatsal ve estetik kurallar varsa bu kurallara uygun olarak tasarlanmış olması gerekmektedir. Çevre şartları, fen, sanat, sağlık ve ilgili bütün mevzuat hükümleri dikkate alınarak hazırlanan projeler değerlendirilerek verilen yapı ruhsatı ve eklerine uygun olarak inşa edilen yapıların, inşaat sürecinde fenni mesullerce bu hususlarda dikkat edilerek inşa edilmeleri gerekir. Bunun yanı sıra yapı kullanım izni verilmeden önce, söz konusu yapının fen, sanat, sağ- lak, estetik, çevre şartları ve yöresel doku ile ilgili kurallar var ise bunlara uygunluğunun denetlenmesi gerekmektedir.

• Mülkiyet Hakkı İhlali Oluşturan Yapı Yapılması

Kimi zaman yapı sahipleri yapı inşaatlarını kamu malı niteliğindeki yerleri veya özel hukuk kişilerinin mülkiyetindeki yerleri tamamen veya kısmen işgal edecek şekilde gerçekleştirebilirler. Bu yapıları hukuka aykırı kılan husus yalnızca imar hukuku kuralları ile getirilen çerçeveden ibaret değildir. En başta mülkiyet sorunu nedeniyle söz konusu yapı, zemine oturduğu alan toplam inşaat alanı, yapı standartları ve benzeri açılardan imar planı ve yönetmeliklerle getirilen kurallara uygunluk gösterse dahi, yapı sahibinin yapısını kendi mülkiyetinde olan bir yere yapmamış olması, kamuya veya kişilerine ait yerlere yapısını taşırması nedeniyle hu kuka aykırı olacaktır.

• Gecekondu Niteliğinde Yapı Yapılması

775 sayılı Gecekondu Kanunu’nun 2 maddesine göre; gecekondu, imar ve yapı işlerini düzenleyen mevzuata ve genel hükümlere bağlı kalınmaksızın, kendisine ait olmayan arazi veya arsalar üzerinde, sahibinin rızası alınmadan yapılan izinsiz yapılardır. Gecekondu Kanunu’nun tanımına göre, kendisinin mülkiyetinde olmayan arsa üzerinde yapılan bütün yapılar, bu arsanın kamu veya özel kişi mülkiyetinde olunmasına bakılmasının gece- kondu olarak adlandırılır. Bununla birlikte, gecekondu türü yalnızca kamu arazileri üzerine yapılan izinsiz yapılardır. Özel hukuk kişilerinin arazisine izinsiz taşan yapıları taşkın yapı adı altında, tamamen başka bir özel hukuk kişisinin arazisine yapılan izinsiz yapıları ise haksız yapı olarak tanımlanır.

775 sayılı Gecekondu Kanunu, İmar Kanunu’ndan farklı olarak imar mevzuatına aykırı olan her türlü yapıya değil 2. maddesinde belirtildiği üzere, bir kişinin kendisine ait olmayan arazi veya arsa üzerine yaptığı inşaatlara ilişkin özel düzenlemeler getirmektedir. Bu yerler, imara ve yapılaşmaya açık nitelikteki bir arsa olabileceği gibi henüz yapılaşmaya açılmamış arazi, tarla, ormanlık alan niteliğinde de olabilir. Diğer yandan kaçak yapılaşmanın gerçekleştirildiği bu yer diğer özel hukuk kişilerine ait olabileceği gibi çoğunlukla olduğu üzere hazine arazisi veya belediye arazisi olabilmektedir. Gecekondular, kentlerin çevresini bir kuşak gibi sararak, kentin ileriye dönük sağlıklı ve planlı gelişimini etkiledikleri gibi, bulundukları yerlerin sağlık kurallarına aykırı, belediye hizmetlerinden yoksun, toplumun güvenliğini ve kamu düzenini bozucu yerleşim ve yapılaşmalar ortaya çıkmasına neden olmaktadır.

• Taşkın Yapı Niteliğinde Yapı Yapılması

Taşkın yapı, bir arazi üzerinde yapılan bir yapının, bu arazinin sınırlarını aşarak başka araziye taşmasıdır. Bu taşma, komşu taşınmazın yüzeyinde veya toprak parçasında ya da hava katmanında gerçekleşmiş olabilir. Yapının, komşu parsele az veya çok taşmış olmasının hukuk açısından bir farkı yoktur, iki durumda da taşkın yapıdan bahsedilir. Bununla birlikte, yapı tamamen bir başkasının arazisinin üzerine inşa edilmişse artık ortada haksız yapı vardır.

Kaçak Yapılar Ruhsata Bağlanabilir mi?

Kaçak yapılar ruhsata bağlanabilir. Yine 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 32. maddesine göre; kaçak yapı yapıldığının ilgili yönetim birimince belirlenmesi, uygulama sorumlusunca (fenni sorumlu tarafından) saptanarak bildirilmesi ya da bir biçimde kaçak yapı yapıldığının öğrenilmesi üzerine, ilgili belediye ya da il özel yönetimlerince (valiliklerce), o andaki yapım durumu saptanır ve yapı mühürlenip yapımı durdurulur. Durdurma, yapı durdurma tutanağının yapı yerine asılmasıyla, yapı sahibine bildirilmiş sayılır. Bu günden başlayarak en çok bir ay içinde, yapı sahibi, yapısını yapı ruhsatına uygun duruma getirerek ya da yapı ruhsatı alarak, belediyeden ya da il özel yönetiminden mührün kaldırılmasını ister.

• Mühürleme işlemi için, yapı ruhsatı alınmadan ya da yapı ruhsatı ve eklerine aykırı olarak yapılmış bir yapının bulunması gerekir. Yapıda bir değişiklik yapılmaksızın kullanım amacının değiştirilmesi nedeniyle mühürleme yapılamaz.
• Yapı ruhsatı bulunan yapıdaki aykırılığın ne olduğunu açık olarak saptayan bir yapı durdurma tutanağının düzenlenmesi ve aykırılığa ilişkin saptamanın bildirilmesi yoluyla yapı sahibinin yapısını yasal düzenlemelere uygun duruma getirmesi konusunda uyarılması gerekir. Bu yapılmadan, doğrudan yapının tümünün yıkılmasına yol açacak biçimde yapı ruhsatının ve yapı kullanma belgesinin iptal edilmesi işlemlerinde hukuka uygunluk bulunmamaktadır. (Danıştay 6. Dairesi’nin 23.01.2004 gün, E: 2002/3582, K: 2004/394 sayılı kararı.)
• Yapı ruhsatına bağlanabilecek yapı için, yapı sahibine kesinlikle süre verilmesi gerekir. Bu süre tüm durumlar için bir ay değildir. Duruma göre daha az süre de verilebilir. (Danıştay 6. Dairesi’nin 03.04.1997 gün, E: 1996/2121, K: 1997/1743 sayılı kararı.)
• İki katlı yapı için yapı ruhsatı alınmış ve ilk iki katın yapı ruhsatına uygun yapılmış olması karşısında, kaçak yapılan üçüncü kat nedeniyle yapının tümü mühürlenemez. (Danıştay 6. Dairesi’nin 27.01.1987 gün, E: 1986/574, K: 1987/94 sayılı kararı.)

Yapı ruhsatına aykırılık bulunan yapıda, bu aykırılığın giderilmiş olduğu ya da yapı ruhsatı alındığı ve yapının alınan yapı ruhsatına uygun olduğu, inceleme sonunda anlaşılırsa, mühür, belediye ya da il özel yönetimince kaldırılır ve yapımın sürdürülmesine ya da yapının kullanımına olur verilir.

Kaçak Yapının İhbarı

Kaçak bir yapının inşası halinde veya ruhsat alınarak başlanan bir yapıda ruhsata aykırı inşaat faaliyetinin gerçekleştirilmesi veya iskân izni alınmış yapıda ruhsata aykırı değişiklikler yapılması halinde ilgili kişiler, komşular veya o bölgede yaşayan insanlar da ilgili idareye kaçak yapı hakkında ihbar ve şikâyette bulunabilirler. Kaçak yapı, ilave veya eklenti nedeniyle çoğunlukla manzarası kapanan, güneşi engellenen veya çekme mesafeleri ihlal edilen komşular kaçak yapı ve eklenti hakkında ihbarda bulunmaktadır. Vatandaşların kaçak yapı hakkında ihbarda ve şikâyette bulunmaları ve kaçak yapı hakkında ilgili idarenin inceleme ve denetim faaliyetini yerine getirmesini talep etmeleri mümkündür.

Günümüzde kaçak yapılarla alakalı ihbarların yapılabileceği birçok yer mevcuttur. Bunlara örnek olarak ilgili devlet daireleri, belediyeler, Cimer (https://www.cimer.gov.tr/), köylerdeki kaçak yapılar hakkında il özel idareleri veya çevre ve şehircilik bakanlığının alo 181 nolu hattı üzerinden ihbarlarda bulunabilirler. Bu ihbar yollarıyla çözüm bulunamadığı durumlarda dava yoluna gidilmesi de mümkündür.

Yıkım Kararı Almaya Yetkili İdareler

• Büyükşehir Belediyelerinde Yıkım Yetkisi

İmar Kanunu uyarıca büyükşehir statüsünde olmayan illerde il belediyesi ve ilçe belediyeleri yıkım kararı almaya yetkilidir. Büyükşehir belediyesi olan illerde ise büyükşehir belediyesinin yer bakımından münhasıran kendisine ait bir yetki alanı olmayıp yıkım kararı alma yetkisi ilçe belediyelerine aittir. Bu sebeple, büyükşehir belediyelerinin, ilçe belediyelerinin yerine geçerek ilk elden yıkım kararı alma yetkisi yoktur. Ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapılaşmaları denetlemek, tespitlerini yapmak ve gerekli idari işlemleri tesis etme yetkisi ilçe belediyelerinin yetkisinde olmasına rağmen 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu m.11’e göre; büyükşehir belediyelerinin ilçe belediyelerinin imar uygulamalarını denetlemeye yetkilidir. Büyükşehir belediyesi personeli sahada yaptığı dene- timler sırasında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıları tespit edebilir. Bu yapılarla alakalı gerekli işlemlerin yapılması için durum ilgili belediyeye bildirilir.

Belirlenen imara aykırı uygulama, ilgili belediye tarafından üç ay içinde giderilmediği takdirde, büyükşehir belediyesi 3.5.1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun 32. ve 42. maddelerinde belirtilen yıkım ve imar para cezası uygulamak konusundaki ilçe belediyesinin yetkilerini onun yerine geçerek kullanma hakkına sahiptir. Ancak 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 42. madde kapsamındaki konulardan dolayı iki kez ceza verilemez. Dolayısıyla büyükşehir belediyelerinin yaptıkları denetim sonucunda ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapılaşmaları olay yerinde tespit etmiş olmaları halinde dahi doğrudan işlem yapma yetkisi bulunmamaktadır. Durumu ilçe belediyesine bildirerek gerekli işlemi ilçe belediyesinin 3 ay içinde yerine getirmesini beklemesi ve ancak ilçe belediyesi harekete geçmediği takdirde yıkım kararı alma yetkisi vardır. Bu süreç beklenilmeden büyükşehir belediyesinin doğrudan yıkım kararı alması hukuka aykırıdır.

• Diğer Yetkili Makamlar

1. Belediye ve Mücavir Alan Sınırları İçinde Yıkım Yetkisi
2. Belediye ve Mücavir Alan Sınırları Dışında Yıkım Yetkisi
3. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının Denetim Yetkisi
4. Organize Sanayi Bölgelerinde Yıkım Yetkisi
5. İstanbul’da İçme-Kullanma Suyu Havzalarında Yıkım Yetkisi
6. Özel Çevre Koruma Bölgelerinde Yıkım Yetkisi
7. Kıyılarda Yıkım Yetkisi
8. Boğaziçi Bölgesinde Yıkım Yetkisi
9. Ormanlarda Yıkım Yetkisi

Yapı Tatil Tutanağı

Mevzuatta ve uygulamada, yapının hukuka aykırılığının resmi bir idari işlemle tespit edildiği işleme yapı tatil tutanağı denilmektedir. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’ne göre, yapı tatil tutanağı, herhangi bir şekilde ruhsat alınmadan yapıya başlanılarak kaçak inşaat yapıldığı ya da ruhsatlı yapılarda ruhsat ve eklerine aykırı yapı yapıldığı tespit edildiği takdirde, ilgili idaresince yetkilendirilmiş teknik elemanlarca, yapının o andaki durumu ile birlikte aykırılıkları; resim, kroki ve yazı ile belirtilen ve inşai faaliyete devam edilemeyeceğini gösteren onaylı belgeyi ifade eder.

İmar Kanunu’na göre ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapı hakkında tespitin yapıldığı ve inşaatı tatil eden bir tutanak tutularak ruhsata aykırılıkların giderilmesi için yapı sahiplerine süre verilir. Uygulamada düzenlenen bu ilk tutanağa 1 nolu yapı tatil tutanağı denilmektedir. 1 nolu yapı tatil tutanağı durdurulan inşaatın mühürlenmesi üzerine inşaatın görünür bir yerine asılır İdarece; yapı sahibi tarafından mühürün fekki ile ruhsata aykırı inşaata devam edildiği tespit edilirse idare 2 nolu yapı tatil tutanağı düzenler. 2 nolu yapı tatil tutanağında tekrar süre verilmez. Yapının mevcut halinin fotoğraflan çekilerek tutanağa bağlanır.

Yapı Tatil Tutanağının Tebliği ve Yapı Sahibine Süre Verilmesi

Ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı bir yapıdan herhangi bir şekilde haberdar olunması üzerine yetkili idare söz konusu yapıyı yerinde inceler ve devam eden bir inşaat varsa inşaatı durdurur. İnşaat tamamlanmışsa yapının durum tespiti yapılır. IK m. 32’deki usule göre yapı tatil tutanağında ruhsata aykırı olan hususlar somut, ayrıntılı ve açık olarak gösterilir, Ruhsata aykırı olan hususlar, yapı tatil tutanağının veya devamında yıkım kararının iptal davasına konu edilmesi halinde hukuki ihtilafın yargı yerince denetlenebilmesi için fotoğraflanarak, söz konusu yapı hakkında idarece tutulan dosya içerisine konulabilir.

 İlk tutanakla birlikte yapı sahibine yapı ruhsatsız yapılmaktaysa ruhsat alması için ruhsatlıysa ruhsata uygun hale getirilmesi için en fazla bir aylık bir süre verilir. Yapı mühürlenir. Yapı tatil tutanağını bir nüshası mühürlenen yapının görünen bir yerine asılır, bir nüshası muhtarlığa bir nüshası da Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’ne bırakılır. Mühürle- nen yapının sahibi, yapıyı hukuka uygun hale getirmek için yapıda işlem yapması gerekiyorsa yapıya müdahale edebilmek için yetkili idareden izin alması gerekmektedir.

Ruhsatsız veya ruhsat eklerine aykırı yapı inşaatının durdurularak, mühürlenmesine rağmen yapı sahibinin mührü bozarak, ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapının inşaatına devam etmesi halinde TCK m. 203 uyarınca mühür bozma suçu oluşur. Yapının kapısına konulan ve giriş çıkışı engelleyerek yapının idarece tespit edilen mevcut durumunu aynen korumayı amaçlayan mührün idareden izin alınmadan kaldırılması suç niteliğinde bir fildir. Mühür bozma başlıklı TCK’nın 203. maddesine göre; “Kanun veya yetkili makamların emri uyarınca bir şeyin saklanmasını veya varlığının aynen korunmasını sağlamak için konulan mührü kaldıran veya konuluş amacına aykırı hareket eden kişi, altı aydan üç yıla kadar hapis veya adli para cezası ile cezalandırılır.”

Dolayısıyla ruhsatsız yapı mühürlenmişse idareden yapı izni talep edilmesi, ruhsata aykırı eklenti varsa ve mührü bozmadan bu eklentinin kaldırılması mümkünse eklentinin kaldırılarak mührün kaldırılması için idarenin çağırılması, ruhsata aykırılığın düzeltilmesi için mührün kaldırılması gerekiyorsa ruhsata aykırılığın düzeltilmesi için idareden izin alınması gerekmektedir.

Kaçak Yapı İdari Para Cezası (İmar Kanunu m.42)

Bu maddede belirtilen ve imar mevzuatına aykırılık teşkil eden fiil ve hallerin tespit edildiği tarihten itibaren on iş günü içinde ilgili idare encümenince sorumlular hakkında, üstlenilen her bir sorumluluk için ayrı ayrı olarak bu maddede belirtilen idari müeyyideler uygulanır. Ruhsat alınmaksızın veya ruhsata, ruhsat eki etüt ve projelere ve imar mevzuatına aykırı olarak yapılan ya da 27. madde kapsamında ruhsat alınmadan yapılabilen yapılardan aynı maddede belirtilen koşullar sağlanmadan yapılanların sahibine, yapı müteahhidine ve aykırılığı altı iş günü içinde idareye bildirmeyen ilgili fenni mesullere, yapının mülkiyet durumuna, bulunduğu alanın özelliğine, durumuna, niteliğine ve sınıfına, yerleşmeye ve çevreye etkisine, can ve mal emniyetini tehdit edip etmediğine ve aykırılığın büyüklüğüne göre, bin Türk lirasından az olmamak üzere, aşağıdaki şekilde hesaplanan idari para cezaları uygulanır:

• Bakanlıkça belirlenen yapı sınıflarına ve gruplarına göre yapının inşaat alanı üzerinden hesaplanmak üzere, mevzuata aykırılığın her bir metrekaresi için;
• sınıf A grubu yapılara üç, B grubu yapılara beş Türk Lirası,
• sınıf A grubu yapılara sekiz, B grubu yapılara onbir Türk Lirası,
• sınıf A grubu yapılara onsekiz, B grubu yapılara yirmi Türk Lirası,
• sınıf A grubu yapılara yirmiüç, B grubu yapılara yirmibeş, C grubu yapılara otuzbir Türk Lirası,
• sınıf A grubu yapılara otuzsekiz, B grubu yapılara kırkaltı, C grubu yapılara elliiki, D grubu yapılara altmışüç Türk Lirası,
• idari para cezası verilir. Bu miktarlar her takvim yılı başından geçerli olmak üzere o yıl için 4/1/1961 tarihli ve 213 sayılı Vergi Usul Kanununun mükerrer 298 inci maddesi hükümleri uyarınca tespit ve ilan edilen yeniden değerleme oranında bir Türk Lirasının küsuru da dikkate alınmak suretiyle artırılarak uygulanır.
• Mevzuata aykırılığı yapı inşaat alanı üzerinden hesaplanması mümkün olmayan, yapının cephelerini ve diğer yapı elemanlarını değiştiren veya yapı malzemesi için öngörülen gereklere aykırı bulunan uygulamalar için, Bakanlıkça yayımlanan ve aykırılığa konu imalatın tespiti tarihinde yürürlükte bulunan birim fiyat listesine göre ilgili idarece belirlenen bedelin % 20’si kadar idari para cezası verilir.
• (a) ve (b) bentlerine göre cezalandırmayı gerektiren aykırılığa konu yapı;
• Hisseli parselde diğer maliklerin muvafakati alınmaksızın yapılmış ise cezanın % 30’u,
• Kamuya veya başkasına ait bir parselde yapılmış ise cezanın % 40’ı,
• Uygulama imar planında veya parselasyon planında “Kamu Tesisi Alanı veya Umumî Hizmet Alanı” olarak belirlenmiş bir alanda yapılmış ise cezanın % 60’ı,
• Mevcut haliyle veya öngörülen bir afet tehlikesi karşısında can ve mal emniyetini tehdit ediyor ise cezanın % 100’ü,
• Uygulama imar planı bulunan bir alanda yapılmış ise cezanın % 20’si,
• Yapılaşmaya yasaklanmış bir alanda yapılmış ise cezanın % 80’i,
• Özel kanunlar ile belirlenmiş özel imar rejimine tabi bir alanda yapılmış ise cezanın % 50’si, 8) Ruhsatsız ise cezanın % 180’i,
• Ruhsatı hükümsüz hale gelmesine rağmen inşaatı sürdürülüyor ise cezanın % 50’si,
• Yapı kullanma izin belgesi alınmış olmakla birlikte, ruhsat alınmaksızın yeni inşaî faaliyete konu ise cezanın % 100’ü,
• İnşaî faaliyetleri tamamlanmış ve kullanılmıyor ise cezanın % 10’u,
• İnşaî faaliyetleri tamamlanmış ve kullanılıyor ise cezanın % 20’si,
• Çevre ve görüntü kirliliğine sebebiyet veriyor ise cezanın % 20’si,
• ve (b) bentlerinde belirtilen şekilde tespit edilen para cezalarının miktarına göre ayrı ayrı hesap edilerek ilave olunur. Para cezalarına konu olan alanın hesaplanmasında, aykırılıktan etkilenen alan dikkate alınır.
• Bu fıkra uyarınca idari para cezası verilmesini gerektiren aykırılığa konu alan ile bu alanın bulunduğu arsa veya arazinin emlak vergisine esas asgari metrekare birim değerinin çarpımı ile bulunan bedel kadar idari para cezası yukarıdaki bentlere göre aykırılıktan sorumlu olan yapı sahibine ve yapı müteahhidine verilen para cezalarına ayrıca ilave edilir. Bu fıkraya göre verilen idari para cezasının ilgilisine tebliğinden itibaren bir ay içinde aykırılığın giderilmesi ve yapının mevzuata uygun hale getirilmesi halinde bu bent uyarınca ilave edilen para cezası tahsil edilmez.
• 18, 28, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 40 ve 41 inci maddelerde belirtilen mükellefiyetleri yerine getirmeyen veya bu maddelere aykırı davranan yapı veya parsel sahibine, harita, plan, etüt ve proje müelliflerine ve gözetmenlerine, fenni mesullere, yapı müteahhidine ve şantiye şefine, ilgisine göre ayrı ayrı olmak üzere ikibin Türk Lirası, bu fiillerin çevre ve sağlık şartlarına aykırı olması halinde dörtbin Türk Lirası, can ve mal emniyetini tehdit etmesi halinde altıbin Türk Lirası idari para cezası verilir.
• Yapıldığı tarih itibarıyla plana ve mevzuata uygun olmakla beraber, mevcut haliyle veya öngörülen bir afet tehlikesi karşısında can ve mal emniyetini tehdit ettiği veya edeceği ilgili idare veya mahkeme kararı ile tespit olunan yapılara, ilgili idarenin yazılı ikazına rağmen idarece tanınan süre içinde takviyede bulunmayan veya bu yapıları 39 uncu madde uyarınca yıkmayan yapı sahibine onbin Türk Lirası idari para cezası verilir.
• maddeye göre belirlenmiş köy yerleşik alanı ve civarı sınırları içinde köyün nüfusuna kayıtlı olan ve köyde sürekli oturanlar tarafından, projeleri, fen, sanat ve sağlık şartlarına uygun olmasına rağmen valilik onayı alınmadan ve muhtarlığa bildirim yapılmadan konut ve zatî maksatlı tarım ve hayvancılık yapısı inşa edilmesi halinde yapı sahibine bin Türk Lirası idari para cezası verilir. Bu yapılardaki diğer aykırılıklar ve ruhsata tabi tarım ve hayvancılık maksatlı yapılardaki aykırılıklar için verilecek olan idari para cezası, bin Türk Lirasından az olmamak üzere, ikinci fıkraya göre hesaplanan toplam ceza miktarı uygulanır.
• Yukarıdaki fıkralarda belirtilen fiil ve hallerin, yapının inşa edilmesi süreci içinde tekrarı halinde, idari para cezaları bir kat artırılarak uygulanır.
• Yukarıdaki fıkralar uyarınca tahsil olunan idari para cezaları, aynı fiil nedeniyle 26/9/2004 tarihli ve 5237 sayılı Türk Ceza Kanununun 184 üncü maddesine göre mahkûm olanlara faizsiz olarak iade edilir.
• Yapının bu Kanuna, ilgili diğer mevzuata, plana, ruhsata, ruhsat eki etüt ve projelere uygun hale getirilmesi için idarenin yazılı izni dahilinde yapılan iş ve işlemler mühür bozma suçu teşkil etmez.
• Müelliflerin, fenni mesul mimar ve mühendislerin, yapı müteahhitlerinin, şantiye şefi mimar ve mühendislerin, imar mevzuatına aykırı fiillerinden dolayı verilen cezaları ve haklarındaki kesinleşmiş mahkeme kararları, kendi kayıtlarına işlenmek ve ilgili mevzuata göre cezai işlem yapılmak üzere, üyesi bulundukları meslek odasına ve Bakanlığa ilgili idarece bildirilir. Bu kişiler, verilen ceza süresi içinde yeni bir iş üstlenemez.
• Yapı müteahhidinin yetki belgesi;
• Yapım işinin ruhsata ve ruhsat eki etüt ve projelere aykırı olarak gerçekleştirilmesi ve 32 nci maddeye göre verilen süre içinde aykırılığın giderilmemesi halinde beş yıl,
• Yapım işinde ruhsat eki etüt ve projelere aykırı olarak gerçekleştirilen imalatın can ve mal güvenliğini tehdit etmesi halinde on yıl,
• Bakanlıkça olumsuz kayıt değerlendirmesi yapılan hallerde bir yıl,
• Süreyle Bakanlıkça iptal edilir. Yapı müteahhidinin, yapım işlerinden doğan vergi ve sigorta primi borçlarını ödememesi ve diğer sorumluluklarını yerine getirmemesi hallerinde yetki belgesi bir yıldan az olmamak üzere Bakanlıkça iptal edilir ve bunlara sorumluluklarını yerine getirinceye kadar yeni yetki belgesi düzenlenmez. Yetki belgesi iptal edilen yapı müteahhidi yeni yetki belgesi düzenleninceye kadar yeni iş üstlenemez, ancak mevcut işlerini tamamlar. Yetki belgeli yapı müteahhidi olmaksızın başlanılan yapının ruhsatı iptal edilir ve yapı mühürlenir.

İmar Para Cezası Nasıl Hesaplanır?

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 42. maddesinde imar para cezasının nasıl hesaplanacağına ilişkin düzenleme yapılmıştır.İmar para cezası hesabı yapılırken üç aşamalı bir hesaplama yöntemi öngörülmüştür. Buna göre;

• Temel Para Cezası: 42.maddenin 2. fıkrasının (a) veya (b) bendinde temel para cezası miktarına ilişkin hüküm yer almaktadır.
• Artırım Sebepleri: Hesaplanan temel para cezası miktarı üzerinden 2. fıkranın (c) bendinde belirtilen artırım sebepleri uygulanarak arttırım yapılır.
• İlave Para Cezası: Arttırım yapılan imar para cezasına ilave imar parası sebepleri varsa 42. maddenin 2. fıkranın (ç) bendi uyarınca belirlenen ilave para cezası eklenerek toplam imar para cezası hesaplanır.

İmar para cezası hesabında kanuna aykırı yapılan yapının metrekaresi ile yapının ait olduğu grubun kanunda yazan cezai miktarı ile çarpılarak hesaplanır. Şöyle ki, 2023 yılında IV. sınıf A grubu yapılara 23 TL metrekarelik ceza kesilmektedir. Örneğin 150 metrekarelik bir IV. sınıf A grubu yapı için ödenecek cezai miktar 150×23= 3.450 TL idari para cezası olarak karşımıza çıkacaktır.

İmar Para Cezasına İtiraz

Kanunun 32. ve 42.maddesine göre verilen idari işlem ve yaptırımlara karşı dava açma süresi ilgili evrakın tebliğinden itibaren 60 gün ile sınırlıdır. Burada diğer idari işlemlere karşı açılan davalardan önce yapılan idareye başvuru zorunluluğu yoktur. Ancak yinede ilgililer ceza müeyyidesini veren kurumlara başvurarak işlemin kaldırılması talebinde bulunabilirler. Bu taleplerle yapılan başvurular dava açma süresini durduracaktır. İlgili idareden 60 gün içinde cevap gelmemesi zımmi red anlamına gelir. Bu tarihten sonra duran dava açma süresi yeniden işlemeye başlar.

İYUK m 11’e göre yapılacak olan ihtiyari idari başvuru, işlemiş olan dava açma sürelerini durdurmakta ancak sıfırlamamaktadır. Yani encümen tarafından yapılan işlemin ilgili kişiye tebliği üzerine, idari yargıda 60 gün den ibaret olan dava açma süreleri işlemeye başlar. İlgili kişi, belediye encümenine IYUK m. 11 uyarınca itiraz ettiği tarihte geçmiş olan dava açma süreleri ilgili idarece idari başvuruya ret cevabı verilmesi halinde kaldığı yerden işlemeye devam eder. Örneğin başvuruyu gerçekleştirene kadar 15 gün geçmişse, ilgili idarenin ret cevabının tebliğinden itibaren dava açma süresi 60 gün değil 45 gün olacaktır.

Kaçak Yapı Hapis Cezası TCK m.184

• Yapı ruhsatiyesi alınmadan veya ruhsata aykırı olarak bina yapan veya yaptıran kişi, bir yıldan beş yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılır.
• Yapı ruhsatiyesi olmadan başlatılan inşaatlar dolayısıyla kurulan şantiyelere elektrik, su veya telefon bağlantısı yapılmasına müsaade eden kişi, yukarıdaki fıkra hükmüne göre cezalandırılır.
• Yapı kullanma izni alınmamış binalarda herhangi bir sınai faaliyetin icrasına müsaade eden kişi iki yıldan beş yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılır.
• Üçüncü fıkra hariç, bu madde hükümleri ancak belediye sınırları içinde veya özel imar rejimine tabi yerlerde uygulanır.
• Kişinin, ruhsatsız ya da ruhsata aykırı olarak yaptığı veya yaptırdığı binayı imar planına ve ruhsatına uygun hale getirmesi halinde, bir ve ikinci fıkra hükümleri gereğince kamu davası açılmaz, açılmış olan kamu davası düşer, mahkum olunan ceza bütün sonuçlarıyla ortadan kalkar.
• İkinci ve üçüncü fıkra hükümleri, 12 Ekim 2004 tarihinden önce yapılmış yapılarla ilgili olarak uygulanmaz.

Kaçak Binaya Ruhsat Alma Süreci

Kaçak yapıların, imar kanununa aykırı olarak yapıldığı anlaşıldıktan sonra mühürleme ve yapı tatil tutanağı hazırlama işlemleri yapılır. Yapı tatil tutanağının tebliğinden itibaren yapı sahibi yapısını 1 ay içerisinde ruhsat alarak veya yapıyı ruhsata uygun hale getirerek ilgili idarelerden mührün kaldırılması talebinde bulunabilir. Belediyenin ilgili kişileri tarafından yapı denetlendikten sonra, yapının ruhsata uygun hale geldiğine karar verilirse mühür kaldırılarak inşaatın devamına karar verilir.

Ruhsat alabilmek için arsanın kaçak yapı sahibine ait olması gerekmektedir, imar durum belgesinin belediye veyahut il özel idaresinden alınır, mimar tarafından kaçak yapının projesi çizdirilir ve zemin etüdü yaptırılır.  Son olarak yapı denetim şirketi tarafından da yapının denetimi tamamlanır ve bu projeler ile ruhsatlandırma işlemi için idareye başvurulur.

Kaçak Yapı Cezası Hakkında Yargıtay Kararları

18. Ceza Dairesi 2015/37418 E. 2017/7725 K.

• Kaçak Yapı Cezası

Temyiz isteğinin reddi nedenleri bulunmadığından işin esasına geçildi. Vicdani kanının oluştuğu duruşma sürecini yansıtan tutanaklar belgeler ve gerekçe içeriğine göre, yapılan incelemede;03.08.2011 tarihli yapı tatil tutanağında, suça konu binanın zemin katının da ruhsatsız olduğunun belirtilmesi ile iddianamede ruhsatsız yapının tümünün dava konu edilmiş olması karşısında, zemin katın ruhsatsız olarak kendisi tarafından yaptırıldığını kabul eden ve bu yöndeki beyanı dosyanın diğer sanığı olan kardeşi … tarafından da doğrulanan sanık hakkında yerinde olmayan gerekçeyle beraat kararı verilmesi,

Kanuna aykırı ve katılan … vekilinin temyiz nedenleri yerinde görüldüğünden, tebliğnameye uygun olarak, HÜKMÜN BOZULMASINA, yargılamanın bozma öncesi aşamadan başlayarak sürdürülüp sonuçlandırılmak üzere dosyanın esas/hüküm mahkemesine gönderilmesine, 14/06/2017 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.

7. Hukuk Dairesi 2021/8154 E. 2022/3792 K.

• Kaçak Yapı Cezası

Davacılar vekili tarafından, davalı aleyhine 08/04/2013 gününde verilen dilekçe ile muhdesatın aidiyetinin tespiti istenmesi üzerine Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin bozma ilamına uyularak yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 26/10/2020 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün evrak incelenerek gereği düşünüldü: Mahkemece, Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin bozma ilamı doğrultusunda araştırma ve inceleme yapılarak verilmiş olan karar usul ve yasaya uygun bulunduğundan yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddiyle hükmün ONANMASINA, aşağıda yazılı onama harcının temyiz edene yükletilmesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 26/05/2022 tarihinde oy çokluğu ile karar verildi.