Tiny house ruhsatı diye bir şey yoktur. Esasında buradaki ruhsat araba ruhsatı gibidir. Bir ev veya yapı ruhsatı değildir. Yani imar izni alınması gerekli değildir. Tiny house; gelişen dünya ile birlikte yaşam alanlarının daralması ve insanların kalabalık yaşamdan uzaklaşma isteği ile birlikte artan yaşam alanlarıdır. Bu alanlar genel olarak tekerlekli olmakla birlikte tekerleksiz de olabilir. Tekerlekli olanların Karayolları Trafik Yönetmeliği’ne tabi iken tekerleksiz olanlar İmar Kanunu ile düzenlenmiş ve yapı hatta bina niteliğinde sayılmıştır. Ancak unutulmaması gereken husus İmar Kanunu çerçevesinde düzenlenen tiny houseler ancak imarlı arazilerde kullanılabilir. İki tür tiny house vardır. Bunlar:

• Tekerlekli (Hareketli) tiny house
• Tekerleksiz (Sabit) tiny house

Tiny houselar; 18 Ocak 2024 tarihinde Resmi Gazete’de yayınlanan yönetmelikle Turizm Tesislerinin Niteliklerine İlişkin Yönetmeliğe yapılan ekleme ile mevzuatta yer almıştır. Getirilen düzenleme ile tiny houselar mobil ev olarak hukuk sistemine girmiştir. İlk kez tanımı yapılan Mobil Ev’ler, sadece turizm tesisleri ile sınırlı bir yönetmelikte yer almıştır. Ancak mobil evlerin bireysel kullanımları da oldukça yaygındır. Bunun dışında O2 Sınıfındaki mobil evler idari yaptırımlara halen konu edilmektedir. Yapılan düzenlemeye göre mobil evler araç olarak nitelendirilir.

Tiny house ruhsatı nasıl alınır, son dönemlerin en çok cevap arayan sorusu olmaktadır. Kişilerin tiny house modellerine olan ilgileri bu yönde araştırmalar yapmasına neden olmaktadır. Farklı noktalarda gönlünce konaklamak isteyen doğa düşkünü kişiler, sevdikleriyle geçirecekleri zamanları tiny house ile taçlandırmaktadır. Bu nedenle Tiny House sahipleri ya da sahibi olmayı düşünen herkes bu işin yasal boyutunu oluşturan ruhsat noktasını oldukça fazla merak ediyor.

Tiny House (Mobil Ev) Nedir?

Tiny house (Mobil ev); mevzuata uygun olarak O2 sınıfı onay belgesine sahip, motorlu araçlar tarafından çekilen, konaklama amacı ile kullanılan, içerisinde yatak-banyo-tuvalet vs. bulunan Karayolları Trafik Kanunu’na tabi araçtır. Tiny houselar tekerlekli ve tekerleksiz olarak ikiye ayrılır. Tekerleksiz olanlar İmar Kanunu çerçevesinde taşınmaz statüsünde değerlendirilir. Sabit olan bu yapılar ancak imarlı arazilerde kullanılabilir. Bunun sebebi; barınma amacıyla evin yapı olarak kullanılmasıdır.

Tekerlekli tiny houseların araç sınıfları 2918 sayılı Karayolları Trafik Yönetmeliği’nin 3. Maddesinde belirtilmiştir. Bu sınıf O Sınıfı olup, motorlu araçla çekilen motorsuz römork/yarı römork olarak tanımlanmıştır. Tekerlekli tiny houselar da bu kapsamda ele alınmaktadır. Bu nedenle tiny houselar için motorlu taşıt vergisi ödenmemektedir. Çekme karavan olarak da sayılan tiny houselar imar izni olan arsalara konulabilir. Ancak hareket ettirilebilmesi için mevzuattaki izinlerin alınması gerekmektedir. Tekerlekli tiny houselar, O2 sınıfı motorsuz araç statüsüne girdiğinden bu araç sınıflarına da aşağıda yer vermekteyiz:

• O1 Sınıfı: En fazla 0.75 ton olan motorsuz yük taşıma araçları.
• O2 Sınıfı: 0.75 ton ile 3.5 ton ağırlığı arasında olan motorsuz yük taşıma araçları.
• O3 Sınıfı: 3.5 ton ile 10 ton ağırlığı arasında olan motorsuz yük taşıma araçları.
• O3 Sınıfı: En az 10 ton ağırlığında olan motorsuz yük taşıma araçları.

Hareketli ev modeli olarak kullanabileceğiniz tiny house modelleri evler için imar kanunu kapsamında bir izin veya ruhsat alınmasına gerek yoktur. Ayrıca tiny house evleri sabit olarak kullanabilmek için imar izni bulunan arsa veya tarla üzerine yerleştirerek kullanabilirsiniz.

Tiny House’lerin Hukuki Durumu ve Tescili

Kural olarak Türkiye’de tiny house’ların düzenlendiği bir mevzuat bulunmamaktadır. Ancak tekerlekli olan tiny house’lar, hareket edebilen konut olduğu için çekme karavana benzetilir ve Karayolları Trafik Yönetmeliği’nde “Römork” statüsünde değerlendirilir. Tiny house hareket edebilen yapı hatta ev sayılır. Hareket özelliği tiny houseları taşınmazlardan ayırarak taşınır araç statüsüne sokar. 2918 sayılı Karayolları Trafik Yönetmeliği’nin 8. Maddesine göre Römork; motorlu araçla çekilen insan veya yük taşımak için imal edilmiş motorsuz taşıttır. Ayrıca bir düzenleme yapılmadığı için de tiny houselar bu kapsama alınmaktadır.

Tiny houseların tescili ülkelerin hukuk sistemlerine göre farklılık gösterir. örneğin ABD Hukuk Sistemi’nde tiny house’ların tescil edilebilmesi için kişiler 3 kuruma başvuruda bulunabilmektedir. Bu kurumlar: IRC, RVIA ve DOT’dur. Bu kadar çeşitlilik olmasının nedeni de ABD’de tiny house’ların ikincil bir yapı sayılmasıdır. Ancak Türk hukuk sistemine geldiğimizde; tiny houselara 18 Ocak’a kadar özel bir düzenleme getirilmediğinden haklarında; römork ya da karavan olarak değerlendirme yapılır.

Karayolları Trafik Kanunu ve Karayolları Trafik Yönetmeliği’ne göre öngörülen tescil işlemi tiny houseler için de uygulanır. Ancak tiny house kullanımı için belediyeden imar izni alınmasına vs. gerek bulunmamaktadır. Tekerlekli ve sabit mobil evlerin arasında şöyle bir fark bulunmaktadır. Eğer mobil ev sabitse ve adresi açık adres ise, ilgili mercilerden izin alınarak tebligat adresi sayılabilirler. Ancak bunun için hem sabit olmalı yani tekerleği olmamalı hem de kapı numarasına sahip olmalıdır.

Tiny House’lerin Ticari Amaçla İşletilmesi

Mobil ev Turizm Tesislerinin Niteliğine İlişkin Yönetmelik’te yer almıştır. Buna göre konaklama, gastronomi, sağlık, spor, kongre, rekreasyon tesislerinin yanında kırsal turizm tesisleri de yönetmelikte yerini almıştır.. Mobil evler 18 Ocak’ta getirilen düzenleme ile Kırsal Turizm Tesisleri başlığı altında Altıncı Bölüm 36/A Maddesinde düzenlenmiştir.  Kırsal turizm; tarımsal faaliyetlerle birlikte turizm sektörünün de gelişmesi ile ortaya çıkan turizm çeşididir. Örneğin çiftlik turizmi, doğal ahşap konaklama merkezleri, gezi parkurları, çiftlik hayvanları gibi doğaya dair alanlar kırsal turizm tesislerinde yer almaktadır.

Mobil evlerin ticari amaçla işletilmesi; imar planlarında düzenlenen 5 ila 49 konaklama biriminden oluşan yaşam tesisleridir. Kamp alanlarına ya da kırsal turizm alanlarına ayrılarak düzenlenen mobil evler kamu taşınmazı olarak sayılmamaktadır. Mobil evlerin bulunduğu alan en az 250 metrekarelik bir bölüm kapsamaktadır. Bunun dışında civardan ayrılarak aydınlatması yapılan mobil evlere, otopark da verilmektedir. Ayrıca mobil evlerin tamamı da mal sahibi ya da işletmeci adına düzenlenmelidir. Tiny House’ların özellikleri şu şekilde sıralanabilir:

• Mevzuatta O2 sınıfında onay belgesine sahip olmalıdır.
• Bir motorlu araç tarafından çekilecek şekilde tasarlanmalıdır.
• Konaklama amacıyla tasarlanmalıdır.
• İçerisinde yaşam alanı (Örneğin yatak ya da banyo-WC) bulunmalıdır.
• Karayolları Trafik Kanunu’na tabi olmalıdır.

Mobil evlerin bulunduğu alanlar, doğal ışık alacak yerler olup, dekore edilir. Mobil evlerin içerisi de dışarısı gibi tasarlanmalıdır ve yatak, yorgan, yastık, mini bar, çöp kutusu gibi zorunlu ihtiyaçlarla da donatılmalıdır. Kural olarak her mobil ev iki kişilik olarak inşa edilir. Ayrıca mobil evlerin bulunduğu yerlere lokanta, kafe gibi yerler açılırsa kapasiteleri maksimum 100 kişi olacak şekilde inşa edilir. Bu alanlar için tek bir muayene yapılması zorunludur. Ardından turizm işletmesi belgesi başvurusunda bulunularak tescil belgesi ibraz edilir. Hareket yeteneğini ortadan kaldıran düzenlemeler yapılması da bu belgeyi işlevsiz hale getirir.

Tiny House’ların İnşası ve Trafiğe Çıkması (Tekerlekli Mobil Evler)

Türkiye’de mobil evler Karayolları Trafik Kanunu kapsamında römork olarak değerlendirilmektedir. Çünkü mevzuatta O2 sınıfı tip onay belgesine sahip olduğu kabul edilmektedir. Ancak yatırım turizm belgesi verilmesine gerek yoktur. Ayrıca bu mobil evlerin muayene edilmesi de gerekmektedir. Bu muayeneler; römorkların muayene istasyonlarında yapılır. O istasyonlara götürülene kadar da mobil evlerin karayoluna çıkartılması gerekmektedir.

Eğer mobil ev en az 750 kg ise, tescil edilmeleri gerekmektedir. Bu tescil belgesine, en fazla çekecekleri yük sınırı yazılır. Ayrıca bir tescil plakası almasalar da çeken aracın plakası mobil eve de yapıştırılır. Ancak 750 kg üzerinde bir mobil ev bulunuyorsa ayrı plaka verilmektedir. 750 kg ve 3500 kg arasındaki mobil evler O2 tip onay belgesi almak zorundadır. Tip onay belgesi; kara yolunda ilerleyen ve güvenlik şartlarını taşıyan araçları belirten resmi bir belgedir. Yani mobil evler römork sayıldığından motorlu taşıt değildir. Ayrıca tekerlekli mobil evler; araç olarak da değerlendirildikleri için taşınmaz da sayılmamaktadır. Bu nedenle emlak vergisine de tabi olmamaktadırlar.

Tiny House’ların Park Edilmesi (Tekerleksiz Mobil Evler)

Dünyanın çeşitli ülkelerinde mobil evlerin park edilmesine yönelik bir süre bulunmaktadır. Örneğin Amerika Birleşik Devletlerinde bu süre 30 gün iken Avustralya’da bu süre 15 gündür. Türkiye’de ise böyle bir süre sınırlaması getirilmemiştir. Çünkü Türkiye’de tiny houselar genel olarak karavan ya da römork olarak görülmektedir. Bu nedenle Türkiye’de mobil evlerin park edilmesi mümkündür. Ancak bu uzun süreli parklar imarlı arazilerde mümkün olmaktadır.

Mobil evlerin kullanım amacı dikkate alındığında, insanların sürekli yaşamasına izin veren ve dış etkenlerden koruyan kapalı alanlar olduğu için konut olarak değerlendirilmesi mümkündür. Bunun dışında mobil evler bir düzenlemenin içerisinde daha yer almıştır. Turizm yatırımları için belge verilmesine ilişkin madde hükmünde, mobil evler turizm yatırımları için belge verilmeyecek yerler arasında sayılmıştır. Bunun dışında belge verilmeyen alanlar; özel tesisler, apart oteller, pansiyonlar vs. şeklinde sayılabilir.

Mobil Ev Hakkında Mahkeme Kararları

İzmir 3. Asliye Ticaret Mahkemesi 2022/231 E. 2022/472 K. ve 09.06.2022 Tarihli Kararı

Tüm bu bilgiler ışığında somut olayımıza baktığımızda; taraflar arasında 19.09.2018 tarihli 3.5 × 8 metrelik çelik mobil evin üretimi ve montajı için konteynır prefabrik sözleşmesi imzalandığı, gerek taraf beyanlarına gerekse de Mahkememizce yapılan araştırmaya göre davalının tacir olmadığının anlaşıldığı, sözleşme konusu prefabrik evin davalının özel kullanımı için üretildiğinin davacı vekilinin 09/06/2022 tarihli duruşmada ki beyanları ile de sabit olduğu, dolayısıyla davalının tüketici konumunda olduğu, davanın açıldığı tarihte 6502 sayılı yasanın yürürlükte olduğu anlaşılmakla, davaya bakma görevinin 6502 sayılı TKHK nın 73/1 maddesi gereğince Tüketici Mahkemesinde olduğu vicdani kanaatine varılmakla davanın usulden reddine mahkememizin görevsizliğine karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.

HMK m. 115(2) hükmü uyarınca davanın usulden reddine, Mahkememizin GÖREVSİZLİĞİNE, Görevli Mahkemenin Tüketici Mahkemesi olduğuna