Hisseli Arazilerde Rızai Taksim

Hisseli arazilerde rızai taksim, birden fazla kişiye ait olmakla birlikte tapuda hisseli olarak gözüken arazilerin, hisse sahipleri tarafından anlaşmaya varılarak arazilerin hakkaniyete uygun olarak aralarında dağıtılmasıdır. Bu dağıtımda, tüm hisse sahiplerinin rızasının varlığı gerekmektedir. Bu durumla genelde mira kalan tarım arazileri veya gayrimenkullerde karşılaşılmaktadır. Rızai taksim özellikle tarım arazilerinin bölünmesinin önüne geçekle birlikte daha etkin bir şekilde kullanılmasını sağlamaktadır.

• Türk Medeni Kanunu’nun 689.maddesine göre; “Paylı mülkiyette, taşınmazın yönetimi ve kullanımı, ödeme sahiplerinin oybirliği ile alacakları kararlara göre yürütülür.”
• Maddesine göre; “Birden çok malike sahip bir taşınmazda, malikler arasında yapılacak bir taksim sözleşmesi, tapu kütüğüne şerh edilebilir. Bu şerh, üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir.” denilmektedir.

Bütün paydaşların imzaları ve rızasının alınması ile mutabakata varılarak paylaşımda bulunulmalarının ardından, taşınmazların resmi kayıt altına alınması için tapuya başvuruda bulunulması gerekmektedir. Bu başvuruda bütün paydaşların rıza bildirimlerini içerir imzalı onayları alınmaktadır. Bütün paydaşların rızası olmadan yapılacak bir paylaşımın geçerli olması mümkün olmayacaktır. Kadim Hukuk ve Danışmanlık olarak bu makalemizde hisseli arazilerde rızai taksim konusunu detaylı bir şekilde ele alacağız.

Rızai Taksim Sözleşmesi Nedir?

Hisseli arazilerde rızai taksim, arazi sahiplerinin kendi aralarında anlaşarak, ortak mülkiyetteki araziyi adil ve etkin bir şekilde bölüp, her bir sahibin kendi payına düşen bağımsız parçaları almasını sağlayan bir süreçtir. Bu süreç, arazinin daha verimli kullanılmasını, mülkiyet haklarının daha net bir şekilde tanımlanmasını ve hissedarlar arasındaki olası anlaşmazlıkların çözülmesini sağlar. Rızai taksim, paydaşların ortak rızası ile gerçekleşir ve yasal prosedürler çerçevesinde resmi olarak tescil edilir.

Rızai taksim sözleşmesi, özellikle tarım arazileri olmak üzere hisseli taşınmazların sahiplerinin ortaklığı gidermek amacı ile yapmış oldukları sözleşmeye Rızai Taksim Sözleşmesi olarak adlandırılmaktadır. Bu sözleşmenin en önemli etkisi özellikle tarım arazisi gibi kullanım açısından bütünlüğün önem arz ettiği gayrimenkullerin bölünerek işlevsiz hale gelmek yerine, paydaşlar arasında taşınmazların adil bir şekilde paylaşılması ile arazilerin bölünmesinin önüne geçilmesidir. Rızai taksim sözleşmesi ile birlikte hisseli tapu ortakları, malları aralarında adil bir şekilde rızaen paylaşmaktadırlar.

Rızai taksim sözleşmesi adi yazılı bir şekilde yapılabilmektedir. Bu sözleşmede kişilere paylaştırılan yerlerin belirtilmesi ve her bir hissedarın bu sözleşmeye imza atması gerekmektedir. Bu sözleşmenin yapılması ile birlikte kişilerin tapuda tescil yaptırabilmeleri mümkün olacaktır. sözleşmede bir hissedarın bile imzasının mevcut olmadığı durumlarda ise sözleşmenin geçerliliğinden bahsedilemeyecektir.

Rızai Taksim Sözleşmesinin Tapuya Tescili

Hisseli gayrimenkul ortakları, kendi aralarında anlaşmayı sağladıktan ve tüm hissedarların imzalarını taşıyan adi yazılı sözleşme düzenlemelerinin ardından işbu sözleşmenin resmiyete kavuşturulması için tapuya başvurmaları gerekmektedir. Anlaşmanın ardından, rızai taksimin resmiyete kavuşması ve arazilerin tapularının kişiler tarafından üzerlerine alınabilmesi için tapuya başvuruda bulunulur. Tapu müdürlüğü tarafından rızai taksim sözleşmesinin gerekli şartlara uygun olup olmadığı araştırılır. Usulüne uygun olarak yapılmış olan rızai taksim sözleşmeleri neticesinde kişilerin arazilerin tapularını üzerlerine alabileceklerdir. Rızai taksim sözleşmelerinin tapuya tescili için 10 yıllık bir süre öngörülmüş olup bu süre içerisinde tapuya tescil edilmeyen rızai taksim sözleşmeleri geçerliliğini yitirecektir.

Rızai taksim sözleşmesinde eksiklikler bulunması, veya herhangi bir paydaşın rızai taksim sözleşmesine onay vermemesi durumunda tapuda tescil işlemlerinin gerçekleştirilebilmesi mümkün olmayacaktır. Tapu müdürlüğünce usulüne uygun araştırma yapılmadan yapılan tescillerde ise rıza göstermen hissedarın dava açma hakkı mevcut olacaktır. Bu sebeple özellikle miras kalan gayrimenkullerle alakalı olarak hissedarlardan mal kaçırma amacıyla usule aykırı rızai taksim sözleşmesi yapıldığı durumlarda, hakkı ihlal edilen kişilerin dava yoluna başvurmaları önemle tavsiye edilmektedir.

Rızai Taksim Sözleşmesinin Tapuya Tescili İçin Gerekli Belgeler

Gerekli usul ve şekil şartına uyularak hazırlanmış her rızai taksim sözleşmesi geçerli olup hukuki bir belge olarak kabul edilir. Düzenlenmesinde Medeni Kanunumuzun 676 ve devamı maddelerinde belirtilmiş usul ve esaslar geçerlidir. Tarafların özgür irade ve rızaları ile yapılmış sözleşmelerdir. Herhangi bir şekilde kişinin iradesini etkileyecek hile veya desise hatta bir tehdit unsurunun varlığının tespit edilmesi benzer hukuki sözleşmelerde olduğu gibi paylaşma sözleşmelerini de hükümsüz kılabilir. Bu nedenle sözleşmeyi tarafların değiştirmeleri, yeniden düzenlemeleri veya tamamen hükümsüz hale getirmeleri yani iptal etmeleri yine belirli usul ve şekil şartları dahilinde mümkündür.

• Taşınmaza ait hisseli tapular,
• Hisseli tapu sahiplerinin kimlik fotokopileri ile iki adet fotoğrafları,
• Tüm hissedarların veya vekillerinin imzasını taşıyan rızai taksim sözleşmesi

Rızai Taksim Sözleşmesinden Dönme ve Tapu Tescilinin İptali Davası

Rızai taksim sözleşmesi yapıldıktan sonra yeni koşulların ortaya çıkması veyahut taraflardan birinin iradesinin sakatlanarak imza attırıldığını öne sürmesi ya da rızai taksim sözleşmesinin yapılması sırasında imzasının mevcut olmadığı ileri sürmesi durumunda rızai taksim sözleşmesinden dönmek ve bu sözleşmeye binaen yapılan tapu tescillerinin iptalini talep etmesi mümkündür.

Rızai taksim sözleşmeleri birçok ince ayrıntı gerektiren sözleşmelerdir. Bu sebeple sözleşmelerin yapılmasının ardından birçok pürüz ortaya çıkabilmektedir. Ortaya çıkan bu sorunların giderilmesi ise genellikle bir takım zorluklar içermekte olup hissedarların tekrardan bir rızai taksim sözleşmesi yapması konusunda ikna etmekte bir o kadar zor olmaktadır. Bu sebeple yapılacak rızai taksim sözleşmelerinin bir avukat yardımı ile yapılması ileride çıkacak sorunları minimuma indirmektedir.

Rızai Taksim Sözleşmesi Örneği

1. Hissedar                                                       2. Hissedar

Ad ve Soyad:                                                          Ad ve Soyad:

T.C.:                                                                         T.C.:

Ana Adı:                                                                  Ana Adı:

Baba Adı:                                                                Baba Adı:

Doğum Yeri:                                                           Doğum Yeri:

Doğum Tarihi:                                                       Doğum Tarihi:

Hissenin Yüzdesel Oranı:                                    Hissenin Yüzdesel Oranı:

İşbu belge ile, yukarıda Türkiye Cumhuriyeti Kimlik Bilgileri yer alan 1 ve 2. Hissedarların (…) yüz ölçümündeki tarla vasfındaki taşınmazlara sırası ile (…….) hisse oranları ile sahip oldukları sabittir. Bu taşınmazın kullanımına ilişkin paylı mülkiyeti 1 ve 2. Hissedar birlikte paylaşmaktadır. Taşınmazı gösterir kroki üzerinde işaretli ve belirtili paylar doğrultusunda kuzey kesimde yer alan ve (X) işareti

İşbu taksim belgesi ile, yukarıda kimlik bilgileri belirtilen hissedarlar , 3.500 m2 yüz ölçümündeki “ARSA” vasıflı taşınmaza, sırasıyla 1.000/2.000 hisse oranlarıyla sahip olup, taşınmazın kullanımına ilişkin paylı mülkiyeti birlikte paylaşmaktadır. Taşınmazın kroki üzerinde işaretlenmiş ve belirtilen paylar doğrultusunda, kuzeyde yer alan ve “x” ile gösterilen alanın 1. hissedara, güneyde bulunan ve “y” ile gösterilen alanın ise 2. hissedara ait olduğu kabul edilmektedir.

İşbu sözleşme ile birlikte kurulan rızai taksim düzenlemesine rağmen, taraflardan herhangi biri kendi payını üçüncü bir kişiye devretmeye karar verirse, diğer hissedarın öncelikli satın alma hakkının olduğunu kabul etmektedirler. Taşınmazın geçmiş ve gelecek vergileri ile diğer yükümlülükleri, hissedarlar arasında payları oranında eşit olarak paylaşılacaktır. Emlak değeri, taraflarca beyan edilen değerin, emlak vergisi değerine yeniden değerleme oranı uygulanarak belirleneceği ve aradaki farkın Vergi Usul Kanunu’na göre cezalı olarak tahsil edilebileceği kabul edilir.

• Bu rızai taksim anlaşmasının tapuda tescili için işlemlere onay verildiğini kabul ederler.
• Sözleşme taşınmaz maliklerinin taşınmaza sahip oldukları sürece geçerli olacaktır.
• İleride ortaklığın sonlandırılması için izale-i şuyu davası açılması durumunda, burada belirtilen kısımlar oranında taksim yapılmasına rıza gösterilir.
• Bu rızai taksim sözleşmesi ile belirtilen taşınmazın payları, taraflara belirtildiği gibi isabet edeceğini ve bu sözleşmenin geçerliliğini kabul etmektedir.

                       1. Hissedar                                                             2. Hissedar

                             İmza                                                                          İmza