Arsa ve arazi düzenlemesi, bir alana ilişkin imar planının uygulanması amacıyla, bu plan kapsamındaki taşınmazların, mülkiyet durumlarına bakılmaksızın ve maliklerin muvafakati aranmaksızın birleştirilmesi (hamur edilmesi) ve planın gerektirdiği kamusal hizmet alanlarının oluşturulması amacıyla gerekli kesintilerin (DOP, KOP ve kamulaştırılacak alanlar) yapılması sonrasında eski taşınmaz sahiplerine yeniden dağıtılmasına yönelik bir süreçtir. Parselasyon, imar planı sınırları içerisinde, mevcut durumu ile yapı yapmaya elverişli olmayan binalı ya da binasız kadastro parsellerinin, imar planları ile öngörülen kullanım ve yoğunluk kararları açısından yapılanmaya elverişli duruma getirilmesi şeklinde de tanımlanabilir.

2010/22 sayılı genelge gereğince parselasyon; haritası ilgilisi tarafından yaptırılıp, kadastro müdürlüğünce de kontrol edilmesi gereken işlemlerdendir. Buna göre parselasyon haritasının yapımı, uygulamayı yapan kurumun elemanlarına ya da serbest çalışan harita mühendisi tarafından yapılmış olması gerekir. Parselasyon işlemi; teknik yönü olması nedeniyle kadastro müdürlüklerini; tescili gerektirmesi nedeniyle de tapu müdürlüklerini ilgilendirmektedir. Parselasyon haritası yapılıp, askı ilânı ile kesinleştirildikten sonra işlemi yapan idare tarafından yazılı olarak kadastro müdürlüğüne başvurulur. Bu uygulamalar ülkemizde; imar uygulamaları, parselasyon, hamur kuralı, parselleme, 18. madde uygulamaları gibi pek çok adlarla tanımlanmaktadır.

Arsa Payı Nedir?

Arsa payı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun birçok maddesinde yer almıştır. Arsa payının hukuki tanımı, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda “Arsanın, bu kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarına denir.” şeklindedir. Kent yapılaşmasına izin verilen ya da izin verilmeyen tüm kentsel ve tarımsal topraklar arazi kavramını oluştururken, bu topraklardan sadece imar hakkı ile olan topraklar arsa kavramı içerisinde sayılır. Üstünde herhangi bir yapı inşa edilebilen toprak parçası arsa olarak tanımlanır.

Arsa payı, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarıdır. Tapu malikleri, ana taşınmazın ortak alan olarak isimlendirilen alanları temsil amacıyla mevcut arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerince maliktir. Arsa payı ancak bağımsız bölümler için mümkün olabilir. Ortak alanlar için ise arsa payı tesisi mümkün olmaz. Arsa üzerinde pay sahibi olan kişilerle bağımsız bölümde pay sahibi olan kişiler birbirinden farklı olmamalıdır. Arsaya tek başına sahip olan kişi de yaptırdığı yapının katları üzerinde kendi lehine parça parça mülkiyet hakları kurdurabilir. Bu halde dahi, bağımsız bölümler tahsil edilecek arsa paylarının belirlenmesi zorunludur. Arsa payları bağımsız bölüme tahsil edilmediği sürece kat irtifakı ve kat mülkiyeti oluşturulamamaktadır.

Arsa paylarının belirlenmesi ve düzenlemesi aşamasında kat mülkiyeti ve kat irtifakına konu olan bağımsız bölümlerin arsa paylarının tespiti, mülkiyet sahiplerinin kişisel beyanlarına bağlı olarak değil, proje müellifi olan uzmanlaşmış mimar veya mühendislerin teknik bilgilerine göre ve bağımsız bölümlerin konumları ile büyüklükleri esas alınarak hesaplanan değerleri ile oranlı olarak, projesinde tahsis edilen arsa paylarının açıkça gösterilmesi suretiyle belirlenir. İmar planlarında yer alan kararların uygulanması amacıyla başvurulan en önemli araçlardan biri arazi ve arsa düzenlemesidir.

Parselasyon Nedir?

İmar programlarının yapılması ve kamuya ait bazı taşınmazların devrinin sağlanması plan hedeflerine ulaşılması için her zaman yeterli değildir. Plan kararlarının varsa programa uygun olarak ayrıca uygulamaya da aktarılması gerekir. İmar planlarında yer alan kararların uygulanması amacıyla başvurulan en önemli araçlardan biri de arazi ve ana düzenlemesidir. Arazi ve arsa düzenlemesine parselasyon, imar uygulama veya hamur kural gibi isimler de verilmektedir.

İmar Kanunu’nun 18. maddesinin birinci fıkrası arazi ve arsa düzenlemesinin mahiyetine ilişkin önemli ifadelere yer vermektedir. Bu ifadeler ve açıklamalar ışığında parselasyon; arazi ve arsa düzenlemesini imar planlarının uygulanması amacıyla malik veya diğer hak sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın plan sınırlar içinde bulunan taşınmazların birbirleri ile birleştirilmesi ve bunların imar planına uygun ada veya parsellere bölünerek hak sahiplerine dağıtılması işlemi olarak tarif edilebilir. Burada ayrıca şu hususun altını çizmek gerekir ki, arazi ve arsa düzenlemesi yapılırken planda umumi hizmetlere ayrılan alanlara karşılık olmak üzere düzenleme alanında bulunan taşınmazlardan gerekli miktarlarda kesinti yapılabilir ve hak sahiplerine eski taşınmazlarına karşılık olarak öncekinden farklı bir yerde yeni bir taşınmaz verilebilir.

Parselasyon İşlemlerinde Hukuka Aykırılık Nedenleri

1. Arsa ve Arazi Düzenlemesinde Sebep (Hukuki Dayanak) Yönünden Hukuka Aykırılık Halleri

• İmar planı bulunmayan alanlarda parselasyon yapılması
• Parselasyon işleminin imar planına uygun olmaması
• İmar planlarının kesinleşme tarihinden itibaren beş yıl içinde belediye veya valiliğin; parselasyon planlarını yapmaması ve onaylamaması
• Uygulama imar planının mahkeme kararı ile iptal edilmesi

Not: Bir bölgede arazi ve arsa düzenlemesi işlemi yapıldıktan sonra imar planının değişmesi, daha önceki imar planına uygun olarak yapılan parselasyon işlemini geçersiz kılmaz.

2. Arazi ve Arsa Düzenlemesi İşlemlerinde Amaç Yönünden Hukuka Aykırılık: İnşaata Elverişli Parsel Üretmek Dışında Amaçlarla Parselasyon Yapmak

Parselasyon işleminin esas amacının yapı yapmaya elverişli, sorunsuz imar parseli oluşturmak olmasının sonuçları şu şekilde sıralanabilir:

• Yapılaşmaya elverişli parsel tahsis zorunluluğu
• Artık parsel oluşturulmaması gerekliliği
• Müstakil parsel oluşturma zorunluluğu
• İnşaat yapmaya elverişli parsel üretilmesi mümkün olmayan alanların düzenlemeye tabi tutulamaması

3. Arazi ve Arsa Düzenlemesinin Yetkisiz Kamu İdaresi Tarafından Yapılması

Arazi ve arsa düzenleme yapma yetkisi, belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde belediyelere; bu sınırlar dışında valiliklere (5302 sayılı Kanun’dan sonra il özel idarelerine) aittir. Büyükşehir belediyesi olan yerlerde parselasyon yapmaya ilçe belediyelerinin yetkili olması genel kuraldır. 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu’nun m. 7/1-b maddesinde;

• Çevre düzeni plânına uygun olmak kaydıyla, büyükşehir belediye sınırları içinde 1/5.000 ile 1/25.000 arasındaki her ölçekte nazım imar plânını yapmak, yaptırmak ve onaylayarak uygulamak,
• Büyükşehir içindeki belediyelerin nazım plâna uygun olarak hazırlayacakları uygulama imar plânlarını, bu plânlarda yapılacak değişiklikleri, parselasyon plânlarını ve imar ıslah plânlarını aynen veya değiştirerek onaylamak ve uygulanmasını denetlemek,
• Nazım imar plânının yürürlüğe girdiği tarihten itibaren bir yıl içinde uygulama imar plânlarını ve parselasyon plânlarını yapmayan ilçe belediyelerinin uygulama imar plânlarını ve parselasyon plânlarını yapmak veya yaptırmak. (Genel Kuralın İstisnası)

2981 sayılı Kanun kapsamında kalan alanlarda ise, 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanun’un 10. maddesinin parselasyon işlemlerini düzenleyen (c) bendinde; “İmar mevzuatına aykırı bina yapılmış, hisseli arsa ve araziler veya özel parselasyona dayalı arazilerde, imar adası veya parseli olabilecek büyüklükteki alanlarda, binalı veya binasız arsa ve arazileri birbirleriyle, yol fazlalarıyla veya Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerle birleştirmeye bunları yeniden ada ve parsellere ayırmaya, yapılara yeniden doğan imar ada veya parseli içinde kalanları yapı sahiplerine, yapı olmayanları diğer hisse sahiplerine müstakil veya hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre vermeye, bunlar adına tescil ettirmeye ve tescil işlemi dışında kalanların hisselerini 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununa göre tespit edilecek bedeli peşin ödenmek veya parsel sahipleri aleyhine kanuni ipotek tesis edilerek, tapu sicilinden terkin ettirmeye belediye veya valilikler resen yetkilidir. Belediye veya valiliklerin talebi halinde bu yetkiler kadastro müdürlüklerince de kullanılır.”  hükmü yer almaktadır.

Buna göre 2981 sayılı Kanun’a tabi olup belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde bulunan yerlerde belediyeler, bu sınırlar dışında il özel idareleri parselasyon yapmakla görevli ve yetkilidir. Buradaki tek fark; belediyelerin ya da il özel idarelerinin talep etmeleri durumunda 10. Maddenin (c) bendindeki yetkilerin kadastro müdürlükleri tarafından da kullanılabilir olmasıdır.

Genel yetki kurallarının yanı sıra bazı özel kanunlar belediyeler ve il özel idareleri dışındaki idarelere parselasyonla ilgili yetkiler vermiştir. Bunlardan bazıları şu şekildedir:

• Teknoloji Geliştirme Bölgeleri Açısından (4691 sayılı Kanun m. 4)
• Organize Sanayi Bölgeleri Açısından (4562 sayılı Kanun m. 4)
• Endüstri Bölgeleri Açısından (4737 sayılı Kanun m. 4/A)
• Gecekondu Alanları Açısından (775 sayılı Kanun; 3414 sayılı Kanunun, 5609 sayılı Kanunla değişik geçici 4. maddesi)
• Kültür ve Turizm Koruma ve Gelişme Bölgeleri ile Turizm Alan ve Merkezleri Açısından (2634 sayılı Kanun)
• Atatürk Orman Çiftliği Açısından (5659 sayılı Kanun m. EK 1)
• Özel Çevre Koruma Bölgeleri Açısından (383 sayılı KHK)
• Toplu Konut Alanları Açısından (2985 sayılı Kanun m. 4)

4. Parselasyon İşleminin, Kamu İdarelerinin Parselasyon Yapmaya Yetkili Organları Tarafından Yapılmaması

Belediyelerde, arazi ve arsa düzenlemesi yetkisi belediye encümenine aittir. Belediye ve mücavir alan sınırları dışında parselasyon yapma yetkisi il özel idarelerine aittir. İl özel idareleri, bu yetkilerini il encümeni vasıtası ile yürütürler. Diğer idarelerde parselasyon işlemlerinin hangi organ tarafından onaylanacağına dair belirgin bir kural bulunmamaktadır. Her idare kendi kuruluş kanununda ya da parselasyon yetkisi veren özel kanunda hüküm varsa buna göre işlemleri hazırlamak ve onaylamak yetkisine aittir.

5. Parselasyon İşleminin Teknik Açıdan Yeterli Olmayan Personel Tarafından Yapılması

• Meslek türü açısından gereklilik
• Mesleki yeterlilik şartı
• İdarenin parselasyon işlemini kendisinin yapması durumunda müellifin memur ya da diğer kamu görevlisi olma şartı

6. Parselasyon İşlemlerinde Düzenleme Alanının Hatalı Tespiti

• Arazi ve arsa düzenlemesi yapılabilmesi için imar planı şartı

Bir bölgede parselasyon işlemi yapılabilmesi için, öncelikle 1/1000 ölçekli uygulama imar planı yapılması ve parselasyon işleminin de bu plana dayalı olması gerekmektedir.

• Yapılaşmış alanla irtibatlı ve şehrin gelişme yönündeki alanların tercih edilmesi
• Düzenleme alanının, düzenleme ortaklık payının ve kamu tesisleri alanına tahsis payının dengeli çıkmasını sağlayacak şekilde belirlenmesi
• Bir imar adasından küçük alanda parselasyon işlemi yapılamaması. Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmeliğin 9. maddesinde, “… Belirlenen düzenleme sahası bir müstakil imar adasından daha küçük olamaz” düzenlemesine yer verilmiştir.

• Düzenleme alanında bulunan tüm parsellerin uygulamaya dâhil edilmesi gerekliliği

7. Mera, Yaylak ve Kışlaklar İçin İzin Alınmaması ve Bunların Parselasyonda Hatalı Tescil Edilmesi

4342 sayılı Mera Kanunu’nun 14. maddesinde, “Tahsis amacı değiştirilmedikçe mera, yaylak ve kışlaktan bu Kanunda gösterilenden başka şekilde yararlanılamaz” düzenlemesine yer verilerek meraların imar planı sınırları içerisine alınmasında özel hükümler getirilmiştir. Bu şekilde tahsis amacı değiştirilmedikçe meraların arazi ve arsa düzenlemesine tabi tutulması mümkün değildir.

8. Sit Alanları İçin İzin Alınmaması

2863 sayılı Kanun’un 18. maddesinde, “ Korunması gerekli taşınmaz kültür varlığı parselleri, taşınmaz kültür varlıklarının mahiyetine tesir edecek şekil ve surette ayrılamaz ve birleştirilemez” hükmü yer almaktadır. Aynı Kanun’un 9. maddesinde ise, “Koruma Yüksek Kurulunun ilke kararları çerçevesinde koruma bölge kurullarınca alınan kararlara aykırı olarak, korunması gerekli taşınmaz kültür ve tabiat varlıkları ve koruma alanları ile sit alanlarında inşai ve fiziki müdahalede bulunulamaz, bunlar yeniden kullanıma açılamaz veya kullanımları değiştirilemez” hükmü yer almaktadır. Dolayısıyla tapu sicilinde “korunması gerekli taşınmaz kültür ve tabiat varlığı” şerhi bulunan ve koruma amaçlı imar planı kapsamında kalan taşınmazları kapsayan parselasyon planlarının kültür ve tabiat varlıklarını koruma bölge kurulunun onayı olmadan parselasyona tabi tutulmaları ve tescillerinin yapılması mümkün değildir.

9. Düzenleme Sınırının Hatalı Geçirilmesi

Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmeliğin 4. maddesinde düzenleme sınırı: “Parselasyon planı yapılacak alanın dış sınırıdır” şeklinde tanımlanmış olup Yönetmeliğin 10. maddesinde;

“İmar planlarında düzenleme sınırı ile ilgili herhangi bir belirtme olmaması durumunda, düzenleme sınırı;

• İskan sahasının bittiği yerlerde iskân sınırlarından,
• Yola cephesi olmayan parsel oluşturmamak kaydıyla iskân sahası içindeki yollardan,
• Düzenleme sınırının herhangi bir parseli iki veya daha fazla parçaya bölmesi halinde, imar planlarında gösterilmiş düzenleme sınırları olsa dahi; sınır, bu parçalardan düzenleme sahası dışında kalıpta başka bir imar adasına girmeyenleri varsa bunları da içine alacak şekilde,
• Park, meydan, yeşil alan, rekreasyon alanı, ağaçlandırılacak alan, mezarlık ve otopark alanlarının düzenleme ortaklık payı oranına göre uygun görülecek yerinden geçirilir” düzenlemesine yer verilmiştir.

10. Düzenleme Ortaklık Payı ile İlgili Hatalar

• Hiç hesaplanmadan yasal sınırdan DOP alınması,
• Düzenleme Ortaklık Payı oranının imar planı ya da meclis kararıyla belirlenerek kesinti yapılması
• Düzenleme Ortaklık Payının hatalı hesaplanması
• Hesaplamada bulunan orandan fazla Düzenleme Ortaklık Payı alınması
• Parselasyon yapılmadan Düzenleme Ortaklık Payı alınması
• Değer artışı olmayan parsellerden DOP alınması
• Daha önceden DOP alınmış parsellerden ikinci kez DOP alınması
• Düzenleme Ortaklık Payının tüm parsellerden eşit şekilde alınmaması
• Düzenleme Ortaklık Payından oluşması gereken yerlerin Hazineden veya şahıslardan karşılanması
• Düzenleme Ortaklık Payından karşılanmaması gereken alanların DOP’tan karşılanması
• Düzenleme Ortaklık Payının, mülkiyet hakkına ve Anayasaya aykırı olup olmadığı

11. Umumi Hizmet Alanları İçin Kamulaştırılacak Alanın Hatalı Hesaplanması

Belediye ve Hazine taşınmazlarının umumi hizmet alanları için tahsis edilmesine rağmen DOP oranı %45’ten fazla çıkıyorsa, kamulaştırma yoluna gidilmelidir. Burada yapılan kamulaştırma DOP’tan karşılanması gereken yerler için yapılmaktadır; bu nedenle bu kamulaştırmaları, resmi hizmet alanları için KOP vasıtasıyla yapılan kamulaştırmalardan ayırt etmek gerekir. Tıpkı KOP uygulamaları gibi, DOP kamulaştırmaları da uygulamaya giren her malikten, hesaplanacak oranda kesinti yapılması, bunların malikleri adına dağıtım ve tescil görmesi ve sonrasında bunların belediye tarafından kamulaştırılması esasına dayanır.

12. Kamu Tesisleri Alanına Tahsis (KOP) Hatalı Hesaplanması

KOP oranı, kamu ortaklık payından karşılanması gereken kamu alanlarının toplam yüzölçümü, yine düzenlemeye giren kadastral parsel toplamına bölünerek hesaplanır. Her parselin yüzölçümü KOP oranı ile çarpılarak kesinti miktarı bulunur. Bu miktarlar, kamu tesis alanlarına şuyulandırılır. Ancak KOP’un, DOP kesilmeden önce mi, sonra mı alınacağı konusunda görüş ayrılığı söz konusudur. Uygulamada ise genellikle önce DOP kesilmekte, sonra KOP alanları için tahsis yapılmaktadır.

13. Aynı Yerden Parsel Verilmesi İlkesine Uyulmaması

Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmeliğin “Parselasyon planlarının yapımı ve dağıtım esasları” başlıklı 17. maddesinde; “Düzenlemeye giren parsellerin tahsisi, uygulama sonucunda mümkün olduğunca düzenleme öncesi parselin bulunduğu yerden yapılır. Düzenlemeye alınan parsellerin imar planında umumi ve kamu hizmet alanlarına denk gelmesi halinde ise, diğer parsellerin bulunduğu yerden tahsisinin yapılmasından sonra, teknik zorunluluklar da dikkate alınarak en yakın ve tahsise uygun olabilecek imar parsellerine tahsisi sağlanır” hükmüne yer verilmiştir. Bundan dolayı, fiili, hukuki ve teknik zorunluluk yok ise, aynı yerde oluşan parsele tahsis yapılması gerekir.

14. Hisse Çözümü (Ferdileştirme) Yapılması

İmar Kanununun 18. maddesi belediyelere ve il özel idarelerine; imar planı sınırları içinde bulunan arsa ve arazileri birleştirme, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırma, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtma ve resen tescil ettirme yetkisi vermektedir. Ancak, uygulamada bazı durumlarda parselasyon yetkisi, 18. maddenin verdiği yetkiyi aşar şekilde mülkiyetin ferdileştirilmesi amacı ile kullanılmaktadır. Bu kapsamda, belediyenin hissedar olduğu taşınmazlarda hisse çözümü yapılmakta ya da arazi ve arsa düzenleme yetkisi sırf hisse çözümü yapabilmek amacı ile kullanılmaktadır. Üstelik ferdileşen hisselerin değer olarak farklı bölgelere tahsis edilmesi uyuşmazlıkları daha da artırmaktadır.

15. Müstakil Parsel Verilmesi Zorunluluğu

3194 sayılı Kanun’un 18. maddesi belediyelere, parsel dağıtımında geniş bir hareket alanı vermektedir. Madde metnine göre belediyeler ve il özel idareleri, imar uygulamasına tabi tuttukları parselleri, yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re’sen tescil işlemlerini yaptırmaya yetkilidir. Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmeliğin 18. maddesinde ise, “İmar planı ve mevzuatına göre muhafazasında sakınca olmayan yapılar arazide ölçülerek, uygulama sonucunda, asgari parsel büyüklüğünü karşılamak kaydıyla, mümkünse müstakil olarak bir imar parseli içerisinde bırakılır” düzenlemesine yer verilmiştir.

16. Tarıma Elverişli Olmayan Tescil Harici Alanların Hazine Adına İhdasen Tescil Edilmemesi

Tarıma elverişli olmayan tescil harici alanların, arazi ve arsa düzenlemesine tabi tutulması konusunda yaşanan en önemli sıkıntı, bu alanların kimin adına tescil edileceğidir. Bu konuda uygulama birliği bulunmamaktadır.

17. Mevzuata Göre Mümkün Olmadığı Halde Bazı Kamu Mallarının Parselasyona Tabi Tutulması

Mevzuatımız gereği bazı alanların parselasyona tabi tutulması mümkün değildir. Üstelik parselasyona tabi tutulan bölgede bu taşınmazlardan olup olmadığı kesinleşmeden parselasyon yapılması dahi mümkün değildir. Bu alanlarda yapılan parselasyon işlemleri yargı tarafından yok hükmünde kabul edilmektedir. (Kıyılarda parselasyon yapılması, ormanlarda parselasyon yapılması…)

18. Parselasyon (Arazi ve Arsa Düzenlemesi) İşlemlerinde Diğer Hukuka Aykırılık Nedenleri

• Parselasyon Yapılırken Mülkiyet Durumunun Dikkate Alınmaması
• Korunmasında Sakınca Olmayan Yapıların Tek Bir İmar Parselinde Bırakılmaması
• Hizmet Mallarında Kamu Hizmetinin Devamını Engelleyecek Şekilde İmar Uygulaması Yapılması
• Daha Önceden İmar Uygulamasına Tabi Tutulmuş Taşınmazların İmar Planı Olmadan İkinci Kez Parselasyona Tabi Tutulması
• Hazine Adına Tescil Edilmesi Gereken Bazı Kapanan Yolların Hazine Adına İhdasen Tescil Edilmemesi
• Düzenleme Alanındaki Kapanan Yolların Düzenleme Ortaklık Payı Hesabında Değerlendirilmemesi
• Parsellerin Hatalı Oluşturulması ve Cetvellerin Hatalı Düzenlenmesi
• Parselasyonun Onayının Hatalı Şekilde Yapılması

Parselasyon İşlemlerinin Tebliği ve Bu İşlemlere İtiraz

• Parselasyon (Arazi ve Arsa Düzenlemesi) İşlemlerinin Tebliği

Belediyeler ve il özel idareleri tarafından hazırlanan ve encümen tarafından onaylanan arazi ve arsa düzenlemesi işlemleri, tapuya tescil edilmeden önce, bir ay süreyle ilan edilmektedir. Bu süre sonunda itiraz olmaz ise, işlem tapuya tescil edilmektedir. İmar Kanunu’nun 19. maddesinde, “İmar planlarına göre parselasyon planları yapılıp, belediye ve mücavir alan içinde belediye encümeni, dışında ise il idare kurulunun onayından sonra yürürlüğe girer. Bu planlar bir ay müddetle ilgili idarede asılır.

Ayrıca mutat vasıtalarla duyurulur. Bu sürenin sonunda kesinleşir. Tashih edilecek planlar hakkında da bu hüküm uygulanır” düzenlemesine yer verilmiştir. Buna karşılık madde metninde parselasyon işlemlerinin, parsel maliklerine bizzat tebliğ edileceğine dair bir ibare yer almamaktadır. Zaten uygulamada da taşınmaz maliklerine herhangi bir tebligat yapılmamaktadır. Ancak Danıştay, arazi ve arsa düzenlemesi işlemlerinin, taşınmaz maliklerine tebliğ edilmesinin zorunlu olduğuna karar vermektedir. Danıştay’a göre, parselasyon işlemi bizzat muhatabına tebliği gerekli sübjektif işlemdir ve dava açma süresi yazılı tebligat ile başlar.

• Parselasyon (Arazi ve Arsa Düzenlemesi) İşlemlerine Karşı İtiraz

İmar Kanunu’nun 18. veya 19. maddesinde parselasyon işlemlerine karşı itiraz edilebileceğine dair bir hüküm bulunmamaktadır. Ancak gerek uygulamada ve gerekse yargı kararlarında, 19. maddede geçen “Bu planlar bir ay müddetle ilgili idarede asılır” hükmü nedeniyle, parselasyon planlarına karşı itiraz edilebileceği kabul edilmektedir. Parselasyon işleminin sübjektif bir idari işlem oluşu sebebiyle İYUK md.11 uyarınca, parselasyon işlemiyle ilgililer üst makamdan, üst makam yoksa işlemi yapmış olan makamdan idari dava açmadan önce parselasyon işleminin kaldırılması, geri alınması, değiştirilmesi veya yeni bir işlem yapılması için itiraz yoluna başvurabilirler. Belediyece hazırlanan parselasyon işlemlerine karşı itirazlar belediye başkanlığına; belediye sınırları dışında il özel idareleri tarafından hazırlanan parselasyon işlemlerine karşı itirazlar ise valiliğe yapılır. Yapılan itirazlar bu makamlar tarafından belediye veya il encümenine gönderilir.

Parselasyon İşlemlerine Karşı Açılacak İptal Davası

• Görevli Mahkeme

Arazi ve Arsa Düzenlemesi işlemi nedeni ile açılacak iptal davaları, kayıtların oluşumuna esas olan idari bir kararın ortadan kaldırılması sonucunu değiştirecek bir talebi kapsadığından ve mülkiyet uyuşmazlığı niteliği taşımadığından idari yargıda görülmesi gerekmektedir. İdari yargıda idare mahkemeleri, genel görevli mahkemelerdir. Parselasyon işlemleri bireysel idari işlemlerdir ve bu işlemlere karşı ilk derece mahkemesi olarak idare mahkemesinde dava açmak gerekir.

• Yetkili Mahkeme

2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu’nun 34. maddesi uyarınca, imarla ilgili davalar taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Bu nedenle parselasyon işlemlerine karşı açılacak davaların da taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılması gerekir.

• Ehliyet

Arazi ve arsa düzenlemesi işlemleri idari işlemlerdir. Bu nedenle, bu işlemler nedeniyle menfaatlerinin ihlal edildiğini düşünen bireyler, bu işlemlerin iptali istemiyle dava açabilmektedir. Parselasyon işlemi tapu sicilinde kayıtlı taşınmazları etkilediğine göre parsel maliklerinin dava açma ehliyetinin bulunduğu çok açıktır. Buna karşılık parselasyona tabi tutulan taşınmazlarla ilgili olarak menfaati bulunan kişilerin parselasyona parselasyon işlemine karşı dava açma ehliyetlerinin olup olmadığı tartışmalıdır.

• Süre

Arazi ve arsa düzenlemesine karşı açılacak davalarda, dava açma süresi, taşınmaz malikinin encümene itiraz edip etmemesine göre değişmektedir. Arazi ve arsa düzenlemesi işlemine karşı, encümene itiraz edilmesi durumunda, encümen kararının tebliği tarihinden itibaren 60 gün içerisinde dava açılabilir. Eğer encümen kararı, askı süresinin son gününden önce tebliğ edilirse, 60 günlük dava açma süresi, tebliğ tarihinden değil askı ilanının son gününden itibaren başlar. İmar Kanunu’nun 8.maddesi uyarınca, kesinleşen imar planları veya parselasyon planlarına karşı kesinleşme tarihinden itibaren herhalde beş yıl içinde dava açılabilecektir. Yani kesinleşen imar ve parselasyon planından itibaren maksimum 5 yıl içinde iptal davası açılabilecektir. Eğer parselasyon işlemine karşı itiraz yolu kullanılmamışsa; parselasyon işlemi tarafa tebliğ edilmişse bu tarihten itibaren, tebliğ edilmemişse 30 günlük askı süresinin sonundan itibaren 60 gün içerisinde iptal davası açılabilir. Danıştay’ın kararlarında dava açma süresi tebligat yapılmayan yalnızca askıya çıkarılmak suretiyle ilan edilen parselasyon işlemlerinde, kişinin işlemi öğrendiği tarih olarak kabul edilir.

• Husumet

Parselasyon işlemleri belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde belediye encümeni, bu sınırlar dışında ise il encümeni tarafından onaylanmaktadır. Ancak, parselasyon işleminin iptali istemi ile açılacak davalarda husumet belediye encümeni veya il encümenine yöneltilemez. Çünkü bu organların, belediyeyi ve il özel idaresini temsile yetkileri yoktur. Belediyeyi temsil yetkisi 5393 sayılı Belediye Kanunu’nun 37. maddesi gereği belediye başkanına aittir. Aynı şekilde 5302 sayılı İl Özel İdaresi Kanunu’nun 29. maddesine göre vali, il özel idaresinin başı ve tüzel kişiliğinin temsilcisidir. Bu nedenle, iptal davalarında husumetin belediye başkanlığına veya il özel idaresini temsilen valiliğe yöneltilmesi gerekir.

Parselasyon Planlarının Hazırlanması

Arazi ve arsa düzenlemesinin temel dayanağı İmar Kanunu’nun 18. maddesidir. Bu madde şu hükmü ihtiva etmektedir: “İmar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakati aranmaksızın, birbirleri ile yol fazlaları ile kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re’sen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyeler yetkilidir. Sözü edilen yerler belediye ve mücavir alan dışında ise yukarıda belirtilen yetkiler valilikçe kullanılır.

Belediyeler veya valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar saha, düzenleme alanındaki nüfusun kentsel faaliyetlerini sürdürebilmeleri için gerekli olan umumi hizmet alanlarının tesis edilmesi ve düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında “düzenleme ortaklık payı” olarak düşülebilir. Ancak, bu maddeye göre alınacak düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde kırk beşini geçemez.

Düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan yerler ile bölgenin ihtiyacı olan yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, ibadet yeri ve karakol, Milli Eğitim Bakanlığına bağlı öğretime yönelik eğitim tesis alanları, Sağlık Bakanlığına bağlı sağlık tesis alanları, pazar yeri, semt spor alanı, toplu taşıma istasyonları ve durakları, otoyol hariç erişme kontrolünün uygulandığı yol, su yolu, resmî kurum alanı, mezarlık alanı, belediye hizmet alanı, sosyal ve kültürel tesis alanı, özel tesis yapılmasına konu olmayan ağaçlandırılacak alan, rekreasyon alanı olarak ayrılan parseller ve mesire alanları gibi umumi hizmet alanlarından oluşur ve bu hizmetlerle ilgili tesislerden başka maksatlarla kullanılamaz. Düzenlemeye tabi tutulan alan içerisinde bulunan taşkın kontrol tesisi alanlarının, bu fıkrada belirtilen kullanımlar için düzenleme ortaklık payı düşülmesini müteakip kalan Hazine mülkiyetindeki alanlardan karşılanması esastır. Ancak taşkın kontrol tesisi için yeterli alanın ayrılamaması durumunda, düzenleme ortaklık payının ikinci fıkrada belirtilen oranı aşmaması şartıyla, düzenlemeye tabi diğer arazi ve arsaların yüz ölçümlerinden bu fıkradaki kullanımlar için öncelikle düzenleme ortaklık payı ayrıldıktan sonra ikinci fıkrada belirtilen orana kadar taşkın kontrol tesisi için de ayrıca pay ayrılır. Kapanan imar ve kadastro yollarının öncelikle düzenleme ortaklık payına ayrılan toplam alandan düşülmesi esastır.

Üçüncü fıkrada belirtilen, bölgenin ihtiyacına ayrılan alanlardan belediye hizmetleri ile ilgili olanlar bu amaçlarla kullanılmak kaydıyla ilgili belediyesi adına, diğer alanlar ise imar planındaki kullanım amacı doğrultusunda bu amacı gerçekleştirecek olan idareye tahsis edilmek üzere Hazine adına tescil edilir.

Düzenleme ortaklık paylarının toplamı, üçüncü fıkrada sözü geçen umumi hizmetler için, yeniden ayrılması gereken yerlerin alanları toplamından az olduğu takdirde, eksik kalan miktar, tescil harici alanlardan veya muvafakat alınmak kaydıyla; kamuya ait taşınmazlardan ya da Hazine mülkiyetindeki alanlardan karşılanır. Bu yöntemlerle karşılanamaması hâlinde belediye veya valilikçe kamulaştırma yoluyla tamamlanır.

Herhangi bir parselden bir miktar sahanın kamulaştırılmasının gerekmesi halinde düzenleme ortaklık payı, kamulaştırmadan arta kalan saha üzerinden ayrılır. Bu madde hükümlerine göre, herhangi bir parselden bir defadan fazla düzenleme ortaklık payı alınmaması esastır. Ancak, her türlü imar planı kararı ile yapılaşma koşulunda ve nüfusta artış olması hâlinde, artış olan parsellerden, uygulama sonucunda oluşan değerinin önceki değerinden az olmaması kaydıyla, daha önceki imar uygulamalarında yapılan terk veya kesintiler dikkate alınmak suretiyle ilk uygulamadaki düzenleme ortaklık payı oranını % 45’e kadar tamamlamak üzere ilave düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılabilir.

24.2.1984 tarihli ve 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 Sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanunun 10 uncu maddesi kapsamında yapılan uygulamalarda; umumi hizmet alanları için yapılan her türlü terk ve kesintinin, parselasyon planındaki düzenleme ortaklık payı kesintisinden az olması durumunda, önceki terk ve kesintilerin oranını parselasyon planındaki düzenleme ortaklık payı oranına tamamlayan fark kadar düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılabilir. Yapılan bu kesinti tamamlayıcı mahiyette olup mükerrer uygulama olarak değerlendirilmez. Ancak toplam kesinti oranı her halükarda %45’i geçemez.

Parselasyon planı yapılmadan ifraz ve tevhit edilerek tescil edilen parsellerden, imar planında umumi hizmet alanlarına rastladığı için terk edilen veya bağışlanan alanların toplam parsel alanına oranı, yeni yapılacak parselasyon planındaki düzenleme ortaklık payı oranına tamamlayan farkı kadar düzenleme ortaklık payı alınabilir.

Belediye veya valiliğin; parselasyon planlarını, imar planlarının kesinleşme tarihinden itibaren beş yıl içinde yapması ve onaylaması esastır. Parselasyon planı yapmamaları sebebiyle doğacak her türlü kamulaştırma iş ve işlemlerinden belediyeler veya valilikler sorumludur.

Mevcut yapılar nedeniyle parsellerden düzenleme ortaklık payı alınamadığı hâllerde bu payın miktarı, düzenlemenin gerçekleştirilebilmesi için yapılacak kamulaştırmada kullanılmak üzere bedele dönüştürülebilir.

Bedel takdiri 2942 sayılı Kanunun 11 inci maddesinde belirtilen bedel tespiti esasları da gözetilerek 6.12.2012 tarihli ve 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanununa göre lisans almış gayrimenkul değerleme uzmanları veya ilgili idare takdir komisyonlarınca raporlandırılarak tespit edilir. Tespit edilen bedel tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilir ve bu bedelin tamamı ödeme tarihinde, her takvim yılı başından geçerli olmak üzere bir önceki yıla ilişkin olarak 4.1.1961 tarihli ve 213 sayılı Vergi Usul Kanununun mükerrer 298 inci maddesi hükümleri uyarınca tespit ve ilan edilen yeniden değerleme oranında güncellenmek suretiyle ödenmedikçe devir yapılamaz, yapı ruhsatı verilemez. Bedelin tamamen ödenmesi hâlinde taşınmaz maliki ya da idarenin talebi üzerine terkin edilir.

Düzenleme sonucu taşınmaz maliklerine verilecek parseller; öncelikle düzenlemeye alınan taşınmazın bulunduğu yerden, mümkün olmuyor ise en yakınındaki eşdeğer alandan verilir.

Düzenleme alanında bulunan imar adalarında, asgari parsel büyüklüğünü karşılamak kaydıyla, imar uygulama alanında kalan hisseli arsa ve araziler; hisse sahiplerinin muvafakati hâlinde veya fiilî kullanım esasına göre müstakil hâle getirilebilir.

Uygulama imar planında hüküm bulunmaması hâlinde yönetmelikte belirlenen asgari parsel büyüklüklerinin altında parsel oluşturulamaz.

Bu maddede belirtilen kamu hizmetlerine ayrılan yerlere rastlayan alanlardaki ağaçlar/yapılar, belediye veya valilikçe bedeli/enkaz bedeli ödenerek sökülür ve yıkılır.

Düzenlenmiş arsalarda bulunan yapılara, ilgili parsel sahiplerinin muvafakatleri olmadığı veya plan ve mevzuat hükümlerine göre mahzur bulunduğu takdirde, küçük ölçüdeki zaruri tamirler dışında ilave, değişiklik ve esaslı tamir izni verilemez. Düzenlemeye tabi tutulması gerektiği halde, bu madde hükümlerinin tatbiki mümkün olmayan hallerde imar planı ve yönetmelik hükümlerine göre müstakil inşaata elverişli olan kadastral parsellere plana göre inşaat ruhsatı verilebilir.

Bu maddenin tatbikinde belediye veya valilik, ödeyecekleri kamulaştırma bedeli yerine ilgililerin muvafakati halinde kamulaştırılması gereken yerlerine karşılık, plan ve mevzuat hükümlerine göre yapı yapılması mümkün olan belediye veya valiliğe ait sahalardan yer verebilirler.

Veraset yolu ile intikal eden, bu Kanun hükümlerine göre şüyulandırılan Kat Mülkiyeti Kanunu uygulaması, tarım ve hayvancılık, turizm, sanayi ve depolama amacı için yapılan hisselendirmeler ile cebri icra yolu ile satılanlar hariç imar planı olmayan yerlerde her türlü yapılaşma amacıyla arsa ve parselleri hisselere ayıracak özel parselasyon planları, satış vaadi sözleşmeleri yapılamaz.

Bu madde kapsamında yapılmış olan imar uygulamalarının kesinleşmiş mahkeme kararlarıyla iptal edilmesi nedeniyle; davaya konu parselin imar planı kararları ile umumi ve kamu hizmetlerine ayrılan alanlara denk gelmesi veya iptal edilen uygulama ile tahsis ve tescil edilmiş parsellerde hak sahiplerince yapı yapılmış olması ve benzeri hukuki veya fiili imkânsızlıklar nedeniyle geri dönüşüm işlemleri yapılarak uygulama öncesi kök parsellere dönülemeyeceğinin parselasyon planlarını onaylamaya yetkili idarelerin onay merciince tespiti halinde, öncelikle davaya konu parselin hak sahiplerinin muvafakati alınmak kaydıyla uygulama sahası içerisinde idarece uygun bir yer tahsis edilir veya anlaşma olmaması halinde davacı hak sahibinin kök parseldeki yeri dikkate alınarak uygulamadaki düzenleme ortaklık payı kesintisi düşüldükten sonraki taşınmazın rayiç bedeli üzerinden değeri ödenir.

Bu maddenin uygulanmasına ilişkin usul ve esaslar Bakanlıkça hazırlanan yönetmelikle belirlenir.”