İmar planı değişikliği, nazım veya uygulama imar planlarının ihtiyaca cevap vermediği ve uygulamasında problem çıkan durumlarda; planın bir kısmının değiştirilmesi amacıyla yapılır. İmar planı tadilat teklifini onaylayan merci, yine o bölgedeki plan yapma yetkisine sahip olan idaredir. Plan tadilatları, plan yapma yetkisine sahip kurum tarafından yapılabildiği gibi maliklerin başvurusu üzerine de gerçekleştirilebilir. İmar kelimesi köken olarak Arapça’dan gelmekte olup bayındırlaşma, bayındır duruma getirme anlamına gelmektedir. Zaman içinde insanların yerleşmeleri, şehirleşmeleri ve yerleşme sistemleri sosyal, siyasal ve kültürel etmenleri içinde barındıran karmaşık bir süreç içinde oluşmuş ve gelişmiştir; önlenemez bir nüfus artışı olması nedeniyle sınırlı arazilerle insanların ihtiyaçları karşılanamaz hale gelmiştir. Bu nedenle arazilerin dahi iyi ve düzenli bir şekilde değerlendirilip, insan gereksinimlerini karşılayabilecek nitelikte yapıtlar ortaya konulmak amaçlanmaktadır. 3194 sayılı İmar Kanunu madde 1’de “Bu Kanun, yerleşme yerleri ile bu yerlerdeki yapılaşmaların; plan, fen, sağlık ve çevre şartlarına uygun teşekkülünü sağlamak amacıyla düzenlenmiştir.” denmektedir. Bu sayede imar planı ile sağlıklı, düzenli, insanların ihtiyaç ve gereksinimlerine uygun; sağlıksız yapılaşma, çevre soruları ve alt yapı eksikliği sorunlarından uzak bir yapılaşma amaçlanmaktadır. İmar plan değişikliği 4 tanedir. Bunlar:

1. Sosyal ve teknik altyapıya ilişkin değişiklikler
2. Yoğunluğu etkileyen değişiklikler
3. Yolların genişletilmesi, daraltılması ya da güzergahının değiştirilmesi yönünde değişiklik
4. Bir alanın kullanımının değiştirilmesine yönelik imar planı değişiklikleri

17 Ocak 1957 tarihli İmar Kanunu ilk imar kanunumuzdur; 1605 sayılı İmar Kanunu imar kanununa ilişkin ikinci kanundur. Son ve yürürlükte olan imar kanunu ise 3194 sayılı İmar Kanunu’dur. 3194 sayılı İmar Kanunu madde 18’de: “Düzenlenmiş arsalarda bulunan yapılara, ilgili parsel sahiplerinin muvafakatları olmadığı veya plan ve mevzuat hükümlerine göre mahzur bulunduğu takdirde, küçük ölçüdeki zaruri tamirler dışında ilave, değişiklik ve esaslı tamir izni verilemez. Düzenlemeye tabi tutulması gerektiği halde, bu madde hükümlerinin tatbiki mümkün olmayan hallerde imar planı ve yönetmelik hükümlerine göre müstakil inşaata elverişli olan kadastral parsellere plana göre inşaat ruhsatı verilebilir.” denmektedir. İlgili kanun hükmü ve çeşitli Danıştay kararlarında belirtildiği üzere imar planı, Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği haricinde, imar yönetmeliklerinin üstünde tutulmuştur. Bu durumda Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği ile imar planlarında açık bir hüküm bulunmaması durumunda imar yönetmelikleri uygulama alanı bulacaktır.

İmar Planı Değişikliği Nedir?

Geçmişte hazırlanan imar planlarının güncel ihtiyaçlara yanıt vermediği durumlarda bu alanda birtakım yeniliklere ihtiyaç duyulabilmektedir. Var olan tıkanıkların önüne geçmeyi hedefleyen bu yenilikler ise imar planı tadilatlarıyla gerçekleştirilir. İmar planı değişikliği, özel hukuk gerçek veya tüzel kişileri yönünden de bağlayıcı hukuki nitelikler taşımaktadır. İmar planı değişikliği yapılabilmesi için bazı şartlar gerekmektedir. Bunlar:

• Yeterliliğe sahip plan müellifinin olmaması
• Şehircilik ilkeleri, planlama esasları ve kamu yararına aykırılık olması
• İmar planı tadilatı ile tek bir alanda fonksiyonel değişiklik yapılarak plan bütünlüğünün bozulması
• İlk kez yapılan ve değiştirilen imar planlarının üst ölçekteki planlara uymaması
• İmar planlarının değiştirilmesine ilişkin usul kurallarına uyulmaması
• Resmi kurum alanlarında yatırımcı kuruluşun görüşünün alınmaması
• Eşdeğer alan ayrılmaması gerekir.

İmar planı düzenleyici idari işlemdir; bu durum birçok Danıştay kararında da vurgulanmıştır. İdari işlemler, kural olarak, idarenin takdir yetkisi uyarınca her zaman değiştirilebilirler. Ancak imar planlarının değiştirilmesi birtakım şartlara bağlanmıştır. İmar planı değişikliği halinde mevzuatta öngörülen sınırlamalara uyulmalıdır. Böylece idarenin imar planı değiştirmedeki takdir yetkisi sınırlandırılmıştır. Ayrıca imar planlarının değiştirilmemesi asıl, planların değiştirilmesi ise istisna olarak kabul edilmesi de imar planı değişikliğini zorlaştıran bir diğer etmendir.

İmar Planlarının Değişmezliği İlkesi

Kamu yararı esası gözetilerek hazırlanan imar planları bakımından imar planlarının değişmezliği ilkesi benimsenmiştir. Ancak gerekli hazırlık ve analiz yapılmadan, varsayımlara dayanılarak hazırlanan imar planları bakımından önlem alınmak maksadıyla, yine kamu yararı gözetilerek, imar planlarında değişiklik yapılabilmektedir. Nitekim, kamu yararı için sağlıklı ve düzenli yapılaşma ancak doğru bir imar planı ile mümkündür. Bu bakımdan imar planlarının değiştirilmesi bakımından kanunda veya diğer mevzuatlarda herhangi bir süre öngörülmemiştir.

Danıştay 6. Dairesi’nin 11.12.2013 tarihli E. 2013/7394, K. 2013/8334 sayılı kararında “Hazırlanan imar planları zamanla planlanan alandaki koşulların zorunlu kıldığı biçimde ve yasalarda öngörülen yöntemlere uygun olarak değiştirilir. Sosyal ve teknik altyapı alanlarının kaldırılması yönünde yapılan plan değişikliklerinin amaç yönünden yargısal denetimi bu değişikliği zorunlu kılan nedenlerin irdelenmesi yoluyla yapılacaktır. Bu irdelemeden sonra sadece plan değişikliği yapılan alanın değil plan bütünlüğü göz önünde bulundurularak planlanan yörenin tümünün çevre, ulaşım, trafik gibi ilişkilerinin kapsamlı bir biçimde ele alınarak, kamu yararına uyarlık bulunup bulunmadığının araştırılması gerektiği…” hüküm kurulmuştur. Danıştay kararı ışığında imar planı değişikliğinde kamu yararı amacının aranacağı belirtilmiştir. Danıştay kararlarında, insanların sosyal ve kültürel gereksinimleri, güvenlik ve sağlığı ile ilgili konularla sosyal adalet ilkeler uyarınca hazırlanması gerektiğini ve sonuçta tüm bu hususlar göz önüne alındıktan sonra şartların zorunlu kıldığı biçimde ve zamanda kanunlarda öngörülen usullere uyulmak suretiyle imar planlarında değişiklik yapılması gerektiği yönünde karar verilmiştir.

İmar planı, Anayasa madde 17 yaşama hakkı, Anayasa madde 23 yerleşme hürriyeti, Anayasa madde 35 mülkiyet hakkı ve Anayasa madde 57 konut hakkı olarak düzenlenen hakları etkilemektedir. İmar planlarındaki değişiklik kişilerin anayasa tarafından tanınan haklarına doğrudan etkisi olduğundan, imar planlarında değişiklik yapma bakımından idarenin takdir yetkisi Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği madde 26’da belirlenen kurallarla sınırlandırılmıştır.

Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği madde 26’da imar planı değişiklikleri başlığı altında, imar planı değişikliği kuralları;

“MADDE 26 – (1) İmar planı değişikliği; plan ana kararlarını, sürekliliğini, bütünlüğünü, sosyal ve teknik altyapı dengesini bozmayacak nitelikte, kamu yararı amaçlı, teknik ve nesnel gerekçelere dayanılarak yapılır.

(2) İmar planlarında sosyal ve teknik altyapı hizmetlerinin iyileştirilmesi esastır. Yürürlükteki imar planlarında öngörülen sosyal ve teknik altyapı standartlarını düşüren plan değişikliği yapılamaz.

(3) İmar planlarında bulunan sosyal ve teknik altyapı alanlarının kaldırılması, küçültülmesi veya yerinin değiştirilmesine dair plan değişiklikleri zorunluluk olmadıkça yapılmaz. Zorunlu hallerde böyle bir değişiklik yapılabilmesi için:

a) İmar planındaki durumu değişecek olan sosyal ve teknik altyapı alanındaki tesisi gerçekleştirecek ilgili yatırımcı Bakanlık veya kuruluşların görüşü alınır.

b) İmar planında yer alan yol hariç sosyal ve teknik altyapı alanlarının ve kamuya ait sosyal ve kültürel tesis alanlarının kaldırılabilmesi veya küçültülmesi ancak bu tesislerin hitap ettiği hizmet etki alanı içinde eşdeğer yeni bir alanın ayrılması suretiyle yapılabilir. Eşdeğer alanın ayrılmasında yüzölçümü ve konum özellikleri korunur. Bu alanların yerinin değiştirilmesinde, mevcut plandaki hizmet etki alanına göre aynı uygulama etabı veya bölge içinde kalması, yaya erişim mesafelerinin dikkate alınması ve yeni tespit edilen alanın tesisin yapılmasına müsait olması zorunludur.

c) Düzenleme ortaklık payından elde edilen alanların yüzölçümleri toplamının altına düşülmemek kaydıyla, plan değişikliği ile kaldırılan yol alanlarının miktarları, düzenleme ortaklık payından oluşturulan park, çocuk bahçesi, meydan gibi açık ve yeşil alanlarda kullanılabilir. Ancak yol hariç düzenleme ortaklık payına tabi bir kullanımın kamu ortaklık payına tabi bir kullanıma dönüştürülmek istenilmesi halinde, düzenleme ortaklık payına tabi alanın hizmet edeceği etki alanında eşdeğer bir alan ayrılır.

(4) Kat adedi veya bina yüksekliğini artıran imar planı değişiklikleri, yörenin yerleşim özellikleri, dokusu ve kimliği dikkate alınmak suretiyle, şehrin veya alanın yakın çevresinin silüeti, yapıların güneşe göre cephesi ve yönlenmesi özelliklerini olumsuz yönde etkilememesi esas alınarak yapılır.

(5) İmar planında verilmiş olan inşaat emsalinin, kat adedinin, ifraz şartlarının değiştirilmesi sonucu nüfus yoğunluğunun artırılmasına dair imar planı değişikliklerinde:

a) Artan nüfusun ihtiyacı olan sosyal ve teknik altyapı alanları standartlara uygun olarak plan değişikliğine konu alana hizmet vermek üzere ayrılır.

b) Nüfus yoğunluğuna bağlı olmaksızın, kat adedinin artırılmasının istenmesi durumunda; önerilecek kat adetlerinin tayininde aşağıdaki formüle göre bulunacak bütün yollardaki karşılıklı bina cepheleri arasındaki asgari uzaklık sağlanacaktır.

K = [(Y1 + Y2)/2] + 7,00 m

Yukarıdaki formülde;

K = Karşılıklı bina cepheleri arasındaki mesafe (metre),

Y1 = Yolun bir cephesine önerilecek yapının yüksekliği,

Y2 = Yolun diğer cephesinde önerilecek yapının yüksekliğini,

ifade eder.

c) Parsellerin birleştirilmesi ve yapı düzeni değişikliği içeren, kat adedinin artırılmasına yönelik uygulama imar planı değişikliklerinde de yukarıdaki formüle uyulması esastır.

(6) İmar planında gösterilen yolların genişletme, daraltma ve güzergahına ait imar planı değişikliklerinde:

a) Devamlılığı olan bir yolun belli bir kesimde şerit sayısı azaltılamaz ve daraltılamaz.

b) Yolların kaydırılmasında, mülkiyet ve yapılaşma durumu dikkate alınır.

c) İmar planlarındaki gelişme alanlarında geçiş amaçlı 3,00 metreden dar yaya yolu, 10,00 metreden dar trafik yolu açılamaz; yerleşik alanlarda mülkiyet ve yapılaşma durumlarının elverdiği ölçüde yukarıdaki standartlara uyulur. Ancak parseller 7,00 metreden dar yollardan mahreç alamaz.

ç) İmar planı değişikliği ile taşıt geri dönüş kurbu olmayan çıkmaz yol ihdas edilemez.

d) İmar planlarında Karayolları Genel Müdürlüğünün sorumluluğunda olan karayollarında yapılacak her türlü değişiklikte bu Kuruluştan alınacak görüşe uyulur.

e) Plan alanındaki trafik hacimleri ile yeni getirilen kullanımların trafik üretme ve trafik çekme hacimleri dikkate alınarak yol ve kaldırım genişlikleri belirlenir.

(7) Yoğunluk artıran veya kentsel ulaşım sistemini etkileyen imar plan değişikliklerinde, kentsel teknik altyapıya yönelik etkilerin belirlenmesi ve gerekli önlemlerin alınması amacıyla ayrıca kentsel teknik altyapı etki değerlendirmesi raporu, analizi hazırlanır veya hazırlatılır.” şeklinde düzenlenmektedir. Dolayısıyla kamu yararı amacıyla yukarıdaki şartları sağlayan bir imar planı değişikliği kabul edilebilir. Yukarıdaki kuralara uymayan imar planı değişikliğinin kabul edilmesi mümkün değildir.

İmar planı değişikliğine göre uygun olarak alınan izin ve ruhsatlar bakımından yapının tamamlanmış olması durumunda imar planı değişikliğinde kazanılmış hak söz konusu olacaktır. İmar planın değişmesi durumunda, eski imar planı uyarınca idare tarafından verilen izin ve ruhsatlar, hukuki güvenlik ve kazanılmış haklar ilkesi gereğince, korunmaktadır. İmar planı değişikliği ile eski imar planına göre alınan ruhsata ek olarak kişinin lehine kullanım hakkı uygulama alanı bulduğu takdirde lehe olan kısımlar için ek ruhsat mevcut yapı ruhsatına ilave edilir.

Ruhsat alınmadığı takdirde, yapı tamamlanmış olsa bile bu durumda kazanılmış haktan söz edilemez. Danıştay kararlarına göre bina, inşa edildiği tarihte yürürlükte bulunan imar planı değişikliğine ve ruhsata uygun olarak inşa edilse dahi, imar planı değişikliğinin hukuka ve mevzuata aykırı olduğu mahkemece tespit edilerek iptal edilmesi durumunda kazanılmış hakkın bulunmayacağı ve bu sebeple inşa edilen binanın yıkılması gerektiğini belirtmiştir; hukuka aykırı bir şekilde plan değişikliği yapan ve bu plan tadilatına göre ruhsat veren idarenin kusurlu davranışı nedeniyle, iyi niyetli kişilere yıkıma konu taşınmaz bedelinin ödenmesi gerektiğini ifade etmiştir.

İmar planı değişikliğinin eski imar planın bütünlüğünü bozmaması gerekmektedir. Yukarıdaki kurallar sınırları içerisinde yapılan imar değişikliği bakımından bir diğer şart ise mevcut imar planın bütünlüğünün korunmasıdır. Nitekim Danıştay kararlarında da imar planı değişikliğinin, plan kararlarının bütünlüğünü ve sürekliliğini bozucu nitelikte olması durumunda hukuka uyarlık bulunmadığından iptaline karar verilmektedir. Danıştay kararlarına göre imar planlarında sık sık yapılan değişiklikler ile istikrarın ve plan bütünlüğünün bozulduğu kabul edilmiştir.

Umuma açık alanlarda ilgili özel mevzuata göre imar planı değişikliğine gidilir. Milli park alanlarında plan değişikliği için 2873 sayılı Milli Parklar Kanunu, kıyılarda imar planı değişikliği için 3621 sayılı Kıyı Kanunu, kültür ve tabiat varlıklarının bulunduğu alanlarda imar planı değişikliği için 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu, Boğaziçi alanında imar planı değişikliği için 2960 sayılı Boğaziçi Kanununda öngörülen usullere uygun bir şekilde hukuka uygun bir imar planı değişikliği yapılır.

İmar Planı Değişikliği Öncesi Aranan Hususlar

• Plan Müelliflerinin Yeterliliğe Sahip Olması

Plan Yapımını Yükümlenecek Müelliflerin Yeterliliği Hakkında Yönetmelik madde 4’te müellif  “Kanun’da tanımlanan her ölçekteki ve türdeki plânların yapılmasını üstlenebilmek için gerekli olan ilgili yeterlilik grubuna uygun yeterlilik belgesine sahip gerçek kişiyi veya ilgili yeterlilik grubuna uygun yeterlilik belgesine sahip tüzel kişiliklerin hissedarları içinde hisseleri ortakların meslek grubuna göre dağılımında eşit veya daha fazla paya sahip gerçek kişi” olarak tanımlanmaktadır. Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği madde 21/4’te “İmar planlarının, yeterliliği haiz müellifler tarafından kanun ve yönetmelik hükümlerine göre gerekli teknik araştırmalar yapılarak hazırlanması zorunludur. Bu Yönetmelik hükümlerine uygun olarak hazırlanan planlar ve bu planlara ilişkin revizyon, ilave ve değişiklik teklifleri yetkili idarelere karar alınması için sunulur.” denmektedir. Söz konusu müelliflerin Plan Yapımını Yükümlenecek Müelliflerin Yeterliliği Hakkında Yönetmelik’te belirtilen hususlar bakımından yeterli olmaları gerekmektedir. Aksi takdirde yapılan imar planı değişikliği hukuka aykırı olur.

• Eşdeğer Alan Ayrılması

Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği madde 26/3/b’de “ İmar planında yer alan yol hariç sosyal ve teknik altyapı alanlarının ve kamuya ait sosyal ve kültürel tesis alanlarının kaldırılabilmesi veya küçültülmesi ancak bu tesislerin hitap ettiği hizmet etki alanı içinde eşdeğer yeni bir alanın ayrılması suretiyle yapılabilir. Eşdeğer alanın ayrılmasında yüzölçümü ve konum özellikleri korunur. Bu alanların yerinin değiştirilmesinde, mevcut plandaki hizmet etki alanına göre aynı uygulama etabı veya bölge içinde kalması, yaya erişim mesafelerinin dikkate alınması ve yeni tespit edilen alanın tesisin yapılmasına müsait olması zorunludur.” denmektedir. Buna göre imar planı değişikliği ile kaldırılan donat alan için, aynı bölgede ve aynı hizmet alanına yönelik olarak eşdeğer yeni bir alan ayrılması gerekmektedir.

• Yatırımcı Kuruluşların Görüşlerinin Alınması

Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği madde 26/3/a’da “İmar planındaki durumu değişecek olan sosyal ve teknik altyapı alanındaki tesisi gerçekleştirecek ilgili yatırımcı Bakanlık veya kuruluşların görüşü alınır.” denmektedir. Bu durumda ilgili yatırımcı Bakanlık veya kurum ve kuruluşların görüşünün alınmaması hukuka aykırılığı meydana getirir.

İmar Planı Değişikliği İçeriği

• Alanın Kullanım Şeklinin Değiştirilmesi

Kamu yararının zorunlu kıldığı hallerde imar planı değişikliği ile alanının kullanım şekli değiştirilebilir. En sık karşılaşılan imar planı değişikliklerindendir. Örnek vermek gerekirse eski imar planına göre ticari bir alana tahsis edilmiş alan, zorunlu haller ve kamu yararı gereği, imar planı değişikliği ile yeşil alan kullanımına tahsis edilebilir.

• Öngörülen Kat Sayısı ve Yapı Alanının Artırılıp Azaltılması

İmar planında öngörülen kat sayısının ve yapı alanının artırılıp azaltılması suretiyle de imar planında değişikliğe gidilebilir. İmar planı değişikliğiyle birlikte mevcut bina kat sayısının veya yapı alanının arttırılmasına “emsal artışı” denmektedir. Her imar planı değişikliğinde olduğu üzere bu durumda da kamu yararı gözetilmektedir. Buna göre imar planı değişikliği ile kat sayısının, yapı yoğunluğunun ve yüksekliğinin artırılıp azaltılması ancak kamu yararının gerektirdiği durumlarda söz konusu olabilmektedir.

• Donatı Alanlarının Düzenlenmesi

“Donatı”dan kasıt sosyal ve teknik donatıdır. Sosyal ve teknik donatı alanlarının düzenlenmesi amacıyla imar planında değişiklik yapılabilir. Sosyal donatı, MPYY madde 5/i’de ”Birey ve toplumun kültürel, sosyal ve rekreatif ihtiyaçlarının karşılanması ve sağlıklı bir çevre ile yaşam kalitelerinin artırılmasına yönelik kamu veya özel sektör tarafından yapılan eğitim, sağlık, dini, kültürel ve idari tesisler, açık ve kapalı spor tesisleri ile park, çocuk bahçesi, oyun alanı, meydan, rekreasyon alanı gibi açık ve yeşil alanlara verilen genel isimdir.” ; teknik donat MPYY madde 5/k’de “Kamu veya özel sektör tarafından yapılacak elektrik, petrol ve doğalgaz iletim hatları, içme ve kullanma suyu ile yer altı ve yer üstü her türlü arıtma, kanalizasyon, atık işleme tesisleri, trafo, her türlü enerji, ulaştırma, haberleşme gibi servislerin temini için yapılan tesisler ile açık veya kapalı otopark kullanışlarına verilen genel isimdir.” şeklinde tanımlanmıştır.

Donatı alanların düzenlenmesi bakımından; yolların, pazar yerlerinin, yeşil alanların, okul alanların, dini tesis alanların, semt spor tesisi alanların, sağlık tesisi alanların düzenlenmesi suretiyle imar planında değişiklik yapılabilir.

• Teknik Olarak Yeterli İnceleme Yapılmaması

Teknik olarak yeterli incelemenin yapılmaması durumunda imar planı değişikliğine gidilebilir. İmar planı uzmanlık gerektirmektedir. İmar planının hazırlanma aşamasında gerekli hazırlık ve analizler yapılmadan hazırlanan imar planları için önlem alınmak maksadıyla, yine kamu yararı gözetilerek, imar planlarında değişiklik yapılabilmektedir.

İmar Planı Değişikliğinde Yetkili İdare

İdare hukuku bakımından idari işlemlerin yapılması ve değiştirilmesi çeşitli şekil ve usullere bağlıdır. Dolayısıyla imar planı ve imar planı değişikliği yapma yetkisi de sadece yetkili idare tarafından yapılabilir; aksi takdirde yetkili olmayan idare tarafından yapılan imar planı değişikliği yetki yönünden sakat olup hukuka aykırı olacaktır. Yetki ve usulde paralellik ilkesi gereği, imar planı yapma yetkisine sahip olan idare imar planı değişikliğini yapmaya yetkili olacaktır. Bu bakımdan imar planı ve imar planı değişikliği yapmada yetkili idare İmar Kanunu madde 8’de belirtilmiştir.

İmar Kanunu madde 8/b’de “b) İmar Planları; Nazım İmar Planı ve Uygulama İmar Planından meydana gelir. Mevcut ise bölge planı ve çevre düzeni plan kararlarına uygunluğu sağlanarak, belediye sınırları içinde kalan yerlerin nazım ve uygulama imar planları ilgili belediyelerce yapılır veya yaptırılır. Belediye meclisince onaylanarak yürürlüğe girer. Bu planlar onay tarihinden itibaren belediye başkanlığınca tespit edilen ilan yerlerinde ve ilgili idarelerin internet sayfalarında bir ay süreyle eş zamanlı olarak ilan edilir. Bir aylık ilan süresi içinde planlara itiraz edilebilir. Belediye başkanlığınca belediye meclisine gönderilen itirazlar ve planları belediye meclisi onbeş gün içinde inceleyerek kesin karara bağlar.

Belediye ve mücavir alan dışında kalan yerlerde yapılacak planlar valilik veya ilgilisince yapılır veya yaptırılır. Valilikçe uygun görüldüğü takdirde onaylanarak yürürlüğe girer. Onay tarihinden itibaren valilikçe tespit edilen ilan yerinde ve ilgili idarelerin internet sayfalarında bir ay süreyle eş zamanlı olarak ilan edilir. Bir aylık ilan süresi içinde planlara itiraz edilebilir. İtirazlar valiliğe yapılır, valilik itirazları ve planları on beş gün içerisinde inceleyerek kesin karara bağlar.” denmektedir. İmar Kanunu madde 8’e göre imar planı ve imar planı değişikliği yapma yetkisi asıl olarak mahalli idarelerdedir. Bu kapsamda Belediyeler ile İl Özel İdareleri yetkilidir.

İmar Kanunu madde 9’da “Bakanlık gerekli görülen hallerde, kamu yapıları ve enerji tesisleriyle ilgili alt yapı, üst yapı ve iletim hatlarına ilişkin imar planı ve değişikliklerinin, umumi hayata müessir afetler dolayısıyla veya toplu konut uygulaması veya Gecekondu Kanununun uygulanması amacıyla yapılması gereken planların ve plan değişikliklerinin, birden fazla belediyeyi ilgilendiren metropoliten imar planlarının veya içerisinden veya civarından demiryolu veya karayolu geçen, hava meydanı bulunan veya havayolu veya denizyolu bağlantısı bulunan yerlerdeki imar ve yerleşme planlarının tamamını veya bir kısmını, ilgili belediyelere veya diğer idarelere bu yolda bilgi vererek ve gerektiğinde işbirliği sağlayarak yapmaya, yaptırmaya, değiştirmeye ve re’sen onaylamaya yetkilidir.” denmektedir. Mahalli idare dışında, İmar Kanunu madde 9’da imar planı ve imar planı değişikliği yapma bakımından Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ile bazı konularda Kültür ve Turizm Bakanlığı yetkili kılınmıştır.

Belediye ve mücavir alan içerisinde özelleştirme programına alınmış kuruluşlara ait arsa ve arazilere ilişkin imar planı ve imar planı değiştirme bakımından Özelleştirme Yüksek Kurulu yetkili kılınmıştır.

Gecekondu dönüşüm projesi uygulanacağı alanlarda, mülkiyeti kendisine ait arsa ve araziler ile toplu konut uygulama alanı olarak belirlenen alanlarda her tür ve ölçekteki imar planlarını yapma ve imar planını değiştirme yetkisi ise Toplu Konut İdaresi Başkanlığı’na verilmiştir.

Otoyol, Devlet ve il yolları ağına giren karayolları güzergâhının belirlenmesi ve bu güzergâhlarda değişiklik yapılması bakımından planları hazırlama yetki ve görevi Karayolları Genel Müdürlüğü’ne verilmiştir.

Kendi organize sanayi bölgesi yetki alanı içerisinde kalan alanlarda imar planı ve imar planı değişikliği bakımında ise Organize Sanayi Bölgeleri yetkili kılınmıştır.

İmar Planı Değişikliği ve Değer Artış Payı

İmar Kanununun ek 8 maddesi taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine ada bazında yapılacak imar planı değişikliği sonucunda değerinde artış olan arsanın artan değerinin tamamının değer artış payı olarak alınacağını hükme bağlamaktadır. Uygulamaya ilişkin hususlar 15.09.2020 tarihli ve 31245 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Hakkında Yönetmelikte düzenlenmiştir. Yönetmelikle uygulama imar planı değişikliği sonucu taşınmazda meydana gelecek değer artışının değer artış payı olarak kamuya kazandırılması; bu payın kapsamı, tespiti, kesinleşmesi, ödenmesi ve dağıtımına ilişkin iş ve işlemlere yönelik usul ve esasları belirlenmektedir. Teknik ve hukuki bir mesele olması nedeniyle bu konuda karşılaşılabilecek sorunlarda ve yaşanabilecek uyuşmazlıklarda konunun uzmanı olan bir avukattan profesyonel hukuki destek alınması yaralı olacaktır.

İmar Planı Değişikliğine İtiraz ve İptal Davası

Hukuk devleti ilkesi gereğince idari işlemlerin hukuka uygun olup olmadığı bakımından yargısal denetim şarttır. İmar planı değişikliği ile ilgili yargısal denetim ise idari yargı yerleri tarafından yapılmaktadır. İdarelerin hukuk ve mevzuat sınırlamalarına uymaksızın imar planlarında değişiklik yapma yoluna gitmeleri halinde, imar planı değişikliklerinin mahkemeler nezdinde uyuşmazlık konusu olması kaçınılmaz olmaktadır.

Hak ve fiil ehliyetine sahip kişiler ile İYUK madde 2 gereğince manfaati ihlal edilen kişiler tarafından imar planı değişikliğine karşı dava açılabilir. Bu durumda ihlal edilen menfaat meşru, kişisel ve güncel olmalıdır. Tüzel kişiler tarafından da imar planı değişikliğine karşı dava açılabilir.

İmar Kanunu madde 8/b’de “…Bu planlar onay tarihinden itibaren belediye başkanlığınca tespit edilen ilan yerlerinde ve ilgili idarelerin internet sayfalarında bir ay süreyle eş zamanlı olarak ilan edilir. Bir aylık ilan süresi içinde planlara itiraz edilebilir…” denmektedir. İmar planı değişikliğine karşı iptal davası açılmadan önce imar planına karşı ilgililer tarafından itiraz edilebilir. Bu durumda İYUK madde 11 gereğince itiraz edilmesi durumunda dava açma süresi durur. İmar planı değişikliği itirazı açıkça veya zımnen reddedilirse dava açma süresi işlemeye başlar. Ancak imar planı değişikliğinde itiraz yoluna başvurma zorunlu değildir.

İdari yargıda dava açma süreleri kamu düzenine ilişkin olup hak düşürücüdür. İYUK madde 7’ye göre idare mahkemelerinde dava açma süresi 60 gündür. İmar planı değişikliği için özel bir dava açma süresi öngörülmediğinden, imar planı değişikliğine karşı dava imar plan değişikliğinin ilan edildiği tarihten itibaren 60 gün içinde açılmalıdır.

İmar planı değişikliğini yapmaya yetkili idare Bakanlık ise Danıştay Kanunu madde 24 gereğince, imar planı değişikliği iptal davası, ilk derece mahkemesi sıfatıyla Danıştay’da görülmektedir. Bunun dışında kalan diğer durumlar İYUK madde 34 uyarınca ilgili alanın bulunduğu yer İdare Mahkemesi görevli mahkeme olacaktır. İdare hukuku uzman avukat ile davanızı yürütmeniz hem sürecin sağlıklı ilerlemesine hem de hızlı ilerlemesine katkı sağlayacaktır.